江山小區(qū)：改造過后，仍有難啃的骨頭
2020-02-12 05:11:28朱旭東
瞭望東方周刊 2020年1期
朱旭東
改造后的江山小區(qū)
經(jīng)過一年多的“微提升”改造，江蘇省靖江市靖城街道的江山小區(qū)出落得愈發(fā)水靈?！碍h(huán)境變了，小區(qū)二手房價格上漲了近30%，成交速度在城區(qū)是最快的。”江山路社區(qū)黨委書記徐濤如此描述小區(qū)改造的成效。
江山小區(qū)始建于1995年，原來是江山公司的職工公寓樓。近年來，小區(qū)各項設施逐漸陳舊。當初為生活污水無害化處理設計的管道因為太細現(xiàn)已阻塞。小區(qū)汽車數(shù)量與日俱增，現(xiàn)有車位供不應求。綠化帶被肆意侵占現(xiàn)象嚴重，人居生活舒適度急劇下降。加快老小區(qū)改造，推進社區(qū)秩序化管理，是居民們的迫切需求。
幸運的是，江山小區(qū)趕上了全國推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的東風，成為“微提升”改造的試點，并因此重新煥發(fā)了青春。
不過，它的未來，似乎仍會充滿坎坷。
國網(wǎng)江蘇靖江市供電公司員工在靖江市迎新小區(qū)對群眾接戶線和表計進行改造（汪紅清/ 攝）
無數(shù)次協(xié)調(diào)、引導、調(diào)度
江山小區(qū)的樓頂上，原來遍布著密密麻麻的太陽能熱水器，有些已服役十多年。天氣惡劣時，這些熱水器就成了高空定時炸彈，威脅著居民的生命財產(chǎn)安全。
啟動對小區(qū)的改造后，社區(qū)和業(yè)委會幾經(jīng)討論，決定勸導業(yè)主統(tǒng)一拆除老舊熱水器，改用燃氣熱水器。
“大家都下了狠心。樓頂60多家住戶，每戶都需要自己花三四千元，才能將熱水器改造到位。”業(yè)委會成員朱漢剛說，如果沒有細致耐心的入戶工作，如果得不到樓頂所有居民的支持，這一安全隱患無法徹底消除。
除了樓頂?shù)臒崴麟[患，改造前小區(qū)各樓之間電線私拉亂接現(xiàn)象也非常嚴重。日曬雨淋后，很多電線老化，隱患無處不在。
2018年10月18日，小區(qū)改造首先進場的是“三網(wǎng)合一”工程，其目的是消除雜亂無章的弱電飛線現(xiàn)象。
看似簡單的“三網(wǎng)合一”集成箱，背后是針對396戶的396份個性化改造方案。
說服每戶居民同意施工隊入戶測量、改線、布線，是一項艱巨的工作。徐濤和業(yè)委會的成員們?yōu)榇嗣刻於颊f得口干舌燥。三個月里，徐濤幾乎潤喉糖不離身，她用沙啞的聲音一次次地召集18個工段的負責人開協(xié)調(diào)會。
業(yè)主委員會副主任陳曉華是一家公司的負責人，那些天她扔下了自己的工作，白天堅守改造工程一線，晚上繼續(xù)挑燈夜戰(zhàn)，每天打幾十個電話與業(yè)主和施工方溝通，然后整理出第二天入戶的時間和單元號。
凌晨以后，陳曉華才有時間處理公司業(yè)務，工作到凌晨三四點是常事。休息一兩個小時后，江山小區(qū)鄰里互助群里又響起她的語音：“各位鄰居，提醒大家一下，今天7點前……”
因為事先成立了業(yè)主委員會，有陳曉華、朱漢剛等人穿針引線、積極協(xié)調(diào)，再加上眾多居民期盼“過上好日子”，江山小區(qū)的改造工程才得以推進。
歷經(jīng)無數(shù)次協(xié)調(diào)、引導、調(diào)度后，江山小區(qū)如今不僅顏值有了翻天覆地的變化，居民也擺脫了冬天水管結(jié)冰、夏天空調(diào)水四濺等痛苦。曾經(jīng)破舊不堪的江山小區(qū)，成了老舊小區(qū)“逆襲”的典范。
“我應該是受益最大者之一?！?8歲的李秀英，住在江山小區(qū)一棟4單元的一樓，“這里地勢低，以前環(huán)境亂得一塌糊涂，遇到大雨，水會漫到膝蓋……一樓住戶經(jīng)常為這事到居委會吵架……現(xiàn)在好了?！比缃瘢瑹嵝牡睦钚阌⒊闪?單元的樓道長，成為住戶、業(yè)委會和社區(qū)之間的穿針引線人——上情下達、下情上達。
硬件升級了，軟件呢
靖城街道是靖江市的老城區(qū)，有22個居委會、11個行政村，轄區(qū)人口15.36萬。431個小區(qū)中，無物管小區(qū)389個，無物管樓道1474個，涉及居民4.2萬戶。
國務院對推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作作出部署后，靖城街道適時啟動了老舊小區(qū)的“微提升”改造。
本刊記者跟隨靖城街道辦事處物管科科長居立群一行走訪的幾個小區(qū)，大多通過對道路、桿線、管網(wǎng)、綠化、下水、窨井等進行改造，獲得了“可視”的變化，并因地制宜新增了不同“功能”。
比如，馬洲花苑小區(qū)將幾個老式花池改造后，新增了三四十個車位，一樓住戶也改善了采光通風條件。丁香公寓小區(qū)的多間無主車庫，被改造成為黨群睦鄰中心和自治服務中心。幾乎所有小區(qū)在改造過程中都增設了垃圾分類處理點，引導居民進行垃圾分類……
但是，一些小區(qū)并沒有因為硬件的提檔升級而迎來“新生”。
“居民需要慢慢引導，養(yǎng)成花錢買服務的意識?！?/blockquote>
靖安苑小區(qū)是經(jīng)濟適用房、廉租房、安置房及商品房相混合的住宅小區(qū)。2015年，地方財政投入近800萬元對該小區(qū)進行了亮化、綠化。然而，小區(qū)目前還是沒有物業(yè)公司，日常維護和管理仍由社區(qū)負責。小區(qū)居民收入水平相差很大，對不同住戶采取同樣的物業(yè)收費標準，有些住戶肯定不同意，采取不同的標準收費，又解釋不通。連續(xù)5個物業(yè)公司，都因無法管理而主動撤出。
“靖安苑小區(qū)至今都成立不了業(yè)主委員會。很多居民認為，政府現(xiàn)在管得好好的，為啥要成立業(yè)主委員會。而且，成立業(yè)主委員會后，就要進行物業(yè)管理，就要向居民收錢，他們就更不樂意了。”新建北路社區(qū)黨委書記劉新建說，盡管他每年都要發(fā)動小區(qū)成立業(yè)委會，但居民就是不樂意，花錢買服務的意識非常淡薄。連續(xù)5家物業(yè)公司主動退出，可見靖安苑要提檔升級有多難。
表面“風光無限”的小區(qū)改造，一路充滿了艱辛和挑戰(zhàn)，資金關、協(xié)調(diào)關、思想關……需要沖破許多“婁山關”。老舊小區(qū)改造的難題，不只是資金，更關鍵的是意識，正如先賢王陽明所言，“破山中賊易，破心中賊難”。
“只能邊走邊探索”
改造過的小區(qū)如何建立長效管理機制，更是塊難啃的骨頭。
江山小區(qū)已算是靖城街道老舊小區(qū)改造的“明星”，但目前也不收物業(yè)費，小區(qū)日常的環(huán)境衛(wèi)生、綠化維護工作仍然由社區(qū)承擔。徐濤和小區(qū)業(yè)主委員會討論過多次，希望將物業(yè)管理從無償變?yōu)橛袃敚驗闃堑狼鍧?、小區(qū)衛(wèi)生、公共維修等都需要資金支撐。
“只能邊走邊探索。比如，一個樓道設立一個微型公共維修基金，基金只供一個樓道使用，可行性似乎會稍微高一點?！标悤匀A嘆了口氣說，居民普遍有“自掃門前雪”的心態(tài)，如果一個樓道的基金只供該樓道使用，居民會認為自己的錢沒有被別人占用，參與度就會高一點?！熬用裥枰龑ВB(yǎng)成花錢買服務的意識?！?/p>
這種設想目前似乎得到了實踐的檢驗。2019年9月，小區(qū)對33個樓道統(tǒng)一進行粉刷，資金和人工由每個樓道的居民自行解決——有錢的出錢，每戶收取100元;沒錢的出力，負責粉刷。
“以前是躺在政府的懷里，現(xiàn)在小區(qū)改造好了，以后的維護和管理就是居民自己的事了，都得出錢出力?！毙鞚J為，雖然暫時沒法收取物業(yè)費，但每個樓道設立微型公共維修基金，看起來還是可行的。
“但目前最頭疼的是停車位的分配?！苯叫^(qū)業(yè)委會主任李衛(wèi)民說，“有的人家兩三輛車，車位本來就緊張，怎么分配？怎么管理？是不是要安裝道閘？需不需要門衛(wèi)？”現(xiàn)在，他仍然一籌莫展。
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