新形勢下的房地產(chǎn)項目管理問題分析

（建湖縣住房管理辦公室，江蘇 鹽城 224000）

1 房地產(chǎn)項目管理概念及原則

1.1 房地產(chǎn)項目管理概念

房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的重要組成部分，它是房地產(chǎn)項目管理者綜合運(yùn)用系統(tǒng)工程的方法、理論以及觀點，為用戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，最終為用戶提供良好的建筑物，這就是房地產(chǎn)項目管理的含義。

1.2 房地產(chǎn)項目管理原則

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，亦是我國政策導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)調(diào)控不斷深化的產(chǎn)物。目前，很多國有企業(yè)紛紛涉足于房地產(chǎn)行業(yè)，在我國絕大多數(shù)中、大型城市的經(jīng)濟(jì)圈、都市圈開始投入房地產(chǎn)建設(shè)，這種現(xiàn)象直接關(guān)系到普通大眾的住房需求，也極易會增加社會恐慌情緒[1]。立足于此，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行科學(xué)管理，以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需和建筑市場經(jīng)濟(jì)平衡是當(dāng)下我國房建部門重要面對的課題。必須遵守成本最低原則、質(zhì)量管理原則這兩項基本原則。

1.2.1 成本最低原則

為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，則必須遵循成本最低原則，具體言之，房地產(chǎn)企業(yè)可以從優(yōu)化設(shè)備配置、完善施工銜接等多個方面來控制不必要的成本浪費，最終達(dá)到最低目標(biāo)成本的目的。但是，從目前來看，若只控制房地產(chǎn)成本，會導(dǎo)致大量不合規(guī)房地產(chǎn)的出現(xiàn)，進(jìn)而會危害房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)利益。

1.2.2 質(zhì)量管理原則

對房地產(chǎn)市場來說，要深刻落實到“居者有其屋”的發(fā)展理念。但是，存在一部分不法企業(yè)和不法商人為了單方面追求自身利益，盲目炒作房價、追趕工期，最終造成施工時間過于倉促而忽視房產(chǎn)細(xì)節(jié)，使得最終房地產(chǎn)質(zhì)量問題百出。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要牢牢堅守質(zhì)量管理原則，嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)管理各個流程。

2 房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

2.1 項目施工進(jìn)度管理問題

目前來看，我國大部分地區(qū)的房地產(chǎn)項目缺乏規(guī)范性、科學(xué)性及系統(tǒng)性的管理，這極易導(dǎo)致房地產(chǎn)項目難以發(fā)揮出其應(yīng)有的優(yōu)勢。在房地產(chǎn)項目施工中，大多數(shù)施工單位沒有制定有效的管理制度，再加之施工人員素質(zhì)參差不齊，這也導(dǎo)致施工現(xiàn)場極度混亂，施工安全事故頻發(fā)，很大程度上制約了房地產(chǎn)項目工程管理的有效性。

2.2 施工技術(shù)與材料管理問題

目前，在實際的房地產(chǎn)項目施工過程中，由于施工技術(shù)、材料管理、施工質(zhì)量的問題得不到有力保證，導(dǎo)致施工現(xiàn)場存在一定的安全隱患，也嚴(yán)重影響了整體建筑物的質(zhì)量。近年來，隨著現(xiàn)代化技術(shù)的不斷深入，新型設(shè)備和新技術(shù)也廣泛應(yīng)用在我國房地產(chǎn)項目中，為我國房地產(chǎn)項目的整體施工帶來一定的便利性，然而由于大部分施工人員對于新技術(shù)還是停留在主觀的認(rèn)知層面，沒有科學(xué)地掌握新技術(shù)的應(yīng)用方法，大部分施工人員還是延續(xù)過去傳統(tǒng)的施工技術(shù)，這也在一定程度上阻礙了施工的整體進(jìn)度[2]。另外，在實際工作中大部分質(zhì)檢部門沒有大力度的做好材料的質(zhì)量檢測，這為整個施工過程都埋下一定的安全隱患，對于施工人員的安全也帶來嚴(yán)重威脅。

2.3 施工管理人員素質(zhì)問題

目前來看，一些項目存在施工管理人員不具備良好的素質(zhì)，這使得施工管理的各項具體措施不能有效落實，例如，項目管理人員不能全面了解施工圖紙、沒有深入分析具體的施工情況等，這些都對房地產(chǎn)項目施工的有序開展帶來一定的阻礙。

2.4 項目施工安全管理問題

目前來看，大多數(shù)施工管理人員缺乏安全管理意識，為了追求短期效益而盲目壓縮工期，缺乏對機(jī)械設(shè)備以及勞動防護(hù)工具的檢查，這也給施工現(xiàn)場埋下一定的安全隱患。且我國大部分建筑施工的人員主要是由農(nóng)民工組成的，其缺乏相對完善的施工知識，這也極大程度阻礙了施工安全管理的有序?qū)嵤?。在具體施工過程中，存在一部分施工單位還沒有構(gòu)建相對完善的監(jiān)督管理體系，甚至沒有將安全管理體系有效運(yùn)用于實際監(jiān)管中，所以導(dǎo)致安全施工受到嚴(yán)重影響。

3 優(yōu)化房地產(chǎn)項目管理的措施

3.1 加強(qiáng)項目進(jìn)度的管理力度

施工進(jìn)度是任何建筑單位都要考慮的問題，其不僅僅會影響到建筑企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，還會直接關(guān)系到建筑施工過程的實效性[3]，只有科學(xué)且合理地控制項目施工進(jìn)度，才能夠保證建筑企業(yè)效益的最大化，并為其持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。首先，建筑企業(yè)需要結(jié)合實際工程情況和施工人員的綜合素質(zhì)，制定出健全的管理制度，并保證管理制度深入落實到房地產(chǎn)施工過程中，以便為接下來房地產(chǎn)建筑施工提供理論性參考。其次，施工管理人員需要立足于全局意識，來全面分析項目的各個流程，并科學(xué)合理控制各個流程之間的銜接，來控制房地產(chǎn)項目施工管理中不必要成本浪費，促進(jìn)房地產(chǎn)項目整體效益的最大化。最后，加強(qiáng)對施工圖紙的審核力度，管理人員需要認(rèn)真審核設(shè)計圖紙，并督促改進(jìn)和優(yōu)化工程圖紙中存在的不足之處，以最大限度上降低后續(xù)人員二次返工的可能性。

3.2 強(qiáng)化工程質(zhì)量管理的控制

在開展房地產(chǎn)項目管理過程中，務(wù)必要落實實時管理機(jī)制，即要動態(tài)化管理房地產(chǎn)項目全過程，及時發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)施工過程中存在的質(zhì)量漏洞。此外，還需要強(qiáng)化施工項目的審核工作，全面把控施工項目的整體流程。對于管理人員來說，需要強(qiáng)化其專業(yè)技能和管理知識的培訓(xùn)，加強(qiáng)對其質(zhì)量意識和安全意識的灌輸，強(qiáng)化其責(zé)任意識，保證其能夠嚴(yán)格按照管理制度來開展管理。在實際工作中，還需要引導(dǎo)管理人員將技術(shù)和工藝應(yīng)用于具體工作中，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)施工項目管理質(zhì)量和效率。

3.3 嚴(yán)格管控施工材料

在開展房地產(chǎn)項目管理過程中，管理人員需要嚴(yán)格把控項目工程材料。在以往的房地產(chǎn)項目施工中常常會出現(xiàn)包料、包工的問題，對此，務(wù)必要加強(qiáng)對施工材料的監(jiān)督力度，在房地產(chǎn)施工之前需要詳細(xì)檢查施工材料的質(zhì)量和型號，嚴(yán)格禁止質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的施工材料進(jìn)入施工現(xiàn)場，保證投入于施工中的材料滿足實際生產(chǎn)要求，以為建筑物后續(xù)的安全性和穩(wěn)定性提供堅實保證。與此同時，還需要嚴(yán)格把控施工材料的招投標(biāo)過程，在開展招投標(biāo)時，需要加強(qiáng)對施工材料制造商的審查力度，詳細(xì)調(diào)查材料制造商的業(yè)內(nèi)資質(zhì)和市場口碑。在實際施工用料過程中，要實時監(jiān)督管理施工材料的投入情況，做好施工材料的儲存工作，防止施工材料出現(xiàn)受潮及變質(zhì)情況而給房地產(chǎn)項目施工帶來不良影響。此外，在實際房地產(chǎn)施工過程中，項目工程質(zhì)量極易會受到當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件影響，因此，務(wù)必要嚴(yán)格把控房地產(chǎn)項目施工的整體環(huán)境，防止延誤施工工期。

3.4 保證施工過程中的安全性

在開展房地產(chǎn)項目施工之前，需要管理人員結(jié)合工程實際概況以及以往施工經(jīng)驗，制定健全的安全生產(chǎn)監(jiān)管目標(biāo)，以規(guī)避房地產(chǎn)施工過程中出現(xiàn)盲目監(jiān)管的問題，并為后續(xù)房地產(chǎn)項目的安全、有序施工夯實基礎(chǔ)。與此同時，在施工企業(yè)制定安全生產(chǎn)監(jiān)管目標(biāo)過程中，必須保證安全目標(biāo)的實效性和可行性，并將安全目標(biāo)細(xì)化，保證每一個施工環(huán)節(jié)都能夠明確、嚴(yán)格的落實安全生產(chǎn)管理目標(biāo)。目前來看，盡管我國大部分建筑單位都建立了施工安全監(jiān)督管理部門，但是卻沒有發(fā)揮出其自身的應(yīng)用優(yōu)勢，所以建筑單位務(wù)必要從單位內(nèi)部的實際情況入手分析，并不斷改進(jìn)和完善傳統(tǒng)的施工安全監(jiān)督管理機(jī)制，強(qiáng)化安全監(jiān)督部門的職責(zé)，以實現(xiàn)施工安全監(jiān)督管理的優(yōu)化[4]。此外，建筑單位的管理部門要積極為施工人員灌輸安全生產(chǎn)意識，加強(qiáng)施工全過程安全監(jiān)督管理力度，使其能夠強(qiáng)化安全管理重要性的認(rèn)知，進(jìn)而保證施工過程中的安全性。

3.5 加強(qiáng)施工方案的管理力度

良好的施工方案更能有效提高房地產(chǎn)項目施工建筑的質(zhì)量，并能夠保證了工程施工能夠有條不紊地開展。因此，施工單位要結(jié)合具體的施工情況，制定一個符合實際施工現(xiàn)場的施工方案，具體來說，可以分為兩點。第一，施工單位在獲取施工設(shè)計圖紙之后，要詳細(xì)分析圖紙中的各個細(xì)節(jié)，確保設(shè)計方案能被施工人員所掌握和了解，在實際施工過程中，施工人員務(wù)必要依據(jù)施工圖紙進(jìn)行施工。第二，施工單位要加強(qiáng)各個環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度，并有效甄別施工方案，一旦發(fā)現(xiàn)施工過程中存在不符合設(shè)計方案的內(nèi)容，要第一時間通知施工人員，以保證施工現(xiàn)場井然有序，并能有效防止因施工方案出現(xiàn)疏漏而帶來建筑物后期質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象發(fā)生。同時要提高建筑工程施工信息管理水平：（1）建立和完善工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制信息源，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)實行質(zhì)量終身責(zé)任制。領(lǐng)導(dǎo)在建筑工程施工管理的過程中充當(dāng)著非同小可的角色，他們做出的決定大部分情況下會影響到整個施工監(jiān)理公司的決策，因此在領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制的信息源方面，要加強(qiáng)實習(xí)質(zhì)量終身責(zé)任制，即不因為領(lǐng)導(dǎo)職位的變動而不去追究事故出現(xiàn)后該領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任；（2）加強(qiáng)對施工質(zhì)量管理監(jiān)督橫向信息平臺的搭建。監(jiān)督過程中一旦發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，要依法嚴(yán)肅處理，切實做到違法必究、執(zhí)法必嚴(yán)。（3）建立相關(guān)信息接收平臺及互換信息模塊，建立質(zhì)量監(jiān)督管理信息數(shù)據(jù)庫。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)項目管理是一項資源整合過程，其具有范圍廣、任務(wù)重、流程多等特點，是房地產(chǎn)企業(yè)重要的組成部門，同樣也是房地產(chǎn)企業(yè)有序運(yùn)行的保證。應(yīng)當(dāng)與各個監(jiān)督部門深化交流、協(xié)調(diào)合作，優(yōu)化管理工作水平，以推動房地產(chǎn)項目的優(yōu)化發(fā)展。