“無證預(yù)售”情形下商品房預(yù)售合同效力研究
——兼評(píng)法釋〔2003〕7號(hào)第二條

劉 偉

(華東政法大學(xué) 經(jīng)濟(jì)法學(xué)院，上海 200042)

一、問題的提出

按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱“《城市房地產(chǎn)管理法》”)第四十五條第一款第四項(xiàng)的規(guī)定，商品房預(yù)售必須取得預(yù)售許可證(1)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款第四項(xiàng)：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： (四) 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！?。對(duì)于在“無證預(yù)售”時(shí)簽訂的預(yù)售合同效力問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號(hào))第二條進(jìn)行了規(guī)定，即“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！本臀牧x而言，該條規(guī)定可以從以下三方面解讀：第一，“無證預(yù)售”情形下預(yù)售合同原則上是無效的。第二，合同無效的可能例外情形是出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明。之所以說是可能情形，是因?yàn)榈诙l后半句用的是“可以”而非“應(yīng)當(dāng)”，換言之，法官在這種情形下享有一定程度的自由裁量權(quán)，也可以認(rèn)定為無效。第三，由例外情形進(jìn)行反面解釋可以得出，如果在起訴前出賣人仍未取得預(yù)售許可證，預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)無效。實(shí)踐中，陜西某法院在審理一則涉及商品房預(yù)售合同效力確認(rèn)的案件時(shí)，判決結(jié)果突破了法釋[2003]7號(hào)第二條的規(guī)則。盡管開發(fā)商是在起訴后才取得了預(yù)售許可證，法院卻仍然認(rèn)定預(yù)售合同是有效的(2)參見西安市蓮湖區(qū)人民法院(2018)陜0104民初2071號(hào)民事判決書。。

該案基本案情如下：陜西某開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)房者對(duì)無證預(yù)售的事實(shí)是知情的。后房?jī)r(jià)上漲，開發(fā)商向法院起訴請(qǐng)求確認(rèn)預(yù)售合同無效。在訴訟過程中，開發(fā)商迫于房管部門的壓力補(bǔ)辦了預(yù)售許可證。在此背景下，法院最終駁回了原告開發(fā)商關(guān)于確認(rèn)合同無效的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，盡管《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款關(guān)于商品房預(yù)售許可證的規(guī)定是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，但由于開發(fā)商在起訴后取得了預(yù)售許可證，基于合同效力補(bǔ)正的理論和誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗的基本原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

該案法院的論證過程顯然存在瑕疵。一方面，既然認(rèn)定《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款關(guān)于商品房預(yù)售許可證的規(guī)定是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，那么違反該規(guī)定的預(yù)售合同自然是確定無效，緣何得以補(bǔ)正？另一方面，法釋[2003]7號(hào)第二條將認(rèn)定預(yù)售合同有效的時(shí)間限定于起訴前，而該判決卻將起訴后取得預(yù)售許可證的事實(shí)作為認(rèn)定預(yù)售合同有效的理由，無疑從形式上卻突破了司法解釋第二條的規(guī)定。

盡管該案法院的論證過程確有不周，但其合同有效的認(rèn)定結(jié)果在結(jié)果上符合了正義的一般要求，使得開發(fā)商無法惡意主張合同無效進(jìn)而逃避交房義務(wù)。論證過程不當(dāng)性與裁判結(jié)果正義性的反差促使思考：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款第四項(xiàng)的規(guī)范屬性如何，是效力性抑或管理性強(qiáng)制性規(guī)定？如何評(píng)價(jià)法釋[2003]7號(hào)第二條中關(guān)于“起訴前”的規(guī)定？

二、效力性強(qiáng)制性規(guī)定認(rèn)定的實(shí)質(zhì)性標(biāo)準(zhǔn)

欲明確《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款的規(guī)范屬性，須先從合同法層面確定效力性與管理性強(qiáng)制性規(guī)定的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。在制定法層面，現(xiàn)行法律并未從根本上明確二者的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。雖然《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條明確提出：“合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”, 但這僅指明了違反效力性規(guī)定的法律后果是合同無效，而對(duì)效力性規(guī)定的判斷卻并無裨益。如果法律或行政法規(guī)明確規(guī)定或者結(jié)合其他法律規(guī)范可以確定違反該強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，那么該規(guī)定顯然是效力性規(guī)定，法律適用上至少不會(huì)存在困難。問題是實(shí)踐中大量的法律、行政法規(guī)并未直接規(guī)定違反該規(guī)范本身的法律后果，因此無從認(rèn)定其是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

由于法律、行政法規(guī)并未明確規(guī)定違反的法律效果，如何認(rèn)定效力性強(qiáng)制性規(guī)定有不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)是公共利益說。王利明認(rèn)為：“違反該規(guī)定以后若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益, 也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該規(guī)范屬于效力規(guī)范。”[1]與此類似，最高法《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第十六條也持此觀點(diǎn)(3)最高法《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》提出：“如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。”。另一種觀點(diǎn)是利益衡量說。因?yàn)樗械膹?qiáng)制性規(guī)定皆存在其立法目的，利益衡量實(shí)際上就是判斷立法目的的實(shí)現(xiàn)是否以否定合同效力為必要。只有通過這不同利益—強(qiáng)制性規(guī)定所保護(hù)的利益和以合同自由為代表的合同利益進(jìn)行比較，才能確定兩者之間誰更值得保護(hù)的優(yōu)先性關(guān)系[2]。

筆者更為支持利益衡量的觀點(diǎn)。首先，公共利益說容易出現(xiàn)被濫用的風(fēng)險(xiǎn)。由于公共利益在內(nèi)涵和外延上均具有不確定性，易使大量法律、行政法規(guī)被認(rèn)定為涉及公共利益，從而致使違反的法律行為無效。其次，強(qiáng)制性規(guī)定多為公法規(guī)范，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)在客觀上起到了溝通公法與私法的作用，提供了一條使公法規(guī)范“進(jìn)入”私法領(lǐng)域的通道[3]。將強(qiáng)制性規(guī)定認(rèn)定為效力性意味著，一旦違反了強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人需承擔(dān)私法合同無效的后果。因此，如何認(rèn)定效力性規(guī)定，實(shí)際上是討論違反公法規(guī)范是否應(yīng)當(dāng)否定私法合同的效力。這是一個(gè)利益權(quán)衡的過程，即公法與私法保護(hù)利益的權(quán)衡。再次，利益權(quán)衡是保護(hù)私法自治的必要手段。從功能區(qū)分的角度看，公法與私法在所保護(hù)利益方面是不盡相同的。公法調(diào)整的是公權(quán)力機(jī)關(guān)與私主體之間管理與被管理的關(guān)系，側(cè)重通過行政權(quán)的干預(yù)以維護(hù)社會(huì)公共利益，而私法則調(diào)整的是私主體之間的平等關(guān)系，側(cè)重通過有效的法律行為以最大程度地實(shí)現(xiàn)意思自治。隨著行政權(quán)的擴(kuò)張，公法影響的社會(huì)領(lǐng)域越來越廣泛。權(quán)益權(quán)衡有助于最大程度“過濾”公法規(guī)范對(duì)私法合同的不利影響，在實(shí)現(xiàn)公法規(guī)范目的的同時(shí)，避免效力性規(guī)定的濫用，從而維護(hù)私法自治。另外，《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第十六條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對(duì)象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類型”，體現(xiàn)了利益權(quán)衡的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)該規(guī)定，效力性與管理性區(qū)分是權(quán)益權(quán)衡的結(jié)果，須綜合考慮法律法規(guī)的規(guī)范意旨、權(quán)益種類、交易安全以及規(guī)制對(duì)象等。最后，盡管《民法總則》第一百五十三條第一款并未直接使用管理性強(qiáng)制性規(guī)定的概念，但卻明確規(guī)定：“該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外”。這實(shí)際上按照法律后果將強(qiáng)制性規(guī)定分為兩類，一類是致使法律行為無效的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，一類是不會(huì)導(dǎo)致法律行為無效的管理性強(qiáng)制性規(guī)定。至于何種強(qiáng)制性規(guī)定不會(huì)導(dǎo)致法律行為無效，仍需權(quán)衡公法與私法所保護(hù)的利益，體現(xiàn)了一種利益權(quán)衡的理念。

將利益權(quán)衡作為效力性規(guī)定的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并非一勞永逸的事，為了保證該標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)踐層面的可操作性，必須明確此種標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)用思路。首先，明確強(qiáng)制性規(guī)定的立法目的是利益權(quán)衡的第一步?！澳康氖侨糠傻膭?chuàng)造者，每一條法律規(guī)則的產(chǎn)生都源于一種目的。”[4]合同效力的判斷應(yīng)當(dāng)保證強(qiáng)制性規(guī)定立法目的的實(shí)現(xiàn)，立法目的的探求需結(jié)合法律條文內(nèi)容、交易類型等綜合進(jìn)行判斷。其次，需判斷否定合同效力是否有助于強(qiáng)制性規(guī)定立法目的的實(shí)現(xiàn)。如果否定合同效力不利于立法目的的實(shí)現(xiàn)，那么出于法秩序統(tǒng)一的考慮，應(yīng)該認(rèn)定合同有效。最后，須判斷否定合同效力是否是實(shí)現(xiàn)強(qiáng)制性規(guī)定立法目的的必要手段。盡管否定合同效力可能確實(shí)符合強(qiáng)制性規(guī)定的立法目的，但如果公法上的制裁措施已經(jīng)足夠保證立法目的的實(shí)現(xiàn)，那么出于維護(hù)私法自治的考慮，仍不應(yīng)當(dāng)否定合同效力。換言之，在此種情況下，強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)范意旨的實(shí)現(xiàn)沒有必要通過否定私法合同的效力得以實(shí)現(xiàn)。此外，由于“沒有任何一種思路能夠?yàn)橐?guī)范意旨的探尋提供一勞永逸的操作技術(shù)，法律解釋永遠(yuǎn)都是在具體的規(guī)范脈絡(luò)下展開”[5]，因此利益衡量應(yīng)當(dāng)置于個(gè)案分析之中，將以此分析《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于預(yù)售許可證規(guī)定的規(guī)范屬性。

三、預(yù)售許可證的立法目的及規(guī)范屬性分析

(一)預(yù)售許可證的相關(guān)法律規(guī)范及立法目的

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”與之類似的規(guī)定散見于《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條第一款第(四)項(xiàng)、《商品房銷售管理辦法》第六條以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條。由上述法律規(guī)定可知，預(yù)售許可證是開發(fā)商取得商品房預(yù)售資格必須具備的條件。至于該項(xiàng)規(guī)定的立法目的，仍需結(jié)合交易類型、相關(guān)法律規(guī)定等要素進(jìn)行綜合解釋。

預(yù)售許可證制度的規(guī)范目的主要是保護(hù)購(gòu)房者利益，減少預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)。首先，商品房預(yù)售本質(zhì)上也是一種預(yù)售行為，預(yù)售對(duì)于買受人的風(fēng)險(xiǎn)是天然存在的。作為一種常見的銷售方式，預(yù)售的買賣雙方通常是在交易商品尚未成就時(shí)即訂立合同，并由買受人先行履行付款義務(wù)。與現(xiàn)售相比，由于合同標(biāo)的尚未成就，預(yù)售的買受人在能否最終取得商品所有權(quán)方面處于極大的風(fēng)險(xiǎn)之中。不過，法律對(duì)于一般的預(yù)售行為并未有所規(guī)制，因?yàn)榧词官I受人最終因?yàn)槌鲑u人的原因無法履行合同，買受人依然可以通過違約救濟(jì)實(shí)現(xiàn)自己的利益。此外，預(yù)售本身對(duì)于出賣人籌集資金甚有幫助，是市場(chǎng)資源配置效率提高的必要方式，公法對(duì)此類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無需干預(yù)過多。其次，與一般的預(yù)售活動(dòng)相比，商品房預(yù)售于買受人而言存在著更大的風(fēng)險(xiǎn)。由于從預(yù)售合同成立到房屋交付往往存在較長(zhǎng)的期間，而商品房建設(shè)亦需要多種資質(zhì)，因此房屋能否建成往往受到諸多因素的影響。換言之，商品房預(yù)售中出賣人違約的風(fēng)險(xiǎn)更高。此外，房屋于購(gòu)房者之重要性非一般預(yù)售商品所能相比，且所涉資金重大，稍有風(fēng)險(xiǎn)，即可能引發(fā)社會(huì)秩序的混亂。故出于保護(hù)購(gòu)房者之目的，法律對(duì)商品房預(yù)售行為設(shè)置預(yù)售許可制度，非滿足一定條件不能進(jìn)行預(yù)售，以免購(gòu)房者利益遭遇不測(cè)。預(yù)售許可證的取得條件是非常嚴(yán)格的，如根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條、第二十四條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定(4)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定商品房預(yù)售的四個(gè)條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。第二十四條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)提交下列文件:(一)本條例第二十三條第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料。，只有具備了第二十三條規(guī)定的商品房預(yù)售相關(guān)資質(zhì)，開發(fā)商才有可能辦理預(yù)售登記，并取得預(yù)售許可證。因此，從法律風(fēng)險(xiǎn)來看，辦理了預(yù)售許可證的出賣人比“無證預(yù)售”的出賣人違約風(fēng)險(xiǎn)更低。另外，商品房預(yù)售活動(dòng)中公共利益應(yīng)當(dāng)是具體的購(gòu)房者的利益，而非抽象的一般意義上的公共利益。這一認(rèn)識(shí)對(duì)后文認(rèn)定預(yù)售許可證規(guī)范的非效力性具有重要意義。

(二)預(yù)售許可證相關(guān)規(guī)范的規(guī)范屬性分析

對(duì)于無證預(yù)售情形下商品房預(yù)售合同的效力，學(xué)說上存在未生效說[6]、可撤銷說[7]、有效說[8]等爭(zhēng)議。未生效說的主要理由是，商品房預(yù)售交易本身并非法律所禁止，未取得預(yù)售許可證進(jìn)行商品房預(yù)售，違反的是禁止特定人從事某類交易的規(guī)定。起訴前未取得預(yù)售許可證的商品房預(yù)售合同并非絕對(duì)無效，而是尚未生效；可撤銷說的主要理由是，預(yù)售合同無效將會(huì)使預(yù)購(gòu)人陷入不利的境地，無效之合同屬于絕對(duì)無效，亦無法得以補(bǔ)救而有效。賦予預(yù)購(gòu)人以撤銷權(quán)有助于購(gòu)房者更好的維護(hù)自己的利益。有效說的主要理由是，預(yù)售許可證相關(guān)規(guī)范所保護(hù)的利益與當(dāng)事人合同利益相比，并不具有顯著優(yōu)勢(shì)，沒有必要否定合同效力。無效說正是法釋[2003]7號(hào)第二條的觀點(diǎn)。

如前所述，利益權(quán)衡是區(qū)分效力性與管理性強(qiáng)制性規(guī)定的實(shí)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。在明確強(qiáng)制性規(guī)定立法目的的前提下，通過分析否定合同效力對(duì)立法目的實(shí)現(xiàn)的影響，最終得出合同是否應(yīng)當(dāng)無效的結(jié)果。預(yù)售許可證的主要法律規(guī)范為《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款第(四)項(xiàng)，該條應(yīng)為管理性強(qiáng)制性規(guī)定。無證預(yù)售行為固然會(huì)招致公法上的制裁后果，但沒有必要在私法上否定商品房預(yù)售合同的效力。理由如下：

首先，認(rèn)定預(yù)售合同有效符合強(qiáng)制性規(guī)定立法目的，即最大程度上保護(hù)購(gòu)房者利益。在私法領(lǐng)域，平等主體有權(quán)依據(jù)意思自治的原則對(duì)自己的權(quán)利義務(wù)做出相應(yīng)的安排，而合同有效則是發(fā)生當(dāng)事人所追求法律效果的前提。在預(yù)售合同有效的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商借助購(gòu)房者履行義務(wù)提前籌集建設(shè)資金，從而實(shí)現(xiàn)建設(shè)營(yíng)利之目的，而購(gòu)房者則借助開發(fā)商交付房屋并辦理所有權(quán)登記以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房之目的。因此，購(gòu)房者購(gòu)房目的之實(shí)現(xiàn)依賴合同有效。此外，合同有效的積極效應(yīng)不僅在于合同的履行，還在于違約責(zé)任的救濟(jì)。如果因?yàn)槲慈〉妙A(yù)售許可證而將預(yù)售合同認(rèn)定為無效，購(gòu)房者就只能追究開發(fā)商締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任，本身處于不利地位的購(gòu)房者更難以得到有利的法律救濟(jì)。因?yàn)橄啾染喖s過失責(zé)任，合同有效情形下違約責(zé)任更能提供有利的救濟(jì)。具體言之，“締約過失責(zé)任以過錯(cuò)為要件，違約責(zé)任往往不以過錯(cuò)為成立的要件。締約過失責(zé)任賠償?shù)姆秶切刨嚴(yán)娴膿p失，違約責(zé)任賠償?shù)氖锹男欣娴膿p失?！盵9]

其次，否定預(yù)售合同效力不能體現(xiàn)公法的制裁效果，反而違背了責(zé)任自負(fù)的法律原則。對(duì)于無證預(yù)售行為的公法制裁，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十八條規(guī)定了責(zé)令停止、沒收違法所得及罰款三種責(zé)任形式，均指向開發(fā)商。按照責(zé)任自負(fù)的原則，法律責(zé)任的承擔(dān)者與義務(wù)的違反者具有同一性[10]。既然開發(fā)商是辦理預(yù)售許可證的主體，那么無證預(yù)售時(shí)承擔(dān)公法不利后果的主體自然也應(yīng)是開發(fā)商。這是義務(wù)與責(zé)任一致性的體現(xiàn)。受到行政處罰的主體是開發(fā)商，而非購(gòu)房者。但如果否定合同效力，將會(huì)使購(gòu)房者承擔(dān)私法上的不利后果，違背責(zé)任自負(fù)的原則。并且在房?jī)r(jià)上漲的情況下，倘若允許開發(fā)商主張預(yù)售合同無效，反而會(huì)使其從合同無效中受益，這顯然違背了公法上的制裁目的，實(shí)踐中已有此類案例(5)參見陜西省西安市長(zhǎng)安區(qū)人民法院(2018)陜0116民初2519號(hào)民事判決書。。此外，從制裁的目的來看，為了減少無證預(yù)售的市場(chǎng)亂象，使實(shí)施無證預(yù)售行為的開發(fā)商承擔(dān)不利后果已足，無需使另一方購(gòu)房者也遭受不利后果。

再次，即使認(rèn)定預(yù)售合同有效，也不會(huì)助長(zhǎng)現(xiàn)實(shí)中無證預(yù)售的行為。一方面，無證預(yù)售行為仍會(huì)面臨公法上的制裁后果；另一方面，在無證預(yù)售情形下，倘如開發(fā)商無法辦理預(yù)售許可證，購(gòu)房者自可以主張違約責(zé)任。相較于締約過失責(zé)任，違約責(zé)任的法律后果更為嚴(yán)重。這種私法上的不利后果亦會(huì)抑制無證預(yù)售行為。因此，認(rèn)定預(yù)售合同有效并不會(huì)使公法規(guī)范無證預(yù)售的制度目的落空。

最后，預(yù)售合同有效的認(rèn)定結(jié)論不會(huì)帶來不利后果。如果購(gòu)房人要求繼續(xù)履行合同，而開發(fā)商卻因未取得土地使用權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證而被勒令停工，作為售房者的開發(fā)商需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

綜上，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款第(四)項(xiàng)應(yīng)理解為管理性強(qiáng)制性規(guī)定。

四、合同效力補(bǔ)正期限之合理性與正當(dāng)性分析

法釋[2003]7號(hào)第二條規(guī)定的特點(diǎn)是，“無證預(yù)售”情形下無效的預(yù)售合同在起訴前因取得預(yù)售許可證而得以有效。從立法解釋的角度看，該規(guī)定系“借鑒《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(一)》第九條中關(guān)于合同效力補(bǔ)正的規(guī)定，本解釋確定合同的效力是可以補(bǔ)正的”[11]。此處所借鑒第九條的情形是指法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效而未辦理的合同，其效力補(bǔ)正期間限于一審法庭辯論終結(jié)前。

對(duì)此規(guī)定，存在兩項(xiàng)質(zhì)疑：第一，根據(jù)規(guī)范屬性分析，預(yù)售許可證規(guī)范是管理性強(qiáng)制性規(guī)定，無證預(yù)售情形下預(yù)售合同效力應(yīng)當(dāng)是有效，這個(gè)結(jié)論與法釋[2003]7號(hào)第二條的無效規(guī)定顯然不符；第二，第二條將合同效力補(bǔ)正期限限于“起訴前”是否合理有待進(jìn)一步研究。換言之，在一審法庭辯論終結(jié)前或一審訴訟期間開發(fā)商又取得預(yù)售許可證，購(gòu)房者是否可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同有效。關(guān)于第一個(gè)問題在上文已經(jīng)詳細(xì)闡述，本部分主要分析第二個(gè)問題。

對(duì)于法釋[2003]7號(hào)第二條將合同效力補(bǔ)正期限規(guī)定于“起訴前”的原因，根據(jù)曾參與該司法解釋制定的韓延斌的觀點(diǎn)：“這比《解答》規(guī)定的一審訴訟期間以及適用合同法若干問題的解釋規(guī)定的一審法庭辯論終結(jié)前也更為嚴(yán)格,同時(shí)也便于當(dāng)事人在起訴前預(yù)先知曉訴訟行為的結(jié)果,更好地行使訴權(quán)?！盵12]由此可見，法釋[2003]7號(hào)第二條將合同效力補(bǔ)正期限從“一審訴訟期間”提前到“起訴前”，旨在便于當(dāng)事人在起訴前預(yù)先知曉訴訟行為的結(jié)果,更好地行使訴權(quán)。

合同效力補(bǔ)正期間的規(guī)定對(duì)于合同效力的認(rèn)定具有重要的影響，但經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行司法解釋中關(guān)于合同效力補(bǔ)正期限的規(guī)定是不一致的。關(guān)于合同效力補(bǔ)正期限的時(shí)間規(guī)定可以分為三類，詳述如下：第一類是“起訴前”，即如筆者所討論的法釋[2003]7號(hào)第二條，除此之外尚包括但不限于法釋[2005]5號(hào)第二條、第九條、第十一條、第十五條、第十六條；第二類是“一審法庭辯論終結(jié)前”，如法釋[2009]11號(hào)第二條、第三條，法釋[2000]44號(hào)第四十九條第一款(6)“以尚未辦理權(quán)屬證書的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效?！?；第三類是“一審訴訟期間”，如法發(fā)[1996]2號(hào)第二十六條，該條規(guī)定了“在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效”。該司法解釋中類似的規(guī)定尚包括第二條、第五條等九項(xiàng)規(guī)定。對(duì)于這三類合同效力補(bǔ)正期限，從維護(hù)合同有效成立的可能性來看，“一審訴訟期間”優(yōu)于“一審法庭辯論終結(jié)前”，后者亦優(yōu)于“起訴前”。

合同效力補(bǔ)正期限的規(guī)定存在任意性，缺乏充分的法理基礎(chǔ)。首先，在合同效力補(bǔ)正同樣涉及批準(zhǔn)事項(xiàng)時(shí)，不同司法解釋采用了不同的期限標(biāo)準(zhǔn)，如法釋[2005]5號(hào)第九條采用“起訴前”的標(biāo)準(zhǔn)(7)“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?，而法釋[2009]11號(hào)第二條則采“一審法庭辯論終結(jié)前”的標(biāo)準(zhǔn)(8)“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?；其次，盡管合同效力補(bǔ)正期限存在于不同的司法解釋，但在每一項(xiàng)司法解釋中僅使用了某一類合同效力補(bǔ)正期限，不存在三類或兩類并存適用的狀況。這進(jìn)一步說明合同效力補(bǔ)正期限的規(guī)定并非視情形不同而作不同的安排，而是根據(jù)司法解釋的不同而有不同規(guī)定。此外，如前所述，不同效力補(bǔ)正期限對(duì)合同有效的可能性是不同的，但現(xiàn)有司法解釋關(guān)于合同效力補(bǔ)正期限的不同規(guī)定也并未顯示出立法者對(duì)合同有效日益支持的態(tài)度。如法釋[2003]7號(hào)第二條將合同效力補(bǔ)正期限從法發(fā)[1996]2號(hào)第二十六條規(guī)定的“一審訴訟期間”提前到“起訴前”，實(shí)為減少了合同有效成立的可能性。在商品房預(yù)售中，合同效力補(bǔ)正期限的限制亦缺乏正當(dāng)性，理由如下：第一，開發(fā)商取得預(yù)售許可證的時(shí)間，常常受制于行政機(jī)關(guān)就行政許可的辦理進(jìn)度。僅以程序上的“起訴前”時(shí)間影響到合同的實(shí)體效力，缺乏合理性。第二，“簡(jiǎn)單規(guī)定一個(gè)期限貌似方便受案法院及時(shí)裁判，因何時(shí)取得相關(guān)手續(xù)取決于相關(guān)行政部門，具有不確定性，此舉無助于解決糾紛，反而徒增當(dāng)事人訴累、浪費(fèi)寶貴的司法資源。”[13]第三，基于預(yù)售許可證規(guī)范是管理性強(qiáng)制性規(guī)定的認(rèn)定，“無證預(yù)售”情形下商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)有效。商品房“無證預(yù)售”情形下，相較于認(rèn)定預(yù)售合同絕對(duì)無效而言，盡管現(xiàn)行規(guī)定看似更有助于維護(hù)商品交易的安全，但從法理上分析預(yù)售合同效力本不應(yīng)受到否定。

綜上，法釋〔2003〕7號(hào)第二條關(guān)于合同效力補(bǔ)正期限的規(guī)定缺乏合理性與正當(dāng)性，應(yīng)當(dāng)廢除。

五、(2018)陜0104民初2071號(hào)判決書之評(píng)析

對(duì)于“無證預(yù)售”情形下簽訂的商品房預(yù)售合同，如果開發(fā)商在起訴前未取得預(yù)售許可證，法院通常會(huì)依據(jù)法釋〔2003〕7號(hào)第二條認(rèn)定預(yù)售合同無效。但該案的特殊性在于開發(fā)商于起訴后取得了預(yù)售許可證，并且倘若允許開發(fā)商以預(yù)售合同無效謀取房?jī)r(jià)上漲之利益，于購(gòu)房者顯然不公。為了追求判決的實(shí)質(zhì)正義性，該法院先以預(yù)售許可證規(guī)范為效力性強(qiáng)制性規(guī)定為由否定預(yù)售合同效力，而后又基于開發(fā)商起訴后已經(jīng)取得預(yù)售許可證的事實(shí)，認(rèn)定合同效力得以補(bǔ)正。并從反面論證，倘若允許開發(fā)商確認(rèn)合同無效，將違背誠(chéng)實(shí)信用與公序良俗原則。

從形式上看，該判決突破了法釋[2003]7號(hào)第二條關(guān)于“起訴前”合同效力補(bǔ)正期限的限制，其合同效力補(bǔ)正理論的運(yùn)用實(shí)際上將補(bǔ)正期限從“起訴前”延后至“一審法庭辯論終結(jié)前”甚至“一審訴訟期間”。但從實(shí)質(zhì)上來看，這種“形式違法”的判決卻實(shí)現(xiàn)了裁判結(jié)果的實(shí)質(zhì)正義性。司法的功能在于定分止?fàn)?，而非機(jī)械地適用法律。從這個(gè)意義上來看，該院的判決值得贊許。

但值得商榷的是，與將預(yù)售許可證規(guī)范認(rèn)定為管理性強(qiáng)制性規(guī)定相反，本案法院將預(yù)售許可證規(guī)范理解為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。法院認(rèn)為，“該法規(guī)制的是無預(yù)售許可證的預(yù)售行為本身，因?yàn)闊o預(yù)售許可證的銷售行為的發(fā)生，勢(shì)必會(huì)對(duì)國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益造成損害，尤其是在消費(fèi)者被欺詐或者蒙蔽時(shí)，甚至?xí)l(fā)社會(huì)穩(wěn)定問題，該條款理應(yīng)理解為效力性強(qiáng)制性規(guī)范。”(9)參見西安市蓮湖區(qū)人民法院(2018)陜0104民初2071號(hào)民事判決書。從內(nèi)容上來看，法院認(rèn)定效力性強(qiáng)制性規(guī)定的方法遵循的是法發(fā)[2009]40號(hào)第十六條的思路：“如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身，即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。”但遺憾的是，該法院并未就國(guó)家利益或社會(huì)公共利益受損害進(jìn)行說理與詳細(xì)闡述。更加值得商榷的是，該法院基于損害社會(huì)公共利益的理由認(rèn)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定后，又以合同效力補(bǔ)正的理論認(rèn)定合同有效。這種論證思路實(shí)屬不當(dāng)。一方面，在合同法理論之下，“合同如欠缺合法性要件，則絕對(duì)不可能采取補(bǔ)救措施予以補(bǔ)救，只能歸于完全無效”[14]，如果預(yù)售許可證規(guī)范是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，那么無證預(yù)售的合同應(yīng)當(dāng)是自始無效、當(dāng)然無效、確定無效，當(dāng)無效力補(bǔ)正的可能性。另一方面，借助社會(huì)公共利益認(rèn)定效力性強(qiáng)制性規(guī)定乃該院判決錯(cuò)誤之所在。社會(huì)公共利益系空泛的概念，社會(huì)公共利益的含義應(yīng)當(dāng)視領(lǐng)域的不同而有所差異。就公法而言，所有的行政許可均可以理解為社會(huì)公共利益的考量，這正是行政干預(yù)正當(dāng)性的源泉所在。但這種公共利益并不必然否定私法合同的效力。實(shí)際上，商品房預(yù)售案件中的社會(huì)公共利益主要就是指不特定購(gòu)房者的利益。如果認(rèn)為無證預(yù)售將侵害社會(huì)公共利益從而認(rèn)定預(yù)售合同無效的話，那么認(rèn)定預(yù)售合同無效同樣也會(huì)使購(gòu)房者的利益得不到保障。正確言之，承認(rèn)合同效力才是維護(hù)公共利益(購(gòu)房者的利益)的必然選擇。由于該裁判錯(cuò)誤地理解了國(guó)家利益與社會(huì)公共利益，因此預(yù)售許可證規(guī)范被理解成效力性規(guī)定。此外，于裁判者而言，法釋[2003]7號(hào)第二條關(guān)于預(yù)售合同無效的規(guī)定仍是司法實(shí)踐中難以突破的障礙，運(yùn)用合同效力補(bǔ)正的理論實(shí)是一種無奈的選擇。綜合前文的分析，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款第(四)項(xiàng)應(yīng)理解為管理性強(qiáng)制性規(guī)定，商品房預(yù)售合同不因缺乏預(yù)售許可證而無效，更無需規(guī)定合同效力補(bǔ)正期間，法釋[2003]7號(hào)第二條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)廢除。