華翔創(chuàng)業(yè)園老舊廠房利用開發(fā)案例研究

陳章鴻 衡陽弘正國有資產(chǎn)管理有限責任公司

衡陽市是全國26個老工業(yè)基地之一，隨著城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，曾經(jīng)輝煌的門類齊全眾多工業(yè)企業(yè)，逐漸被改革的洪流所淘汰，老舊廠房成為一種既有地理位置優(yōu)勢、又處于廢棄閑置狀態(tài)的存量資產(chǎn)。如何開發(fā)利用老舊廠房，讓它們重新煥發(fā)活力，服務(wù)于城市建設(shè)和居民生活，華翔創(chuàng)業(yè)園通過10年的探索，利用老舊廠房打造體育健身“文體街區(qū)”，無疑是一條值得地方政府應該重視，并予以積極地引導的全新模式。

一、園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

華翔創(chuàng)業(yè)園位于衡陽市天馬山南路1號，占地約33畝，老舊廠房面積約1.25萬平方米，緊鄰解放路核心商圈，周邊除醫(yī)院、學校外，還有大量居民小區(qū)。創(chuàng)業(yè)園是以扶持和孵化文體小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)和辦公為主，綜合文化餐飲、廣告創(chuàng)意等多功能的“文體街區(qū)”。創(chuàng)業(yè)園適當保持了60年代老舊廠房原有風貌，引進民營資本加以改造利用，成為本地頗有名氣的“文體街區(qū)”。2015年以來連續(xù)被評為省級優(yōu)秀園區(qū)。

目前入駐企業(yè)28家，從業(yè)人員977人，年商貿(mào)收入1.18億元。

二、園區(qū)創(chuàng)新實踐

（一）準確把握市場需求

創(chuàng)業(yè)園抓住市場機遇，發(fā)揮老舊廠房巨型、大跨交互型空間特性和地理位置優(yōu)勢，先后引進佳運體育公園、羽都球館等民營企業(yè)入園，保留廠房中有風貌價值的建筑，與“10分鐘健身圈”社區(qū)體育健身結(jié)合，建設(shè)適應于社區(qū)體育健身的“文體街區(qū)”。這既保護、傳承始于20世紀60年代的工業(yè)文化記憶，也提升、優(yōu)化了周邊社區(qū)體育健身環(huán)境。

（二）敏銳發(fā)現(xiàn)政策指向

雖然省、市相關(guān)實施細則尚未下發(fā)，華翔創(chuàng)業(yè)園敏銳發(fā)現(xiàn)了文件中鮮明的政策導向，并以此確定了創(chuàng)業(yè)園發(fā)展方向和規(guī)劃，將有限的資源逐步集中于體育健身產(chǎn)業(yè)，同時配套文化休閑和餐飲服務(wù)，形成一個集社區(qū)居民體育健身、文化休閑為一體的“文體街區(qū)”。

（三）多元活動豐富服務(wù)內(nèi)容

圍繞不同服務(wù)對象的不同需求，園區(qū)與入駐企業(yè)開展了豐富多彩的園區(qū)活動。多元化、針對性強的園區(qū)活動，為園區(qū)、入駐企業(yè)和周邊社區(qū)居民搭建了一個開放的互動交流平臺，深化了園區(qū)、入駐企業(yè)和周邊社區(qū)居民之間的關(guān)系，營造出創(chuàng)業(yè)園“文體街區(qū)”獨有的人文氛圍。

（四）深度融合拓展服務(wù)范圍

園區(qū)緊緊抓住黨的建設(shè)這個國有企業(yè)發(fā)展的“根”和“魂”，投入70多萬元建設(shè)標準化黨建陣地。實現(xiàn)了黨組織覆蓋所有入駐企業(yè)，并發(fā)展入駐企業(yè)業(yè)主進入園區(qū)黨組織，共同謀求發(fā)展。重點開展入駐企業(yè)員工教育培訓，創(chuàng)新思政課形式、豐富思政課內(nèi)容，把入駐企業(yè)員工個人職業(yè)技能提升、職業(yè)生涯規(guī)劃提升和思想政治教育提升相結(jié)合。把整個園區(qū)打造為一個黨的建設(shè)與入駐企業(yè)經(jīng)營深度融合的“雙創(chuàng)基地”。

（五）聚焦提升深耕服務(wù)主業(yè)

園區(qū)把佳運體育公園、羽都球館等入駐企業(yè)定位為體育健身服務(wù)提供商。為此聚焦提升服務(wù)質(zhì)量，擴大企業(yè)知名度，積極推進體育和健身交流活動和賽事。在通過各類賽事和交流活動提升知名度和人氣的基礎(chǔ)上推出青少年羽毛球、籃球和乒乓球培訓；社區(qū)居民和城市白領(lǐng)瑜伽健身等延伸服務(wù)。

三、園區(qū)存在問題

（一）政策和土地的制約

老舊廠房改造為體育健身場地相關(guān)政策地方政府尚未細化，由于城市建設(shè)規(guī)劃而拆遷、動遷等不確定因素也帶來的經(jīng)營風險，無論園區(qū)還是入駐企業(yè)，對下一步發(fā)展底氣不足，缺乏長遠規(guī)劃。同時老舊廠房一般為政府劃撥用地，用地權(quán)屬單位較為復雜，用地性質(zhì)制約了民營資本在老舊廠房改造體育設(shè)施上的投入。

（二）改造技術(shù)規(guī)范的制約

老舊廠房改造體育設(shè)施缺乏相應技術(shù)標準，自行進行改造工程建設(shè)可能存在規(guī)劃技術(shù)規(guī)范、外部結(jié)構(gòu)、消防環(huán)保等隱患。

（三）融資、資本進入和退出的制約

園區(qū)小微企業(yè)資金籌集途徑一般為銀行、非銀行金融機構(gòu)、企業(yè)等其他單位和個人、自身積累，園區(qū)內(nèi)體育健身類小微企業(yè)不僅規(guī)模小，且大多是輕資產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營對流動資金的依賴程度偏高，卻又缺少銀行融資所必需的土地、廠房等可抵押的有效資產(chǎn)，造成“融資難、融資貴”。小微企業(yè)規(guī)模較小，自身收益規(guī)模小，積累不足，抗風險能力較弱，特別是在疫情期間尤為突出。

四、園區(qū)實踐啟示

（一）是有效盤活國有存量資產(chǎn)的途徑

老舊廠房持有者一般為國有企業(yè)，如何盤活存量資產(chǎn)，就需要國有企業(yè)高度重視老舊廠房改造，充分認識到老舊廠房改造在“穩(wěn)投資、穩(wěn)增長”中的重要作用。特別是在新冠疫情常態(tài)化防控的新形勢下，改造利用好老舊廠房，就是盤活用好國有企業(yè)閑置資源。

（二）是有效提高體育服務(wù)供給的途徑

園區(qū)優(yōu)先將老舊廠房用于體育健身、餐飲服務(wù)和文化休息等與周邊居民日常生活相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，完善了居民生活配套功能，滿足了居民個性化體育需求，成為破解社區(qū)居民體育健身“去哪兒”有效途徑，助力全民健身戰(zhàn)略實施。

（三）是匯集國有民營企業(yè)優(yōu)勢的途徑

園區(qū)吸引民營資本參與老舊廠房改造利用，既放盤活了國有存量資產(chǎn)，放大國有資本影響力，形成市場化經(jīng)營機制，又促進體育健身產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)多樣化，充分發(fā)揮國有企業(yè)在資本、人才等方面的優(yōu)勢，發(fā)揮民營企業(yè)在體制機制、適應市場能力等方面的優(yōu)勢，實現(xiàn)老舊廠房改造后的最大化利用。

對老舊廠房利用開發(fā)涉及經(jīng)濟、生活和社會多個方面，華翔創(chuàng)業(yè)園模式有別于以“政府主導、開發(fā)商投資實施”的自上而下的單一運作模式，而是在市場中探索，逐漸引進民營資本形成一個服務(wù)周邊社區(qū)群眾的“文體街區(qū)”。它的成功說明采取差異化的、自下而上的老舊廠房利用模式，應該受到重視，并予以積極地引導。