青島物業(yè)的“+中介”變局

辛小麗

積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步改變單純依靠物業(yè)服務(wù)費盈利的傳統(tǒng)模式，拓寬服務(wù)范圍，發(fā)展新業(yè)態(tài)新模式。

日前，青島市住建局等七部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展中介服務(wù)促進房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展有關(guān)意見的通知（征求意見稿）》，明確表態(tài)鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展房地產(chǎn)中介服務(wù)，實現(xiàn)線上交易服務(wù)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強。據(jù)了解，雖然近幾年有不少物業(yè)公司涉足中介行業(yè)，但此次青島高調(diào)鼓勵物業(yè)公司開展中介服務(wù)，在全國仍是一個全新思路。征求意見稿一出，立即在物業(yè)和中介行業(yè)引起熱議。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，青島的政策具有很強的試點性質(zhì)，若是此類業(yè)務(wù)可以涉足，實際上會使得整個物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)大變局。

政策資金技術(shù)三方面扶持

據(jù)青島市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)就近、熟悉、可靠的服務(wù)優(yōu)勢，方便業(yè)主進行房地產(chǎn)交易，提高交易安全程度，促進房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，結(jié)合青島市實際，該局牽頭起草了該《通知》，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步改變單純依靠物業(yè)服務(wù)費盈利的傳統(tǒng)模式，拓寬服務(wù)范圍，發(fā)展新業(yè)態(tài)新模式。

《通知》主要目的是幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決中介和網(wǎng)簽需要的政策、資金、技術(shù)等問題。政策方面原則是“鼓勵支持”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可拓展自身經(jīng)營范圍，增加“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”、“非居住房地產(chǎn)租賃”、“住房租賃”經(jīng)營內(nèi)容，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代理銷售新建房屋、為業(yè)主代理轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分等開展中介服務(wù);資金方面原則是“合理收取”“財政獎補”，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照中介合同約定收取費用外，對辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案業(yè)績突出的企業(yè)，按規(guī)定給予財政補貼或獎勵;技術(shù)方面原則是“培訓(xùn)幫帶”，房屋主管部門向符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供房屋轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺，平臺為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供在線信息查詢、房源核驗、網(wǎng)上簽約、政策咨詢、投訴建議等交易服務(wù)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)推介房源、房屋估價、尋找客戶、在線看房、促成交易中介活動提供便利，逐步實現(xiàn)房屋轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易活動全程網(wǎng)辦。

同時，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過加盟、兼并、重組等方式開展房地產(chǎn)中介服務(wù)，發(fā)展一批以品牌為龍頭、資本為紐帶，實現(xiàn)跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制、連鎖擴張的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)開展中介服務(wù)具有天然優(yōu)勢

該政策發(fā)布后，引起了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注。

國信上實物業(yè)于2020年成立國信物業(yè)租售中心，10月份開始初步運營。專門從事不動產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，包括所轄小區(qū)業(yè)主的閑置房產(chǎn)、車位進行租賃買賣服務(wù)，為廣大業(yè)主提供二手房買賣、房屋租賃、銀行貸款、產(chǎn)權(quán)過戶等專業(yè)房產(chǎn)服務(wù)，是公司全新增值服務(wù)項目。據(jù)國信上實物業(yè)資產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人蔣波濤介紹，物業(yè)開展中介業(yè)務(wù)有天然優(yōu)勢，一是物業(yè)每天和業(yè)主、房子打交道，更了解房源乃至整個社區(qū)的潛在信息和優(yōu)劣勢，往往能給出很多中介所不知道的信息，而這些信息直接影響到居住的舒適程度。二是業(yè)主對于物業(yè)有信任感，平日與業(yè)主通過業(yè)務(wù)辦理、保潔保安、工程維修等各種無縫對接中，與業(yè)主有溝通交流的機會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可設(shè)置專門的微信號碼或者是微信公眾號平臺，采用專屬管家一對一服務(wù)的方式，向業(yè)主宣傳租售中心各項增值服務(wù)，咨詢業(yè)主是否有意愿將房屋出租出售，并對業(yè)主的信息保密，避免業(yè)主遭受電話騷擾。但是在工作開展中，也可能遇到一些困難，如小區(qū)周邊專業(yè)中介機構(gòu)較多，競爭激烈;業(yè)主對物業(yè)干中介的專業(yè)性存有質(zhì)疑;而且物業(yè)的租售中心成立不久，在人員、經(jīng)驗、物料、資金、宣傳等專業(yè)性方面與中介公司存在一定差距。

金地悅峰房屋租賃部經(jīng)理王爽告訴記者，金地青島公司租賃部是2019年年底成立的，涉足行業(yè)時間不長，租賃成交3套，業(yè)務(wù)主要還是以車位租賃為主。金地的中介業(yè)務(wù)在濟南和煙臺開展得比較好，在全國很多項目的房屋買賣業(yè)務(wù)市場占有率已超越中介，成為業(yè)主置業(yè)首選。青島目前因為管理的項目大部分處于限售階段，而且房屋交易的流程相對復(fù)雜，所以暫時還沒有房屋買賣成交。和中介公司相比，物業(yè)的優(yōu)勢還是很明顯的，業(yè)主對于物業(yè)的信任度比較高，租賃出去的房子，物業(yè)管家會定期查驗租客居住情況，保障業(yè)主財產(chǎn)安全;經(jīng)過物業(yè)買房的新業(yè)主，更是可以隨時來物業(yè)服務(wù)中心解決售后問題。王爽表示，“我們的宗旨主要還是為廣大業(yè)主提供便利，目前遇到的最大困難是這個模式剛起步，在專業(yè)方面還存在欠缺。政府這次出政策扶持，相信后期會越來越好，真正能為業(yè)主解決租房買房問題?！?/p>

青島龍湖物業(yè)開展中介服務(wù)比較早，從2018年后半年開始至今已為500多名客戶找到溫馨的家。據(jù)該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，物業(yè)推出中介服務(wù)初期，由于客戶不太了解，所以獲客上有一定難度，隨著租售中心工作的開展，得到越來越多業(yè)主的認(rèn)可。此次政策的出臺，將更加肯定物業(yè)公司在中介行業(yè)的位置，讓更多的客戶選擇通過物業(yè)租賃、買賣房屋。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)將現(xiàn)大變局

對于物業(yè)企業(yè)涉足中介行業(yè)，貝殼找房青島公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)公司做中介服務(wù)和貝殼平臺合作的中介品牌相比，其實是各具優(yōu)勢的。物業(yè)的優(yōu)勢是深入社區(qū)，比較垂直;貝殼平臺的中介品牌服務(wù)范圍更廣泛，房客橫向資源的匹配效率更高，且服務(wù)更專業(yè)。青島市住建局此次發(fā)布《通知》的最終目的是為了行業(yè)發(fā)展，給消費者提供更好的居住服務(wù)。最終哪種模式更受歡迎，需要消費者投票。但這也給中介行業(yè)提供了一個新思路，物業(yè)干房產(chǎn)中介和貝殼合作經(jīng)紀(jì)品牌，很有可能會在未來形成另一種合作形式。物業(yè)的縱深垂直發(fā)展，貝殼的橫向廣度發(fā)展，這一橫一豎，怎么更好地連接起來，還是需要一些有實力沉淀和專業(yè)積累的平臺去帶動。貝殼很歡迎行業(yè)創(chuàng)新，也愿意在這樣的創(chuàng)新中發(fā)揮好帶動作用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，此次政策提及了物業(yè)公司開展中介業(yè)務(wù)的內(nèi)容，屬于行業(yè)比較新的一種轉(zhuǎn)型，確實值得關(guān)注。此次政策對于物業(yè)企業(yè)涉足中介業(yè)務(wù)給予了多項支持，可以看出，實際上其明確了物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營范圍擴大、房管部門的支持、物業(yè)企業(yè)的兼并重組等內(nèi)容，應(yīng)該說具有很多創(chuàng)新性。此次政策的出發(fā)點在于，培育壯大新業(yè)態(tài)新模式，加快以新業(yè)態(tài)新模式引領(lǐng)新型消費發(fā)展，這里提及了三個“新”，即新業(yè)態(tài)、新模式和新消費。青島的政策具有很強的試點性質(zhì)，也是全國比較罕見的明確支持物業(yè)公司轉(zhuǎn)型做中介的城市。尤其是今年各類物業(yè)公司上市力度較大，當(dāng)前有34家物業(yè)企業(yè)已經(jīng)上市，本身就對此類物業(yè)企業(yè)有很大的啟發(fā)。若是此類業(yè)務(wù)可以涉足，實際上會使得整個物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)大變局。對中介機構(gòu)來說，需要密切注意此類變化，尤其是競爭市場的變化;對購房者和業(yè)主來說，對于物業(yè)公司的理解也需要關(guān)注。后續(xù)若是青島的政策能夠通過，不排除十四五期間物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型做中介成為一個熱點內(nèi)容。