加強(qiáng)私人自住建房規(guī)劃管控的幾點(diǎn)思考

李小聰 安康市保障性住房管理中心

私人自住建房指在中心城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村（居）民使用集體土地或國有土地新建、擴(kuò)建、改建自住房屋及附屬構(gòu)筑物的個(gè)人建房行為，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《陜西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》，個(gè)人自住建房應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，方可進(jìn)行建設(shè)行為。

一、城鄉(xiāng)私人建房管理現(xiàn)狀

安康市中心城市規(guī)劃區(qū)160 平方公里范圍，以漢江主軸為線，劃分為江南和江北。自2017 年停止審批中心城市江南城區(qū)除危房改造之外的私人自住建房以來，江北私人建房大多位于中心城區(qū)周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化推進(jìn)，村民建房大多因子女成人分戶，房屋年久失修、功能不合理、不能滿足現(xiàn)代居住要求而申請重建，再者集體所有土地征收、房屋拆遷安置的數(shù)量增加，近些年來，城鄉(xiāng)私人建房申請數(shù)量相對增加，規(guī)劃管理部門在對私人建房的管控中存在著不少困難與挑戰(zhàn)：

（一）鎮(zhèn)（辦）村兩級對土地疏于管理

鎮(zhèn)（辦）村（居）兩級對非法買賣土地行為疏于監(jiān)管，甚至默許或者村干部帶頭買賣，更有甚者有些村干部把規(guī)劃審批作為拉攏村民的一種手段，個(gè)人私自買賣集體土地，改變農(nóng)用性質(zhì)進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)重違反有關(guān)法律法規(guī)，擾亂城市建設(shè)秩序，加大了管控難度。一些私自買賣的土地因土地來源不清、不符合“一戶一宅”等政策要求而無法辦理用地手續(xù)。

（二）私人建房違法建設(shè)情況復(fù)雜

近年來，中心城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)私人建房違建突出，違建形成原因有：一是子女成人分戶，現(xiàn)有住房不能滿足三代人或者四代人的居住要求，又無法及時(shí)取得用地手續(xù)和建設(shè)許可手續(xù)，所以就無視規(guī)劃審批，私自建房。二是近些年，城市建設(shè)發(fā)展迅速，中心城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有許多重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)涉及拆遷賠償，村民受利益驅(qū)使，肆意加建搶建以套取拆遷賠償金。三是惡意超建多層，用于分層買賣出售從中贏利，村民建房能迅速得到實(shí)惠。四是安置問題得不到及時(shí)解決，村民急于改善交通不便居住環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，導(dǎo)致違建。

（三）危房重建無完整的政策執(zhí)行依據(jù)

中心城市禁建區(qū)涉及城市“五線”、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域、地質(zhì)災(zāi)害隱患區(qū)、防洪控制區(qū)、水源地、棚戶區(qū)改造區(qū)域等。禁建區(qū)嚴(yán)禁新建、翻建、擴(kuò)建私人住宅，因涉及人身財(cái)產(chǎn)安全問題，針對存在一些老舊危房無法居住的，達(dá)到D 級危房的，允許在原址恢復(fù)性重建。但又無法按照現(xiàn)有的技術(shù)規(guī)范要求審批，因缺乏危房認(rèn)定程序和具體審批依據(jù)，所以規(guī)劃管理部門在對危舊房屋重建審批工作中很被動(dòng)且壓力大。

二、加強(qiáng)城鄉(xiāng)私人建房管控的幾點(diǎn)建議

（一）私人建房實(shí)行“三區(qū)”管控

規(guī)劃主管部門根據(jù)城市發(fā)展需要提出三區(qū)劃定方案，核定年度私人建房數(shù)量控制計(jì)劃，報(bào)市政府研定批準(zhǔn)后，每年年初公布執(zhí)行。中心城市規(guī)劃區(qū)私人建房規(guī)劃管控區(qū)劃分為禁建區(qū)、核心建設(shè)區(qū)、非核心建設(shè)區(qū)。禁建區(qū)嚴(yán)禁新建、翻建、擴(kuò)建私人住宅。核心建設(shè)區(qū)按照編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，引導(dǎo)村（居）民向中心社區(qū)集中。建設(shè)規(guī)模、方式、風(fēng)格按照審定的規(guī)劃和《安康中心城市私人自住建房管理辦法》執(zhí)行。鼓勵(lì)村（居）民騰退核心建設(shè)區(qū)的物業(yè)，遷向非核心建設(shè)區(qū)或江北（安康中心城區(qū)以漢江劃分為江南和江北）建造私人住宅。對核心建設(shè)區(qū)內(nèi)重要城市節(jié)點(diǎn)私人建設(shè)工程，應(yīng)納入棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，由區(qū)級政府牽頭實(shí)施。非核心建設(shè)區(qū)私人建設(shè)工程，按照《安康中心城市私人自住建房管理辦法》審批。

（二）加強(qiáng)私人建房“四級管理”模式

私人建房建設(shè)管理實(shí)行市、區(qū)、鎮(zhèn)（辦）、村（居）“四位一體”管理模式，堅(jiān)持統(tǒng)一管理與分級負(fù)責(zé)相結(jié)合的基本原則。規(guī)劃管理部門負(fù)責(zé)“三區(qū)”劃定方案和核定年度私人建房數(shù)量控制計(jì)劃以及規(guī)劃審批。國土資源管理局負(fù)責(zé)建設(shè)用地的審批管理。鎮(zhèn)（辦）、村（居）兩級負(fù)責(zé)私人建房的資料初審和土地來源把關(guān)。按照嚴(yán)控增量、提升存量的基本原則，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購買集體土地建設(shè)住宅，控制村民新選址建設(shè)單棟住宅，引導(dǎo)村民向村民小區(qū)集中建設(shè)。

（三）加強(qiáng)禁建區(qū)危舊房屋就地重建審批管理

一是完善禁建區(qū)內(nèi)危房鑒定程序，如指定或經(jīng)過政府購買的形式確定第三方危房鑒定機(jī)構(gòu)。二是完善危房翻修和重建的管理辦法，如明確禁建區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁私人建房，確屬D級危房的重建應(yīng)依法辦理審批手續(xù)并遵循危房翻建“三原”（原址、原層高、原建筑面積）原則等。三是做好審批前的資料復(fù)審工作，初審由鎮(zhèn)（辦）、村（居）負(fù)責(zé)核實(shí)并出具確認(rèn)意見，做好現(xiàn)場踏勘，如危房的現(xiàn)狀、留存相關(guān)圖片資料等。四是建議對危房重建啟動(dòng)快速審批通道。五是落實(shí)危房的批后管理，加強(qiáng)違建和房屋質(zhì)量安全監(jiān)管。

（四）形成齊抓共管的聯(lián)動(dòng)機(jī)制

違章建筑從基礎(chǔ)開挖到形成地面建筑，管理期間短，稍微疏于監(jiān)管，甚至不管，一旦地面建筑形成，違法建設(shè)已成事實(shí)。因此規(guī)劃管理部門要充分發(fā)揮規(guī)劃引導(dǎo)作用，加強(qiáng)橫向與執(zhí)法、國土、林業(yè)等部門配合溝通，縱向與鎮(zhèn)（辦）、村（居）密切聯(lián)系。建立行之有效的分級分部門管理工作責(zé)任機(jī)制，多管齊下，形成合力，疏堵結(jié)合，聯(lián)合打擊私人建房的違法建設(shè)行為，有效維護(hù)城鄉(xiāng)的建設(shè)秩序。

三、結(jié)束語

綜上所述，私人建房管理難以成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，規(guī)劃管理部門要充分發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，不斷創(chuàng)新私人建房審批模式、提升審批效能，有效管控私人建房，加快改善城鄉(xiāng)面貌和人居環(huán)境的步伐，才能保障城鄉(xiāng)建設(shè)有序發(fā)展。