云南城投大額關(guān)聯(lián)擔(dān)保背后暗存隱患財(cái)務(wù)勾稽偏差值高于行業(yè)平均水平

張哲

近日，深陷下屬公司訴訟風(fēng)波中的云南城投又新公布了兩則為關(guān)聯(lián)公司提供融資擔(dān)保的公告。《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，云南城投擬于2020年提供關(guān)聯(lián)擔(dān)保的下屬企業(yè)中，有近兩成被擔(dān)保對象凈資產(chǎn)為負(fù)，近八成的被擔(dān)保對象目前仍處于虧損狀態(tài)。

值得關(guān)注的是，盡管賣出了不少早期通過收并購納入麾下的文旅項(xiàng)目，云南城投的資金鏈壓力仍未得到很好的緩解，其一年內(nèi)將到期的有息負(fù)債規(guī)模高達(dá)190.36億元，但賬面現(xiàn)金及等價(jià)物余額僅為19.76億元。此外，云南城投2017年財(cái)務(wù)報(bào)表的財(cái)務(wù)勾稽較為異常。

關(guān)聯(lián)擔(dān)保下屬企業(yè)暗存隱患

近日，云南城投公布了其最新為參股子公司西安海榮青東村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下文簡稱“海榮房開”）和陜西西咸新區(qū)秦漢新城秦迎實(shí)業(yè)有限公司（下文簡稱“秦漢新城”）提供擔(dān)保的情況。

其中，海榮房開擬以特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購的方式向西部信托申請融資2.1億元，秦漢新城擬以特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購的方式向西部信托申請融資2.7億元，兩者此次融資均為滿足項(xiàng)目建設(shè)需求。而根據(jù)兩家子公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，海榮房開和秦漢新城近一年又一期（2018年12月31日及2019年11月30日）均為虧損狀態(tài)。

《紅周刊》記者注意到，截至2019年12月21日，云南城投及其控股子公司對外擔(dān)?？傤~已高達(dá)216.62億元（包含公司為控股子公司提供的擔(dān)保，未包含公司為購房客戶提供的階段性按揭擔(dān)保和本次擔(dān)保），占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的比重也高達(dá)383.33%。

此外，云南城投于2019年12月5日公布了公司2020年擔(dān)保事項(xiàng)的公告，共審議擔(dān)保總額人民幣260億元，其中，全資子公司全年預(yù)計(jì)發(fā)生擔(dān)?？傤~為人民幣103.6億元;控股子公司全年預(yù)計(jì)發(fā)生擔(dān)?？傤~為人民幣120.4億元;參股公司全年預(yù)計(jì)發(fā)生擔(dān)?？傤~為人民幣36億元。

然而，《紅周刊》記者梳理云南城投擬發(fā)生擔(dān)保業(yè)務(wù)的下屬公司截至2019年9月30日的基本情況發(fā)現(xiàn)，在85家下屬公司中，有20家公司的凈資產(chǎn)為負(fù)，65家公司目前仍未虧損狀態(tài)，且有19家公司凈資產(chǎn)、凈利潤均為負(fù)值（見表1）。

表1 云南城投擬于2020年發(fā)生關(guān)聯(lián)擔(dān)保且截至2019 年9月30日凈資產(chǎn)、凈利潤皆為負(fù)的下屬公司（僅保留部分標(biāo)的，數(shù)據(jù)來源：公司公告）

值得警惕的是，云南城投持股51%的下屬子公司，云南藝術(shù)家園房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（下文簡稱“藝術(shù)家園”）已經(jīng)由于嚴(yán)重資不抵債并涉及多起訴訟而申請破產(chǎn)清算。

相關(guān)公告顯示，截至2019年10月31日，藝術(shù)家園凈資產(chǎn)值為-439，006，464.81元，嚴(yán)重資不抵債。與此同時(shí)，因未能按時(shí)償還文投集團(tuán)借款本金共計(jì)約3.1億元及相應(yīng)利息，被文投集團(tuán)分別訴至法院，共計(jì)七個(gè)案件。此外，因藝術(shù)家園未能按時(shí)償還云南城投借款本金5.1億元及相應(yīng)利息，公司也將其訴諸法院。

目前，藝術(shù)家園部分涉訴案件經(jīng)一審判決后仍在上訴流程中，云南城投方面表示，由于文投集團(tuán)起訴藝術(shù)家園的其余案件尚未取得生效判決，暫無法判斷對公司本期利潤及后期利潤可能產(chǎn)生的影響。

《紅周刊》記者注意到，云南城投方面并未披露凈資產(chǎn)為負(fù)的下屬公司目前的負(fù)債情況。在云南城投擬于2020年發(fā)生關(guān)聯(lián)擔(dān)保且截至2019年9月30日凈資產(chǎn)、凈利潤皆為負(fù)的下屬公司中，其全資控股子公司昆明市官渡區(qū)城中村改造置業(yè)有限公司、持股75%的海南天利度假酒店有限公司的虧損幅度均大于藝術(shù)家園。

折價(jià)出讓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目背后業(yè)績持續(xù)下滑、負(fù)債規(guī)模攀升

2015年，云南城投宣布要做“中國健康休閑地產(chǎn)引領(lǐng)者”。但如今云南城投卻已經(jīng)將當(dāng)年大舉收購的一些文旅、會展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目悉數(shù)賣出。

2019年10月28日，云南城投發(fā)布公告，宣布公司已于10月25日在云南產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的成都會展51%股權(quán)、時(shí)代環(huán)球51%股權(quán)，兩項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓底價(jià)總計(jì)達(dá)152.69億元。對此，有業(yè)內(nèi)評論稱，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是融創(chuàng)“低價(jià)吃到了大螃蟹”，而云南城投則急于出賣項(xiàng)目回籠資金。

值得注意的是，云南城投接手上述項(xiàng)目的時(shí)間才不到兩年。2017年，云南城投喊出“加強(qiáng)向大健康、大休閑產(chǎn)業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”的口號，啟動收購成都環(huán)球世紀(jì)會展旅游集團(tuán)有限公司100%股權(quán)事項(xiàng)，豐富和完善云南城投在成都地區(qū)的會議展覽、商業(yè)運(yùn)營板塊的布局。

但是該項(xiàng)收購事宜的后續(xù)進(jìn)展并不順利。云南城投曾于9月11日發(fā)布公告表示，時(shí)代環(huán)球因旗下的子公司存在項(xiàng)目因土地問題無法開工以及受季節(jié)性影響較大、客流不穩(wěn)定從而導(dǎo)致盈利能力較差等問題，故不符合注入上市公司（即云南城投）的條件。這或許是云南城投低價(jià)轉(zhuǎn)讓時(shí)代環(huán)球及成都會展相關(guān)股權(quán)的重要原因之一。

不過，也有業(yè)內(nèi)分析稱，此次項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓事宜與云南城投原高管被雙開有一定關(guān)系。據(jù)鳳凰網(wǎng)報(bào)道，一位成都房地產(chǎn)行業(yè)資深人士表示，“許雷（云南城投原董事長）出事后，鄧鴻（現(xiàn)任環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團(tuán)董事長）就想尋找另一家背景更大的國企或大型房地產(chǎn)企業(yè)來取代云南城投。畢竟（以）云南城投現(xiàn)在的情況，以及其本身更傾向于一級土地開發(fā)的模式，并不能帶給成都環(huán)球會展更多東西了?！?/p>

實(shí)際上，云南城投最近幾年的業(yè)績波動一直較大。2016-2018年，云南城投營業(yè)收入分別為97.7億元、143.91億元、95.43億元。2019年前三季度，該公司營業(yè)收入僅為48.52億元，同比下降30.61%。

此外，云南城投2016-2018年分別實(shí)現(xiàn)凈利潤2.44億元、2.64億元和4.91億元，但扣非凈利潤分別為-3.65億元、1.12億元、-8.21億元。而至2019年年中和三季末，云南城投分別虧損9.01億元和12.36億元，扣非分別錄得虧損7.85億元和10.62億元。

同時(shí)，云南城投2019年的短債壓力也較往年更為明顯。截至2019年9月30日，云南城投應(yīng)償還的短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債共計(jì)約191.36億元，而其三季末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅約19.76億元。截至2019年12月5日，云南城投2019年累計(jì)新增借款余額占2018年末凈資產(chǎn)的比例為44.93%，公司還申請2020年向控股股東及其下屬公司申請新增100億元借款額度。

營收偏差高于行業(yè)平均水平

《紅周刊》記者注意到，由于云南城投近年來存在較多股權(quán)收并購及轉(zhuǎn)讓事宜，其財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系的偏離情況與同行業(yè)其他上市房企也更為明顯。

根據(jù)財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系核算（對2017年及2018年按照5%的綜合近似稅率計(jì)算含稅收入，2019年6月份的營業(yè)收入則按照11%進(jìn)行核算，且綜合測算時(shí)忽略應(yīng)收項(xiàng)目壞賬準(zhǔn)備）可得出，A股104家上市房企的理論營收與實(shí)際含稅營收之間的平均偏差率在13%左右。其中，云南城投2017年至2019年6月的營收偏差率分別為32%、9%、12%，上述三個(gè)報(bào)告期的平均偏差率為17%，高于行業(yè)平均偏差率13%。值得注意的是，其2017年?duì)I業(yè)收入偏差率高達(dá)32%（相關(guān)數(shù)據(jù)見表2）。

表2 云南城投與營業(yè)收入相關(guān)的數(shù)據(jù)（億元）

據(jù)云南城投2017年業(yè)績報(bào)告，公司當(dāng)期實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入143.91億元。記者注意到，云南城投的主要營業(yè)收入來自房地產(chǎn)、商業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、酒店運(yùn)營四個(gè)領(lǐng)域，所對應(yīng)的營業(yè)收入分別為132.81億元、3.97億元、2.42億元、1.68億元。整體核算可得，云南城投2017年的含稅營業(yè)收入大約為147.97億元。

根據(jù)財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系，上述含稅營業(yè)收入在財(cái)務(wù)報(bào)表中將體現(xiàn)為同等規(guī)模的現(xiàn)金流量流入和應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)等經(jīng)營性債權(quán)的增減。云南城投2017年合并現(xiàn)金流量表中的“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”金額約為108.27億元。由于當(dāng)期預(yù)收賬款不屬于與當(dāng)期營業(yè)收入相關(guān)的現(xiàn)金流入，故需要剔除掉這部分金額的影響。2019年上半年公司預(yù)收賬款較上期減少了1.59億元，因此當(dāng)期與營業(yè)收入相關(guān)的現(xiàn)金流為109.86億元。測算可得，含稅營業(yè)收入147.97億元與相關(guān)現(xiàn)金流入金額相較差值約為38.11億元。

這38.11億元是否變?yōu)榱藨?yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)呢？云南城投資產(chǎn)負(fù)債表顯示，其2017年的應(yīng)收賬款及票據(jù)金額為8.73億元，2016年末相同項(xiàng)目金額為15.40億元，相較減少了6.67億元。其中還需要剔除計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的影響。云南城投2017年計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的金額約為1.06億元，較2016年末增加了0.14億元。測算可得，云南城投2017年經(jīng)營性債權(quán)實(shí)際減少了6.53億元。綜合測算，其2017年含稅營業(yè)收入與現(xiàn)金流量流入和應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)等經(jīng)營性債權(quán)偏差值擴(kuò)大到了44.64億元。

需要強(qiáng)調(diào)的是，出現(xiàn)上述差異的原因可能是云南城投將應(yīng)收票據(jù)背書、貼現(xiàn)所致，然而其財(cái)報(bào)卻未披露該部分相關(guān)信息。同時(shí)，云南城投在2017年有多個(gè)項(xiàng)目調(diào)入或調(diào)出財(cái)務(wù)報(bào)表，這也可能是導(dǎo)致其財(cái)務(wù)勾稽出現(xiàn)異常的一大原因。