經(jīng)濟學視角下的城鎮(zhèn)住房問題研究述評

劉彩霞，陳安平

(暨南大學 經(jīng)濟學院，廣州 510632)

提要：隨著中國城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，住房問題成為社會關注的焦點。針對中國房價持續(xù)上漲的現(xiàn)實，學者們從多個角度對高房價的影響因素進行解釋，中國政府也陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調控和住房保障政策。那么，影響商品房價格的因素究竟包括哪些？房地產(chǎn)調控政策的實施效果如何？保障性住房供給又存在怎樣的經(jīng)濟效應？全面深刻理解上述問題，正確認識房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟運行規(guī)律，是確保房地產(chǎn)市場以及城鎮(zhèn)化高質量發(fā)展的前提。針對國內外關于商品住房和保障性住房兩類研究的經(jīng)濟學文獻進行梳理與回顧，并著重評述了國內外研究的差異。進一步歸納總結目前針對中國住房問題研究的局限與不足，分析了導致這一現(xiàn)狀的成因。最后總結全文，并對未來該領域的研究重點及方向進行展望。

一、引言

城鎮(zhèn)住房問題是當前城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟學領域的研究熱點之一。自1998年中國住房制度全面市場化改革以來，住宅產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展，對國民經(jīng)濟運行和社會財富積累做出了重要貢獻。同時，城市商品房房價高企、保障性住房供給不足問題也日益凸顯，出現(xiàn)了“買房難”、“蝸居”等現(xiàn)象。國內學者試圖從多種角度探討我國房地產(chǎn)過熱背后的成因，并研究高房價對經(jīng)濟社會發(fā)展可能造成的潛在問題與風險。為遏制房價的過快上漲，我國政府部門陸續(xù)出臺一系列房地產(chǎn)調控政策和住房保障制度。近幾年來，我國政府堅持“房住不炒”的定位要求，因城施策，有序推進供給側結構性改革，逐步建立起房地產(chǎn)市場長效管理調控機制。確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，有效解決城市居民的住房問題，不僅關系到我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展前景，也關系到社會穩(wěn)定與民生保障。

厘清城鎮(zhèn)住房問題相關研究的發(fā)展脈絡，具有十分重要的現(xiàn)實意義。首先，住房問題與城鎮(zhèn)居民生活息息相關。對于有房產(chǎn)居民而言，住房資產(chǎn)是家庭財富的重要組成部分，房地產(chǎn)市場的價格走勢直接關系到住房資產(chǎn)價值變動，影響居民的家庭財富水平。對于無房產(chǎn)居民，需要面臨買房還是租房、何時何地買房、租或買哪種類型的房子等居住選擇問題。其次，住房問題關乎城鎮(zhèn)化的高質量發(fā)展?，F(xiàn)階段我國城鎮(zhèn)化正由高速發(fā)展向高質量發(fā)展轉變，傳統(tǒng)粗放型的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式難以為繼，很多城市以城市更新為契機加快推進棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造。有效解決城市困難居民家庭的居住問題，全面提升城市人居環(huán)境質量，是實現(xiàn)“以人為本”新型城鎮(zhèn)化的重要前提。

那么，城鎮(zhèn)居民應如何識別影響住房價格走勢波動和區(qū)域差異性的因素？不同類型的居住安排會對居民個人及家庭產(chǎn)生怎樣的影響？政府部門應如何根據(jù)經(jīng)濟形勢的變動制定科學有效的房地產(chǎn)調控政策？如何兼顧保障性住房供給的公平與效率？基于以上問題，本文通過回顧國內外相關文獻，系統(tǒng)梳理了商品房房價成因和保障性住房經(jīng)濟效應研究的經(jīng)濟學文獻，歸納整理已有研究的主要發(fā)現(xiàn)，提出存在的問題與不足之處，并指明未來進一步的研究方向。

二、影響商品房價格的因素分析

特征價格理論形成于20世紀60—80年代。西方經(jīng)濟學中傳統(tǒng)的消費者效用理論認為，消費者效用來自于商品本身。Lancaster[1]則認為是消費者效用主要來自組成商品的特征屬性，這是特征價格理論的雛形。Rosen[2]在該理論的基礎上，推導出產(chǎn)品差異市場均衡理論模型，對異質性產(chǎn)品特征的邊際隱含價格進行了規(guī)范分析。由于商品住房具有面積、樓層、朝向、房間數(shù)量、區(qū)位等多方面的差異性品質特征，特征價格法在微觀領域被廣泛用于房價的成因分析。宏觀領域關于商品住房價格的研究主要是以供求均衡理論為依據(jù)。供求均衡理論認為，在市場經(jīng)濟條件下，如果供過于求，房價就會下降；反之，房價則上漲。不論是微觀還是宏觀領域，影響商品住房價格的因素可以主要歸納為以下幾類：(1)區(qū)位因素；(2)經(jīng)濟基本面因素；(3)市場參與者行為；(4)制度性因素。

(一)區(qū)位因素

由于住房具有不可移動性，商品房位置所在的社區(qū)環(huán)境質量、周邊配套設施及交通條件、職住距離等均被看作是影響房價的重要因素。Kiel等[3]認為與房價相關的區(qū)位因素主要包括住房所在的都市區(qū)、城市和街道的屬性特征，通過匹配美國住房調查和經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)，利用特征價格模型實證分析區(qū)位因素對房價的影響，研究發(fā)現(xiàn)三類區(qū)位因素都具有顯著影響。

社區(qū)環(huán)境質量對居民的居住選擇有重要影響。人們在進行住房選擇時，不僅關注居住區(qū)的空氣質量、噪音污染等自然生態(tài)環(huán)境，也同樣重視鄰里關系、教育質量、社區(qū)和諧等人文社會環(huán)境。Wilhelmsson[4]基于斯德哥爾摩的研究發(fā)現(xiàn)交通噪音污染對房價具有顯著的負效應。Gibbons[5]基于倫敦社區(qū)的研究發(fā)現(xiàn)，財務損害犯罪密度每下降0.1個標準差，房價將平均增加1%。陳永偉和陳立中[6]通過測算青島市各區(qū)空氣污染指數(shù)，研究空氣質量與房價的關系，結果表明空氣污染每降低1個指數(shù)，消費者對住房的支付意愿將提高99.79元/m2。胡婉旸等[7]通過配對回歸和特征價格方法實證研究了北京市重點小學學區(qū)房的溢價效應，發(fā)現(xiàn)溢價率約為8.1%。鄧國營等[8]基于CHNS城鎮(zhèn)住戶微觀數(shù)據(jù)的研究發(fā)現(xiàn)，社區(qū)質量特征中平均受教育年限、職業(yè)多樣化等人力資本因素對房價影響的正效應顯著。

城市交通基礎設施為居民出行提供便利，可以節(jié)約交通使用者的出行時間和經(jīng)濟成本并減少城市擁堵問題。大量研究表明，交通設施能夠給沿線地區(qū)的住房市場帶來增值效益。Debrezion等[9]基于荷蘭三個都市區(qū)的研究發(fā)現(xiàn)，到火車站的距離越近以及火車站提供的服務質量越好，則周邊住房市場的溢價越高。Dubé等[10]通過構建空間雙重差分特征價格模型，檢驗加拿大魁北克市新建城市軌道交通對住宅價格的影響，發(fā)現(xiàn)由新建城市軌道交通引起的每1單位駕駛時間距離(分鐘)的縮短會使房價平均上升0.062%。郝前進和陳杰[11]基于上海的研究發(fā)現(xiàn)，軌道交通通車對住宅價格有顯著影響，而且到CBD的距離越遠，其影響越大；公共交通對住宅價格的影響主要體現(xiàn)在外環(huán)內區(qū)域。谷一楨和鄭思齊[12]針對北京市13號地鐵線的研究發(fā)現(xiàn)，在郊區(qū)距離軌道交通站點1千米之內的住宅價格比1千米之外的住宅平均高出20%，而在中心區(qū)這一效應并不顯著。范子英等[13]針對上海新增地鐵的研究發(fā)現(xiàn)，新增地鐵站點使得1千米范圍內的新房價格上漲26.49%。

(二)經(jīng)濟基本面

從宏觀層面來看，住房產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，房價變動與宏觀經(jīng)濟運行息息相關。為探究宏觀經(jīng)濟因素對房價的影響，學者們在理論和實證上都取得了豐富的研究成果。

在理論上，存量-流量模型被較早應用于住房市場的價格形成機制。早期的存量-流量模型假設住房市場會快速調整到出清狀態(tài)，住房均衡價格由住房存量、人口規(guī)模、收入水平和貸款利率決定。DiPasquale和Wheaton[14]對傳統(tǒng)存量-流量模型進行了修正，假設住房價格存在一個逐漸調整的過程，并將預期因素納入到模型中。進一步地，DiPasquale和Wheaton[15]以存量-流量模型為基礎，用四象限圖形形象地描繪了房地產(chǎn)市場的運行機制。動態(tài)隨機一般均衡(DSGE)模型興起于20世紀80年代，美國“次貸危機”的爆發(fā)使學者們開始反思貨幣政策與資產(chǎn)價格之間的關系，DSGE模型逐漸被應用到房地產(chǎn)方面的研究框架之中。Iacoviello[16]首次構建了包含與住房價格相關的名義貸款和抵押約束兩個因素的動態(tài)隨機一般均衡模型，該模型很好地解釋了房價與經(jīng)濟活動之間的相互關系。進一步地，Iacoviello和Neri[17]在DSGE模型中將生產(chǎn)部門分為房地產(chǎn)部門和非房地產(chǎn)部門兩類，并使用貝葉斯估計得到房價的影響因素參數(shù)。

在實證研究方面，Mankiw和Weil[18]發(fā)現(xiàn)美國20世紀50年代的嬰兒潮是推動20世紀70年代美國房價上漲的主要原因，人口結構的變動會影響房價波動，并預測20世紀70年代生育低谷會造成20世紀90年代后的房價下降。Case和Shiller[19]發(fā)現(xiàn)建筑成本/房價比、城市人口數(shù)量變化以及實際人均收入的增長均與下一季度的房產(chǎn)超額收益或房價指數(shù)變動顯著正相關，從而證明住房市場并非有效。Hwang和Quigley[20]首次為空置率對房價影響的重要性提供詳細的經(jīng)驗證據(jù)。Favara和Imbs[21]分類考察了美國各州貸款供應量與房價之間的關系，發(fā)現(xiàn)在住房供應缺乏彈性的地區(qū)，貸款供應增加會刺激住房需求，房價上漲；但在住房供應存在彈性的地區(qū)，貸款供應增加也會刺激住房供給，對房價的影響存在不確定性。Tillmann[22]運用面板VAR模型檢驗了5個亞洲新興市場經(jīng)濟體房價變動對資本流入的反應，結果表明資本流入沖擊對房價和股價升值均有顯著影響，不同經(jīng)濟體的房價對外來沖擊的反應程度有所差異。沈悅和劉洪玉[23]采用混合樣本回歸對住宅價格和經(jīng)濟基本面的關系進行實證研究，結果表明人均可支配收入、總人口、失業(yè)率、空置率等經(jīng)濟基本面對住宅價格的解釋存在顯著的影響。況偉大[24]認為需求環(huán)節(jié)的外資流入會導致房價上漲，而開發(fā)環(huán)節(jié)的外資流入會導致房價下降。陸銘等[25]認為城市化帶來的住房需求是推高城市住房價格的重要原因，城市外來人口(移民)占比每多出10個百分點，房價就會高出8.33%。

(三)市場參與者行為

傳統(tǒng)經(jīng)濟學理論假設人是理性的，在分析住房價格影響因素時往往忽視住房市場微觀主體的行為與心理預期的作用。事實上，住房市場具有非流動性、高度分割和信息不對稱等特點，房價的短期波動現(xiàn)象不能完全被傳統(tǒng)經(jīng)濟理論解釋，學者們逐步意識到市場參與主體行為對解釋房價波動內在機理的重要性。

Case和Shiller[26]利用2003年美國4個都市區(qū)購房者的調查數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場上是否存在泡沫化現(xiàn)象，研究發(fā)現(xiàn)投資動機、對未來房價上漲的預期以及對房價口頭討論的強烈影響等反應投機性泡沫的元素在一些城市確實存在。Malpezzi和Wachter[27]通過模擬滯后供應響應模型考察了投機因素在房地產(chǎn)運行周期中的作用，發(fā)現(xiàn)房價波動與住房供應條件高度相關，而投機對房價的影響程度取決于住房供給價格彈性的大小。Ling等[28]運用簡約式VAR模型檢驗了房價指數(shù)與三類市場參與者情緒指數(shù)之間的關系，研究發(fā)現(xiàn)三類情緒指數(shù)對房價變動的影響要超過滯后一階房價變動、經(jīng)濟基本面和市場流動性對房價的影響，1個標準誤的市場情緒指數(shù)沖擊可以解釋接下來兩季度房價增長的32～57個基準點。Pope[29]認為買賣雙方信息不對稱會影響住房價格，并通過設計信息斷點準自然實驗實證分析了賣方信息紕漏對住房價格的影響，結果發(fā)現(xiàn)處于洪水易發(fā)區(qū)的房子，賣家紕漏該信息會造成銷售價格損失達4%。Ihlanfeldt和Mayock[30]考察了異質性買方議價能力對住房價格的影響，研究發(fā)現(xiàn)來自外地的買家普遍比當?shù)刭I家支付更高的住房價格，而且來自越高房價地區(qū)的買家支付的房價越高。

國內學者對市場參與者行為的關注較少，主要集中于探討預期與投機行為對房價的影響。例如況偉大[31]在住房存量調整模型的基礎上，利用35個大中城市數(shù)據(jù)的實證檢驗表明：預期與投機對中國房價波動具有很好的解釋力，且適應性預期作用大于理性預期。孫偉增和鄭思齊[32]利用2012—2013年7個城市的季度數(shù)據(jù)進行實證分析，研究發(fā)現(xiàn)城市居民對房價的預期每提高1個百分點，將導致下一期的城市房價增長率平均上升1.04%。張浩[33]通過構建異質性預期房地產(chǎn)均衡模型，分析市場參與者的異質性行為對房價變動的影響，研究發(fā)現(xiàn)投資者占比會影響房價變動，投資者策略轉換速度越快，房價波動越頻繁。

(四)制度政策性因素

在市場失靈的情況下，政府可以通過某種特定的制度性安排和制定調控政策對住房市場進行干預，從而對住房價格產(chǎn)生影響。與房價緊密相關的制度政策性因素主要包括土地利用管制、房產(chǎn)稅、限購、住房保障制度等。

大量研究表明，土地利用管制會造成資源配置扭曲，進而推高房價。Ihlanfeldt[34]將滯后社區(qū)結構變量作為土地使用約束指數(shù)的工具變量，估計了2000—2002年美國弗洛里達州112個管轄區(qū)內土地使用管制對房價和地價的影響，研究發(fā)現(xiàn)土地使用約束越強的地區(qū)房價越高，地價越低。Paciorek[35]應用住房投資動態(tài)結構模型分析了住房供應約束與房價波動之間的關系，結果表明由土地供應約束造成的土地使用延遲以及較高的邊際投資成本加劇了房價變動。張莉等[36]通過構建土地和住房市場理論模型分析地方政府供地的策略性選擇，并用2009—2012年276個地級市的數(shù)據(jù)進行實證檢驗，研究發(fā)現(xiàn)供地結構扭曲會導致房價上漲，該現(xiàn)象在面臨更緊供地約束的東部地區(qū)最為顯著。韓立彬等[37]將2003年后中國土地供給在空間分布上的轉折作為準自然實驗，檢驗土地供給政策對房價的影響，研究發(fā)現(xiàn)2004—2013年土地供給相對收緊的城市房價比土地供給相對放松的城市平均高出10.6個百分點。

現(xiàn)有房產(chǎn)稅與房價關系的研究尚未得出一致結論，主要有3種代表性觀點：傳統(tǒng)觀點認為房產(chǎn)稅會以高房價的形式全部轉移給消費者；受益觀點認為，房產(chǎn)稅是地方公共服務支出的收入來源，不對房價產(chǎn)生直接影響；新觀點認為房產(chǎn)稅是一種扭曲性稅種，對要素價格帶來負面影響。Oates[38]基于美國新澤西53個社區(qū)的研究發(fā)現(xiàn)，房價與房產(chǎn)稅率存在顯著的負相關關系。Bowman[39]建議通過提高房產(chǎn)稅的方式來抑制房價過快上漲。Cebula[40]、Angjellari-Dajci等[41]分別針對喬治亞州和弗洛里達州的研究發(fā)現(xiàn)，城市級和縣級房產(chǎn)稅均對房價產(chǎn)生負向影響。李祥等[42]利用中國省級面板數(shù)據(jù)的研究結果表明，房地產(chǎn)持有稅和交易稅與房價顯著負相關。劉甲炎和范子英[43]基于合成控制法的研究發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅試點對房價的抑制作用主要體現(xiàn)在大面積住房，小戶型住房由于受擠出需求沖擊影響而房價大幅上漲。

面對住房政策市場化改革以來產(chǎn)生的部分城市房價過熱問題，中國政府于2010年起開始推行商品房限購政策，學術界針對限購政策的房價調控效果進行了諸多評價。張德榮和鄭曉婷[44]利用倍差法和動態(tài)面板模型估計限購政策的實施效果，發(fā)現(xiàn)對非戶籍居民實施限購的政策效果最為明顯，僅在市區(qū)范圍內實施限購難以抑制房價上漲。鄧柏峻等[45]基于55個城市的研究發(fā)現(xiàn)，限購政策對房價上漲過快的城市具有額外的調控效果，可以實現(xiàn)遏制投機性需求的政策初衷。Sun等[46]采用斷點回歸模型分析了北京市限購政策對房價的影響，結果表明限購使房價下降了17%～24%，但對租金影響不顯著。湯韻和梁若冰[47]采用倍差法考察了限購對城市住房和婚姻市場的影響，結果表明限購城市的房價在限購前后的上漲幅度超過非限購城市427～645元/平方米，同時離婚件數(shù)增加2 464～2 610個，離婚對限購城市房價上漲的貢獻率為10%。

此外，還有部分學者討論了財政分權、住房公積金制度等對房價的影響效果。宮汝凱[48]基于省級面板數(shù)據(jù)的研究表明，逐年擴大的財政分權是引發(fā)土地財政的制度性因素，地方政府的土地財政規(guī)模對房價具有顯著的正向影響，且會隨著財政分權的擴大而不斷強化。李一花和化兵[49]基于門限回歸模型的研究發(fā)現(xiàn)，地級市的財政赤字水平越高，土地財政規(guī)模對房價的作用則越強。顧澄龍等[50]利用中國2005—2011年55個大中城市的面板數(shù)據(jù)檢驗了住房公積金制度對房價的影響，結果表明住房公積金覆蓋率越高的城市房價也越高，如果當前取消該制度，會使房價下降13.5%。

三、保障性住房產(chǎn)生的經(jīng)濟效應分析

近些年來，我國政府不斷加大住房保障力度，除了建設經(jīng)濟適用房、人才公寓等保障性住房之外，很多城市均以城市更新為契機推進棚戶區(qū)和老舊小區(qū)改造，改善城市困難居民家庭的居住質量，全面提升人居環(huán)境。保障性住房作為城市住房保障體系的重要組成部分，在城市規(guī)劃與管理、城市經(jīng)濟、人文地理等學科領域一直受到國內外學者們的廣泛關注。不同學科對保障性住房問題的研究內容、研究方法和側重點存在很大差異，經(jīng)濟學者們主要側重于研究保障性住房政策的經(jīng)濟效應。

(一)保障性住房與商品房價格

由于住房具有外部性，政府為低收入人口提供保障性住房，會影響到周邊居民的福利水平。該問題是政策制定者在進行保障性住房項目選址決策時必須要考慮的，西方學者多從保障性住房建設項目對周邊商品房價格的影響著手評價其外部性。Schwartz等[51]利用雙重差分Hedonic模型實證分析了政府補貼公共住房建設項目的外部性效應，研究發(fā)現(xiàn)政府補貼公共住房對周邊住房價格具有顯著且持續(xù)的正向影響，且效應大小與項目規(guī)模成正比。Baum-Snow和 Marion[52]通過設計斷點回歸準自然實驗的方法對LIHTC的政策效果進行了全面評估，發(fā)現(xiàn)被LIHTC計劃援助的公共住房建設項目可以顯著提升城市衰敗區(qū)域的商品房市場活躍度和交易價格。Diamond和McQuade[53]利用非參數(shù)雙重差分模型實證分析了LIHTC項目對周邊商品房價格的空間異質性影響，結果表明LIHTC公共住房建設/更新項目可以顯著提升低收入社區(qū)的商品房交易價格，但是使高收入社區(qū)的商品房價值受損。

針對中國保障房建設與商品房價格的關系問題，王斌和高戈[54]通過構建向量自回歸模型檢驗了中國住房保障對房價的動態(tài)沖擊效應，結果發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟適用房建設可以有效抑制房價上漲。劉園和李捷嵩[55]基于省級面板數(shù)據(jù)并利用動態(tài)面板門檻模型和系統(tǒng)GMM方法研究了保障房對商品房價的影響效應，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟適用房建設對房價的影響存在門檻效應，只有在供給規(guī)模較小時才會抑制房價上漲。樊穎等[56]基于北京市的微觀數(shù)據(jù)保障房配建政策對商品房預售價格的影響，結果發(fā)現(xiàn)配建保障性住房的新建商品房項目預售價格更高，且這種效應在配建比例高、項目區(qū)位條件差和開發(fā)商為非國有企業(yè)的情況下尤為明顯。

(二)保障性住房擠出效應分析

公共投資的擠出效應是公共政策分析的重要議題，在住房公共投資領域，保障性住房供給對私人投資同樣存在擠出效應。Lee[57]基于韓國1988—2003年的省級面板數(shù)據(jù)并構建PVAR模型分析了公租房建設對私有住房部門的擠出效應，結果發(fā)現(xiàn)兩者互為格蘭杰因果，且在經(jīng)濟越活越的地區(qū)公租房建設對私有租房部門的擠出效應越大。Eriksen和Rosenthal[58]利用工具變量法從都市區(qū)范圍、縣域范圍和10英里半徑圈范圍3個地理層次分別研究了LIHTC政府援助公租房建設項目對私有租房和自有住房部門的擠出效應，研究發(fā)現(xiàn)政府援助公租房項目對非援助新建私有租房的擠出效應高達1倍，而對自有住房私有部門的擠出效應比較溫和。Baum-Snow和Marion[52]利用斷點回歸模型全面評估了LIHTC的政策效果，發(fā)現(xiàn)在城市復興區(qū)域公共住房建設項目對附近私人租賃建筑投資項目存在顯著的擠出效應，但在城市衰敗區(qū)域擠出效應不明顯。

張躍松等[59]利用1997—2010年全國層面的數(shù)據(jù)并構建VAR模型分析了經(jīng)濟適用房建設量和普通商品住房銷售量的關系，結果發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟適用房每增加1%的建設量會擠出0.254%的普通商品性住房銷售量。Yuan和Hamori[60]基于1999—2010年全國29省份的面板數(shù)據(jù)，運用PVAR模型分析了經(jīng)濟適用房建設與商品住房供應的互動關系，研究發(fā)現(xiàn)兩者存在非對稱的互為擠出效應，而且隨著城鎮(zhèn)化率的提高，商品房對經(jīng)濟適用房的擠出效應逐漸減弱。陳杰和農匯福[61]基于1999—2010年全國29省份的面板數(shù)據(jù)，運用門限模型、動態(tài)遞歸模型和系統(tǒng)GMM方法分析了經(jīng)濟適用房供應與商品住房供應的互動關系，研究發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟適用房對商品住房銷售和投資均產(chǎn)生擠出效應，且這種效應存在地區(qū)和時間異質性。

(三)保障性住房與勞動力市場

早期的住房保障政策傾向于大規(guī)模集中建設保障房，這種做法被很多學者們認為是導致城市衰敗和貧困集聚的典型象征，進一步引發(fā)就業(yè)、教育機會不公平等社會性問題。Svarer等[62]基于丹麥的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，居住在受租金管制住房里的勞動力在當?shù)鼐植縿趧恿κ袌鼍蜆I(yè)的概率更大，在非當?shù)鼐植縿趧恿κ袌稣业焦ぷ鞯目赡苄愿?。Wood等[63]發(fā)現(xiàn)澳大利亞1982—2002年公租房承租人就業(yè)參與率呈現(xiàn)長期下降趨勢。Dujardin和Goffette-Nagot[64]認為保障房對失業(yè)率的影響存在內生性，并基于2002年法國住房調查數(shù)據(jù)使用biprobit模型分析了兩者之間的關系，研究發(fā)現(xiàn)在不解決內生性的情況下，居住在保障房里的租客失業(yè)率顯著提高，但是在使用多種工具變量后，保障房對失業(yè)率的影響不再顯著。劉斌和幸強國[65]使用同樣的方法并基于2008年中國綜合社會調查數(shù)據(jù)分析了入住公共住房對失業(yè)和勞動力退出概率的影響，結果發(fā)現(xiàn)入住公共住房對失業(yè)沒有顯著影響，但是卻顯著增加了勞動者失業(yè)后退出勞動力市場的可能性。

Jacob[66]基于芝加哥公立學校注冊學生數(shù)據(jù)和芝加哥住房數(shù)據(jù)研究了芝加哥高層密集公租房拆除事件對學生成績的影響，研究發(fā)現(xiàn)相對于居住在公租房沒有經(jīng)歷拆遷的學生，受公租房拆遷影響的高年級學生輟學率會有小幅上升，但是受拆遷影響的14歲以下低齡學生的學習成績沒有顯著變化。Chyn[67]同樣針對對芝加哥高層密集公租房拆除事件對孩子的影響進行了政策效果評價，與Jacob[66]不同的是，Chyn側重的是長期效應分析。該項研究發(fā)現(xiàn)，相對于居住在類似公租房條件且沒有經(jīng)歷拆除的同齡孩子，因公租房拆除而搬遷的孩子在成年后更容易找到工作并獲得更高的收入。

四、總結與展望

住房問題是十分重要的社會問題，一直受到國內外學者的廣泛關注。新中國成立后的福利分房制度導致政府財政負擔加劇與住房供給嚴重不足，自1998年開始全面實行住房制度市場化改革，人們的住房需求逐步得到滿足與改善?？焖俚某擎?zhèn)化進程促進了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮發(fā)展，并使其成為國民經(jīng)濟的重要組成部分。伴隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展與成熟，住房投資與投機現(xiàn)象相應而生，房價飛速高漲引發(fā)新型住房難問題。為應對高房價帶來的負面效應，國家一方面持續(xù)出臺房地產(chǎn)調控政策，一方面加大保障房供給力度，以滿足人們“住有所居”的基本生活需要。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟學者們對住房問題的研究也日趨豐富。本文試圖從商品房價格成因和保障性住房的經(jīng)濟效應兩個方面入手，系統(tǒng)梳理經(jīng)濟學視角下的住房問題相關研究發(fā)展脈絡。關于商品房價格成因的研究，國內外學者們主要探討了地理區(qū)位、供求變化、市場微觀主體行為和制度性安排等因素對商品房價格的影響；關于保障性住房經(jīng)濟效應的研究，主要可以歸納為保障房建設對商品房價格的影響、保障房供應對商品房市場的擠出效應以及對勞動力教育、就業(yè)的影響三類。整體來看，已有文獻對上述兩類住房問題的研究視角、研究內容以及研究方法都呈現(xiàn)出一定的多樣性，對于揭示房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟運行規(guī)律做出了顯著貢獻。但是，已有文獻中也存在一些不足與問題，有待于進一步的研究：

第一，國內學者對商品房價格成因的微觀視角分析不足。從已有文獻來看，國際上比較流行的做法是以特征價格理論為基礎，運用住房交易微觀數(shù)據(jù)對房價的成因展開分析。微觀住房交易數(shù)據(jù)有助于清晰了解住房交易產(chǎn)品的建筑屬性特征、區(qū)位特征信息以及掛牌、實際交易等價格信息，與宏觀數(shù)據(jù)相比具有更多的優(yōu)勢。而國內學者對房價的探討則主要集中在國家、省份、城市等宏觀層面，較少涉及微觀研究。造成這種現(xiàn)象的一個主要原因是微觀住房數(shù)據(jù)的可獲得性問題。目前在我國尚沒有官方公開可獲得的微觀住房交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)，已有相關研究多是基于互聯(lián)網(wǎng)爬蟲數(shù)據(jù)或其他特殊渠道獲取，在數(shù)據(jù)獲得上存在一定的難度。受數(shù)據(jù)的限制，國內學者對該類問題的研究比較有限。在今后，通過借助信息技術和互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)，以及開展住房問題相關調查及數(shù)據(jù)收集，從微觀視角研究我國商品房價格的市場走勢和空間分異特征，將是一個比較新穎的研究方向。

第二，部分文獻在研究住房問題時易忽略內生性問題。在影響商品房價格的諸多因素中，某些因素會影響房價，但這些因素也會反過來受房價影響。比如一個地區(qū)/社區(qū)的人口結構會對房價產(chǎn)生影響，但房價作為一種居住成本也會對不同類型的人群形成一個篩選機制，從而影響該地區(qū)/社區(qū)的人口構成。除了反向因果，在模型設定時由于遺漏某些重要的不可觀測變量也會導致內生性問題，比如某一地區(qū)的氣溫、地形等地理環(huán)境因素對房價具有一定的影響，但這些因素在模型設定中往往被忽略。在分析商品房價成因時，如果對上述問題不加以考慮，其研究結論的可靠性就會大打折扣。因此，在今后分析住房問題時，需要慎重考慮并解決可能遇到的內生性問題，以保證研究結論的可靠性。

第三，國內學者對保障房經(jīng)濟效應的討論比較滯后。從國內外研究的比較來看，國內學者對保障房經(jīng)濟效應的研究側重于利用宏觀數(shù)據(jù)分析保障房建設對商品房價格的影響，以及對商品房銷售的擠出效應，很少關注保障性住房對勞動力市場產(chǎn)生的影響，研究視角和研究問題都較為有限。在研究對象上，已有文獻多局限于經(jīng)濟適用房這一類型的保障性住房?，F(xiàn)階段，在以人為核心的新型城鎮(zhèn)化背景下，棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造已成為我國保障性安居工程的重要組成部分，但很少有文獻研究這一類型的保障性住房所可能產(chǎn)生的經(jīng)濟社會影響。科學評價新形勢下住房保障政策的經(jīng)濟效應，有利于城市建設的穩(wěn)步推進和可持續(xù)發(fā)展，這也是今后住房問題相關研究的一個新方向。