房企轉型的背景、原因和路徑探析

葉曄

[摘 要]房地產(chǎn)市場形勢明顯變化：城鎮(zhèn)化進一步提升的難度增加，住宅市場由增量市場轉為存量市場，供過于求的矛盾越發(fā)明顯。房企的傳統(tǒng)經(jīng)營模式的成本較高、負債率高、融資困難，而且同質(zhì)化嚴重。通過對一些較為成功的轉型企業(yè)的觀察和思考，介紹了橫向拓展至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及城市運營的模式、縱向拓展產(chǎn)業(yè)鏈至家裝、物業(yè)、長租領域的模式，以及戰(zhàn)略調(diào)整為輕資產(chǎn)的模式。

[關鍵詞]房企;轉型;城鎮(zhèn)化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.084

房地產(chǎn)經(jīng)歷了十多年的黃金時期后，高增長、高利潤時代已經(jīng)結束，行業(yè)已經(jīng)進入了深度調(diào)整期，越來越多的房企即將走上轉型之路。

1 市場環(huán)境深刻變化

城鎮(zhèn)化日益見頂、房地產(chǎn)已由增量市場轉向存量市場，供需主要矛盾發(fā)生深刻變化，“房住不炒”政策毫不動搖，這些共同組成了房企轉型的大背景。

1.1 城鎮(zhèn)化空間收窄

房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動力主要來自于城鎮(zhèn)化，當下，中國城鎮(zhèn)化比率超過58%。還有觀點參照發(fā)達國家80%的城市化率，樂觀預判中國城市化還有很大提升空間。經(jīng)查閱國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，中國旅客運送量的第一次減少發(fā)生在2017年;農(nóng)民工人數(shù)第一次下降發(fā)生在2016年;中國流動人口在2015年出現(xiàn)減少，都保持持續(xù)下降趨勢。上述指標表明，城鎮(zhèn)化的標志性指標：人口的流動正在明顯減少。再讓我們看看本地城鎮(zhèn)化因素，我國65歲以上老齡人口占比超過11.4%，接近日本20世紀90年代水平，年齡越大，流動性就越差。綜合人口流動減少和老齡化加重，有專家認為未來中國城市化率的水平將在70%左右見頂。

依托于城鎮(zhèn)化的房地產(chǎn)行業(yè)，只有一定程度的緩慢增長，傳統(tǒng)的發(fā)展方式已不足以支撐整個行業(yè)的發(fā)展。

1.2 增量市場轉為存量市場

從我國20世紀90年代末改革住房體制，各方積極性充分顯現(xiàn)，逐步走向市場化，滿足了百姓的住房需求。在2013年前，住房短缺長期成為住房體制方面的核心難點;2016年后，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字，城鎮(zhèn)戶口家庭已經(jīng)擁有戶均超過一套的房子，主要矛盾已經(jīng)不再是住房短缺的問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)多年發(fā)展，人均住房面積大幅提高，潛在需求呈下降趨勢。蘭德咨詢曾預測，當中國商品房銷售面積達到17億平方米左右后，房地產(chǎn)市場將由增量市場為主轉為存量市場，這一時點在2018年前就已經(jīng)到來。房地產(chǎn)市場已經(jīng)由增量市場變?yōu)榇媪渴袌?，一手房市場逐步萎縮，很多三、四、五線城市出現(xiàn)供應過剩，也有部分二線城市出現(xiàn)局部供應過剩。

隨著居住面積平均值的逐年提升，政府對行業(yè)的宏觀調(diào)控，“供大于求”進一步顯現(xiàn)。經(jīng)查閱國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：2019年4月末，商品房待售面積51380萬平方米。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)量過剩導致大量庫存，消化這些庫存對行業(yè)更是巨大的挑戰(zhàn)。

存量市場取代增量市場是當前的現(xiàn)實，房地產(chǎn)企業(yè)需要用輕資產(chǎn)模式賺取增值服務收益，來取代賺取賣土地賣住房的傳統(tǒng)收益模式。

1.3 供需主要矛盾發(fā)生變化

一方面，在住房數(shù)量方面，供過于求成為常態(tài)，居民對住房的品質(zhì)需求正在上升，特別是存在一些老舊小區(qū)的居住條件還比較簡陋;另一方面，成套率也有提升空間。住房的品質(zhì)將成為行業(yè)努力的方向，房地產(chǎn)市場的方向也必然從增加數(shù)量向提高住房品質(zhì)轉變。特別是在提倡消費升級的當下，百姓對于居住質(zhì)量提升的需求，會是房地產(chǎn)行業(yè)的新增長點。

2 房企傳統(tǒng)經(jīng)營模式遭遇挑戰(zhàn)

近年來，隨著房價增速明顯放緩、地價卻持續(xù)升高，銷售變緩、庫存長期存在，再加上融資困難和高負債率、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)不能再依靠“買地賣房”的經(jīng)營模式了。

中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平在黨的十九大報告中強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是行業(yè)發(fā)展的一個標志性的轉折點，其背后是市場的轉變和民心所向。房地產(chǎn)的投資屬性將得到有效抑制，加速回歸到居住的功能屬性和社會保障屬性。

2.1 成本高，銷售難，利潤空間壓縮

土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構成中占比重最大的部分。長久以來我國的土地供應不能超越耕地紅線，城市雖然有土地，但是可供開發(fā)的越來越少，需求還在持續(xù)增長，地價不可避免地走向高位。房地產(chǎn)企業(yè)的成本越來越高，利潤空間隨之收窄。

2.2 融資難且貴，負債高難以為繼

房地產(chǎn)行業(yè)特點決定了其投資回收周期比較長，雖然現(xiàn)在房企在極度壓縮回收周期，但是房企的資金不能只靠自有資金，大額的借貸不可避免。因此，負債融資是房企的常態(tài)，房企平均負債比例基本上在7成至8成。在房企融資各渠道的政策均大幅收緊的情況下，融資難與融資貴并存，償債的壓力、融資的成本都已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的風險所在。

2.3 同質(zhì)化競爭嚴重

2008年前的十年是房企發(fā)展的黃金階段，房企從1998年的24378家，上升到2008年的87562家。后面雖然增速變緩，還仍然逐年增加。除了資金或融資門檻之外，經(jīng)營房企的門檻很低，經(jīng)營模式絕大多數(shù)就是從拿地、開發(fā)、建設到銷售的一條龍模式，無論是產(chǎn)品還是經(jīng)營管理，都陷入同質(zhì)化的困境。近些年，由于市場變化、資源稀缺和“房住不炒”的市場定位，房企間的競爭激烈，兼并是常態(tài)，行業(yè)集中尤甚。大型房企不創(chuàng)新模式，就會面臨利潤困境;中小型房企不改變路徑，就有被兼并的風險。

3 轉型路徑探析

綜上所述，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著嚴峻的考驗。傳統(tǒng)經(jīng)營模式已難以為繼，轉型勢在必行。整體看，房企的規(guī)模不一樣，轉型的路徑還是存在著明顯差異。超大型房企涉獵行業(yè)較廣，中小型企業(yè)只能從房地產(chǎn)行業(yè)稍作延伸?！?/p>

如果以5000億、1000億資產(chǎn)兩條線來劃分，可分為超大型房企、大型房企、中小型房企。超大型房企憑借超凡的資金實力、管理能力，其轉型著眼在長租領域、物業(yè)領域、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)乃至高科技領域，能夠承擔一定的風險和試錯成本，追求的是轉型和資產(chǎn)的快速增值;而中型房企相對聚焦在商業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，從轉型中謀求發(fā)展;中小型房企主要關注商業(yè)地產(chǎn)等，已轉型求生存。下面從橫向拓展、縱向拓展和輕資產(chǎn)模式分類闡述。

3.1 橫向拓展至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及城市運營

房企轉型，穩(wěn)健的做法是依托于地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)相關多元化，也就是“房地產(chǎn)+X”的內(nèi)容。如商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、城市運營等，充分整合各項專業(yè)資源制勝，由此獲得良好的市場回報。

發(fā)展改革委、住建部、財政部在2016年發(fā)布政策：“到2020年，將培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)，引領帶動全國小城鎮(zhèn)建設?！碧厣℃?zhèn)出現(xiàn)在中央官方文件，在城市群發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟方面都是一種有益的探索。如今，政府號召提升產(chǎn)業(yè)轉型升級，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也進入了戰(zhàn)略機遇期，如萬科就在物流地產(chǎn)業(yè)務方面持續(xù)發(fā)力。

2019年政府工作報告中提出：“我國60歲以上人口已達2.5億，要大力發(fā)展養(yǎng)老特別是社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)，新建居住區(qū)應配套建設社區(qū)養(yǎng)老服務設施，加強農(nóng)村養(yǎng)老服務設施建設”。有一些房企就順應政策市場，布局養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，比如龍湖地產(chǎn)。

城市運營商，就在前期的投融資、拿地，中期的項目建設，后期的物業(yè)管理、項目運營、民生工程方面，一體規(guī)劃、一體設計、一體施工，項目中往往包括健康、教育、藝術等產(chǎn)業(yè)。如金地、萬科、世貿(mào)和天朗等不少品牌房企正在轉型為城市運營商，走向城市復合功能的開發(fā)。

3.2 縱向拓展產(chǎn)業(yè)鏈至家裝、物業(yè)、長租領域

百姓需求從單一的購房，上升為裝修裝飾、家居、物業(yè)的綜合需求，正在探索新增長點的房企也嘗試從上下游相關領域分一杯羹。萬科“美好家”是萬科全資的子公司，已進軍家具家居領域。

將物業(yè)業(yè)務分拆上市的更有佳兆業(yè)、新城控股、旭輝、碧桂園等。新城控股與互聯(lián)網(wǎng)結合，提供社區(qū)服務;萬科物業(yè)走向市場化，提供深度物業(yè)服務。

隨著服務業(yè)的深度發(fā)展，商業(yè)、寫字樓需求越來越多，長期持有這些物業(yè)，提供服務，收取租金也是一個利潤空間較大的選擇，而且能提供穩(wěn)定的、長期的現(xiàn)金流，增強企業(yè)抗風險的能力。

長租領域也出現(xiàn)較大的市場空間，十九大報告要求“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，旭輝創(chuàng)新開發(fā)了領寓長租公寓，構建租房生活服務平臺和資產(chǎn)管理平臺，打造融合居住、社交、娛樂、辦公、社區(qū)市集、文教科創(chuàng)等在內(nèi)的綜合型社區(qū)。另有碧桂園發(fā)布“長租城市”等。

3.3 戰(zhàn)略調(diào)整為輕資產(chǎn)模式

在房地產(chǎn)黃金年代，成就房企的是“高杠桿高負債”，助力一些激進房企快速上規(guī)模。但如今隨著融資成本上升、融資規(guī)模下降、融資渠道收緊、去化率全面下降、回款難度加大、債務壓頂，企業(yè)經(jīng)營壓力到達巔峰。是否存在低風險高利潤率的開發(fā)模式，值得思考。

輕資產(chǎn)模式是經(jīng)市場驗證的有效嘗試，企業(yè)把重心聚焦在研發(fā)端、銷售端、品牌營銷端，這些附加值更高的環(huán)節(jié)，把增值有限、資金占用量大的環(huán)節(jié)如拆遷征地、建設施工、資本運作等外包給專業(yè)性較強的合作對象，從而實現(xiàn)降低成本和資金占用率。

為優(yōu)化財務結構，追求高回報、低風險、低投入，“輕資產(chǎn)模式”通過資金與持有土地的合作開發(fā)。以萬科為例，其輸出萬科的管理模式和品牌，獲得品牌和管理的高利潤回報，就是典型的“小股操盤”輕資產(chǎn)模式。

4 結語

房企跟隨著市場進行相應的調(diào)整，才能贏得更好的生存和發(fā)展，及時、主動、積極地轉型是房企的明智選擇。

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