城市老舊小區(qū)改造難點(diǎn)與對策研究

郭維

【摘要】隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量城市老舊小區(qū)面臨改造以及維護(hù)管理的難題。城市老舊小區(qū)改造是城市規(guī)劃管理的薄弱地帶，存在較多問題，其與全面建成小康社會密切相關(guān)，直接關(guān)系到老百姓能否安居樂業(yè)，社會能夠和諧發(fā)展，因此需要重點(diǎn)關(guān)注。本文主要探討城市老舊小區(qū)改造的難點(diǎn)內(nèi)容，并根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出了相應(yīng)的對策，希望研究人員以借鑒和參考。

【關(guān)鍵詞】城市化;老舊小區(qū);改造難題;對策研究

1、前言

隨著人們生活質(zhì)量的提高，城市老舊小區(qū)住宅難以滿足人民日益增長的物質(zhì)文化需求，不但給居住在其中的居民生活帶來制約，同時(shí)也影響整個(gè)城市形象，制約城市規(guī)劃的進(jìn)一步升級和發(fā)展，因此需要重點(diǎn)改造。第一，它是全面實(shí)現(xiàn)小康社會的要求。城中村的改造，對老舊小區(qū)進(jìn)行綜合的整治，特別是一些房齡較久存在安全隱患的住宅要進(jìn)行重點(diǎn)加固翻新，直接關(guān)系到人民群眾的根本利益，是全面建成小康社會的客觀要求;第二，老舊小區(qū)的改造是民心工程，諸多老舊小區(qū)配套設(shè)施難以跟上城市發(fā)展需要，內(nèi)部違章搭建較為嚴(yán)重，停車位嚴(yán)重不足，直接影響到城市居民生活的質(zhì)量，難以形成有效的社區(qū)管理。對于老舊小區(qū)進(jìn)行改造將直接解決城市居民生活難題，也有助于改善整體面貌，因此是得到民眾支持的民心工程;第三，城市老舊小區(qū)的改造是拉動投資的重點(diǎn)項(xiàng)目。老舊小區(qū)改造能夠消化建筑投資需求，同時(shí)對于房價(jià)穩(wěn)定也起到重要的促進(jìn)作用，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?/p>

2、城市老舊小區(qū)改造所面臨的困難

城市老舊小區(qū)改造目前面臨諸多的困難，實(shí)施對象是最為基層的群眾，但是群眾訴求差異性較大，具有環(huán)境復(fù)雜性。

2.1城市老舊小區(qū)改造資金的籌集難度比較大

目前我國城市老舊小區(qū)的改造基本上依靠政府的撥款，社會投資力度不足。比如說對于供水設(shè)施進(jìn)行改造，基本上是由市級財(cái)政以及產(chǎn)權(quán)單位共同出資，但是在實(shí)際資金落實(shí)的過程中，配套資金嚴(yán)重不足，對于小區(qū)業(yè)主來說，支持力度也不同，因此配套設(shè)施改造面臨較大的難度。許多住房維修基金長時(shí)間閑置，使用效率不高，如何利用物業(yè)維修基金進(jìn)行城市老舊小區(qū)配套設(shè)施的改造也是一大難題。

2.2城市老舊小區(qū)改造涉及的部門較多，難以進(jìn)行協(xié)商

城市老舊小區(qū)改造需要對整個(gè)小區(qū)的水電暖等配套設(shè)施進(jìn)行升級，小區(qū)的道路以及立面也需要改造，涉及到電力部門、城市給水排水部門、市政官網(wǎng)、電信部門、消防部門等，單依靠社區(qū)自身的力量，難以做好各單位的協(xié)調(diào)，容易導(dǎo)致工作停滯或者是重復(fù)，嚴(yán)重影響老舊小區(qū)改造的進(jìn)度。

2.3對于城市老舊小區(qū)改造管理不規(guī)范

城市老舊小區(qū)改造目前存在管理不規(guī)范的問題，管理較為粗獷，項(xiàng)目目標(biāo)比較分散，群眾呼聲比較強(qiáng)烈。在具體的實(shí)施過程中，一些不遵守建設(shè)管理規(guī)范的現(xiàn)象仍然存在，由于城市老舊小區(qū)改造時(shí)間進(jìn)度比較緊張，前期協(xié)調(diào)時(shí)間成本比較大，一旦得到政府許可便急于施工，規(guī)范化管理的意識不足。特別是由于每一個(gè)城市老舊小區(qū)改造自身的情況不同，居民訴求不同，在改造過程中會有大量變更，對于工程造價(jià)造成嚴(yán)重的影響。

2.4缺乏必要的配套設(shè)施改造

配套設(shè)施改造是城市老區(qū)老舊小區(qū)改造的重要內(nèi)容，比如說老年人居住沒有電梯很難上下樓，但是對于老舊住宅加裝電梯面臨諸多的政策性和財(cái)政性難題;在老舊小區(qū)進(jìn)行初期，居民家庭汽車保有量還比較低，并未設(shè)置較多的停車位，但是隨著汽車保有量的提高，老舊小區(qū)停車?yán)щy，行車較為擁擠。老舊小區(qū)改造中停車位的設(shè)置以及電梯的加裝，將直接牽扯到每一戶居民的利益，在前期需要做大量的協(xié)調(diào)和準(zhǔn)備工作，實(shí)施起來較為困難，特別是關(guān)于資金的投入更是居民關(guān)注的熱點(diǎn)，因此建設(shè)方往往不愿意涉足這些領(lǐng)域，導(dǎo)致城市老舊小區(qū)必要配套設(shè)施改造停滯不前。

3、城市老舊小區(qū)改造的對策

3.1創(chuàng)新改造的管理模式

針對于每一個(gè)老舊小區(qū)的情況，需要因地制宜確定合理的改造方式以及程度。其中應(yīng)該堅(jiān)持政府為主導(dǎo)，協(xié)調(diào)機(jī)制層次要高，才能夠有利于統(tǒng)籌管理。城市老舊小區(qū)改造，涉及到規(guī)劃、建電力水利、燃?xì)庖约笆姓芫W(wǎng)等各個(gè)部門，如果協(xié)調(diào)機(jī)制不統(tǒng)一，將無法推動項(xiàng)目實(shí)施。要根據(jù)項(xiàng)目改造的總體規(guī)劃，明確改造進(jìn)度，倒排時(shí)間節(jié)點(diǎn)，調(diào)動各個(gè)項(xiàng)目參與方的積極性，對于城市老舊小區(qū)改造比較優(yōu)秀的單位進(jìn)行表揚(yáng)，以激發(fā)相關(guān)部門的工作熱情。

3.2需要有效保障城市老舊小區(qū)改造的資金

城市老舊小區(qū)改造要拓寬資金籌資的渠道，鼓動社會力量注入其中。老舊小區(qū)自身地理位置比較優(yōu)良，大多位于城市的核心地帶，引入社會資本進(jìn)行改造，有助于減輕財(cái)政的壓力，同時(shí)也能夠激活老舊小區(qū)閑置資源，起到了一舉多得的效果。財(cái)政也要加大支持力度，減免相關(guān)建設(shè)企業(yè)的稅負(fù)，降低建設(shè)成本。

3.3重視配套設(shè)施的改造

除了城市老舊小區(qū)建筑架構(gòu)加固以及外立面翻新之外，對于小區(qū)配套設(shè)施也要進(jìn)行相應(yīng)的拓展性改造，主要包括三個(gè)部分，第一，公共配套設(shè)施，比如說供水排水設(shè)施，電梯等等;第二，對于小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境進(jìn)行改造，包括道路進(jìn)行拓寬，小區(qū)綠化，增設(shè)停車位;第三，增加物業(yè)服務(wù)性設(shè)施，解決公共配套不足的問題。由于城市老舊小區(qū)居住老年人較多，要設(shè)計(jì)專門為老年人服務(wù)的建設(shè)場所以及娛樂場所，適當(dāng)增加整個(gè)小區(qū)的休息空間。

3.4加強(qiáng)改造后的維護(hù)

對于城市老舊小區(qū)改造維護(hù)，可以通過聘請物業(yè)公司等方法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)管理，加大對于物業(yè)管理的財(cái)政補(bǔ)貼力度，成立小區(qū)業(yè)委會，解決城市老舊小區(qū)改造后維護(hù)管理的難題。

結(jié)語：

城市老舊小區(qū)改造是一個(gè)復(fù)雜性的系統(tǒng)性難題，需要投入長時(shí)間的精力，是建設(shè)和諧社會的重要領(lǐng)域。在城市老舊小區(qū)改造中，需要因地制宜才能夠不斷提高居民幸福指數(shù)，全面建成小康社會。

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