人口年齡結(jié)構(gòu)與住房戶型需求的實(shí)證研究

白佳敏 臺(tái)玉紅 房月琴

摘 要：基于2011—2018年我國31個(gè)省市自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用F檢驗(yàn)、Hausman檢驗(yàn)、固定效應(yīng)模型等實(shí)證分析人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房戶型需求的影響，并進(jìn)一步運(yùn)用K-means聚類的方法對(duì)我國31個(gè)省市自治區(qū)進(jìn)行分類研究。研究發(fā)現(xiàn)，出生率的提高會(huì)顯著促進(jìn)大戶型住房需求，而老齡化率的提高則對(duì)不同面積段的住房需求產(chǎn)生抑制效應(yīng)。此外，出生率對(duì)住房戶型需求的影響存在明顯的地區(qū)差異。具體來說，出生率對(duì)三線地區(qū)的大戶型住房需求產(chǎn)生顯著的正向影響，而對(duì)一線地區(qū)大戶型住房需求產(chǎn)生負(fù)向影響。

關(guān)鍵詞：人口年齡結(jié)構(gòu);住房戶型需求;出生率;K-means聚類

中圖分類號(hào)：F299.23;C924.2? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2020）35-0055-04

引言

人口是住房需求的直接來源，人口結(jié)構(gòu)的變化會(huì)直接影響住房需求[1]。從我國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（CRIC）重點(diǎn)監(jiān)測的126個(gè)城市各面積段成交套數(shù)占比來看，2019年商品住宅市場上中間面積段住宅產(chǎn)品更為暢銷，其中100—140平方米面積段產(chǎn)品合計(jì)占比近五成，占據(jù)絕對(duì)成交主力地位。但同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，對(duì)北京市、上海市等直轄市來說，2019年其90平方米以下面積段戶型成交大幅上漲，而140平方米以上面積段戶型成交則明顯下跌。這也就間接反映出不同層級(jí)省市其住房戶型消費(fèi)存在差異，這種差異是否是二胎政策的全面開放所造成的是一個(gè)有待探討的問題。故本文以此為背景，分析人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)對(duì)我國住房戶型需求的影響。

在現(xiàn)有文獻(xiàn)中，許多學(xué)者的研究多是從人口結(jié)構(gòu)與房價(jià)、人口結(jié)構(gòu)與住房需求的角度來進(jìn)行分析，研究的內(nèi)容、角度相對(duì)單一，鮮有文獻(xiàn)用實(shí)證的方法來專門研究人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)所導(dǎo)致的住房戶型需求的變動(dòng)情況。本文的研究旨在揭示住房戶型需求變化的趨勢，以有利于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)把握市場真實(shí)結(jié)構(gòu)脈絡(luò)，從而比較準(zhǔn)確地進(jìn)行項(xiàng)目定位，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展。另外，由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，我國各地的經(jīng)濟(jì)水平也存在著明顯的差異，經(jīng)濟(jì)因素會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)造成間接影響[2]，故本文還運(yùn)用K-means聚類的方法將我國31個(gè)省市自治區(qū)進(jìn)行了分類探討，進(jìn)而得出更具有信服力、有價(jià)值意義的研究成果，為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行良性引導(dǎo)。

一、數(shù)據(jù)選取與研究設(shè)計(jì)

（一）變量的選取與來源

本文所研究的是人口結(jié)構(gòu)對(duì)住房戶型需求的影響，所以被解釋變量是住房戶型需求，使用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)90平方米及以下住宅銷售面積、90—144平方米住宅銷售面積及144平方米以上住宅銷售面積來表示。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)90平方米及以下住宅銷售面積與144平方米以上住宅銷售面積數(shù)據(jù)均直接來源于歷年《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，90—144平方米住宅銷售面積數(shù)據(jù)則通過計(jì)算獲得，計(jì)算公式為歷年《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》中商品住宅銷售面積-別墅高檔公寓銷售面積-90平方米及以下住宅銷售面積-144平方米以上住宅銷售面積。解釋變量方面，本文主要是按照人口年齡結(jié)構(gòu)來選取，用各省市年度出生率以及老齡化率來表示。控制變量方面，由于人均收入的高低能夠直接影響社會(huì)購買力，故選取各省市年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來表示。另外，由于利率對(duì)于住房消費(fèi)有一定的影響[3]，如果當(dāng)前存款利率較高，人們可能會(huì)推遲購房，故本文采用了一年期金融機(jī)構(gòu)法定定期存款利率。最后，本文還選取年度貨幣供應(yīng)量M2與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比值來反映貨幣流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。本文以2011—2018年我國31個(gè)省市自治區(qū)的年度數(shù)據(jù)為研究樣本，共涉及8個(gè)變量，數(shù)據(jù)來源于《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站以及中國人民銀行官網(wǎng)。

（二）模型構(gòu)建

本文采用省際面板數(shù)據(jù)來分析人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房戶型需求的影響，分別以90平方米及以下住宅銷售面積、90—144平方米住宅銷售面積及144平方米以上住宅銷售面積作為被解釋變量，對(duì)此，本文分別建立以下3個(gè)模型來進(jìn)行估計(jì)。

其中，下標(biāo)i代表省市，t代表年度;hunder90it代表90平方米及以下住宅銷售面積，用以表示小戶型住房需求;hto144it代表90—144平方米住宅銷售面積，用以表示中等戶型住房需求;大戶型住房需求用144平方米及以上住宅銷售面積hover144來表示;birthit為出生率;oldit為老齡化率;pcdiit為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入;rit為中國人民銀行公布的歷年一年期法定定期存款利率，并消除了各省通貨膨脹水平的影響;m2/gdpit表示貨幣化水平;α0、α6、α12為常數(shù)項(xiàng);ε1it、ε2it、ε3it表示隨機(jī)誤差項(xiàng)。另外，為克服異方差的影響，減少原始數(shù)據(jù)波動(dòng)性對(duì)模型估計(jì)精度的影響，本文對(duì)不同面積段的住宅銷售面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等絕對(duì)數(shù)指標(biāo)分別進(jìn)行了對(duì)數(shù)化處理。并且，為降低異常值對(duì)數(shù)據(jù)實(shí)證的影響，本文所有連續(xù)變量均經(jīng)過了極端值處理[4]。

二、實(shí)證檢驗(yàn)與分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)及相關(guān)性分析

各變量的描述性統(tǒng)計(jì)和相關(guān)性分析見表1。由表1可知，不同戶型住房需求與出生率及老齡化率均存在顯著相關(guān)性，且擬列入回歸模型的各變量間相關(guān)系數(shù)也較低，不存在多重共線性，故可同時(shí)納入回歸模型。

（二）基于全國層面的實(shí)證結(jié)果分析

為了確定相關(guān)變量的回歸模型選擇問題，提高回歸分析的準(zhǔn)確性，本文分別對(duì)各省市不同面積段的住宅銷售面積（Lnhunder90、Lnhto144、Lnhover144）及出生率（birth）、老齡化率（old）、人均可支配收入（pcdi）、利率（r）、貨幣化水平（m2/gdp）等運(yùn)用F檢驗(yàn)對(duì)固定效應(yīng)模型和混合估計(jì)模型進(jìn)行判定，并借助Hausman檢驗(yàn)對(duì)固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型進(jìn)行判定，通過F檢驗(yàn)及Hausman檢驗(yàn)依次確定了不同類別下模型的選擇。結(jié)果均顯示應(yīng)采用固定效應(yīng)模型來對(duì)以上面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析?；貧w結(jié)果見表2。

根據(jù)表2的回歸結(jié)果可以看出，出生率對(duì)不同面積段的住房戶型需求存在正向影響，尤其對(duì)大中戶型住房需求的正向影響極為顯著，表明就全國層面來看，出生率的提高會(huì)使人們更偏好于購買面積較大的住宅，這也就反映出有子女家庭比無子女家庭有更大的住房建筑面積[5]。老齡化率對(duì)不同面積段的住房戶型需求存在負(fù)向影響，且均在1%水平下顯著;同時(shí)也可以發(fā)現(xiàn)，老齡化率對(duì)由小到大面積段戶型住宅需求的影響系數(shù)依次降低。所以總體來看，老齡化率的提高雖會(huì)對(duì)住房需求產(chǎn)生抑制影響，但人們的購房需求仍是傾向于大戶型住宅。另外也可以發(fā)現(xiàn)，利率與不同面積段的住房需求呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，說明當(dāng)前存款利率越高，依據(jù)生命周期消費(fèi)理論，為使終生效用最大化，人們可能越會(huì)考慮推遲購房，以至于抑制人們的購房需求。

（三）基于區(qū)域?qū)用娴膶?shí)證結(jié)果分析

受我國各省市經(jīng)濟(jì)水平差異的影響，不同省市的人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房戶型需求的影響水平也不盡相同。本文參考劉干等的做法（2018）[6]，選取了反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)效益和人民生活水平的4個(gè)指標(biāo)，即地區(qū)人均生產(chǎn)總值、人均可支配收入、居民消費(fèi)水平、人均社會(huì)固定資產(chǎn)投資，運(yùn)用K-means聚類的方法，通過不斷迭代更新K類數(shù)據(jù)的質(zhì)心，實(shí)現(xiàn)對(duì)各省市經(jīng)濟(jì)情況的聚類。另外，由于數(shù)據(jù)本身是高維的，無法對(duì)其進(jìn)行直接觀測，所以本文通過使用tsne的方法進(jìn)行數(shù)據(jù)降維，將多維數(shù)據(jù)降到2維，從而實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的可視化。

本文在這里將聚類的結(jié)果設(shè)定為三類，并按照分析我國經(jīng)濟(jì)狀況的傳統(tǒng)，將三類分別命名為一線地區(qū)、二線地區(qū)、三線地區(qū)。其中，一線地區(qū)為北京市、上海市、天津市;二線地區(qū)為浙江省、遼寧省、江蘇省、山東省、福建省、廣東省、內(nèi)蒙古自治區(qū);三線地區(qū)為河北省、山西省、吉林省、黑龍江省、安徽省、江西省、河南省、湖北省、湖南省、海南省、四川省、貴州省、云南省、重慶市、陜西省、甘肅省、青海省、廣西壯族自治區(qū)、西藏自治區(qū)、寧夏回族自治區(qū)、新疆維吾爾族自治區(qū)。

通過全國層面的回歸分析，在對(duì)模型的具體形式進(jìn)行篩選時(shí)，本文利用F檢驗(yàn)及Hausman檢驗(yàn)依次確定不同類別下模型的擬合性選擇并進(jìn)行了回歸分析，回歸結(jié)果見表3。

由表3可以看出，人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房戶型需求的影響存在明顯的地區(qū)差異。具體來說，一線地區(qū)的出生率及老齡化率對(duì)住房戶型需求均存在負(fù)向影響，其原因可能是這些省市的生活成本高，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求也高，高育兒成本也會(huì)進(jìn)一步抑制人們對(duì)大戶型住宅的購買力[7]，所以一線地區(qū)的購房需求更多受經(jīng)濟(jì)能力的影響。對(duì)二線地區(qū)來說，老齡化率的提高會(huì)對(duì)住房需求產(chǎn)生抑制影響，而出生率對(duì)中等戶型住房需求的正向影響則在5%的置信水平下顯著，說明出生率的提高會(huì)使人們更偏好于購買中等戶型的住宅。原因可能是二線地區(qū)的購房壓力雖明顯小于一線地區(qū)，但是隨著近年來二線地區(qū)房價(jià)的迅速上漲，大戶型住宅相對(duì)來說增高了客群的置業(yè)門檻，所以人們更傾向于購買中等戶型的住宅。對(duì)三線地區(qū)來說，老齡化率同樣對(duì)不同面積段的住房需求存在顯著負(fù)向影響，但出生率對(duì)大戶型住房需求的正向影響達(dá)到了5%的顯著水平，這反映出三線地區(qū)其生活成本較低，加之近年來人們生活水平的顯著提高，改善性需求逐步釋放，在購房消費(fèi)理念升級(jí)以及生育政策放開二孩家庭持續(xù)增多的影響下人們更傾向于購買大戶型住宅。

三、結(jié)論與建議

本文以2011—2018年我國31個(gè)省市自治區(qū)的年度數(shù)據(jù)為研究樣本來分析人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房戶型需求的影響。研究發(fā)現(xiàn)，出生率的提高會(huì)顯著促進(jìn)大戶型住房需求，而老齡化的提高則會(huì)對(duì)不同面積段的住房需求產(chǎn)生抑制效應(yīng)。另外，人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房戶型需求的影響也存在明顯的地區(qū)差異。綜合信息表明，不同地區(qū)應(yīng)根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力制定相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，僅靠放開生育政策并不能很好保證一線地區(qū)住房需求的有效增長。所以，在實(shí)施人口刺激政策的同時(shí)，政府還需要通過降息等手段來進(jìn)一步刺激一線地區(qū)的住房需求[8]。其次，對(duì)于占據(jù)大部分的二三線地區(qū)來說，人們更青睞舒適性大面積住宅產(chǎn)品，所以，為了避免將來房地產(chǎn)市場的供需失衡，房地產(chǎn)開發(fā)商的供給要緊緊跟隨購房者的需求變化，可以相應(yīng)地減少小戶型住房的供給比重，增加大中戶型住房的供給比重。最后，隨著我國老齡化問題的日漸突出，受20世紀(jì)計(jì)劃生育政策影響，一對(duì)夫婦贍養(yǎng)四位老人的家庭大量出現(xiàn)，從而給子女帶來了很大的經(jīng)濟(jì)壓力及生活負(fù)擔(dān)。所以，政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善養(yǎng)老保險(xiǎn)體系，創(chuàng)新養(yǎng)老模式來滿足老年人的切實(shí)需求，從而緩解當(dāng)代人的購房壓力。

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