大型交通工程關(guān)鍵節(jié)點多功能綜合社區(qū)開發(fā)新模式

周鐵峰

廣州交通投資集團有限公司應(yīng)用“高速公路+沿線土地資源開發(fā)”理念，創(chuàng)造的“大型交通工程關(guān)鍵節(jié)點多功能綜合社區(qū)開發(fā)新模式”，走出了一條“盤活存量土地、反哺交通建設(shè)”的新路，為推進廣州“四個出新出彩”、實現(xiàn)“老城市新活力”提供了新的路徑。

低效土地變身綜合社區(qū)

廣州東圃立交蘭亭盛薈項目，在不影響原有高速路通行的情況下，通過上蓋公園把公路兩旁的土地連接起來，建設(shè)了一個集立交、上蓋公園、商住小區(qū)為一體的綜合社區(qū)，被人民網(wǎng)譽為高速路上“最美空中花園”。項目是廣州交投集團“大型交通工程關(guān)鍵節(jié)點多功能綜合社區(qū)開發(fā)新模式”成功應(yīng)用的典型案例。

在項目實施中，集團組建了專業(yè)團隊，從地塊開發(fā)策劃、土地處置和清理、土地競拍及開發(fā)各方面，進行全方位跟蹤和保障。在盤活存量土地、實現(xiàn)節(jié)約集約利用土地，實施土地開發(fā)、確保達成化解債務(wù)和推動發(fā)展目標方面，進行了大膽地創(chuàng)新與實踐。

2014年，項目地塊完成掛牌出讓，成交價44.57億元。按照“三舊”改造中“公開出讓、收益支持”的方式，廣州交投集團獲得26.74億元土地出讓金返還款。2015年，項目正式開工建設(shè)。

項目總建筑面積約530000平方米，開發(fā)周期6年，預(yù)計總投資100億元。截至目前，立交和上蓋公園已投入使用，商業(yè)和住宅部分主體施工已全部完成。住宅項目可售面積約320000平方米，共16棟住宅樓，分三期開發(fā)。項目一、二期已入住，三期正在銷售中。項目可居住3500多戶、容納10000多人，還有一系列如老人活動中心、幼兒園、社區(qū)中心等配套設(shè)施，滿足片區(qū)的功能需求。

創(chuàng)新交通綜合治理方式

“大型交通工程關(guān)鍵節(jié)點多功能綜合社區(qū)開發(fā)新模式”的應(yīng)用，推動了東圃立交蘭亭盛薈項目高質(zhì)量、高效率實施，實現(xiàn)了交通疏導(dǎo)、城市治理、公益環(huán)保等多個價值目標。為城市“三舊”改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提供了創(chuàng)新思路，為廣州市創(chuàng)新交通綜合治理方式起到積極地推進和示范作用。

第一，模式最大的增值部分是科學的技術(shù)創(chuàng)新。項目通過科學的交通規(guī)劃設(shè)計和優(yōu)化，釋放了130000平方米城市用地面積。政企協(xié)作，項目打造總建筑面積約530000平方米的集立交、上蓋、商住小區(qū)為一體的大型綜合社區(qū)。項目還通過科學設(shè)計，巧妙將地坪標高提升15米，極大減小項目基坑開挖工程量，大大節(jié)約了項目成本。

第二，項目在綠色、生態(tài)、共享的設(shè)計理念引領(lǐng)下，創(chuàng)新性地打造我國首例6.5萬平方米、全封閉的上蓋綠地空中花園，它具有減少塵埃、降低噪聲、綠化環(huán)保的功能，提升了城市綠化率。上蓋公園還提供多項體育設(shè)施及場地，包括足球場、網(wǎng)球場、籃球場以及800米環(huán)形跑道。為廣州金融城板塊打造了一片高品質(zhì)生活社區(qū)。

第三，項目以房地產(chǎn)開發(fā)綜合收益反哺交通建設(shè)，為城市“三舊”改造提供創(chuàng)新思路。集團以捆綁立交、上蓋建設(shè)的方式，尋找到7億元投資款，上蓋公園和立交改造工程建設(shè)，政府不用任何投資。同時，項目凈收益還將陸續(xù)投入到城市高快速路建設(shè)中。

形成可復(fù)制可推廣模式

東圃立交蘭亭盛薈項目屬國內(nèi)首創(chuàng)的“大型交通工程關(guān)鍵節(jié)點多功能綜合社區(qū)開發(fā)新模式”的成功運用，較好地實現(xiàn)了國有資產(chǎn)的保值增值，實現(xiàn)了經(jīng)濟和社會效益的雙豐收，對全國乃至世界交通節(jié)點改造都起到良好的標桿性、示范性作用。

項目運作過程中，形成了規(guī)劃、設(shè)計、施工的社區(qū)整合思路，并在實施過程中不斷完善，創(chuàng)造出具有較好的可推廣性和可復(fù)制性的“大型交通工程關(guān)鍵節(jié)點多功能綜合社區(qū)開發(fā)新模式”。截至目前，三滘立交市政化綜合改造、東曉南路至廣州南站連接線綜合開發(fā)等項目均已應(yīng)用該模式，并取得良好的效果。廣深高速新塘立交節(jié)點改造也已參照該模式進行開發(fā)。

項目得到了廣東省、廣州市政府各級領(lǐng)導(dǎo)的肯定與嘉獎，被評為“廣州市節(jié)約集約用地的典范，是成功運用企業(yè)家政府理論的經(jīng)典案例”。項目成功參展第44屆中國國際房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)博覽會。2018年，該項目曾獲得廣州市首屆國資國企創(chuàng)新大賽一等獎。

編輯/董雷