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    萬科式難題:轉(zhuǎn)型有痛,不轉(zhuǎn)型更痛

    2020-01-16 05:36:35陳淑文朱耘
    商學(xué)院 2020年1期
    關(guān)鍵詞:長(zhǎng)租萬科多元化

    陳淑文 朱耘

    萬科轉(zhuǎn)型正遇陣痛!

    2018年郁亮喊出“活下去!”2019年進(jìn)入尾聲,11月30日,克而瑞發(fā)布的《2019年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》中,前11月百強(qiáng)房企銷售榜單中,萬科的權(quán)益金額銷售、操盤金額銷售排名均滑至第4位,首次跌出前三,融創(chuàng)中國反居其上,高出萬科9億元。

    1984年,萬科企業(yè)股份有限公司成立,最初的定位是一家多元化經(jīng)營的貿(mào)易公司,之后開啟了“去多元化”之路,專注開發(fā)住宅項(xiàng)目,如今萬科既開發(fā)住宅,也有持有型物業(yè),未來將向“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型,從多元化到去多元化,再到多元化,萬科一直在做加減法。

    房企轉(zhuǎn)型需要大量的資金,而房地產(chǎn)板塊是其最重要的輸血來源。如今,在主業(yè)增長(zhǎng)乏力的情況下,萬科有選擇的多元化經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)有哪些?

    《商學(xué)院》記者就上述問題向萬科集團(tuán)發(fā)去采訪函,對(duì)方稱:請(qǐng)以公司公告披露為準(zhǔn)。

    銷售排名失守“前三”

    根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019年1月~11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》,碧桂園位居榜首,恒大第二,融創(chuàng)中國以4754.1億元首次跨過萬科位列第三,而萬科地產(chǎn)以4594.5億元排名第四。

    特許金融分析師王家對(duì)《商學(xué)院》記者表示,前三名對(duì)于萬科意義不大,當(dāng)萬科決定做多元化轉(zhuǎn)型時(shí),地產(chǎn)銷售在集團(tuán)整體的發(fā)展目標(biāo)里權(quán)重就會(huì)越來越小。比起房地產(chǎn)業(yè)績(jī),更在乎新增業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

    然而《商學(xué)院》記者注意到,萬科轉(zhuǎn)型中,多元化業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)并不明顯,地產(chǎn)業(yè)仍然占據(jù)絕大多數(shù)主營收入。

    2019年 1月~6 月萬科新開工面積1953 萬平方米,同比減少 15.9%,為近 4 年來第一次減少開工面積;竣工面積 1060 萬平方米,同比增長(zhǎng) 15.6%,遠(yuǎn)低于2018年同期的 34.9%。

    雖然房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模有所下降,仍在萬科營收大盤中占有舉足輕重的地位。根據(jù)2019年中期財(cái)報(bào)披露,上半年萬科全部營收中,來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算比例高達(dá)95%。而在2018年~2017年,來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算比例分別為95.6%和95.9%。

    一般來說,披露標(biāo)準(zhǔn)為要占公司主營業(yè)務(wù)收入或主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)10%以上。

    王家表示,不到10%就披露主要數(shù)據(jù)的上市公司很多,要看萬科怎么思考披露的時(shí)機(jī)?,F(xiàn)在不披露可能數(shù)據(jù)比較不好看。

    負(fù)債方面,截至9月底,萬科持有貨幣資金1072.4億元,遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和人民幣 590.8 億元。有息負(fù)債中,74.0%為長(zhǎng)期負(fù)債。

    據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,2016年、2017年、2018年和2019年三季度,萬科的負(fù)債率分別為80.54%,83.98%,84.59%,85.06%,呈逐年攀升趨勢(shì)且高于行業(yè)中位值。

    多元轉(zhuǎn)型難言順暢

    萬科于2014年正式開啟轉(zhuǎn)型之路,從住宅開放商轉(zhuǎn)型為“城市配套服務(wù)商”。2018年把這一定位進(jìn)一步迭代升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

    長(zhǎng)租公寓是當(dāng)下地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一個(gè)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域,2016年,萬科為長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目正式確定一個(gè)統(tǒng)一品牌“泊寓”。 萬科 2017年推出“萬村計(jì)劃”,萬科為此出資 1000萬元成立一家運(yùn)營公司,先后和深圳的玉田村、新圍仔等城中村簽約,后者將旗下物業(yè)統(tǒng)一出租給萬科。

    萬科欲打出將泊寓與萬村計(jì)劃結(jié)合的王牌。但這個(gè)行業(yè)到目前為止仍屬“新業(yè)態(tài)”,許多既有規(guī)則的阻礙,使得萬科與其他租賃企業(yè)一樣,遇到了發(fā)展瓶頸。

    2019年7月,長(zhǎng)租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰上任不足一個(gè)半月即離職。

    財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示,薛峰的離職也恰恰說明長(zhǎng)租公寓盈利難。實(shí)際情況來看,萬科在租賃業(yè)務(wù)上的投入很大,但遇到的困難也很多,很多時(shí)候企業(yè)的品牌影響力已經(jīng)打出來了,租客也很多,但長(zhǎng)租公寓存在盈利難的天然屬性,至少和開發(fā)業(yè)務(wù)相比差很多。

    據(jù)2019年半年報(bào),萬科租賃住宅業(yè)務(wù)增加2.06萬間,目前累計(jì)開業(yè)8.2萬間。萬科的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目甚至沒有單獨(dú)成為一項(xiàng),而是歸納在“其他業(yè)務(wù)”項(xiàng)目中。

    “萬村計(jì)劃”作為租賃住宅業(yè)務(wù)的模式之一,其在深圳推進(jìn)不達(dá)預(yù)期,部分區(qū)域的城中村已獲得的房源,深圳萬科正在與房東協(xié)商解約。也基于此,被寄予厚望的萬村計(jì)劃已全面暫停簽約新房源。

    除了長(zhǎng)租公寓,在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中萬科也有涉及。

    2019年12月12日,萬科物業(yè)與戴德梁行簽約成立合資公司,進(jìn)一步強(qiáng)化雙方的戰(zhàn)略合作,著重于商業(yè)物業(yè)及設(shè)施管理等服務(wù)上的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,以適應(yīng)中國商業(yè)物業(yè)及資產(chǎn)管理方面的重大變化,更好把握中國城市化進(jìn)程中的發(fā)展機(jī)遇。新公司將聚焦在商業(yè)物業(yè)與設(shè)施管理領(lǐng)域,主要業(yè)務(wù)包括:商業(yè)物業(yè)及資產(chǎn)管理、綜合設(shè)施管理。

    同濟(jì)大學(xué)管理學(xué)博士、上海市經(jīng)濟(jì)與信息委員會(huì)專項(xiàng)評(píng)審專家?guī)鞂<覍O文華認(rèn)為,萬科將重金壓在了“物業(yè)管理”等長(zhǎng)期運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)。

    58安居客房產(chǎn)研究院張波對(duì)《商學(xué)院》記者表示,萬科在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中的確起到“標(biāo)桿性作用”,無論對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化研究、用戶趨勢(shì)研究還是產(chǎn)品力提升都有著較多的實(shí)踐和突破。由于有著較強(qiáng)的危機(jī)意識(shí),萬科在行業(yè)內(nèi)最先提出“拐點(diǎn)論”,“活下去”,尤其是振臂一呼“活下去”,當(dāng)時(shí)讓行業(yè)從業(yè)者為之側(cè)目。

    從萬科近幾年的發(fā)展來看,思考在教育、養(yǎng)老、物流等多元化方向的轉(zhuǎn)型從未停止,但從實(shí)際的效果來看,依然是房地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)企業(yè)的主要收入,多元化發(fā)展之路難言順暢。

    一方面是由于很多房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)本身有著一定的行業(yè)壁壘,同時(shí)有些行業(yè)規(guī)?;碾y度要大于房地產(chǎn)開發(fā),習(xí)慣于粗放式發(fā)展的房企往往很難適應(yīng)新行業(yè);另一方面融資壓力之下,開發(fā)主業(yè)上的資源已經(jīng)捉襟見肘,投入到多元化發(fā)展中的資源,尤其是資金往往會(huì)相對(duì)有限,難以推動(dòng)多元化有效發(fā)展。

    萬科“加減法”

    萬科在三十余年的發(fā)展里,有多次的戰(zhàn)略定位演變。

    1984年,萬科前身是深特發(fā)旗下的一家貿(mào)易公司,稱之為“深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心”。 王石以電器轉(zhuǎn)口貿(mào)易為基礎(chǔ)開始進(jìn)行多元化擴(kuò)張,其業(yè)務(wù)涉及進(jìn)出口貿(mào)易、零售、房地產(chǎn)、股權(quán)投資、影視、印刷、廣告、飲料、機(jī)械加工、電器工程等 13 個(gè)行業(yè),在其多元化頂峰時(shí)期,萬科帝國號(hào)稱擁有 105 家企業(yè) 。

    不過,在種類繁多的業(yè)務(wù)中,地產(chǎn)業(yè)務(wù)是萬科取得利潤(rùn)最多的項(xiàng)目,1993年萬科決定轉(zhuǎn)型,確立以城市大眾住宅開發(fā)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)。

    在1994年萬科轉(zhuǎn)型后,是一家做減法的公司。當(dāng)時(shí)萬科確立了以城市居民居住宅開放為主要業(yè)務(wù)的專業(yè)化經(jīng)營戰(zhàn)略。至2001年成功裝讓萬佳百貨股權(quán),標(biāo)志著萬科成為單一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)集團(tuán)。

    這也使得萬科回籠了大量的資金,為其在日后房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展打下了良好的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

    在2005年萬科完成了對(duì)南都地產(chǎn)的并購,從中獲得586萬方的土地資源,使得萬科在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)力大增,一躍成為國內(nèi)房地產(chǎn)的龍頭老大。

    2010年,公司銷售額突破1000億元,成為國內(nèi)首家年銷售額超過千億元的房地產(chǎn)公司。

    從 2013年開始,萬科開始有選擇的多元化經(jīng)營。隨著城市開發(fā)用地日趨緊張,面對(duì)樓市疲軟的情況下,萬科開始轉(zhuǎn)變思路,進(jìn)行選擇性多元化發(fā)展戰(zhàn)略。從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型為“城市配套服務(wù)商”。 作為房地產(chǎn)行業(yè)的“老大哥”,萬科最早提出了高周轉(zhuǎn),最早試水長(zhǎng)租公寓、物業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)等多元化業(yè)務(wù)。

    從目前來看,2013年起萬科的轉(zhuǎn)型沒有迎來相應(yīng)的二次增長(zhǎng)曲線,新業(yè)務(wù)板塊仍存艱難培育期。

    張波指出,包括萬科在內(nèi)的諸多房企的確也存在拓展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的需求。

    一方面房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展處于一個(gè)大變化階段,“房住不炒”去住宅投資化將對(duì)未來房地產(chǎn)發(fā)展形成長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。未來的房地產(chǎn)需求會(huì)呈現(xiàn)多樣化,養(yǎng)老、旅游、物流等等,并且國家大力發(fā)展租賃也促使房企紛紛加入長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域。或者選擇進(jìn)入建筑、經(jīng)紀(jì)、金融服務(wù)等領(lǐng)域來延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)線鏈。

    另一方面,房企的多元化往往在基于未來發(fā)展空間的思考,但在主業(yè)發(fā)展壓力增加的基礎(chǔ)上,多元化發(fā)展往往會(huì)有一定搖擺性,多元化很難解決“活下去”的問題,更多則是為未來發(fā)展提供一條可選擇路徑,因此兩者之間孰重孰輕,天平往往很容易傾斜。

    王家認(rèn)為,在地產(chǎn)領(lǐng)域,所謂“相關(guān)”產(chǎn)業(yè)非常多,能夠全部打通需要海量資本與長(zhǎng)周期。這就造成了目前市場(chǎng)上普遍的焦慮。企業(yè)視角,做上下游費(fèi)錢費(fèi)時(shí)間,不做后面沒有新增長(zhǎng)點(diǎn);投資人視角,做產(chǎn)業(yè)鏈報(bào)表和業(yè)績(jī)受影響,不做估值就下來了。

    轉(zhuǎn)型之痛

    在國家“住房不炒”的大背景下,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正謀求“去地產(chǎn)化”“多元化轉(zhuǎn)型”,在王家看來,大型頭部地產(chǎn)集團(tuán),只做開發(fā)他個(gè)人認(rèn)為行不通,一定要圍繞“不動(dòng)產(chǎn)”這個(gè)概念做加法。以前只是專攻開發(fā),但是開發(fā)的市場(chǎng)天花板就擺在那里,無論美國歐洲日本,研究都是只靠開發(fā)養(yǎng)活不了頭部企業(yè)。

    王家指出,多元化產(chǎn)業(yè)兩個(gè)矛盾點(diǎn)也是關(guān)鍵點(diǎn)。第一個(gè)是人才住宅地產(chǎn)跨界做商業(yè)地產(chǎn)人才有很大的缺口,業(yè)界公認(rèn)的方式是從萬達(dá)挖人,但是成本非常高。地產(chǎn)領(lǐng)域的上下游不只是商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)領(lǐng)域,各地方人才缺口都很大。

    第二是機(jī)構(gòu)和組織磨合,大型企業(yè)做業(yè)務(wù)整合,簡(jiǎn)單買過來那就只有財(cái)務(wù)上的意義,沒有協(xié)同。這些新增業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)業(yè)務(wù)怎么理順,需要頂層管理者的智慧,要擺平長(zhǎng)期方向和短期業(yè)績(jī)的矛盾,擺平復(fù)雜業(yè)務(wù)交界面關(guān)系,擺平與資本市場(chǎng)的溝通問題。

    “在快節(jié)奏開發(fā)階段結(jié)束后,未來深耕主業(yè)和多元化發(fā)展對(duì)企業(yè)來說,其實(shí)是并駕齊驅(qū)的?!北P和林說。

    對(duì)于房企而言,適應(yīng)慢調(diào)性最根本的是在于其對(duì)跨行產(chǎn)業(yè)的深耕,但是通常的現(xiàn)實(shí)情況是,不論是教育、醫(yī)療、物流還是汽車,房企的跨行更多采用的是合作的方式,充當(dāng)金主的角色,當(dāng)然部分原因是因?yàn)樾袠I(yè)技術(shù)門檻、經(jīng)營門檻等客觀原因,使得房企很難快速上手,但這也導(dǎo)致了房企很難真正深耕其他行業(yè)。

    這時(shí)候的房企反而更多的像資本運(yùn)營,以此來搭乘政策紅利,添補(bǔ)主業(yè),但是由于現(xiàn)實(shí)中資金約束,類似物流、養(yǎng)老、新能源這塊,也很難拒絕這樣的發(fā)展模式。因此,關(guān)鍵還是在于形成主業(yè)和多元業(yè)務(wù)板塊嚴(yán)密的利益支撐關(guān)系,才是促使房企深耕主業(yè),慢下來的關(guān)鍵。

    孫文華表示,房地產(chǎn)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)是基于土地儲(chǔ)備的,如今在房住不炒的背景下,各家地產(chǎn)企業(yè)各顯神通,尋找各類機(jī)會(huì)。假如缺乏實(shí)業(yè)基因,沒有團(tuán)隊(duì)和市場(chǎng)的反應(yīng)機(jī)制,轉(zhuǎn)型就不是特別容易。建議萬科建立金融思維,通過資本管理介入行業(yè)發(fā)展。但目前我國的房地產(chǎn)受托投資基金基金還不成熟,需要更多地實(shí)踐。

    隨著土地成本持續(xù)上升、融資成本提高、營銷費(fèi)用攀升,地產(chǎn)行業(yè)面臨著毛利見頂現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)“黃金時(shí)代”后,其下半場(chǎng)“白銀時(shí)代” 已然到來。各大房地產(chǎn)企業(yè)在庫存和資金方面都承受較大壓力,整個(gè)行業(yè)亟需戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

    轉(zhuǎn)型有陣痛,但不轉(zhuǎn)型更痛。從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型到城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商,究竟要怎么變,要做怎樣的調(diào)整?新戰(zhàn)略如何滿足不同城市差別迥異的市場(chǎng)需求?如何重塑公司的核心愿景,成為萬科的當(dāng)務(wù)之急。

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