讓房東降價，“二房東”模式能撐多久？

南方周末記者　盧寶宜發(fā)自上海

原上海浦東唐鎮(zhèn)青客門店，現已搬離。

青客辦公室大門，不讓陌生人進入，也沒有公司標志。南方周末記者?　盧寶宜　?圖

青客公寓的凈收入為8.979億元，同期來自金融機構的預付款達8.726億元，即青客公寓最大的現金流來源。

幾乎每天都有房東問著同一個問題：“青客是沒錢了嗎？”

2019年圣誕節(jié)，杭州房東朱海平很不快樂。這一天，他沒有等來長租公寓青客每季度一付的房租，卻收到了來自青客員工的一通私人電話。

電話那頭告知朱海平，青客決定從2020年起，將其原本每月2450元的房租降低375元，至2075元。同時每年新增1個月的免租期，支付方式從季付改為月付。對方還稱，需要朱海平就以上內容簽署一份《降租溝通函》，否則將暫不支付其租金。

朱海平沒有答應，表示一切按原合同辦事。

朱海平與青客簽約是在2018年5月，他將自己在杭州余杭區(qū)的房子拿來出租。按照合同，青客最開始有4個月用于裝修的免租期，隨后將房租按季度付款至青客寶App（青客旗下的租后生活平臺），房東可在該App上將房租提現到銀行卡。

合同的租賃期限為8年，從第6年起雙方可無責任解約。青客租下朱海平的房子后，前3年租金不變，自第4年起每年漲租5%。

還沒等來漲租，卻先迎來了降租。由于朱海平不同意降租，他的房租遲遲未能到賬。朱海平曾多次致電青客客服熱線，卻一直無法接通。

無奈之下，朱海平開始在網上發(fā)起各項投訴，發(fā)現眾多青客房東都遇到了一樣的情況。截至2020年1月14日，黑貓投訴上關于青客公寓的投訴單高達2205件。

借著在多個平臺的投訴維權，朱海平找到了“組織”，加入了1個超300人的“青客拖欠房東房租”微信群。群里人數與日俱增，十分熱鬧。

幾乎每天都有房東問著同一個問題：“青客是沒錢了嗎？”

5000套虧損房源

青客成立于2012年，總部位于上海，是分散式長租公寓的代表企業(yè)之一，也就是大家口中的“二房東”——租下市場上分散的房源進行改造，再出租獲取租金差。

作為國內“長租公寓第一股”，2019年11月5日，青客公寓（NASDAQ：QK）在美國上市，募集了4590萬美元。不過，風光沒有持續(xù)太久，僅僅7個交易日后，青客就跌破了發(fā)行價。

招股書顯示，青客長期處于凈虧損狀態(tài)。2017—2019財年的凈虧損分別為2.45億元、4.99億元和4.98億元。

如今，青客的資金壓力正在轉移至青客的房東身上。

陳林稱得上房東群里的“領導者”，作為青客的老房東，2015年11月，陳林就與青客簽約，將其上海楊浦區(qū)的一套房子以每月5100元租金的價格托付給青客。按照合同，前2年租金不變，從第3年起每年漲租8%。

其后他的遭遇與大多數房東一樣，多次收到青客的“降租令”。不過，陳林的房子被要求降價特別多，每個月要降1050元。目前，他已被拖欠上季度房租18972元。

由于一直與青客溝通無果，陳林召集了20名房東，于2019年12月30日首次前往青客上?？偛窟M行協(xié)商。青客工作人員向陳林發(fā)放了一份《降租解約溝通函》，與朱海平的《降租溝通函》不同，前者提出，房東如不同意降租金，可選擇與青客公寓解約。

溝通函上稱，降租是因為這些房源均為虧損房源，即每月青客需支付給房東的租金，都高于收取承租人的租金。之所以有兩份溝通函，對應的則是虧損程度不同的房源。

與陳林一同前往本部溝通的多位房東向南方周末記者介紹，房子的數據都統(tǒng)計在青客的電腦系統(tǒng)里，如果虧損超過1000元以上的，就會被要求簽署《降租解約溝通函》；如果虧損在1000元以下的，則簽署《降租溝通函》。

陳林在當天得知，自己的房子凈虧損為1800元，包含青客人力成本的總虧損為2100元?！叭绻灰`約金，可以立刻解約。否則，要不降租，要不不給租金?！标惲址Q這是青客給他的解決方案。

在他收到的《降租解約溝通函》上還明確寫道：“以上方案未回復確認之前，我司將暫停支付您租金?！?/p>

這樣的虧損房源一共有多少？一位青客員工向南方周末記者透露，虧損的房源約為5000套。青客招股書顯示，截至2019年9月30日，青客已簽約的租賃單位數量為99656套。如按虧損5000套計算，虧損房源約占5%。不過，青客市場部給南方周末記者的官方回復是：“不超過總房源的2%?！?/p>

上述員工稱，調整虧損房源的租金是青客每年的常規(guī)操作，“只是2019年特別多，2018年虧損房源約為1000套?！?/p>

青客招股書中披露的一組數據也體現了其艱難處境。截至2019年6月30日，青客公寓享受預付折扣后的租金（租戶一次性付全款或使用分期貸款可享受VIP折扣）為1075元，租金差是租金的20%，較2018年同期下降5.1%。這意味著，青客公寓單間月租金差額僅為215元，且尚未計算高昂的運營成本、裝修成本、維護支出等。

2019年末，青客為了止損，還設計了一套員工激勵制度。

陳林到青客總部申訴的當天發(fā)現了一份內部文件，名為《關于“虧損房源退房、降價工作”項目配套激勵的暫行辦法》。當中提到，工作人員如果和業(yè)主成功協(xié)商，到達一定數量則能獲得獎勵?？傮w上，青客計劃拿出房東讓渡利益的30%用于獎勵員工。

“也難怪業(yè)務員都在鉚著勁讓我們降退租了?！标惲终f。

目前，有的房東已同意降租，有的已解約，盡快與青客說再見，但倔強的陳林不想妥協(xié)。根據陳林和青客簽署的房屋托管合同，關于違約責任有這么一條：“乙方（青客）非合理理由，擅自提前退租，應按提前歸還天數的租金的1倍向甲方支付違約金。若支付的違約金不足抵付對方損失的，違約方還應負責賠償?！?/p>

北京策略律師事務所合伙人韓帥向南方周末記者表示，房屋租賃合同糾紛中，只要租賃合同合法有效，雙方均需按約履行。合同履約中途變更租金，需看合同是否有相應約定，如沒有，單方面變更即是違約。

長達26個月的“租金池”

不僅房東群活躍，規(guī)模更大的租客群更為熱鬧。

南方周末記者在兩個接近500人的QQ群中發(fā)現，眾多租客目前正在面臨臨時被退租，且連押金都暫未拿到的情況。而且，他們的身上還大多背著租金貸款。

李莉在2019年6月才與青客簽約，租下了上海川沙地區(qū)的一間房。沒想到，在2020年1月4日這個周末，她的房子被房東擅自停水停電了。束手無措的李莉才想起，前兩天房子外面貼了一張公告，是該房房東表示，由于沒有收到房租，希望租戶盡快搬離或與公寓方溝通。

當李莉聯系房管員后，最后得出的解決方案是，與青客解約。由于已經停水停電，李莉為了盡快搬離，辦理了自愿退租的手續(xù)。然而，李莉至今仍未收到她的押金。

“押金雖然只有1500元左右也想盡快拿回來，不然下一套房都沒錢租?！崩罾驅δ戏街苣┯浾哒f。此后，她多次致電青客服務熱線咨詢押金情況，都沒有回復。加入租戶群后，她才發(fā)現有眾多租戶遇到了一樣的情況。

對于租戶押金延遲退款的問題，青客回復南方周末記者稱，原因是部分區(qū)域的水電煤等公共事業(yè)費的賬單結算周期為2個月，因此會有延遲，押金最遲將不超過45個工作日內退回。

然而，除了押金難退的問題，大部分租戶更擔心的是租金貸的問題。

根據青客公寓披露的招股書，截至2019年6月，青客公寓與11家金融機構合作提供租金貸，有65.2%的租客使用了租金貸。

所謂租金貸，是長租公寓行業(yè)的一種普遍業(yè)務。具體指：長租公寓企業(yè)引入銀行、互聯網金融平臺、小貸公司等金融機構進行合作，以租金抵押等方式讓金融機構先替租客支付全年房租，租客則可按月或按季度向金融機構還清租房貸款。為此，租客在與長租公寓企業(yè)簽下租約的同時，往往也與該企業(yè)合作的金融機構簽訂了貸款合約。

李莉在與青客簽約的同時，還與華瑞銀行簽了19個月的租金貸。談及為何要辦理租金貸，李莉表示，如果在青客租約1年以上的，大多都要辦理，否則就得1次性付全款。加之，如果辦理租金貸，能享受每個月便宜上百元的“會員價”，因此大部分剛出來工作的年輕人，由于資金不足，都會選擇這個產品。

一位青客前員工告訴南方周末記者，如果租戶辦理租金貸，員工還將獲得提成。因此，平臺管理員總是想方設法地鼓勵用戶使用。

青客的租金貸是業(yè)內出名的長租期。李莉的19個月并不算最長，還有不少租戶是在青客的對接下，與浦發(fā)銀行、建設銀行簽訂了26個月的租金貸。

雖然眾多租戶和青客的租賃簽約時間與銀行的貸款時間一致，但是在這些長租期的合同上，往往寫著，租戶在租滿14個月后可與青客方無責任解約。

這意味著，大多租戶的實際貸款需求是14個月，而長租期的合同，令青客一次性獲取了26個月的銀行資金，由此形成“資金池”。

但其中的風險在于，當租戶14個月后選擇停租后，本應由公寓向銀行償還剩余12個月的貸款，但如若公寓運作失敗，沒有能力向銀行還款，還款風險依舊會落在租戶身上。

從2018年下半年起，國內多家長租公寓因為資金鏈斷裂而“爆雷”。大批按時繳納房租的租客，因公寓無錢支付房東而流落街頭，同時仍背負著巨額貸款。隨后，國內多地發(fā)文叫停租金貸。

就在2019年12月，國家住建部等六部門聯合下發(fā)了《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，當中提到要加強對采取“高進低出”（(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)經營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管。

同時，該意見還提出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。

根據青客招股書，截至2019年6月30日，青客公寓的凈收入為8.979億元，同期來自金融機構的預付款達8.726億元，即青客公寓最大的現金流來源?？梢灶A見，若按上述監(jiān)管規(guī)定進行調整，青客現金流短期內必將急劇收緊。

“二房東”模式之殤

近日，南方周末記者在工作日到訪青客總部，發(fā)現大門緊閉，僅有少數辦公室亮燈，里面?zhèn)鞒鲇脩魠f(xié)商的嘈雜聲。

“真的是一地雞毛?！币晃磺嗫蛦T工對南方周末記者說，從2020年開年起，公司上海總部的多個會議室都變成了接待室，每天都要接待多位上門討要說法的房東或租戶。與此同時，公司員工卻在一點點流失。

在赴美上市前，青客曾先后獲得四輪融資，總規(guī)模超過1億美元。在2019年10月最早發(fā)布的招股書中，青客的發(fā)行價推介區(qū)間為17—19美元，原計劃最高募資近1億美元。但上市前夕，青客又將招股書中的募資總額削減了一半，最終以發(fā)行價區(qū)間下限每股17美元的價格，發(fā)行了270萬股，僅募資4590萬美元。

彼時，青客提出房源要突破12萬間的目標，并稱這是企業(yè)盈利的平衡點。但根據2019年第四季度的財報，可用租賃單位的環(huán)比增速僅0.46%，即第四季度時新增的房源僅443個。

為了與自如、蛋殼錯位競爭，青客給自己貼上了“月租低于2000元的長租公寓NO.1”的標簽，房源也多選自一線城市的偏遠區(qū)域或二線城市。滿房率長期在90%以上，為行業(yè)最高。

但即便如此，也難敵虧損。招股書顯示，自2012年成立至2019年6月30日，青客公寓累計虧損額為人民幣20.286億元。此外，公司已處于資不抵債的狀態(tài)，總資產約為20.35億元，總負債則高達27.03億元，資產負債率高達133%。

一位要求匿名的長租公寓資深人士向南方周末記者表示，這是“二房東”模式之殤?！伴L租公寓需要兩個核心資源：一個是資產，物業(yè)從哪里來；一個是資金，誰能借到便宜的錢?！钡稚⑹介L租公寓在當前追求規(guī)模效應之際，各家都使出了“燒錢”的辦法。競爭之下抬高了收房價格，卻還沒能通過品牌和服務抬高租金價格，收不抵支成為必然結果，“只能比拼誰的錢撐得夠久”。

另一位集中式長租公寓創(chuàng)始人則對南方周末記者說，國內租售比仍嚴重低于國際水平，意味著哪怕是自持物業(yè)的公寓也會面臨盈利難題。

寒冬下，國內規(guī)模前三的另外兩家長租公寓運營商——自如和蛋殼仍在選擇跑步上市。更早一步上市的青客，當前市值約為5.76億美元，相較上市時的8億美元，市值縮水約30%。

據南方周末記者不完全統(tǒng)計，過去的2019年，共超過26家長租公寓因資金斷鏈而破產停業(yè)。

（應受訪者要求，朱海平、陳林、李莉為化名）