房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目可行性研究存在的問題及對策

楊志國

摘 要 面對房地開發(fā)企業(yè)項目資金投資具有規(guī)模大，周期長，風(fēng)險運營高等特點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)論證的前期階段越來越重視項目可行性研究，通過研究論證，確定項目的產(chǎn)品定位、定價，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，有效提高企業(yè)的核心競爭力。但由于多方面原因，現(xiàn)階段對于大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)還缺乏有效的可行性研究論證工作，有的房地產(chǎn)企業(yè)主要應(yīng)對項目資金籌集需要而做，沒有真證發(fā)揮可行性研究論證的作用。本文基于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的作用，分析了房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題，并提出了完善房地產(chǎn)項目可行性研究的對策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企 可行性研究 財務(wù)管理

一、引言

國家實行住房改革以來，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸發(fā)展成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中占有很重要的位置，每年大約可以拉動GDP20%左右。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)性發(fā)展不僅可以拉動內(nèi)需，改善人們的住房環(huán)境。而且房地產(chǎn)開發(fā)有利于提升城市形象，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，提升地方財政收入，解決社會就業(yè)難題。還可以帶動與房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)共同發(fā)展。近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展，大量的民間資本涌入房地產(chǎn)開發(fā)中，造成了過度開發(fā)和開發(fā)混亂的局面。有的開發(fā)企業(yè)盲目過度開發(fā)，缺乏前期科學(xué)論證工作，造成資金鏈斷裂，形成爛尾樓盤，給購買業(yè)主造成了很大的經(jīng)濟損失，不僅給地方政府帶來了很大的麻煩，也嚴重影響了城市形象。可見房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性論證的重要性不容小視。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資可行性研究的作用

（一）項目立項審批的依據(jù)

為了充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，確立企業(yè)在投資活動中的主體地位，保護投資者的合法權(quán)益，營造有利于各類投資主體公平、有序競爭的市場環(huán)境，促進生產(chǎn)要素的合理流動和有效配置，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高投資效益，推動經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展和社會全面進步，政府對企業(yè)投資的管理制改革日益深化。

（二）項目投資決策的依據(jù)

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目資金投入大，開發(fā)周期較長，期間需要投入大量的人力、物力、財力。因此需要通過投資決策前的可行性研究，明確該項目的建設(shè)規(guī)模、資金分期投入、項目開發(fā)周期、產(chǎn)品的定位、定價、設(shè)計要求等是否可行，環(huán)評是否過關(guān)，法律是否允許。通過分析研究來判斷競爭對手，目標(biāo)客戶群體以此提高企業(yè)自身的競爭力，并計算出投資項目的經(jīng)濟效益指標(biāo)，并選出最優(yōu)方案。

（三）項目資金籌集的依據(jù)

一個項目的開發(fā)離不開外部資金的支持。90%以上的中小房地產(chǎn)企業(yè)都會通過銀行等金融機構(gòu)借款來籌集項目的建設(shè)資金。銀行等金融機構(gòu)都把可行性研究報告作為項目申請開發(fā)貸款的先決條件，需要對項目的可行性研究報告進行全面、細致的分析評估，并據(jù)此完成房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的前期評估報告，根據(jù)評估結(jié)論確定是否同意貸款支持。同時開發(fā)企業(yè)與聯(lián)合開發(fā)單位，上下游企業(yè)及其他機構(gòu)投資者進行項目合作時，都以項目的可行性研究報告作為重要參考依據(jù)。

（四）工程招投標(biāo)的參考依據(jù)

項目的發(fā)包方根據(jù)項目可行性研究的財務(wù)評價指標(biāo)數(shù)據(jù)，來確定項目的標(biāo)的價。以此價為基礎(chǔ)來進行項目的招投標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性實例分析

（一）項目概況

本項目規(guī)劃總用地面積71333平方米（107畝），規(guī)劃容積率1.99，總建筑面積175284平方米。地上建筑面積142565平方米，其中，商業(yè)建筑面積99510平方米;加氣站建筑面積4330平方米;營業(yè)部建筑面積37044平方米;物業(yè)管理用房1680平方米。地下建筑面積32720平方米，其中，商業(yè)地下建筑面積29570平方米;地下自行車庫建筑面積3150平方米。整個建筑占地面積21888平方米，建筑密度30.7%，綠地面積21581平方米，綠地率30.2%，機動車停車位共計1092個，自行車停車數(shù)6908個。

（二）項目投資估算

投資估算是在項目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項目實施進度等研究并基本確定的基礎(chǔ)上，估算項目投入的總資本。該項目投資估算由土地成本、建安成本、配套工程、前期政策性費用（含規(guī)劃設(shè)計及監(jiān)理費用）、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費、稅金構(gòu)成。

項目投資估算表說明：一是土地成本按土地出讓金合同金額及土地契稅、土地使用稅;二是前期工程費根據(jù)當(dāng)?shù)卣块T收費依據(jù)計算;三是建安工程費參加同類同期預(yù)算價格計算;四是銷售費用按收入的2%計算;管理費用按收入的3%計算;財務(wù)費用按籌資金額建設(shè)期銀行貸款利率計算;不可預(yù)見費按收入1%計算;稅金按收入*綜合稅率計算;

（三）項目財務(wù)效益測算

項目財務(wù)效益測算值與實際值對比如表2所示。

項目預(yù)期的凈現(xiàn)金流量如表3所示。

（四）項目財務(wù)評價分析

經(jīng)分析計算，該項目的財務(wù)指標(biāo)如下：

該項目的內(nèi)部收益率（IRR）=118.36%。

該項目財務(wù)凈現(xiàn)值NPV=14270.65萬元，（I=12%）。

該項目投資回收期為2年

該項目的凈利潤為：19253.46萬元。

項目綜合評價結(jié)論：該項目財務(wù)凈現(xiàn)值NPV= 14270.65萬元>0， 內(nèi)部收益率（IRR）=118.36%大于12%折現(xiàn)率，項目投資回收期為2年，該項目的各項指標(biāo)都比較良好，項目具有可行性。

四、房地產(chǎn)投資可行性研究存在問題

（一）前期市場調(diào)研的可靠性問題

房地產(chǎn)企業(yè)前期市場調(diào)研一般由市場經(jīng)營部采取競爭樓盤的現(xiàn)場摸底、實地走訪、通過當(dāng)?shù)貥潜P信息網(wǎng)等方式來獲取競爭行業(yè)在同區(qū)域、同地段所開發(fā)的樓盤信息，這種方式存在一定的不確定性。競爭樓盤往往宣傳價格與實際的成交價不一致的問題，這樣會造成企業(yè)在項目定價方面產(chǎn)生一定的誤導(dǎo)。另一方面在調(diào)研過程中往往忽略當(dāng)?shù)鼐用駥粜徒Y(jié)構(gòu)的偏好、樓層高低的要求、容積率、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。

（二）財務(wù)評價指標(biāo)體系有待完善

在房地產(chǎn)項目可行性研究中除固定的收入、成本費用、稅金等相關(guān)指標(biāo)外，采用最多的評價指標(biāo)為項目投資回收期、項目凈現(xiàn)值、項目的內(nèi)部收益率、項目的凈現(xiàn)流量、獲利指數(shù)法、會計收益率法等相關(guān)評價指標(biāo)。在這些評價指標(biāo)中，項目的內(nèi)部收益率法不太適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)采用的是預(yù)售制，因房開企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)差異開發(fā)項目樓盤可出正負零或項目封頂后可以辦理預(yù)售許可手續(xù)，取得預(yù)售許可證后即可開始對外銷售。從表3可以看出，在建設(shè)周期內(nèi)，這樣就會產(chǎn)生現(xiàn)金流入并會產(chǎn)生多個入IRR問題，而這多IRR往往均無實際的經(jīng)濟意義。再則是成本費用項，成本費用項目中地方性前期政策性配套費用一般都是絕對數(shù)，建安成本根據(jù)房屋的建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)計條件不同，價格不同。財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、不可預(yù)見費等相關(guān)費用，一般按照收入的一定比例采取預(yù)計的方式，這樣會造成預(yù)測值與實際發(fā)生值相差較大。

（三）實際值與預(yù)測值的差異問題

從表1、表2可以看出，一個項目的可行性研究預(yù)測財務(wù)指標(biāo)往往與實際財務(wù)指標(biāo)有一定的差距，主要是體現(xiàn)在可行性研究在估算的收入、成本、費用、稅金、投資利潤率等指標(biāo)受市場變化及政策的影響無法準(zhǔn)確預(yù)測，加之不可預(yù)見費用空間較大。所以造成了實際銷售值與預(yù)測值的差異問題。

（四）實際的開發(fā)周期與預(yù)測周期存在較大不確定問題

房地產(chǎn)企業(yè)一般根據(jù)項目開發(fā)的規(guī)模大小來制定合理的開發(fā)周期，正常的項目開發(fā)周期為3年，由于開發(fā)周期長，資金需求量大，多數(shù)中小房企通過施工單位和材料供應(yīng)商前期墊資讓項目盡快封頂，在第一時間取得預(yù)售許可證并開始對外銷售，如果預(yù)售情況不理想，銀行按揭貸款放款不及時會造成企業(yè)的資金出現(xiàn)困難，很多中小房企業(yè)就是因為資金鏈出現(xiàn)問題而造成項目不能按期交付或延期交付的情況時有發(fā)生。其他影響項目的開發(fā)周期的因素有地方政府舉辦重要賽事、重要活動、高考期間、安全事故政府責(zé)令企業(yè)停工等等，對項目的開發(fā)周期都具有很大的影響。綜合驗收審批程序造成無法正常交付問題，現(xiàn)在越來越多的城市都成立了綜合審批部門，因綜合驗收審批周期長，涉及部門多，要求嚴。容易造成項目的延期交付問題。

五、完善房地產(chǎn)項目可行性研究的對策

（一）加強市場調(diào)查真實可靠完整性

市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目可行性研究論證中非常重要的一個環(huán)節(jié)，調(diào)研的結(jié)果直接影響決策者對市場的預(yù)期判斷。所以必須加強市場調(diào)查的力度和深度，追求真實行，不能走過場，一定要實實在在認真做好實地調(diào)研。通過項目周邊競爭樓盤的摸底情況，及房屋交易真實信息，重點應(yīng)結(jié)合項目所在地的人口規(guī)模，城市發(fā)展?jié)摿?，?dāng)?shù)乩习傩諏Ψ课輵粜徒Y(jié)構(gòu)的喜好程度，項目樓層高低的要求，目標(biāo)客戶群體對項目的容集率、綠地率、停車位等一系列的非財務(wù)指標(biāo)。做出詳細分析論證，為決策層提供真實可靠的數(shù)據(jù)。

（二）完善財務(wù)評價指標(biāo)體系

針對項目的內(nèi)部收益率法產(chǎn)生多入IRR問題，房開企業(yè)最好不采用內(nèi)部收益法來作為評價指標(biāo)?？蛇x用投資回收期、項目凈現(xiàn)值、會計收益率法評價指標(biāo)。結(jié)合項目的敏感性來調(diào)節(jié)項目的風(fēng)險系數(shù)。

（三）針對實際值與預(yù)測值的差異問題

一定要加強項目過程控制，實施動態(tài)監(jiān)控，加大項目事前、事中、事后的控制力度。

1.加強項目進度控制。在項目執(zhí)行過程中，要經(jīng)常地進行實際進度與計劃進度的比較，發(fā)現(xiàn)偏差，及時采取糾偏措施。在項目進度監(jiān)測過程中，一旦發(fā)現(xiàn)實際進度偏離計劃進度，必須認真分析產(chǎn)生的原因及其對后續(xù)工作及總工期的影響，并采取合理的調(diào)整措施，確保進度目標(biāo)的實現(xiàn)。

2.加強項目成本控制。成本控制是工程項目投資管理的核心部分。工程項目的成本控制不僅是對項目建設(shè)過程中發(fā)生的費用的監(jiān)控核對大量費用數(shù)據(jù)的收集，更重要的是對各類費用數(shù)據(jù)進行正確分析并及時采取有效措施，從而達到將項目最終的費用控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)的目的。成本控制可采用橫道圖法對費用偏差進行分析，從而對成本進行有效控制。用橫道圖法進行費用偏差分析，使用不同的橫道標(biāo)識已完工程計劃費用、擬完工程計劃費用和已完工程實際費用，橫道的長度逾期金額成正比。橫道圖法具有形象、直觀、一目了然等優(yōu)點，能準(zhǔn)確表達出費用的絕對偏差，而且能一眼就看出偏差的嚴重性。

3.加強項目質(zhì)量控制。首先確立項目質(zhì)量管理責(zé)任制，把項目負責(zé)人確定為工程項目質(zhì)量的全權(quán)責(zé)任人，質(zhì)量工作必須親自抓到位。其次制定質(zhì)量計劃把質(zhì)量目標(biāo)層層分解，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落實，一直落實到個人，使每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都能予以明確;再次加強進場材料、構(gòu)配件和設(shè)備的檢驗。建立前后工序間要有交接確認過程及建立質(zhì)量記錄資料制度。加強監(jiān)理人員考核準(zhǔn)入制度。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)項目可行性研究分析關(guān)系到各開發(fā)企業(yè)項目健康運行，也是企業(yè)投資決策的重要參考依據(jù)。目前，多數(shù)房開企業(yè)只是作為融資提供的前期資料，在實際經(jīng)營活動中沒有真正發(fā)揮起作用。只有將該可行性研究分析具體內(nèi)容應(yīng)用到企業(yè)經(jīng)營活動中去，企業(yè)才能得到良性長遠的發(fā)展。

（作者單位為銀川眾一集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司<寧夏>）

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