房地產(chǎn)：“四季”分明，超預(yù)期復(fù)蘇

鄒松霖

不同于以往，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的2020年跌宕起伏、“四季分明”。

年初，新冠肺炎疫情強(qiáng)行給全行業(yè)按下“暫停鍵”，歷時(shí)半年，市場(chǎng)走出停擺、超預(yù)期復(fù)蘇。

年中，房企融資“三道紅線”出臺(tái)，顛覆行業(yè)游戲規(guī)則，其行業(yè)洗牌效應(yīng)已顯現(xiàn)，且將影響深遠(yuǎn)。

雖然政策不斷加碼，仍難抵熱點(diǎn)城市樓市持續(xù)火熱。年底，深圳商品房“打新套利”引發(fā)重大關(guān)注，房產(chǎn)稅等“硬核”舉措呼之欲出。

年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策要求，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)，并首次明確提出要解決好大城市住房供給不足問(wèn)題。城市間分化已現(xiàn)，“因城施策”將成為常態(tài)。

疫情下多金房企也受沖擊

年初，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)受疫情的巨大沖擊，各地樓市成交陷入冰點(diǎn)。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，春節(jié)前后一周，全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)接近零成交。

整個(gè)一季度，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬(wàn)平方米，為近10年來(lái)同期最低水平，行業(yè)新開工、投資額均受到影響。

疫情影響下，2月至3月，20多個(gè)城市相繼出臺(tái)“救市”政策。政策著力于紓解房企經(jīng)營(yíng)壓力，或?qū)ο拶?gòu)、信貸政策進(jìn)行微調(diào)。如降低預(yù)售門檻、減少預(yù)售規(guī)模限制、緩繳免繳社保、放寬購(gòu)房資格等。

置業(yè)顧問(wèn)、房企高管紛紛下場(chǎng)走入因疫情而火爆的直播間。4月2日，復(fù)地集團(tuán)聯(lián)手薇婭試水直播賣房，此后，碧桂園、恒大、富力等頭部房企接連入局，北京住建委還發(fā)文鼓勵(lì)房企線上營(yíng)銷。隨著疫情影響逐步消退，直播售房逐步成為房企日常營(yíng)銷手段。

4月以來(lái)，疫情形勢(shì)逐漸得到控制，樓市也進(jìn)入復(fù)蘇階段，房企銷售額觸底反彈。 8月，百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比增長(zhǎng)近30%，市場(chǎng)迎來(lái)年度黃金節(jié)點(diǎn)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至11月末，全國(guó)商品房銷售面積為15.1億平方米，同比增長(zhǎng)1.3%;商品房銷售額為14.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%。

中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)，如無(wú)意外，今年全年銷售面積或有新突破。

“三道紅線”綁住狂奔腳步

疫情漸趨穩(wěn)定后，樓市復(fù)蘇力度超出市場(chǎng)預(yù)期，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市火熱，引發(fā)新一輪嚴(yán)監(jiān)管。

為抑制樓市過(guò)熱，7月份開始，杭州、東莞、寧波、深圳、南京等19城相繼出臺(tái)政策，收緊樓市調(diào)控，升級(jí)限購(gòu)、限貸、限售，嚴(yán)打假離婚，增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。

供給側(cè)方面，一二線城市土地市場(chǎng)高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻出，到8月，南京不得不出臺(tái)土地競(jìng)價(jià)觸頂后改“搖號(hào)”確定最終競(jìng)得人政策。

眾多調(diào)控政策中，房企遇到的最大挑戰(zhàn)莫過(guò)于監(jiān)管祭出的融資“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍等三道線。

按照“三道紅線”觸線情況不同，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分檔設(shè)定房企有息負(fù)債的增速閾值，以倒逼房企去杠桿、降負(fù)債：如果“三道紅線”全部踩中，開發(fā)商的有息負(fù)債將不能再增加;踩中兩道，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%;踩中一道，增速不得超過(guò)10%;一道未中，不得超過(guò)15%。

今年以來(lái)，龐大的債務(wù)規(guī)模誘發(fā)房企頻現(xiàn)“爆雷”事件，頭部房企亦未幸免——泰禾集團(tuán)深陷債務(wù)危機(jī)，截至10月初，泰禾已到期未歸還借款金額高達(dá)459.05億元，波及行業(yè)甚廣;福晟集團(tuán)也有多只債券違約。

“三道紅線”的出臺(tái)可謂及時(shí)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前頭部房企整體償債能力穩(wěn)健，六成以上房企處于綠檔和黃檔，但各房企之間嚴(yán)重分化，兩成以上房企“三道紅線”皆不達(dá)標(biāo)。

在“三道紅線”緊箍咒下，融資市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的變化已然顯現(xiàn)，各大房企都在為達(dá)標(biāo)而加大力度降負(fù)債，主動(dòng)調(diào)整發(fā)展節(jié)奏。世茂地產(chǎn)、金科股份等已主動(dòng)調(diào)低目標(biāo)增速;綠地控股也制定了詳細(xì)的降檔方案，同時(shí)計(jì)劃通過(guò)分拆上市、引入戰(zhàn)投等措施，回到安全區(qū)間。

“三道紅線”劍指房企高負(fù)債，失去資金彈藥，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響可謂深遠(yuǎn)。未來(lái)，房企分化，繼續(xù)進(jìn)擊還是保守萎縮，“三道紅線”或?qū)⒊蔀榉炙畮X。

房市“瘋牛病”再引爭(zhēng)論

7月底，國(guó)務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，再次重申要牢牢堅(jiān)持“房住不炒”的定位。

然而，市場(chǎng)的瘋狂超出想象。11月，深圳網(wǎng)紅盤“華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期”出現(xiàn)新盤與周邊二手房房?jī)r(jià)倒掛，引得購(gòu)房者爭(zhēng)相搶購(gòu)，甚至出現(xiàn)眾籌打新、代持購(gòu)房等現(xiàn)象，引發(fā)輿論與監(jiān)管部門關(guān)注。

出臺(tái)房產(chǎn)稅等加碼抑制房地產(chǎn)泡沫“硬核”舉措呼聲四起，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清發(fā)表署名文章表示，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

值得注意的對(duì)比是，同在年底，“房住不炒”優(yōu)等生長(zhǎng)沙，其房地產(chǎn)調(diào)控的“長(zhǎng)沙樣本”在20多個(gè)省市區(qū)、200多個(gè)地級(jí)市改革部門推薦的近千個(gè)改革案例中脫穎而出，成功入選10個(gè)“中國(guó)改革2020年度案例”。

12月16日—18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策要求，延續(xù)了堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)，并首次明確提出要解決好大城市住房供給不足問(wèn)題。城市間分化所必然要求的“因城施策”或?qū)⒂瓉?lái)2.0時(shí)代。

動(dòng)蕩起伏的2020年即將過(guò)去，進(jìn)入2021年，如何通過(guò)地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的持續(xù)深入推進(jìn)，讓房地產(chǎn)回歸我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，而非“灰犀?！薄?/p>

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第24期）

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第15期《下半年房?jī)r(jià)要漲？》