淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析及風險防范

一、前言

現(xiàn)階段經(jīng)濟逐漸快速發(fā)展的背景下，為了使房地產(chǎn)企業(yè)財務管理制度更加具有科學性、規(guī)范性，在我國社會經(jīng)濟發(fā)展中房地企業(yè)是一項重要組成部分，多我國經(jīng)濟發(fā)展起到推動作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資金額巨大、資金回籠周期長的特點，為此在企業(yè)發(fā)展過程中產(chǎn)生風險的情況比較高，房地產(chǎn)企業(yè)若是想更長遠的發(fā)展必然需要對財務風險進行管理和控制，進而保證資金可以得到更好的利用。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的種類

（一）企業(yè)籌資的風險。房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險一般情況下主要有兩種，一是房地產(chǎn)不能夠承受較高的負債率，進而產(chǎn)生籌資的風險，二是企業(yè)對銀行貸款長期短用的風險。在我國房地產(chǎn)企業(yè)中負債經(jīng)營是一個比較普遍的問題。一定程度上開展房產(chǎn)經(jīng)營活動，將會對企業(yè)產(chǎn)生資產(chǎn)負債比率較高的情況。部分企業(yè)在經(jīng)營的后期會出現(xiàn)破產(chǎn)的問題。若是房地產(chǎn)企業(yè)在國規(guī)定的時間內不能夠償還債務，將會對直接影響企業(yè)的信譽度，進而將會增加企業(yè)貸款難度，這對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展將會造成制約。

（二）企業(yè)資金回籠的風險。房地產(chǎn)企業(yè)從最初銷售房產(chǎn)到收到購房款期間，房產(chǎn)不僅僅作為消費品，同時還可以用作投資產(chǎn)品，為此房地產(chǎn)行業(yè)具有獨特性的特點，這個特點將會為企業(yè)資金回籠帶來風險。由于房地產(chǎn)企業(yè)之間發(fā)展不同，經(jīng)濟實力也是具有一定的差距。此外，隨著市場不斷發(fā)展、變化，市場經(jīng)濟變化存在著諸多的不確定因素，也會為企業(yè)帶來財務風險，資金回籠面臨阻礙。

（三）企業(yè)資金平衡的風險。房地產(chǎn)企業(yè)自身具有資金密集的特點，對資金運用和流轉的要求比較高。隨著國家經(jīng)濟不斷發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也相繼出臺一系列政策和條例，促使部分中小型企業(yè)在資金、土地資源中斷的情況下，不能在現(xiàn)代競爭激烈的市場立足，然而帶向企業(yè)通常面臨著更多的項目、資金平衡等問題，未來有效解決這些問題就需要企業(yè)采取措施確保資金流轉暢通，以此實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)防范財務風險的策略

（一）融資方式與融資渠道實施多樣化。現(xiàn)階段在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展中銀行貸款是企業(yè)主要的融資方式。銀行貸款是房地產(chǎn)采取的一種典型間接融資方式，銀行貸款不僅有短期性，并且貸款到期還款后產(chǎn)生財務風險的幾率較大。中小型企業(yè)由于種種因素的限制，并不容易采取銀行貸款的方式進行融資。為此，需要對融資渠道及方式進行拓展，這樣可以通過直接融資方式和直接、間接結合的融資方式，這樣房地產(chǎn)企業(yè)在資金來源方面將會得到更科學、更多元化的渠道。

（二）發(fā)行房地產(chǎn)債券。通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時間比較長，為此對長期貸款的依賴性比較大。然而根據(jù)目前發(fā)展而言，依賴短期貸款的企業(yè)仍然比較多，長期貸款業(yè)務比較匱乏，產(chǎn)生這樣的問題極容易導致企業(yè)在融資過程中缺少合理性、科學性。基于此，為了提高企業(yè)中長期貸款業(yè)務，房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金可以在財務公司債券中取得，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這樣信貸政策對企業(yè)融資方式的影響越來越小，這樣的方式還可以降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴，進而逐漸優(yōu)化房地產(chǎn)融資方式。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目一般都需要大量資金的運轉，因此，企業(yè)資產(chǎn)的負債率比較大。若是僅僅采用間接融資方式將會增加房地產(chǎn)企業(yè)成本負債，然而利用發(fā)行公司債券的方式，可以在最大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)成本和財務風險的產(chǎn)生。

（三）不斷提高企業(yè)管理能力。為了在最大程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)財務風險，對籌資風險加以防范，企業(yè)可以構建一套成本控制的管理體系，針對企業(yè)成本費用的預算流程、審核流程等制定有效的規(guī)章制度，與此同時提高企業(yè)財務監(jiān)督管理，進而保證企業(yè)每一筆流出資金都能夠按照經(jīng)濟效益的原則。通過這樣的方式，一定程度上企業(yè)可以有效的防止浪費的情況產(chǎn)生。在對商品房進行資金回籠的過程中，需要經(jīng)歷的環(huán)節(jié)比較多，如客戶提供資料環(huán)節(jié)、銀行預審環(huán)節(jié)等。在這樣的情況下，企業(yè)可以結合市場實際發(fā)展需要，給予更多的優(yōu)惠政策，進而推進房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的進程，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠得到更多的資金流通率。

（四）建設企業(yè)有效經(jīng)營管理。房地產(chǎn)企業(yè)資金是否可以快速回籠，與企業(yè)開發(fā)項目能否能夠快速銷售有主要的關聯(lián)。房地產(chǎn)企業(yè)若是想要確保項目能夠進行順利銷售，就需要對企業(yè)銷售模式進行有效管理，保障企業(yè)可以擁有科學、合理、有效的銷售策略以及銷售觀念，并且不斷優(yōu)化服務體系。為此，企業(yè)應當制定有效管理方式，合理的經(jīng)營策略。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，應當嚴格按照企業(yè)的發(fā)展軌跡，結合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際情況和客戶的消費理念以及消費水平、習慣進行深入調查，以此制定項目宣傳，這期間應當充分利用各個媒介進行宣傳。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應當提高消費者的后期服務，不斷完善企業(yè)售后服務，進而提高消費者與房地產(chǎn)企業(yè)之間的信任程度，通過這樣的方式資金回籠的速度也比較快，降低房地產(chǎn)資金回籠的風險。

（五）提高控制成本費用的力度。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的過程中，企業(yè)應當對各項環(huán)節(jié)中資金流轉進行控制，結合企業(yè)實際情況建設更加健全的資金監(jiān)督管理機制，這樣對每一筆流出企業(yè)的資金都可以進行有效的監(jiān)督，保證資金的正確只用，明確企業(yè)資金使用不合理支出，并及時進行改善。并且深入分析企業(yè)以前年度企業(yè)開發(fā)預算、費用支出情況以及資金年度預算編制，根據(jù)各開發(fā)項目的銷售情況和資金回收情況，按照相應的比例對開發(fā)成本進行預算，企業(yè)需要對年初預算及日常費用進行跟蹤總結并適當調整，進而去報房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的合理性、科學性。

（六）提高現(xiàn)金流量的控制?，F(xiàn)金流量風險指的是企業(yè)由于現(xiàn)金不足以及現(xiàn)金等價物不足時，企業(yè)不能夠開展日常經(jīng)營活動，很有可能導致企業(yè)破產(chǎn)的一種財務風險。為此企業(yè)應當對控制現(xiàn)金流量風險給予高度重視，去也控制現(xiàn)金流量風險可以從以下兩方面著手，一是日?，F(xiàn)金流轉進行控制，房地產(chǎn)企業(yè)在對房屋進行銷售時應當引導消費者采用一次性支付活分期支付的方式，為現(xiàn)金快速流入提供保證，在消費者采用分期的方式房地產(chǎn)企業(yè)利用一定措施盡量縮短付款時間。企業(yè)在對現(xiàn)金流量風險進行控制的時，重點工作應當以大額現(xiàn)金支出項目為主，企業(yè)可以針對大額現(xiàn)金支出制定獨特的監(jiān)督、審核流程，保證企業(yè)在大額現(xiàn)金流出以后可以有足夠的現(xiàn)金流轉，一定程度上這樣的方式也可以監(jiān)督企業(yè)工作人員工作質量，避免不必要的現(xiàn)金浪費現(xiàn)象。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應當采取一定的措施，保證此項目可以快速產(chǎn)生利益，進而實現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金的快速流轉?，F(xiàn)階段許多企業(yè)對于現(xiàn)金流量的數(shù)據(jù)是負值，由此表明企業(yè)在運作期間具有一定的現(xiàn)金流量風險存在，為此需要企業(yè)管理人員對現(xiàn)金流量加強控制，避免財務風險產(chǎn)生。

四、結語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在對房地產(chǎn)開發(fā)期間，財務風險是不可避免的事情。企業(yè)產(chǎn)生財務風險一定程度上將直接影響企業(yè)對項目的開發(fā)以及企業(yè)今后的發(fā)展。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在正常運作的過程中應當以防范財務風險作為重點工作內容，深入分析企業(yè)籌資風險、投資風險的研究。并以此制定有效措施進行防控，最大程度上降低企業(yè)財務風險帶來影響以及經(jīng)濟損失，進而保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，推動社會經(jīng)濟發(fā)展。