太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及投資建議

左晶晶 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院

太原作為山西省的省會(huì)城市，近年來(lái)一直致力于發(fā)展“都市圈”，2012 年又提出了“一核一圈三群”的發(fā)展布局，房地產(chǎn)業(yè)也在這些趨勢(shì)中不斷發(fā)展。

一、商辦樓情況

2013 年太原市商辦樓遭遇到“冷遇”，成交量大規(guī)模減少，商辦空置率不斷上升。主要原因是2010 年前后商辦樓市場(chǎng)火爆，而且房地產(chǎn)調(diào)控政策不允許對(duì)商品住宅房過(guò)多投資，所以很多開(kāi)發(fā)商加入商辦樓市場(chǎng)，供應(yīng)量增加，尤其是高檔商辦樓供應(yīng)量過(guò)大，沒(méi)有考慮到中小型企業(yè)的市場(chǎng)需求。

近兩年商辦樓市場(chǎng)有了回暖的跡象。2017 年出臺(tái)了最新都市規(guī)劃，綜改八區(qū)合一規(guī)劃到位，產(chǎn)業(yè)及人口等齊步發(fā)展。新增供應(yīng)量放緩，庫(kù)存下降。近年太原市的金融、數(shù)字新媒體等行業(yè)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃需求日趨旺盛，目前，太原市金融相關(guān)企業(yè)的商辦樓占比達(dá)到了30%，數(shù)字新媒體企業(yè)達(dá)到20%左右，合資公司仍然是寫(xiě)字樓主要需求者，占據(jù)寫(xiě)字樓租售的60%。

未來(lái)商辦樓的供給需求都會(huì)持續(xù)增加。隨著市場(chǎng)回暖，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必將目光重新投向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，同時(shí)吸取之前的教訓(xùn)更多投資中低檔商辦樓；升級(jí)搬遷則是商辦樓租賃成交的主要需求因素，太原市對(duì)最新入市的寫(xiě)字樓也采取了租金優(yōu)惠等政策。未來(lái)太原產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，城市化不斷提高，更多高端服務(wù)和創(chuàng)新企業(yè)也會(huì)不斷進(jìn)駐，整體看來(lái)商辦樓市場(chǎng)前景較穩(wěn)定，同時(shí)因?yàn)榇蟛糠止竞推髽I(yè)趨于小型化，更傾向于中低檔寫(xiě)字樓，這個(gè)水平的寫(xiě)字樓需求將最為旺盛。

二、住宅房情況

住宅房具有位置固定的特征，它的銷(xiāo)售也具有區(qū)域性，所以住宅商品房的需求與所在區(qū)域人口數(shù)量有不可分割的關(guān)系。2016 年作為“十三五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，太原市全面實(shí)施人口發(fā)展規(guī)劃，大力推行“二孩”生育政策，全市人口總量穩(wěn)步增長(zhǎng)，同時(shí)太原市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的推進(jìn)也吸引了大量外來(lái)人口的流入，引發(fā)了對(duì)住宅房的需求；另外，新建住宅房一般水電、電梯等設(shè)備齊全更加完善，更符合人們生活質(zhì)量的需要，經(jīng)濟(jì)條件比較好的家庭住宅房換新率會(huì)比較高，而舊房屋可以租賃或者出售給條件較差的家庭或者外來(lái)人口，所以未來(lái)太原市的住宅市場(chǎng)新房和二手房的需求都會(huì)呈現(xiàn)比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

太原住宅市場(chǎng)大致分為三種類(lèi)型，高檔商品住宅、普通商品房以及安居工程住宅。人們?cè)谏钪腥遮吚硇?，高檔住宅的銷(xiāo)售量呈下降趨勢(shì)，普通住宅和社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售面積則不斷增加。所以總體來(lái)看未來(lái)太原市的住房市場(chǎng)供給規(guī)模仍然會(huì)不斷擴(kuò)大，增幅趨于平穩(wěn)，且大部分開(kāi)放商會(huì)投資于經(jīng)濟(jì)適用房以及普通公寓住宅以滿足人們的現(xiàn)代需求。

三、學(xué)區(qū)房情況

太原市作為山西省的省會(huì)城市，教育資源和升學(xué)率都位于全省前列。比較好的學(xué)校都集中在迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)的老城區(qū)以及小店的學(xué)府街，這些小學(xué)歷史悠久，師資力量強(qiáng)大、生源也比較好，升學(xué)有保障，所以學(xué)區(qū)劃分在這些小學(xué)附近的房?jī)r(jià)也飆升。2018年年底新開(kāi)盤(pán)的華潤(rùn)·昆侖域小區(qū)，毛坯房均價(jià)達(dá)到每平方米15000 元，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就遭到瘋搶?zhuān)渲幸粋€(gè)重要原因就是可以簽約青年路小學(xué)。主城區(qū)內(nèi)重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)很多已經(jīng)飆升到每平方米2 萬(wàn)元以上。而且隨著人們對(duì)孩子教育的重視，很多學(xué)校片區(qū)內(nèi)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格年年上漲，與同一片區(qū)域內(nèi)的非學(xué)區(qū)房相比價(jià)格高出三成。

另外，由于學(xué)區(qū)房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)域的其他住宅房?jī)r(jià)，很多父母在孩子小學(xué)或者初中畢業(yè)后將房子出售，中間的高額價(jià)差足以使他們換一套檔次更高的住宅房。每年一批孩子畢業(yè)后，緊接著就有新的家庭購(gòu)入，基本上不會(huì)有空置的學(xué)區(qū)房。學(xué)區(qū)房的交易占據(jù)了太原市二手房市場(chǎng)的半壁江山，雖然近些年來(lái)太原市的住宅市場(chǎng)有起有落，但是學(xué)區(qū)房的熱度一直很高，也一直保持著中心城區(qū)二手房市場(chǎng)的主力銷(xiāo)售房源。由于名校是稀缺資源，所以在學(xué)區(qū)內(nèi)，新房和二手房都是稀缺資源，存在著嚴(yán)重的供不應(yīng)求，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的價(jià)格一路走高。

四、投資建議

第一，適當(dāng)投資。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩年有降溫趨勢(shì)，但整體來(lái)說(shuō)投資前景不錯(cuò)。太原作為省會(huì)城市和北方潛力較大的城市之一，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展會(huì)有越來(lái)越多的人口遷入，對(duì)住房的需求只會(huì)上升；加上原先的舊房無(wú)法滿足人們的需求，每年的新房需求有比較穩(wěn)定的趨勢(shì)。擁有自己的住房是大部分中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，所以房地產(chǎn)行業(yè)一定不會(huì)停滯不前，投資房地產(chǎn)還是有利可圖的，但將來(lái)市場(chǎng)的彈性需求不會(huì)太大，基本都屬于剛性需求。

第二，順應(yīng)政策形勢(shì)進(jìn)行投資。房地產(chǎn)市場(chǎng)很大程度受政策影響，中央好幾次都提出要建立長(zhǎng)效機(jī)制，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革，這體現(xiàn)了國(guó)家要治理好房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，房地產(chǎn)稅的逐步實(shí)施也旨在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)現(xiàn)象，未來(lái)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的管控只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格。所以在進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資時(shí)要隨時(shí)關(guān)注國(guó)家政策變化，順應(yīng)政策形勢(shì)。

第三，多投資于中小型住房、普通公寓和經(jīng)濟(jì)適用房。太原畢竟是一個(gè)發(fā)展中的城市，中低收入的消費(fèi)者占絕大多數(shù)，外來(lái)人口的住房需求也集中于普通住宅以及經(jīng)濟(jì)適用房，所以未來(lái)這些種類(lèi)的住宅用房需求會(huì)比較大，投資應(yīng)多有側(cè)重。另外，現(xiàn)在的家庭結(jié)構(gòu)越來(lái)越簡(jiǎn)單，大都是三口之家，面積太大的住宅房性價(jià)比不是很高，中小型的住宅用房會(huì)更受歡迎。

第四，中低檔商辦樓應(yīng)該成為商辦樓投資的重點(diǎn)。企業(yè)小型化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，近些年興起的一些創(chuàng)新型行業(yè)對(duì)寫(xiě)字辦公樓的面積以及檔次的要求不是很高，高檔寫(xiě)字樓的需求有限。另外，除非是超大型企業(yè)，否則購(gòu)買(mǎi)辦公樓的性價(jià)比極低，人們普遍更傾向于租賃寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資時(shí)，可以做好配套設(shè)施，滿足現(xiàn)代企業(yè)的要求，防止在剛剛建成就被淘汰。

第五，目前太原市老牌學(xué)校周邊學(xué)區(qū)房已經(jīng)嚴(yán)重飽和，很多原先較普通的學(xué)校在崛起，可以選擇投資這些學(xué)校周邊的住宅房。但要注意考察學(xué)校的規(guī)模、教學(xué)質(zhì)量以及未來(lái)的發(fā)展前景，減少盲目投資。另外要多參考政府尤其是教育部門(mén)對(duì)學(xué)校周邊房地產(chǎn)發(fā)展有關(guān)的政策和建議，以便爭(zhēng)取政府對(duì)資金和教育人才的支持，同時(shí)有利于獲得廣大民眾的認(rèn)可。