省會(huì)經(jīng)濟(jì)金融集聚度對(duì)房地產(chǎn)景氣度的影響
——以浙江杭州為例

王遒 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)

一、研究背景

2000年后第一個(gè)十年中國(guó)城市發(fā)展的主題是是北上廣深四大一線城市的跨越式發(fā)展。其各自承擔(dān)著沿海三大經(jīng)濟(jì)圈的中心作用，聚集廣闊經(jīng)濟(jì)腹地資源。

但隨著時(shí)間推移，進(jìn)入第二個(gè)十年，城市跨越式發(fā)展的勢(shì)頭逐漸擴(kuò)散到各副省級(jí)城市與計(jì)劃單列市。其主要原因如下：

一線城市的土地等成本高漲擠壓出的部分產(chǎn)能，國(guó)家嚴(yán)控一線城市人口規(guī)模造成人口溢出，向周邊省會(huì)城市擴(kuò)散。

1.各省地方經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展產(chǎn)生了省內(nèi)有集聚中心的需求。

2.因此國(guó)家部委在《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中提出了，優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群（如上?！暇┖贾萏K州組合），培育發(fā)展中西部地區(qū)城市群（成都，武漢），建立城市群發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制，國(guó)家中心城市等概念以指導(dǎo)城市發(fā)展。

以上綜合因素導(dǎo)致了部分此前集聚度降低的各地省會(huì)在第二個(gè)十年迎來(lái)了一段首位度觸底回升的階段（尤其以金融業(yè)集聚為代表），也直接導(dǎo)致了2015,16年全國(guó)二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格飆升。

那么在本文中我們將探討隨著省會(huì)金融經(jīng)濟(jì)首位度的提高對(duì)該市房地產(chǎn)發(fā)展的影響。

我們?cè)谖闹袑⒁院贾葸@一典型城市為例。在2014年之前，由于浙江省沿海發(fā)達(dá)，國(guó)際貿(mào)易，制造業(yè)蓬勃發(fā)展，其金融經(jīng)濟(jì)集聚度在持續(xù)地走低。

可以發(fā)現(xiàn)杭州存貸款業(yè)務(wù)尤其機(jī)構(gòu)存款占比在2011年達(dá)到低點(diǎn)，相比2016低了7個(gè)點(diǎn)。但這個(gè)趨勢(shì)在2013年后發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，說(shuō)明大量企業(yè)在2013年后將總部及業(yè)務(wù)搬到杭州，極大提高了其經(jīng)濟(jì)金融首位度，并且在2016年后仍在上升趨勢(shì)。其具體原因主要以下幾點(diǎn)：

1.08年后海外出口市場(chǎng)萎靡，國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力，土地和環(huán)保成本上升，讓浙江依賴(lài)外貿(mào)的地市產(chǎn)業(yè)遇到困難，并在2014國(guó)內(nèi)去產(chǎn)能環(huán)境下暴露出來(lái)。

2.2013年后，4G帶來(lái)的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展浪潮使杭州成為互聯(lián)網(wǎng)，電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)之城，以阿里網(wǎng)易為代表的電子信息產(chǎn)業(yè)噴薄發(fā)展，帶動(dòng)了其第三產(chǎn)業(yè)的集聚度急速上升。

因而，在后來(lái)人視角來(lái)看，基于以上這一趨勢(shì)，2016年G20前后杭州的房地產(chǎn)景氣度就有了相應(yīng)的基礎(chǔ)。那么我將在下文的設(shè)計(jì)回歸模型檢驗(yàn)杭州金融經(jīng)濟(jì)聚集度的上升與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系。

二、數(shù)據(jù)來(lái)源與描述統(tǒng)計(jì)

本文選取杭州市與浙江省2008年至2016年9年的社會(huì)宏觀數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源于ifind，《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，《浙江統(tǒng)計(jì)年鑒》，各年杭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，各年浙江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)等。

（一）杭州貸款占全省比例

貸款比率=杭州市該年貸款余額/浙江省該年貸款余額

貸款代表著一個(gè)地區(qū)的融資需求，也代表著其金融經(jīng)濟(jì)活躍的程度。因此貸款比率可以代表杭州發(fā)放貸款業(yè)務(wù)相對(duì)全省的比例，是其金融地位與聚集度的標(biāo)志。充分的貸款能給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充足的現(xiàn)金流開(kāi)發(fā)物業(yè)，也給予購(gòu)房者杠桿選擇，擴(kuò)大需求端。

（二）杭州市非居民(機(jī)構(gòu))存款占全省比例

非居民（機(jī)構(gòu)）貸款比率=杭州市該年機(jī)構(gòu)存款余額/浙江省該年機(jī)構(gòu)存款余額

因此貸款比率代表杭州市各經(jīng)濟(jì)實(shí)體在杭州的經(jīng)濟(jì)金融積累相比全省的比例，是其金融地位與聚集度的標(biāo)志。同時(shí)充裕的存款也是貸款的支持。

（三）杭州市居民存款占全省比例

居民存款比率=杭州市該年居民存款余額/浙江省該年居民存款余額

居民存款比率代表居民在杭州市的存款占全省比例，代表杭州居住者的富裕水平，收入水平及杭州對(duì)周邊財(cái)富的吸引力。也代表本地居民對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力。

（四）杭州財(cái)政支出占全省比例

財(cái)政支出比率=杭州市該年財(cái)政支出/浙江省該年財(cái)政支出

財(cái)政通過(guò)土地，稅收收納資金，再通過(guò)建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施等形式進(jìn)行投資，其本質(zhì)上也是對(duì)資源的配置，廣義上說(shuō)是政府手中的金融活動(dòng)。況且浙江省實(shí)行省管縣模式，大量縣級(jí)財(cái)政直接上繳省政府，其中必有一部分用于建設(shè)杭州市本級(jí)，因此財(cái)政的聚集效應(yīng)也很明顯。

而且對(duì)市政基礎(chǔ)設(shè)施（如地鐵，高架路）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有直接引導(dǎo)與增益作用的，因此更要考慮財(cái)政聚集度的影響。

（五）杭州金融從業(yè)人員占全省比例

金融從業(yè)比率=杭州市金融從業(yè)人員數(shù)量/浙江省金融從業(yè)者數(shù)量

金融業(yè)由于其對(duì)信息通達(dá)度的要求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需求與功能互補(bǔ)的需求，想要發(fā)展必然出現(xiàn)集聚，一個(gè)市的金融產(chǎn)業(yè)占全域的比重很大程度上能說(shuō)明其金融產(chǎn)業(yè)的集聚效果。由于我沒(méi)有查到足夠的杭州市金融業(yè)GDP，只能用杭州金融從業(yè)人員占全省比例暫且替代。

一個(gè)發(fā)達(dá)的集聚的金融產(chǎn)業(yè)也能給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展提供各項(xiàng)支持。

（六） 杭州第三產(chǎn)業(yè)占全省比重

第三產(chǎn)業(yè)比率= 杭州市該年第三產(chǎn)業(yè)GDP/浙江省該年第三產(chǎn)業(yè)GDP

第三產(chǎn)業(yè)，尤其是以阿里巴巴，網(wǎng)易為代表的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)也天然具有中心集聚效應(yīng)。因此統(tǒng)計(jì)杭州第三產(chǎn)業(yè)占全省比重也可以反映杭州在全省的經(jīng)濟(jì)集聚度。

而第二產(chǎn)業(yè)由于用地，人力成本與環(huán)保要求的特殊性，因此廣泛分布在浙江各地市，并且在當(dāng)?shù)匦纬梢绘?zhèn)一特色的產(chǎn)業(yè)集聚，因此難以用第二產(chǎn)業(yè)占全省比重來(lái)衡量經(jīng)濟(jì)集聚度。

（七）杭州房地產(chǎn)投資額占全省比重

房地產(chǎn)投資額比率= 杭州市該年房地產(chǎn)投資額/浙江省該年房地產(chǎn)投資額

之所以不選擇房?jī)r(jià)或者房地產(chǎn)銷(xiāo)售額作為指標(biāo)的原因是居民的買(mǎi)房決策隨機(jī)性較強(qiáng)，容易在短時(shí)間內(nèi)放大上漲與下跌的幅度，同時(shí)容易受到突發(fā)性的政策刺激，如無(wú)法預(yù)料的限購(gòu)政策，或者是短時(shí)間上馬大量棚改貨幣化項(xiàng)目推高房?jī)r(jià)，都會(huì)使使統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)偏差。

而房地產(chǎn)投資額的定義為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)體在其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目上的投資，因?yàn)樵?017年之前杭州未推出限購(gòu)政策，因此我們可以假設(shè)房地產(chǎn)投資額度的大小是由大量地產(chǎn)商在開(kāi)放競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中基于當(dāng)前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的市場(chǎng)信息（包括金融集聚度）而做的理性人決策，隨意性較低，可用于衡量當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)景氣度。

而采用比重的原因第一是因?yàn)橐陨系淖宰兞慷疾捎帽戎兀诙且驗(yàn)榉康禺a(chǎn)還受?chē)?guó)家宏觀貨幣財(cái)政政策的影響，不同年份貨幣政策寬松度不同，因此對(duì)本文中采用的時(shí)間跨度樣本有影響，而采用比重可以一定程度上消除影響。（貨幣政策全國(guó)統(tǒng)一）。

圖7 杭州房地產(chǎn)投資額及占全省比例

數(shù)據(jù)來(lái)源 杭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，浙江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

三、回歸分析

在stata中

因?yàn)閜值為0.216＞0.05, 因此接受原假設(shè)。杭州貸款余額的金融集聚作用對(duì)杭州房地產(chǎn)景氣程度沒(méi)有影響。

我認(rèn)為出現(xiàn)這一情況的原因是大量在杭州發(fā)放的貸款是由杭州各地市的企業(yè)在杭州的總部借貸的，實(shí)際資金還是回流到各地市的生產(chǎn)建設(shè)中，杭州只是作為金融集聚中心的融通，對(duì)本地房地產(chǎn)沒(méi)有直接作用。

因?yàn)閜值為0.507＞0.05, 因此接受原假設(shè)。杭州機(jī)構(gòu)存款余額的金融集聚作用對(duì)杭州房地產(chǎn)景氣程度沒(méi)有影響。

聚集在杭州的企業(yè)機(jī)構(gòu)不會(huì)直接成為房地產(chǎn)的需求端，不會(huì)增加房地產(chǎn)景氣度。

排除兩項(xiàng)明顯有問(wèn)題的變量后，我們?cè)俅巫龌貧w。

reg estate redeposit fiscal jobholder industry

表1：經(jīng)濟(jì)金融集聚度對(duì)房地產(chǎn)景氣度影響估計(jì)結(jié)果

1.因?yàn)閜值為0.018＜0.05, 因此拒絕原假設(shè)。杭州的居民存款聚集度對(duì)房地產(chǎn)景氣度有影響，且與其成正相關(guān)。

2.因?yàn)閜值為0.038＜0.05, 因此拒絕原假設(shè)。杭州的財(cái)政聚集效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)景氣度有影響，但與其成反相關(guān)。這與我們的直覺(jué)：財(cái)政投入越多，房?jī)r(jià)越高，似乎是相反的。但其應(yīng)該是符合事實(shí)情況的。

3.我國(guó)地方政府的財(cái)政嚴(yán)重依靠土地財(cái)政，土地財(cái)政收入的頂峰一般在房地產(chǎn)景氣周期中后期的高價(jià)土地拍賣(mài)中達(dá)到，并在其后的一兩年中將財(cái)政支出用于市政建設(shè)，市政建設(shè)需要長(zhǎng)短不一的建設(shè)周期才能轉(zhuǎn)化為對(duì)房地產(chǎn)景氣度的直接利好。因此財(cái)政聚集度應(yīng)該是房地產(chǎn)景氣度的先行指標(biāo)，若拉大時(shí)間周期看，他們的波峰應(yīng)該是錯(cuò)開(kāi)的。

4.因?yàn)閜值為0.002＜0.01, 因此拒絕原假設(shè)。杭州的金融聚集效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)景氣度有影響，且與其成正相關(guān)，且此結(jié)論相對(duì)準(zhǔn)確度很高。

5.因?yàn)閜值為0.014＜0.05, 因此拒絕原假設(shè)。杭州的第三產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)景氣度有影響，且與其成正相關(guān)。

再做一次F檢驗(yàn)

因?yàn)镻rob ＞ F =0.0049＞0.01,因此拒絕原假設(shè)redeposit fiscal jobholder industry四個(gè)變量對(duì)房地產(chǎn)景氣度有明顯影響。

三、結(jié)論

因此可得出結(jié)論：杭州的金融集聚效應(yīng)，第三產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和居民存款聚集效應(yīng)對(duì)杭州房地產(chǎn)景氣程度有正向影響。而其財(cái)政的集聚效應(yīng)與房地產(chǎn)景氣度呈逆周期關(guān)系。

得出函數(shù)：