“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的影響及對策探討

王秀雯

[摘 要]吃穿住行是人生活的根本因素，隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國國民的生活水平有了明顯提升，在溫飽之上對“住”提出了更高的需求，這也致使了我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)包括了公用房、商用房和私人住房等幾大類，在目前的宏觀經(jīng)濟(jì)市場中，有著開發(fā)周期長、資金投入量大、人力物力耗費(fèi)多、總體價(jià)值高等基本特點(diǎn)，在促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也對我國房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算造成了一些影響問題。文章以完善房地產(chǎn)會計(jì)核算為主旨，簡要分析了“營改增”對房地產(chǎn)會計(jì)核算的現(xiàn)狀影響及解決對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);會計(jì)核算;“營改增”

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.149

2008年后，我國房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展之上，也因社會意識形態(tài)的變化而出現(xiàn)了瓶頸，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要組織結(jié)構(gòu)，會計(jì)核算在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型中都有著至關(guān)重要的作用。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)除了與一般企業(yè)一樣從事經(jīng)營銷售，還需要進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，因此受到市場環(huán)境及政策的影響較大，有著較強(qiáng)的市場風(fēng)險(xiǎn)，極容易發(fā)生負(fù)債經(jīng)營的情況。所以，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理能力直接影響著企業(yè)的經(jīng)營質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。

1 “營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的現(xiàn)狀及影響

1.1 會計(jì)核算制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)是具有一定特殊性的，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中會涉及金額巨大且內(nèi)容復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動，核算環(huán)節(jié)煩瑣，一旦過程中出現(xiàn)了任何問題，都會給企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。會計(jì)核算是保證企業(yè)資金運(yùn)作安全的前提，完善相關(guān)的會計(jì)核算制度是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，保證經(jīng)濟(jì)市場穩(wěn)定運(yùn)作的必要條件。但是就目前我國的會計(jì)相關(guān)準(zhǔn)則和規(guī)范而言，并沒有就房地產(chǎn)企業(yè)制定專門的、規(guī)范性的會計(jì)核算規(guī)定，缺乏統(tǒng)一系統(tǒng)的會計(jì)核算制度，為我國房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展造成了一定的影響[1]。

1.2 會計(jì)核算內(nèi)容復(fù)雜性

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多、投入大且風(fēng)險(xiǎn)高，這使得企業(yè)從土地選址開發(fā)、探測設(shè)計(jì)、招標(biāo)報(bào)建、施工驗(yàn)收、銷售服務(wù)等所有環(huán)節(jié)需要經(jīng)歷漫長的時(shí)期，短則幾個(gè)月，長則可以達(dá)到幾年。一方面需要同眾多的社會企業(yè)及政府部門溝通;另一方面需要有大量的資金投入，這些環(huán)節(jié)中都蘊(yùn)含著大量的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，因?yàn)樯a(chǎn)步驟之間的時(shí)間界限相對模糊，在會計(jì)核算過程中很難將所有資金流動環(huán)節(jié)都規(guī)劃好，面對高投入和高風(fēng)險(xiǎn)，做好必要的會計(jì)規(guī)劃，根據(jù)自身的經(jīng)營狀況合理進(jìn)行會計(jì)核算。

2 “營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的發(fā)展對策

2.1 明確設(shè)置會計(jì)核算明細(xì)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以自身的真實(shí)情況及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行會計(jì)核算明細(xì)的設(shè)置，要以反映項(xiàng)目工作的真實(shí)財(cái)務(wù)情況為出發(fā)點(diǎn)，有序梳理財(cái)務(wù)狀況，以便經(jīng)營者和管理者對投資狀況進(jìn)行具體分析，同時(shí)能夠?qū)ζ髽I(yè)的投資經(jīng)營及資產(chǎn)運(yùn)作情況進(jìn)行預(yù)估和評判。這是國家經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展的共同需求，比如國家曾明確規(guī)定，未同時(shí)滿足年銷售額1000萬元、從業(yè)人員100人以上的小企業(yè)，除了已按照《新會計(jì)準(zhǔn)則》及《企業(yè)會計(jì)制度》執(zhí)行的以外，都需要嚴(yán)格執(zhí)行《小企業(yè)會計(jì)制度》等。面對目前的經(jīng)營狀況和“營改增”的核算要求，房地產(chǎn)企業(yè)可以在遵守國家財(cái)政會計(jì)要求、保證對外財(cái)政報(bào)告統(tǒng)一有效的前提下，合理、自主增設(shè)一些會計(jì)核算科目，如開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等。

2.2 增加企業(yè)的信息披露

增加和擴(kuò)大企業(yè)信息的披露也是改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作的有效對策，大眾監(jiān)督也是會計(jì)核算的重要管理方式之一。一般情況下，“營改增”之后公眾關(guān)注并需要會計(jì)核算進(jìn)行披露的企業(yè)信息主要包括以下三點(diǎn)：其一，需要披露企業(yè)土地的儲備量及成本構(gòu)成，特別是對于一些擁有大量低價(jià)優(yōu)質(zhì)土地的企業(yè)來說，這代表著企業(yè)的資產(chǎn)保障及開發(fā)潛力，這能讓企業(yè)在招拍掛的經(jīng)濟(jì)市場上保持著強(qiáng)有力的競爭優(yōu)勢與較高的利潤回報(bào)，滿足信息使用者的基本需求。其二，披露分項(xiàng)目現(xiàn)金流信息，包括企業(yè)在開發(fā)過程中產(chǎn)生的所有經(jīng)營活動現(xiàn)金流。其三，產(chǎn)品質(zhì)量保證金及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)信息的披露，這是為了顯示出房地產(chǎn)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，以保證金制度來為購買者和使用者提供商品質(zhì)量保障，從而提升企業(yè)應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)的能力[2]。

2.3 實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)資金流動時(shí)間長，受到會計(jì)期間的限制，企業(yè)在實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營中經(jīng)常存在貨幣資金支付、業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)狀況與發(fā)生時(shí)間不一致的情況，因此房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算一般以現(xiàn)金收付制和權(quán)責(zé)發(fā)生制為主。我國企業(yè)的會計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算要以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主。但是經(jīng)過多年的實(shí)踐研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)存在較強(qiáng)的特殊性，并且隨著時(shí)代發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長也在不斷地變化。權(quán)責(zé)發(fā)生制在實(shí)際應(yīng)用中存在一定的問題，如出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤，導(dǎo)致會計(jì)信息失真，進(jìn)而造成資產(chǎn)流失的情況;權(quán)責(zé)發(fā)生制以合同的簽訂為主，銷售越多，賬面應(yīng)收賬款余額也就越大，但實(shí)際資金卻沒有到位，不僅無法反映企業(yè)實(shí)際的收入情況，甚至還會造成資金鏈的中斷或不足。相比而言，靈活性更高的現(xiàn)金收付制更符合“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算需求。

2.4 建立健全企業(yè)內(nèi)控體系

在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算涉及企業(yè)資金的來源動向，需要表現(xiàn)出企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債及利潤情況。健全的內(nèi)控體系應(yīng)該要以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展為宗旨，以企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況為基礎(chǔ)，以現(xiàn)有的會計(jì)準(zhǔn)則及法律要求為依據(jù)，結(jié)合現(xiàn)代化的企業(yè)管理方式及會計(jì)管理理念，不斷優(yōu)化、完善和改進(jìn)自己的內(nèi)控體系。首先，需要提升管理層對內(nèi)控管理的重要性認(rèn)知，針對會計(jì)財(cái)務(wù)核算建立一個(gè)有效的內(nèi)部監(jiān)督管理系統(tǒng)，在日常的管理工作中對財(cái)務(wù)會計(jì)核算信息及過程進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管控制，以提升會計(jì)信息的真實(shí)性、科學(xué)性、有效性和全面性。企業(yè)應(yīng)該重視以內(nèi)部規(guī)范為主的文件完善，搭建設(shè)計(jì)符合自身成長發(fā)展需求的制度體系，全面對企業(yè)管理及會計(jì)核算的所有環(huán)節(jié)實(shí)施動態(tài)監(jiān)控管理，為企業(yè)會計(jì)核算的真實(shí)有效保駕護(hù)航。

2.5 增強(qiáng)會計(jì)核算人員的素質(zhì)

面對競爭日趨激烈的房地產(chǎn)行業(yè)，面對宏觀變化的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，面對日益增長的房屋使用需求，要促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，提升企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢。此外，“營改增”之后的會計(jì)核算與傳統(tǒng)的企業(yè)會計(jì)不同，需要企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部的財(cái)政結(jié)構(gòu)，全面提升會計(jì)核算人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力，保證企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃順利實(shí)施，促進(jìn)房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)及銷售運(yùn)營。目前，房地產(chǎn)市場的經(jīng)營活動越發(fā)朝著多元化的趨勢發(fā)展，在以租代售等多種住房需求的推動下，會計(jì)核算人員需要掌握更多的會計(jì)核算技巧及職業(yè)道德素養(yǎng)，能夠以真實(shí)、清晰、有效的數(shù)據(jù)報(bào)表來反映企業(yè)的收支情況、利潤情況及負(fù)債情況，為企業(yè)的下一步戰(zhàn)略發(fā)展提供事實(shí)依據(jù)。同時(shí)，《新會計(jì)準(zhǔn)則》的頒布也需要會計(jì)核算人員不斷學(xué)習(xí)，熟練掌握相關(guān)的會計(jì)條款，在“營改增”期間能夠不斷完善知識體系，推動相關(guān)政策的順利實(shí)施過渡，完成企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

3 結(jié)語

總而言之，會計(jì)核算是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的主要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)的重要支撐，是企業(yè)核心競爭力提升的關(guān)鍵因素。隨著《新會計(jì)準(zhǔn)則》的頒布落實(shí)，目前很多企業(yè)都已經(jīng)具備了統(tǒng)一規(guī)范化的會計(jì)核算管理標(biāo)準(zhǔn)，但是各行各業(yè)面對的市場環(huán)境、發(fā)展?fàn)顩r與企業(yè)特征不一而足，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性明顯。要實(shí)現(xiàn)有效的會計(jì)核算，推動“營改增”政策的落實(shí)，必須要注重企業(yè)自身的經(jīng)營狀況、發(fā)展特征及經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在實(shí)際工作及法律規(guī)范中不斷探索更先進(jìn)、更科學(xué)、更有效的房地產(chǎn)會計(jì)核算管理標(biāo)準(zhǔn)及工作方法。

參考文獻(xiàn)：

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