淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策

劉凌

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重要產(chǎn)業(yè)之一，在某種程度上促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展壯大，市場環(huán)境的復(fù)雜多變，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了相關(guān)融資政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資壓力很大。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期長，占用資金量大，資金流動性較強(qiáng)，資金對房地產(chǎn)企業(yè)來說是生存的根本，為了把資金合理有效地投入到運(yùn)營項(xiàng)目中，使資金流良性運(yùn)轉(zhuǎn)，必須加強(qiáng)資金管理。本文從資金管理的重要性、有效性，淺談一下資金管理存在的問題及對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;有效性

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

資金對于企業(yè)來說，就如魚離不開水一樣重要。特別是房地產(chǎn)進(jìn)入了新一輪行業(yè)周期的洗牌，國家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，通過貨幣、信貸、稅收、土地政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的就是為了提高房地產(chǎn)的資金門檻，金融機(jī)構(gòu)也相應(yīng)調(diào)整了對房地產(chǎn)企業(yè)融資貸款的門檻。這樣一來，加大了原本融資渠道就比較單一的部分房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行融資的難度。面對這個現(xiàn)實(shí)問題，房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)有資金加強(qiáng)管理就顯得尤為重要了。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)資金管理的特點(diǎn)

資金管理為房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行提供了保證，為房地產(chǎn)企業(yè)的生存提供了血液，其在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和管理過程中的重要性不言而喻。那么從房地產(chǎn)行業(yè)角度來看，資金管理的特點(diǎn)主要有：一是投資規(guī)模大。房地產(chǎn)企業(yè)為了順應(yīng)市場的發(fā)展需求，為了追求多元化、一體化效應(yīng)，其投資規(guī)模將不斷擴(kuò)大，這將意味著需要大量的資金去支撐。二是財(cái)務(wù)風(fēng)險高。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)期一般比較長，項(xiàng)目的占用資金量比較大，而且資金回籠的速度比較慢，這樣加大了債務(wù)融資的資本成本，無法按時還本付息，存在很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險。三是資金籌集速度慢。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于非上市公司，無法通過發(fā)行股票進(jìn)行權(quán)益融資，因此融資渠道較單一，只能通過銀行進(jìn)行債務(wù)融資。由于國家對融資政策加大了宏觀調(diào)控力度，隨之金融機(jī)構(gòu)也相應(yīng)提高貸款門檻，導(dǎo)致資金籌措的難度加大，籌集資金速度減慢。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)資金管理的重要作用

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展取決于資金，資金管理的好壞對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，主要表現(xiàn)在：第一，資金管理是做好企業(yè)管理的核心所在，企業(yè)發(fā)展需要充足的資金做后盾，有了充足的資金企業(yè)才能正常營運(yùn)，才能發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)。因此保證企業(yè)的良性運(yùn)營，必須提高資金管理意識，建立相關(guān)管理制度，加強(qiáng)資金管理，這樣有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在全局的角度，為資金管理構(gòu)建科學(xué)的預(yù)算管理體系，科學(xué)的預(yù)算可以使企業(yè)提前預(yù)測風(fēng)險，提前得到資金的信息，這樣有利于企業(yè)及早識別風(fēng)險，提高風(fēng)險防范意識，及時采取應(yīng)對措施，避免發(fā)生損失，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。第三，做好資金管理，可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，有效的降低資本成本，提高資金使用的有效性，加快資金周轉(zhuǎn)，為企業(yè)積累財(cái)富，提高房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）資金預(yù)算管理制度不完善

目前，資金預(yù)算管理制度不完善是許多房地產(chǎn)企業(yè)都存在的一個主要問題。原因在于管理人員還是停留在以不變應(yīng)萬變的思路下做預(yù)算，沒有結(jié)合本企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特點(diǎn)站在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的層面進(jìn)行資金預(yù)算管理，缺乏資金管理意識，沒有資金管理的大局意識。部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理還比較松散，造成這種情況的根本原因就是沒有建立一個系統(tǒng)的、完善的、科學(xué)有效的資金預(yù)算管理制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面存在缺陷，造成資金脫軌沒有按照資金原有的用途合理使用，因而失去了資金預(yù)算的意義。

（二）資金融資渠道比較單一

從目前的房地產(chǎn)行業(yè)來看，其融資渠道主要有：金融機(jī)構(gòu)借款、發(fā)行股票或債券募集資金、自有資金三種來源方式。但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型企業(yè)，非上市公司，不具備發(fā)行股票或債券的資格，無法通過股權(quán)融資募集資金。由于其自有資金比較缺乏，難以滿足建設(shè)項(xiàng)目大量的資金需求，只能依靠銀行貸款解決項(xiàng)目的流動資金，融資渠道比較單一。然而如果過分的依賴銀行貸款，其一將導(dǎo)致企業(yè)的抗風(fēng)險能力差，一旦金融政策變化沒有應(yīng)對能力，在激烈的市場競爭條件下難以生存;其二加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，資產(chǎn)負(fù)債比率很高，到期還本的壓力很大，存在很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險，不利于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

（三）缺乏對有效性資金的管理

房地產(chǎn)企業(yè)一般投資規(guī)模較大，建設(shè)周期較長，資金需求量較大。很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理環(huán)節(jié)中資金管理意識淡薄，沒有對企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)做分析，沒有對冗余資金進(jìn)行合理的規(guī)劃與管理，尤其對企業(yè)的現(xiàn)有資金有效性管理方面做的不夠好，雖然從表面看似企業(yè)賬面的貨幣資金很充足，資金很雄厚，其實(shí)不然，這恰恰說明企業(yè)對現(xiàn)有資金缺乏合理、有效的管理，出現(xiàn)了流動資金不流動的現(xiàn)象。歸根結(jié)底說明企業(yè)沒有一套科學(xué)、完善的資金管理制度去做指引，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理的合理性、有效性沒有得到很好的利用;另一方面也反應(yīng)出企業(yè)的資金管理，沒有很好的為企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)，二者缺乏融合度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理不足的應(yīng)對政策

（一）建立健全資金預(yù)算管理制度

企業(yè)的資金預(yù)算管理是企業(yè)進(jìn)行管理活動的基礎(chǔ)，也是企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)。做好資金預(yù)算管理工作主要有：第一，必須建立簡明、適用、規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理制度，這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)全面控制項(xiàng)目的資金規(guī)劃和籌集，合理安排資金的用途和使用效率，提高企業(yè)的資金預(yù)算管理水平。第二，必須結(jié)合本企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，使資金預(yù)算管理制度與企業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合，才能最大程度的發(fā)揮資金預(yù)算管理的作用，指導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展。第三，資金預(yù)算管理必須強(qiáng)調(diào)全員全部門參與，加強(qiáng)企業(yè)上下對資金預(yù)算管理的意識，預(yù)算的編制工作要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況，在預(yù)算管理中實(shí)行柔性管理，滾動預(yù)測與過程跟蹤。第四，在財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型大時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變思路，建立完善符合企業(yè)發(fā)展的資金預(yù)算管理制度，把企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)銜接起來，才能將企業(yè)做大做強(qiáng)。

（二）構(gòu)建多元化的企業(yè)融資渠道

在新形勢下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)想要走出融資困境，必須全面了解整體環(huán)境和市場宏觀形勢，必須進(jìn)行規(guī)劃和創(chuàng)新，構(gòu)建多元化的企業(yè)融資渠道。主要從以下兩個方面考慮：

1.通過股份制或股份合作制形式進(jìn)行融資

大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)屬于家族企業(yè)，雖然具有一定規(guī)模，但是股權(quán)結(jié)構(gòu)比較保守、集中。在自有資金不足的情況下，只能通過銀行取得貸款，局限性很大，因此在這種情況下通過吸收員工入股，或者吸收有意向投資的合作方，按出資額分配一定的持股比例，實(shí)行股份制或股份合作制，達(dá)到拓展中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

2.通過房屋預(yù)售方式進(jìn)行融資

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在了解國家政策，了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門對預(yù)售款的監(jiān)管制度，在合法合規(guī)的情況下可以對在建的房屋進(jìn)行預(yù)先銷售，提前回籠資金，以達(dá)到企業(yè)的融資需求。

（三）加大資金的有效管理及監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)對有效性資金管理存在諸多不足，為了加強(qiáng)資金管理，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提出以下幾條建議：

1.制定科學(xué)、有效的資金管理制度

將資金管理制度嵌入至企業(yè)的全面預(yù)算管理制度中，使資金管理制度與企業(yè)的全面預(yù)算管理相融合。提倡全員參與管理，為全體員工灌輸資金管理的重要性，全員提高資金管理意識，將資金管理意識轉(zhuǎn)化為員工的共同認(rèn)識，促使員工在工作中自覺行動，這樣不但加強(qiáng)了企業(yè)的資金管理水平，提升了員工的價值觀，更重要的是提升了企業(yè)的管理水平，增加了企業(yè)的核心競爭力。

2.加強(qiáng)日常資金核算工作

在資金管理中，做好資金核算工作是資金有效管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，準(zhǔn)確的會計(jì)核算工作能真實(shí)的反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營成果，能為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層在經(jīng)營管理、項(xiàng)目投資、信貸理財(cái)?shù)葲Q策中提供真實(shí)的會計(jì)信息，以便對決策方案進(jìn)行分析篩選，通過對比、評價選擇最優(yōu)方案，從而提高資金的使用效率，達(dá)到資金有效管理的目的。

3.加強(qiáng)資金的監(jiān)管力度，規(guī)避資金風(fēng)險。許多企業(yè)在資金運(yùn)作過程中存在監(jiān)管不到位，導(dǎo)致資金的使用效率低。因此要加強(qiáng)資金監(jiān)管，首先要強(qiáng)調(diào)風(fēng)險意識，樹立全員資金管理風(fēng)險防范意識，企業(yè)要建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，預(yù)先要確定資金風(fēng)險控制指標(biāo)。其次在做項(xiàng)目決策時，對實(shí)施該項(xiàng)目投資所需資金是否會帶來資金風(fēng)險進(jìn)行評估。通過預(yù)警機(jī)制對企業(yè)不利事件加以監(jiān)控，快速查找原因，制定應(yīng)對措施，及時化解資金風(fēng)險，提高資金使用的有效性及安全性。

結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，不但需要完善相關(guān)的資金管理制度，而且要拓寬多元化的融資渠道，更需要吸收一些先進(jìn)的資金管理理念。做好資金風(fēng)險管控，采取有效的應(yīng)對風(fēng)險措施，合理有效的使用資金，這樣才能確保資金運(yùn)作穩(wěn)定，使資金產(chǎn)生更大的效益，為企業(yè)的成長保駕護(hù)航。

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（作者單位：蘭州福田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）