基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)成本管理探析

侯岳蘭

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、人民生活水平不斷提高，促使房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。加上政府對(duì)其的干預(yù)力度加大，有關(guān)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地，必須不斷提升自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)。要求房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本管理，合理運(yùn)用合同規(guī)劃等手段提高成本管理的質(zhì)量，使有關(guān)企業(yè)能夠順應(yīng)市場(chǎng)變化，保障其健康持續(xù)的發(fā)展。但是在此過(guò)程中由于各種因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理會(huì)不斷陷入大大小小的困境。本文主要探討目前房地產(chǎn)成本管理存在的一些問(wèn)題，并結(jié)合實(shí)際情況提出相關(guān)的解決策略，希望為有關(guān)企業(yè)基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)成本管理工作帶來(lái)一定的幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本管理;合約規(guī)劃

一、合約規(guī)劃對(duì)成本管理的重要性

合約規(guī)劃就是在項(xiàng)目成本目標(biāo)制定后，有關(guān)本部門預(yù)估項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的全部合同大類以及金額，是實(shí)現(xiàn)成本控制的重要基礎(chǔ)。合約規(guī)劃作為房地產(chǎn)成本管理環(huán)節(jié)的關(guān)鍵部分，能夠有效的將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行連接，有利于對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行效果進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控。

有效的合同規(guī)劃是房地產(chǎn)進(jìn)行事前成本控制的重要方法之一，主要是對(duì)企業(yè)的目標(biāo)成本和成本科目進(jìn)行科學(xué)管控。

首先，由于成本管理工作的專業(yè)性要求較高，各部門對(duì)有關(guān)成本的數(shù)據(jù)信息不能透徹的掌握，加上由造價(jià)管理部門主要負(fù)責(zé)目標(biāo)成本，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)難以發(fā)揮指導(dǎo)作用，目標(biāo)成本管理工作開(kāi)展受阻。開(kāi)展合約規(guī)劃后，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的成本管理直接通過(guò)合同的形式體現(xiàn)出來(lái)，使企業(yè)的成本管理逐漸向合同管理轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)成本造價(jià)部門與業(yè)務(wù)部門的共同管控，促使企業(yè)全體員工及部門參與成本管理工作中，房地產(chǎn)的成本管理更加全面、高效。

其次，合約規(guī)劃能夠支撐資金計(jì)劃預(yù)測(cè)工作的順利開(kāi)展，其在房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本基礎(chǔ)上將所涉及到的資金通過(guò)合約的形式進(jìn)行具體的分級(jí)體現(xiàn)，能夠?qū)?xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中的資金發(fā)生情況做出合理的預(yù)測(cè)，幫助企業(yè)制定資金計(jì)劃。

再有，合約規(guī)劃的開(kāi)展還可以對(duì)后期的采購(gòu)計(jì)劃編制產(chǎn)生指導(dǎo)作用，有關(guān)部門可以根據(jù)合同制定采購(gòu)計(jì)劃，使項(xiàng)目采購(gòu)環(huán)節(jié)的開(kāi)展更加順利。同時(shí)，合約規(guī)劃的開(kāi)展能夠?qū)⒊杀矩?zé)任進(jìn)行有效的劃分明確，使有關(guān)人員及部門都能有事可做、有章可循，從而促使房地產(chǎn)成本管理工作質(zhì)量的不斷提升，確保有關(guān)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

二、基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)在成本管理中缺乏合約規(guī)劃意識(shí)

樹(shù)立合約規(guī)劃意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)基于合約規(guī)劃順利開(kāi)展成本管理工作的關(guān)鍵影響因素之一，但是目前很多有關(guān)企業(yè)并不重視合約規(guī)劃工作的開(kāi)展。

首先，很多企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展前期對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、制定，但是不會(huì)及時(shí)對(duì)相關(guān)資料信息做出梳理整合，使相關(guān)數(shù)據(jù)比較雜亂。加上企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目過(guò)程成本管理效率低下，造成相關(guān)人員在簽訂合同時(shí)無(wú)據(jù)可依，合同的簽訂工作過(guò)于形式化[1]，對(duì)企業(yè)目標(biāo)成本以及成本科目的管理工作沒(méi)有實(shí)際的指導(dǎo)意義。

其次，由于傳統(tǒng)觀念的影響，無(wú)論是企業(yè)管理階層還是普通員工對(duì)合約規(guī)劃不夠重視，在簽訂合同時(shí)片面的認(rèn)為只要涉及金額低于目標(biāo)成本就可以，忽視了實(shí)際項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中由于各種變量引起成本變動(dòng)等情況，不能幫助有關(guān)部門對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)控，致使實(shí)際成本往往高于目標(biāo)成本，使房地產(chǎn)的成本管理質(zhì)量過(guò)低，在一定程度上影響相關(guān)企業(yè)的發(fā)展。

（二）成本管理工作監(jiān)督控制力度有待加強(qiáng)

有關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)只有對(duì)成本管理工作的開(kāi)展進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管控才能保證相關(guān)工作切實(shí)執(zhí)行，從而促進(jìn)房地產(chǎn)成本管理質(zhì)量的提高。在實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及單位、人員眾多，資金關(guān)系較為復(fù)雜，使相關(guān)的成本管理監(jiān)管工作難度加大，再加上房地產(chǎn)相關(guān)人員監(jiān)管意識(shí)不足，導(dǎo)致成本管理監(jiān)管力度較弱。再有，房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中沒(méi)有將具體的職責(zé)進(jìn)行明確，成本管理工作執(zhí)行力度較差，同時(shí)具體工作中的成本數(shù)據(jù)信息記錄不及時(shí)，不能對(duì)成本管理工作效果進(jìn)行有效的評(píng)估，使管理中的缺陷難以被發(fā)現(xiàn)，造成房地產(chǎn)成本管理質(zhì)量不佳。

（三）成本管理人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)不完善

基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)成本管理工作最終還是要由人來(lái)執(zhí)行完成，相關(guān)人員團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)及專業(yè)能力直接影響到成本管理工作的開(kāi)展。但是，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本管理工作時(shí)并沒(méi)有配備高素質(zhì)的成本管理團(tuán)隊(duì)，相關(guān)人才素質(zhì)達(dá)不到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下，相關(guān)的成本管理工作都是由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，但是財(cái)務(wù)人員對(duì)其他部門的業(yè)務(wù)并不熟悉，對(duì)于相關(guān)的數(shù)據(jù)資料也不能很好的理解，使有關(guān)工作的開(kāi)展不能順利進(jìn)行，導(dǎo)致成本管理不能充分發(fā)揮出其職能。

三、提升基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)成本管理質(zhì)量的有關(guān)策略

（一）樹(shù)立合約規(guī)劃意識(shí)，加強(qiáng)合同管理

基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)成本管理工作的有效開(kāi)展，需要相關(guān)人員樹(shù)立合約規(guī)劃意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)到合約規(guī)劃對(duì)企業(yè)成本管理的作用，及時(shí)對(duì)有關(guān)資料進(jìn)行歸類整合，為合約的簽訂提供可靠的依據(jù)，并且應(yīng)該充分考慮到項(xiàng)目開(kāi)展時(shí)的動(dòng)態(tài)因素影響，保證相關(guān)合同能夠?qū)Τ杀灸繕?biāo)進(jìn)行科學(xué)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。再有，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)合同管理工作，完善合同管理機(jī)制，嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)，使合同管理更加科學(xué)合理，從而充分發(fā)揮出合約規(guī)劃對(duì)企業(yè)成本管理的積極作用，也在一定程度上促進(jìn)了相關(guān)企業(yè)的發(fā)展。例如，某房地產(chǎn)項(xiàng)目在具體開(kāi)展時(shí)就十分重視合約規(guī)劃對(duì)成本管理的作用，對(duì)于每個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)都簽訂了建筑設(shè)計(jì)合同、樁基礎(chǔ)施工合同、土建承包合同、水電安裝合同、消防安裝合同等方面的合同，為相關(guān)的成本管理工作帶來(lái)了極大的促進(jìn)作用。

（二）增強(qiáng)成本管理監(jiān)管力度

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的高效開(kāi)展需要配備相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制，只有對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的約束，企業(yè)有關(guān)部門即人員才能積極參與到成本管理工作中。首先，企業(yè)可以設(shè)立專門的監(jiān)管部門，并且保證其獨(dú)立性和權(quán)威性，對(duì)項(xiàng)目的成本管理工作各個(gè)環(huán)節(jié)及時(shí)進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)有關(guān)工作中存在的缺陷，并且根據(jù)市場(chǎng)變化情況和企業(yè)自身實(shí)際制定出合理的改進(jìn)方案，確保房地產(chǎn)成本管理能夠適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，推動(dòng)相關(guān)企業(yè)的發(fā)展。

其次，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)企業(yè)全體員工尤其是企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的崗位監(jiān)管，并且切實(shí)做到權(quán)、責(zé)、職的有效明確。同時(shí)派遣專門的人員對(duì)成本有關(guān)記錄和資料進(jìn)行核實(shí)整理[2]，全方位的監(jiān)督相關(guān)人員及部門的工作實(shí)施情況，保證成本管理機(jī)制的有效執(zhí)行。

再有，企業(yè)還可以建立完善的獎(jiǎng)懲制度，把成本管理工作與人員的績(jī)效考核、人事調(diào)動(dòng)等掛鉤，對(duì)于積極參與其中的員工給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于敷衍了事的員工采取相應(yīng)的懲罰，在充分調(diào)動(dòng)企業(yè)員工積極性的同時(shí)，還能提升成本管理水平。

（三）構(gòu)建高素質(zhì)的成本管理團(tuán)隊(duì)

員工團(tuán)隊(duì)是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展的基礎(chǔ)，高素質(zhì)的成本管理團(tuán)隊(duì)是開(kāi)展有效工作的重要前提保障，所以企業(yè)必須重視專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。首先，企業(yè)應(yīng)該定期對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行合約規(guī)劃以及成本管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)教育，拓寬其知識(shí)面，提升其知識(shí)水平，保證其工作能力不斷增強(qiáng)。其次，應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)各部門員工間的交流溝通，可以派遣財(cái)務(wù)工作人員深入到其他部門，了解相關(guān)工作內(nèi)容，幫助其理解有關(guān)資料信息，保證成本管理工作的高效開(kāi)展。再有，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行人才招聘上可以與有關(guān)高校開(kāi)展合作，吸納校內(nèi)的高素質(zhì)人員。同時(shí)，對(duì)于應(yīng)聘人員應(yīng)該全面考慮其學(xué)習(xí)能力、專業(yè)水平以及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等方面的素質(zhì)，確保所招納的人員能夠高質(zhì)量的完成相關(guān)工作，促進(jìn)企業(yè)高素質(zhì)專業(yè)成本管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，確保相關(guān)成本管理工作的高效開(kāi)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)成本管理工作是一個(gè)長(zhǎng)期復(fù)雜的艱難工作，需要企業(yè)全體員工的共同參與。成本管理工作的高效開(kāi)展，需要做到樹(shù)立合約規(guī)劃意識(shí)，加強(qiáng)合同管理。同時(shí)應(yīng)該增強(qiáng)成本管理監(jiān)管力度，還要積極構(gòu)建高素質(zhì)的成本管理團(tuán)隊(duì)，以此保證有關(guān)企業(yè)的成本管理工作高質(zhì)量的進(jìn)行，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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