關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理問題研究

李海燕

摘要：在地產(chǎn)行業(yè)越來越多元化發(fā)展的今天，蘇高新集團(tuán)作為地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人，在當(dāng)?shù)卣源龠M(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、招商引資和加快中小企業(yè)發(fā)展的政策引導(dǎo)下，以縣級(jí)城市為試點(diǎn)，“節(jié)能環(huán)保創(chuàng)新園”為主題，創(chuàng)建在當(dāng)?shù)鼐哂写硇缘墓I(yè)廠房園區(qū)。本文研究了在工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中如何制定商業(yè)計(jì)劃、如何選擇開發(fā)模式，分析了工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出目前主要問題是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高、開發(fā)周期長、投資決策的主觀性，以及沒有針對(duì)性的政策參考等特點(diǎn)。面對(duì)激烈的市場競爭環(huán)境，要想獲得持續(xù)發(fā)展，必須要提高自身的財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)行科學(xué)有效方法，最大限度的降低企業(yè)管理成本和營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，尋找利潤增長點(diǎn)增強(qiáng)在地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的快速、穩(wěn)步的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：工業(yè)地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;問題;對(duì)策

一、財(cái)務(wù)管理對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的重要性分析

（一）財(cái)務(wù)管理分析工作有助于為商業(yè)規(guī)劃提供依據(jù)

國有地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到民族經(jīng)濟(jì)的重要命脈，隨著十三五規(guī)劃，國家對(duì)經(jīng)濟(jì)改革的大力扶持，實(shí)體經(jīng)濟(jì)在不斷升級(jí)轉(zhuǎn)型的過程中，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展。地產(chǎn)行業(yè)從掛牌拿地開始，就要進(jìn)行土地相關(guān)的商業(yè)計(jì)劃制作，而財(cái)務(wù)管理作為地產(chǎn)行業(yè)不可或缺的重要組成部分，它貫穿于土地獲取初期，工程開發(fā)階段，竣工交付，廠房銷售等各個(gè)重要階段。它為管理者提供財(cái)務(wù)決策的同時(shí)，能夠合理安排融資計(jì)劃，正確分析現(xiàn)金凈流量，預(yù)測(cè)內(nèi)部收益率，掌握投資回報(bào)期，從而保證銷售環(huán)節(jié)的高效合理運(yùn)行。

（二）財(cái)務(wù)管理分析工作有助于財(cái)務(wù)決策指引方向

2018年，隨著工業(yè)總產(chǎn)值的穩(wěn)步增長，地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)而產(chǎn)業(yè)步伐加快發(fā)展。此時(shí)在運(yùn)營過程中離不開財(cái)務(wù)管理的正確運(yùn)用，科學(xué)的分析管理對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展有著重要影響，它不僅是投資項(xiàng)目編制預(yù)算的必要手段，也是企業(yè)行業(yè)戰(zhàn)略升級(jí)的重要因素。行之有效的財(cái)務(wù)管理分析能夠?yàn)楣芾韺犹峁┛茖W(xué)決策、并且改善融資結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資金配置、控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而大大增強(qiáng)行業(yè)競爭優(yōu)勢(shì)，使其穩(wěn)定良性發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)建設(shè)市場化的前景下，分析管理水平的高低對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整有著直接的影響，也是為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)保駕護(hù)航的安全空間。

二、工業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理在運(yùn)用中的主要問題

（一）投資決策分析方法的主觀性

地產(chǎn)開發(fā)初期階段，在政府掛牌企業(yè)拿地之后，緊接著就要圍繞地塊進(jìn)行相應(yīng)的商業(yè)計(jì)劃書制作，財(cái)務(wù)工作者若不能掌握足夠多的財(cái)務(wù)分析信息，則無法用科學(xué)合理的方法測(cè)算投資決策的前瞻性和適合性。財(cái)務(wù)工作者參照市場貼現(xiàn)率來主觀調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)部收益率，呈現(xiàn)給管理層的商業(yè)計(jì)劃書就無法正確體現(xiàn)市場價(jià)值。由于此階段的融資安排還未發(fā)生，財(cái)務(wù)管理者可人為的調(diào)整融資規(guī)模，進(jìn)而調(diào)整開發(fā)成本。按照總包合同確定的開發(fā)成本和不可預(yù)見費(fèi)用，就會(huì)嚴(yán)重偏離財(cái)務(wù)分析方向，導(dǎo)致無法正確分析現(xiàn)金凈流量，預(yù)測(cè)內(nèi)部收益率，測(cè)算投資回報(bào)期，最終難以出具較為合理的，滿足管理層需求的商業(yè)計(jì)劃書。

（二）成本歸集分析方法的單一性

地產(chǎn)開發(fā)中期，主要對(duì)發(fā)生的前期費(fèi)用、建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、間接費(fèi)用的成本合理歸集。成本的發(fā)生除了已發(fā)生部分，還包括了預(yù)估費(fèi)用和不可確定性費(fèi)用，此時(shí)科學(xué)的分析方法是否合理就關(guān)系到成本歸集的正確與否。在具體分析過程中，由于分析管理制度的不完善，導(dǎo)致分析經(jīng)驗(yàn)不足，分析方法局限性。由于財(cái)務(wù)管理人員分析工作經(jīng)驗(yàn)匱乏，沒有足夠的專業(yè)能力，通常是經(jīng)過自身主管意識(shí)判斷，人為確定開發(fā)成本，進(jìn)而得出的損益表，并不能真正體現(xiàn)預(yù)期收益，也無法為管理層提供真實(shí)合理的收益反饋。另外，在實(shí)際工作中如果不能科學(xué)、合理的根據(jù)建筑面積將預(yù)估費(fèi)用和不可確定性費(fèi)用分?jǐn)傔M(jìn)各自建筑成本中，也會(huì)對(duì)國有地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作埋下隱患。

（三）稅收籌劃空間的主觀性

工業(yè)地產(chǎn)竣工驗(yàn)收之后，進(jìn)入交付銷售環(huán)節(jié)。在此環(huán)節(jié)中，將涉及相關(guān)的稅費(fèi)繳納，比如增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等。其中土地增值稅是按照2%預(yù)交，在項(xiàng)目銷售完畢之際，才能進(jìn)入清算環(huán)節(jié)。由于土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是根據(jù)土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)限定、稅金、附加限定而計(jì)算出來的。由于上述財(cái)務(wù)分析經(jīng)驗(yàn)不足，分析能力不足等原因，致使分析方法局限性，同時(shí)財(cái)務(wù)管理制度較為薄弱，導(dǎo)致了地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃管理受到影響。使得開發(fā)成本的歸集具有相對(duì)不合理性，開發(fā)限定是根據(jù)土地成本、開發(fā)成本之和的10%計(jì)算，附加限定是根據(jù)土地成本、開發(fā)成本之和的20%計(jì)算。有關(guān)鍵影響力的開發(fā)成本不能正確、合理的確定，最終會(huì)影響整個(gè)土地增值稅的計(jì)算過程。稅收籌劃出了問題，就無法合理納稅。也會(huì)影響當(dāng)年所得稅，在審計(jì)過程中就會(huì)出現(xiàn)問題。

三、完善工業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析管理的對(duì)策

（一）以市場信息化為導(dǎo)向，讓投資決策更有客觀性

地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)內(nèi)拼招商運(yùn)營服務(wù)，外看市場資源并購整合，集思廣益，分散決策風(fēng)險(xiǎn)。不僅應(yīng)通過科學(xué)的技術(shù)手段來確保投資項(xiàng)目的嚴(yán)肅性和合規(guī)性，運(yùn)用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徟贫群土鞒虂肀O(jiān)控投資項(xiàng)目是否可能存在各類風(fēng)險(xiǎn)。參照市場同類行業(yè)指標(biāo)，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部收益率分析和行業(yè)前景分析，按照特定時(shí)期既定的市場貼現(xiàn)率，用專業(yè)的分析方法科學(xué)預(yù)測(cè)現(xiàn)金凈流量，預(yù)測(cè)內(nèi)部收益率，掌握投資回報(bào)期，合理判斷，提高決策質(zhì)量，使得商業(yè)計(jì)劃科學(xué)反映項(xiàng)目的市場收益率。

同時(shí)，市場最有效的資源就是利用互聯(lián)網(wǎng)的便捷，為投資決策提供更全面的數(shù)據(jù)信息，減少信息缺失風(fēng)險(xiǎn)影響。加強(qiáng)企業(yè)信息化基礎(chǔ)建設(shè)，提升企業(yè)的信息化水平，引進(jìn)更高水平的財(cái)務(wù)管理軟件。通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，將財(cái)務(wù)與統(tǒng)計(jì)整合在一起，完善數(shù)據(jù)的分析與處理，在復(fù)雜的財(cái)務(wù)分析方法之中，予以財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)的完善與優(yōu)化，從而提高財(cái)務(wù)分析水平。

（二）建立健全管理制度，采用科學(xué)的歸集方法

在國有企業(yè)中健全的財(cái)務(wù)管理制度是高效開展工作不可或缺的保障制度，如何健全國有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，采用科學(xué)的管理方法，我們可以從以下幾方面著手：一是尋求最優(yōu)投資環(huán)境;二是加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理要求;三是完善決策制度制定;四是不斷提高風(fēng)控體系。完善的財(cái)務(wù)管理制度，制定科學(xué)的歸集方法，不僅能激發(fā)財(cái)務(wù)人員的積極進(jìn)取精神，最大限度發(fā)揮主觀管能動(dòng)性，還有利于企業(yè)的崗位職責(zé)分工明確，辦事效率提高?？茖W(xué)合理的分析方法，對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)也是強(qiáng)有力的保障。所以，地產(chǎn)行業(yè)的管理層應(yīng)結(jié)合行業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源，審時(shí)度勢(shì)，改變落后的管理理念，將財(cái)務(wù)分析制度化管理，最終能充分體現(xiàn)管理層的投資要求。

（三）提高財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，合理籌劃稅收空間

合理納稅，是每一個(gè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)盡的義務(wù)，自身專業(yè)素養(yǎng)的高低，決定了稅收籌劃的合理與否。如今各行各業(yè)競爭激烈，國家的政策法規(guī)不斷更新中，財(cái)務(wù)管理人員是否具備較強(qiáng)的稅收籌劃能力，也是做好分析工作必不可或缺的一個(gè)重要條件，因此對(duì)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人才的培養(yǎng)刻不容緩，積極參加專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)最新財(cái)務(wù)制度，做到不偷稅漏稅，掌握符合稅法的稅收測(cè)算方法。

由于地產(chǎn)行業(yè)具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、稅賦高的特點(diǎn)，在實(shí)際運(yùn)行中可能會(huì)遇見各種不可預(yù)見性的問題，導(dǎo)致出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)問題，因此，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)的加強(qiáng)提高，也是國有地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員當(dāng)務(wù)之急要做的工作，重視學(xué)習(xí)危機(jī)預(yù)警管理理念與稅收籌劃相結(jié)合，是提高財(cái)務(wù)工作者的風(fēng)險(xiǎn)防控能力的必要途徑，財(cái)務(wù)管理工作人員在實(shí)際工作中應(yīng)采用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，與風(fēng)險(xiǎn)防控措施相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，才能增強(qiáng)企業(yè)在行業(yè)中的市場競爭力。

四、結(jié)束語

2019年，在國家政策引導(dǎo)下，隨著市場的行業(yè)布局合理規(guī)劃中，地產(chǎn)板塊也必將成為國家、政府關(guān)注的重心，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中，勢(shì)必會(huì)優(yōu)化運(yùn)營模式、招商模式。國有地產(chǎn)對(duì)財(cái)務(wù)分析管理高度重視，有利于企業(yè)制定科學(xué)的商業(yè)計(jì)劃書，也有利于對(duì)財(cái)務(wù)工作中出現(xiàn)的問題及時(shí)制定解決措施，進(jìn)行有效的評(píng)估防控。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)要想引領(lǐng)時(shí)代可持續(xù)的健康發(fā)展，必須摒棄落后的財(cái)務(wù)管理思想，不斷更新管理觀念，各部門間優(yōu)化合作，資源共享，讓分析管理貫穿于財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)中，用健全的財(cái)務(wù)制度和科學(xué)的管理方法為其提供保障，從而有效發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)職能。不斷鞏固在行業(yè)中始終處于領(lǐng)軍人物的地位，全面實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的長足發(fā)展。

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（作者單位：蘇高新科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展（張家港）有限公司）