鑒定估價問題思考

彭靖

【摘要】近年來，對于抵押、征收、鑒定這三大塊業(yè)務(wù)中，原來的業(yè)務(wù)重頭即傳統(tǒng)的金融機構(gòu)抵押估價類業(yè)務(wù)已在不斷萎縮;另一方面，城市改造叫了暫停，造成征收業(yè)務(wù)銳減;但是，隨著社會生活中的各類經(jīng)濟糾紛、訴訟案件的增加，需要進行司法鑒定評估的業(yè)的數(shù)量卻是越來越多。那么，鑒定評估有哪些特點與種類，有何種問題待解決呢，本文將對此進行探討。

【關(guān)鍵詞】鑒定估價;特點;種類;問題;對策

估價三大傳統(tǒng)業(yè)務(wù)有抵押估價、征收估價、司法鑒定估價。其中鑒定評估往往直接關(guān)系到雙方當事人的切身利益，故而其評估工作更有其獨具的“公正性、嚴肅性、復(fù)雜性、精確性”的特點，這也是司法鑒定評估區(qū)別于其他評估業(yè)務(wù)的關(guān)鍵所在。此文從工作實踐出發(fā)，共同分析司法鑒定評估的特點、難點，共同發(fā)現(xiàn)個中問題及其探討其解決對策。

1、定義和特點

1.1定義

1.1.1司法鑒定

司法鑒定是指在訴訟活動中鑒定人運用科學技術(shù)或者專門知識對訴訟涉及的專門性問題進行鑒別和判斷并提供鑒定意見的活動。

1.1.2司法鑒定估價

屬于司法鑒定性質(zhì)的估價稱為“司法鑒定估價”。

1.1.3房地產(chǎn)司法鑒定估價

房地產(chǎn)司法鑒定估價是指在訴訟活動中注冊房地產(chǎn)估價師運用房地產(chǎn)估價知識和經(jīng)驗對訴訟涉及的房地產(chǎn)價值或價格、價值減損額、相關(guān)經(jīng)濟損失等進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

1.2特點

1.2.1對象多樣性

司法鑒定評估對象涉及面很廣，房地產(chǎn)司法鑒定，也涉及眾多不動產(chǎn)種類，如常規(guī)的各種住宅、商鋪、寫字樓、廠房，還可能有暫無完善產(chǎn)權(quán)的在建工程、無完備手續(xù)的聯(lián)建房、抵押房產(chǎn)中的附屬建筑、構(gòu)筑物等。

1.2.2過程的“復(fù)雜性”

司法鑒定評估過程的復(fù)雜性源自于案件本身和估價對象兩個方面。

一方面，司法行為的特點決定了估價師在估價目的確定、現(xiàn)場勘察、權(quán)屬資料取得、評估解釋等過程中必然會受到各種復(fù)雜關(guān)系的影響和限制;

另一方面，司法鑒定的估價對象往往存在權(quán)屬不清、面積不明等復(fù)雜情況。

1.2.3行為的“嚴肅性”

司法鑒定評估報告一經(jīng)當事人認可及人民法院確認，就具有法律效力。司法鑒定評估工作必須建立在對估價目的和估價對象的充分了解上展開，嚴肅的對待每一個評估環(huán)節(jié)。

1.2.4結(jié)果的“精準性”

司法鑒定中的評估直接涉及涉案雙方的利益，估價結(jié)果必須做到目的公正，結(jié)果精準。

2、業(yè)務(wù)種類

現(xiàn)實中有各種各樣的房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)，對其進行如下歸納、分類。

2.1司法拍賣估價

涉訴房地產(chǎn)的司法拍賣，需要估價。這是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)。

2.2分家析產(chǎn)估價

分家析產(chǎn)估價中，最典型的是離婚引起的房產(chǎn)估價。

2.3損害賠償估價

房地產(chǎn)損害發(fā)生后，不可回避的是如何解決賠償問題。房地產(chǎn)損害的種類主要有：房屋受損、采光、日照受影響、景觀、視野受影響等。

2.4定罪量刑估價

2.5其他司法鑒定估價

3、程序、要點

3.1明確估價目的和范圍

在做鑒定報告時，應(yīng)要求估價委托方在委托書中明確鑒定目的及范圍，提醒估價委托方簽訂范圍要合理。

3.2合理的價值定義

價值定義的準確與否直接影響到估價結(jié)論的可靠性。與其他評估業(yè)務(wù)價值定義的相對確定性不同，鑒定評估的價值定義往往依估價目的和估價對象的不同，對估價機構(gòu)的法律風險至關(guān)重要。

3.3科學的估價方法

司法鑒定評估應(yīng)當緊緊圍繞價值定義，優(yōu)先選用比較法進行估價。

3.4嚴謹?shù)募夹g(shù)路線

3.4.1現(xiàn)場踏勘

估價師在進行現(xiàn)場查勘時應(yīng)當有法官陪同，雙方當事人或其委托律師共同到場。

3.4.2基礎(chǔ)資料校核

對于從估價委托人處取得的估價對象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，估價師應(yīng)當進行校核。對存在權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價師應(yīng)當與法官進行溝通，共同協(xié)商解決方案，不得擅自做出假設(shè)。

3.4.3市場數(shù)據(jù)調(diào)研

估價師應(yīng)當通過公開渠道調(diào)查各種司法鑒定評估所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并做好底稿存檔。

3.4.4估價計算

司法鑒定中的每個估價計算過程和數(shù)據(jù)來源，必須嚴格遵循估價規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

4、難點、對策

4.1房地產(chǎn)鑒定評估委托書中信息不完整或書寫錯誤

多數(shù)房地產(chǎn)鑒定評估委托書沒有按規(guī)定規(guī)范填寫，鑒定評估委托書，除載明申請方、被申請方的名稱、委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱、委托日期、簡要案情及承辦人姓名和電話等信息外，還應(yīng)該載明鑒定估價基本事項，包含估價對象及估價范圍、估價目的、標的物基本權(quán)益狀況等。

司法鑒定相關(guān)的法律法規(guī)主要是為了規(guī)范評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)司法鑒定評估工作行為而出具的，對法院沒有約束力。因此，在實際工作中，房地產(chǎn)估價師更要做好溝通解釋工作，以得到估價委托人的理解與支持，提高工作效率與評估結(jié)果的準確性。

4.2被執(zhí)行人、承辦法官不配合現(xiàn)場查勘

被執(zhí)行人對估價人員的工作極不配合，抵觸情緒明顯，給司法鑒定估價后續(xù)工作造成困難。在實際工作中一般只有申請執(zhí)行人或者其代理人帶領(lǐng)查勘現(xiàn)場，被執(zhí)行人要么聯(lián)系不上要么不配合查勘工作，多數(shù)承辦法官也不愿意陪同現(xiàn)場查勘，或即便陪同有時也不配合在現(xiàn)場查勘表上簽字。房地產(chǎn)估價師在承接項目后應(yīng)及時聯(lián)系被執(zhí)行人、申請人及承辦法官，告知評估事宜，請他們配合現(xiàn)場查勘工作。對任何一方不愿意陪同現(xiàn)場查勘的，房地產(chǎn)估價師要及時告之承辦法官及審管辦或技術(shù)室，同時做好詳細記錄并在報告中進行如實披露。

4.3估價對象權(quán)屬資料難以搜集

進行司法鑒定估價，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當取得估價對象完善的權(quán)屬。

但在實際工作中估價委托人一般是去信息中心進行權(quán)屬資料的調(diào)取，但很難提供完善的評估所需權(quán)屬資料，如房產(chǎn)信息也是基本面積信息等，無后附房屋分層分戶平面圖，特別是估價對象分攤（占用）的土地權(quán)屬資料基本沒有。

4.4房地產(chǎn)司法鑒定評估的時效性

法院出具的鑒定評估委托書會記載鑒定評估工作的作業(yè)期限，一般為出具委托書日期后的30個工作日。被執(zhí)行人不配合現(xiàn)勘或估價對象權(quán)屬資料缺失等因素，會嚴重影響評估工作的時效性。故房地產(chǎn)估價師在承接鑒定評估項目后應(yīng)該積極主動聯(lián)系當事人雙方、承辦法官，第一時間確定現(xiàn)勘時間并收集相關(guān)資料，遇到被執(zhí)行人不配合，不能現(xiàn)勘或權(quán)屬缺失而影響工作進度的，要提前與承辦法官溝通解決，對于即將超出作業(yè)期限的要向法院提交書面《延期聲明》說明影響項目進度的原因，并提出申請延期期限。

小結(jié)：

綜上所述，鑒定評估工作中遇到的種種問題，都增加了鑒定工作難度。因此，各個工作環(huán)節(jié)都必須特別注意：現(xiàn)勘時要細致，多看、多想、多問，全面了解對象的狀況。同時注意收集估價對象市調(diào)資料，關(guān)注估價對象的證載地址與實際地址一致性。程序及細節(jié)上一定做到位。

鑒定評估報告直接關(guān)系當事雙方切身利益。估價師除了要具備相應(yīng)的資格和經(jīng)驗外，還必須要有一定的法律知識。在評估過程中要注重合法程序，遇到問題要按照規(guī)范操作。

總之，我們應(yīng)樹立法律意識，規(guī)范業(yè)務(wù)操作，提高執(zhí)業(yè)水平以防范司法鑒定評估風險，做好承接的每項司法鑒定評估報告。

參考文獻：

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