對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革創(chuàng)新與完善的策略探索

王靜華

【摘要】在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，出現(xiàn)了各種各樣的不動(dòng)產(chǎn)交易。唯有保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全性，才能夠讓我國(guó)經(jīng)濟(jì)維持穩(wěn)定發(fā)展。國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)參考條件為不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)的登記制度一直屬于我國(guó)物權(quán)法核心問(wèn)題，能夠充分維護(hù)市場(chǎng)的公平與公正。國(guó)內(nèi)近些年科學(xué)技術(shù)與房地產(chǎn)的變化，使得不動(dòng)產(chǎn)登記制度暴露出各種各樣的問(wèn)題和缺陷。對(duì)此本文將展開(kāi)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的問(wèn)題探討，分析改革創(chuàng)新與完善思路，旨在為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展提供支持。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;改革創(chuàng)新;完善;策略

作為公示的模式，不動(dòng)產(chǎn)登記為當(dāng)事人主動(dòng)和登記部門進(jìn)行登記確認(rèn)物權(quán)最終歸屬。眾所周知物權(quán)最大的特點(diǎn)就是排他性。不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，當(dāng)事人占有不動(dòng)產(chǎn)、使用不動(dòng)產(chǎn)、處分不動(dòng)產(chǎn)才能夠得到法律保護(hù)。雖然我國(guó)早已出臺(tái)物權(quán)法，可是卻沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定其中的問(wèn)題，至今仍有一些不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題，需要采取行之有效的方法處理。

1、現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題

首先沒(méi)有明確的界定范圍，這是很嚴(yán)重的問(wèn)題。我國(guó)的《物權(quán)法》當(dāng)中并沒(méi)有明確界定不動(dòng)產(chǎn)范圍，此外也沒(méi)有明確的外延范圍[1]。雖然國(guó)內(nèi)很多法律都有相關(guān)定義不動(dòng)產(chǎn)，例如《擔(dān)保法》?？墒聦?shí)上即便是這些法律同樣也有很多漏洞，并沒(méi)有明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的登記內(nèi)涵，從建筑物的所有權(quán)劃分就能夠看到很多的 問(wèn)題。比如沒(méi)有明確規(guī)定公益性用房、公用性房屋、綠地、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)，很難登記，經(jīng)常引起各種各樣的矛盾與糾紛。此外物權(quán)法規(guī)定，國(guó)家自然資源不需要登記[2]。而國(guó)家的自然資源能夠衍生出大量的權(quán)力，包括國(guó)土所有權(quán)、林地使用權(quán)、采礦權(quán)。國(guó)內(nèi)法律明確規(guī)定這些權(quán)利的使用需要登記，可是自然資源卻沒(méi)有登記顯然存在矛盾和沖突。結(jié)果就是《礦產(chǎn)資源法》、《土地承包法》和我國(guó)的《物權(quán)法》很多時(shí)候難以協(xié)調(diào)使用。

其次沒(méi)有一致性的登記機(jī)關(guān)，并不能確定負(fù)責(zé)的單位。國(guó)內(nèi)的《物權(quán)法》當(dāng)中有提出和規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)必須進(jìn)行統(tǒng)一的登記，可是登記機(jī)關(guān)的設(shè)定卻十分模糊。國(guó)內(nèi)采取的行政管理方法是按照行政管理部門智能確定?？墒呛Ｓ?、房屋以及土地等一系列不動(dòng)產(chǎn)行政管理顯然并非某些政府部門的職能。所以登記環(huán)節(jié)往往需要在不同機(jī)關(guān)確定。登記不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，會(huì)涉及登記的費(fèi)用問(wèn)題[3]。一些行政機(jī)關(guān)在利益驅(qū)使下，隨意搶奪各種登記權(quán)限，導(dǎo)致結(jié)果十分混亂。很多登記機(jī)關(guān)并不了解登記制度本身問(wèn)題和弊端。不同登記機(jī)關(guān)和單位缺少統(tǒng)一協(xié)調(diào)與法律參考基礎(chǔ)，秩序混亂勢(shì)必會(huì)對(duì)登記效率造成干擾。不少不動(dòng)產(chǎn)往往需要法人、公民多次辦理、分別登記，增加了負(fù)擔(dān)，不利于交易。

此外登記類型十分簡(jiǎn)單。登記不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，制度方面的類型劃分十分毛躁，比較粗略，缺少相應(yīng)規(guī)定。例如異議登記規(guī)定就是將有爭(zhēng)議的內(nèi)容記錄在登記簿，并沒(méi)有明確注意事項(xiàng)與登記效力。登記真實(shí)性飽受爭(zhēng)議與質(zhì)疑。異議登記規(guī)定中有很多部分值得商討。更正登記不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，國(guó)內(nèi)的《物權(quán)法》中只規(guī)定了原則問(wèn)題，沒(méi)有規(guī)定登記適用范圍與程序，并不能保障權(quán)利人權(quán)益。變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的時(shí)候，預(yù)告登記屬于非常重要的制度。國(guó)內(nèi)登記制度只有一條條文在《物權(quán)法》中體現(xiàn)，并且缺少操作性條件。僅僅是概括，并不能保障使用那效果，自然無(wú)法維護(hù)當(dāng)事人權(quán)益，發(fā)揮應(yīng)有作用。

最后國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)在登記制度的賠償方面有很嚴(yán)重的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)登記賠償雖然在《物權(quán)法》中有一些規(guī)定，包括發(fā)生錯(cuò)誤以后如何賠償，登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任。不過(guò)從里面的規(guī)定與內(nèi)容可以看到的是，太過(guò)簡(jiǎn)單，合理性需要商榷。登記不動(dòng)產(chǎn)需要當(dāng)事人深入思考，并且其本身具有法律效力。登記機(jī)關(guān)本身有著很大的責(zé)任，行為十分重要。假設(shè)登記機(jī)關(guān)發(fā)生各種問(wèn)題，暴露一些錯(cuò)誤，就無(wú)法得到法律保護(hù)，甚至直接損害當(dāng)事人與權(quán)利人權(quán)益。國(guó)內(nèi)《物權(quán)法》當(dāng)中有規(guī)定賠償制度方面的要求。不過(guò)細(xì)致來(lái)看，沒(méi)有完整規(guī)定細(xì)節(jié)，尤其是賠償責(zé)任性質(zhì)、救濟(jì)程序、賠償標(biāo)準(zhǔn)、賠償范圍。國(guó)土資源部門所頒布的土地登記法規(guī)，甚至?xí)雎缘怯涃r償，引起嚴(yán)重影響。

2、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的方法

2.1確定不動(dòng)產(chǎn)范圍

假設(shè)缺少清晰的不動(dòng)產(chǎn)界定，沒(méi)有具體登記不動(dòng)產(chǎn)的范圍，就容易出現(xiàn)登記不合理的情況。不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)的統(tǒng)一制定非常重要。必須做好現(xiàn)行登記制度的改變和調(diào)整。以市場(chǎng)條件為參考點(diǎn)，在時(shí)代不斷變化的今天，更新與補(bǔ)充物權(quán)，這樣才能夠明確登記范圍和條件。應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)市場(chǎng)需求條件，確定保護(hù)對(duì)象，將各種有爭(zhēng)議的因素納入到登記的范圍之中。對(duì)于不需要登記的不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)容，需要及時(shí)摒棄，并考慮將草原、森林等資源引入其中。這些資源同樣屬于不動(dòng)產(chǎn)的一部分，如同土地一般直接關(guān)系到人們生活。這些要素作為不動(dòng)產(chǎn)和人們的固有觀念相匹配，能夠很好的解決當(dāng)前管轄真空問(wèn)題，并且也處理了自然無(wú)權(quán)的登記需要和問(wèn)題。此外因?yàn)閲?guó)內(nèi)和不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的法律非常多，這些法律比較散亂，所以需要進(jìn)行整合處理。重新補(bǔ)充或是刪減有爭(zhēng)議、有沖突的部分，從而制定統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)法律、法規(guī)，用于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的權(quán)益。

2.2建立統(tǒng)一機(jī)構(gòu)

不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)作用十分突出，故需要建立統(tǒng)一機(jī)構(gòu)，這樣才能夠解決當(dāng)前流程復(fù)雜，分散登記的情況，減少法人和公民登記負(fù)擔(dān)，提高登記的效果、登記的效率，讓登記過(guò)程更有序、更合理。不同學(xué)者對(duì)選擇登記機(jī)構(gòu)提出了不同建議。部分學(xué)生表示應(yīng)支持我國(guó)的中介機(jī)構(gòu)，讓中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作。也有一些學(xué)者認(rèn)為讓事業(yè)單位或是法院進(jìn)行管理更好。以上方法都可以，各有利弊。按照國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況，統(tǒng)一行政機(jī)構(gòu)作為不動(dòng)產(chǎn)登記管理單位效果更好。因?yàn)樾姓C(jī)構(gòu)自身?yè)碛泻芏嗟怯涃Y料，這些資料可以作為政策參考條件。統(tǒng)一行政機(jī)關(guān)在登記的時(shí)候使用這些資料可以提高效率，并且能夠與司法機(jī)關(guān)相互制衡，減少?zèng)_突與矛盾。

2.3完善規(guī)定

必須明確登記類型、登記范圍、登記要求。異議登記必須先滿足異議登記條件，這樣才能夠準(zhǔn)許登記。登記機(jī)關(guān)爭(zhēng)議需要明確規(guī)定，給予相應(yīng)權(quán)限，制定相應(yīng)限制，以免有機(jī)關(guān)濫用自己的職權(quán)影響到登記者權(quán)益。必須用完善的規(guī)定保障登記過(guò)程合理性與適用性，并且還要建立完善合理的賠償制度，如果有錯(cuò)誤，關(guān)系到權(quán)益，必須救濟(jì)。

結(jié)語(yǔ)：

缺少好的制度就無(wú)法保障不動(dòng)產(chǎn)登記效果和質(zhì)量，難以獲得預(yù)期的物權(quán)法實(shí)施效果。從本文敘述可以看到的是不動(dòng)產(chǎn)的登記和人民利益直接相關(guān)，所以必須投入足夠多的精力，完善制度，明確要求和制度，確保不動(dòng)產(chǎn)登記能夠發(fā)揮應(yīng)有作用。

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