逆勢(shì)加倉(cāng)，公募能否引領(lǐng)地產(chǎn)牛市？

易強(qiáng)

“房地產(chǎn)金融十六條”等政策的出臺(tái)使得市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有了新的預(yù)期。11月，中證全指房地產(chǎn)指數(shù)（下稱“中證地產(chǎn)指數(shù)”）漲幅達(dá)到27.16%，創(chuàng)下有史以來月度漲幅的最高紀(jì)錄。即便是2014-2015年的牛市當(dāng)中，該指數(shù)最高月度漲幅也只有19.76%。

從機(jī)構(gòu)持倉(cāng)數(shù)據(jù)來看，公募基金在最近幾個(gè)季度對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有明顯加倉(cāng)跡象，不過在其股票資產(chǎn)配置中，地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)重仍然較低。原先地產(chǎn)行業(yè)的大玩家即險(xiǎn)資（含保險(xiǎn)公司及保險(xiǎn)產(chǎn)品，下同）及基金資產(chǎn)管理計(jì)劃則尚未有加倉(cāng)跡象。

根據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，2022年一季度末，公募基金重倉(cāng)持有的地產(chǎn)行業(yè)（申萬二級(jí)分類，下同）股票市值自2015年三季度以來首次超過險(xiǎn)資，成為地產(chǎn)行業(yè)最大的機(jī)構(gòu)投資者。至三季度末，前者的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

具體來說，一季度末，公募重倉(cāng)持有的地產(chǎn)行業(yè)股票市值合計(jì)762億元，險(xiǎn)資為574億元，前者是后者的1.33倍；至三季度末，前者略減至749億元，后者則減至493億元，前者是后者的1.52倍。

同期中證地產(chǎn)指數(shù)下跌了18.76%，對(duì)照同期公募基金及險(xiǎn)資重倉(cāng)持有的地產(chǎn)行業(yè)股票市值的降幅（分別為1.71%和14.11%）不難發(fā)現(xiàn)，同期公募基金大概率逆勢(shì)提高了重倉(cāng)持有的股票倉(cāng)位，險(xiǎn)資倉(cāng)位亦未明顯降低。

從公募基金歷史重倉(cāng)數(shù)據(jù)來看，其在2022年一季度及三季度末重倉(cāng)持有的地產(chǎn)行業(yè)股票市值在最近10年中亦可排在前兩位。

在此之前，公募基金重倉(cāng)持有的地產(chǎn)行業(yè)股票市值從未超過700億元，超過600億元的季度亦只有3個(gè)，即2013年一季度末、2012年三季度末及2020年一季度末，分別為648億元、616億元和608億元。

自2013年三季度末至2018年三季度末，公募基金重倉(cāng)持有的地產(chǎn)行業(yè)股票市值從未超過500億元，自2019年一季度末至2021年三季度末則都在500億元之上。

按照時(shí)間線，2012年三季度末至2013年一季度末，公募重倉(cāng)持有的地產(chǎn)行業(yè)股票市值一度超過600億元，自2013年三季度末至2018年三季度末降至500億元以下，其后自2019年一季度至2020年三季度重倉(cāng)市值回升至500億元以上，2022年一季度至三季度則突破700億元。

顯然，站在絕對(duì)數(shù)的角度看，公募基金最近幾個(gè)季度對(duì)地產(chǎn)行業(yè)股票的重倉(cāng)力度有所加強(qiáng)。

不過，站在相對(duì)數(shù)的角度看，即在公募基金重倉(cāng)股的整體配置中，地產(chǎn)行業(yè)所占權(quán)重距離歷史高位還相去甚遠(yuǎn)。

根據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，2022年三季度末，公募基金重倉(cāng)股市值合計(jì)32352億元，地產(chǎn)行業(yè)所占比重是2.32%，是最近兩年的最高點(diǎn)（2020年三季度末、2021年一季度末及三季度末以及2022年一季度末分別是2.17%、1.61%、1.29%、2.24%），但與2012年三季度末的7.47%以及2013年一季度末的7.29%相比還有很大差距。

在公募基金重倉(cāng)持有的100多個(gè)行業(yè)（申萬二級(jí)行業(yè)）中，以重倉(cāng)市值排行，2022年三季度末，地產(chǎn)只是第9大重倉(cāng)行業(yè)，雖然比之前幾個(gè)季度排行更高（2021年三季度末甚至排在第18位），但是遠(yuǎn)不能與10年前相比——2012年三季度末地產(chǎn)是公募基金第2大重倉(cāng)行業(yè)，2013年一季度末則是第3大重倉(cāng)行業(yè)。

值得一提的是，地產(chǎn)行業(yè)排在第10名開外并非最近幾年才發(fā)生的事。2015年三季度末及2017年一季度末，地產(chǎn)行業(yè)都只是公募基金第11大重倉(cāng)股。2017年三季度之后，地產(chǎn)的排名逐步提高，由期末的第9名上升至2018年一季度末的第5名，再至2019年一季度末的第3名。2020年一季度末，地產(chǎn)行業(yè)仍是公募基金第4大重倉(cāng)行業(yè)，不過因?yàn)榉N種原因，到了同年三季度末陡然降至第14大重倉(cāng)行業(yè)。2022年三季度末是最近兩年來第一次進(jìn)入前10大重倉(cāng)行業(yè)。

上述數(shù)據(jù)主要依據(jù)的是2012年三季度末以來的10年間每年一季度及三季度匯總的公募重倉(cāng)股數(shù)據(jù)。下面再看看最近10年的全口徑數(shù)據(jù)，即每年中報(bào)及年報(bào)匯總的數(shù)據(jù)。

截至2022年上半年末，公募持有的地產(chǎn)行業(yè)股票市值合計(jì)1098億元，較年初增加了47億元，增幅為4.45%，對(duì)照同期中證地產(chǎn)指數(shù)的跌幅（2.64%），亦說明倉(cāng)位有所提高。

過去10年中，公募基金持有的地產(chǎn)行業(yè)股票市值超過1000億元的報(bào)告期只出現(xiàn)過6次，除了2022年上半年末還有2021年年末、2019年年末、2014年年末、2012年年末及2012年上半年年末，分別為1051億元、1153億元、1004億元、1234億元和1275億元。

不過，同樣是持倉(cāng)市值超過1000億元，其對(duì)公募基金的意義并不相同。2022年上半年末，地產(chǎn)行業(yè)持倉(cāng)市值僅占到公募所持股票市值（66158億元）的1.66%，與2012年上半年末的9.68%及同年末的9.16%不可同日而語。

上述重倉(cāng)股數(shù)據(jù)及全口徑數(shù)據(jù)皆說明，公募基金在最近幾個(gè)季度加大了地產(chǎn)行業(yè)的配置力度，但在公募基金的股票資產(chǎn)配置中，地產(chǎn)行業(yè)所占權(quán)重尚未有明顯提升。

實(shí)際上，站在歷史的角度看，公募基金并非一直是地產(chǎn)行業(yè)最大的玩家。自2015年三季度至2021年年底，險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響力一直在公募基金之上，是持倉(cāng)最重的機(jī)構(gòu)投資者。

需要指出的是，險(xiǎn)資的持倉(cāng)數(shù)據(jù)并非全口徑數(shù)據(jù)，而是匯總自上市公司定期報(bào)告披露的10大股東或10大流通股東持倉(cāng)數(shù)據(jù)，若其持倉(cāng)不足以使其進(jìn)入上市公司10大股東或10大流通股東，則相關(guān)持倉(cāng)不會(huì)被Wind資訊及東方財(cái)富Choice等金融軟件收錄，這種情況與公募基金重倉(cāng)股數(shù)據(jù)有些類似，因此只能比較最近10年來每年一季度及三季度末險(xiǎn)資與公募重倉(cāng)股的持倉(cāng)數(shù)據(jù)。

歷史數(shù)據(jù)顯示，2015年三季度末，險(xiǎn)資是21家地產(chǎn)上市公司的10大流通股東，持倉(cāng)市值合計(jì)449億元，首次超過公募基金。

也正是在這個(gè)季度，前海人壽幾度舉牌萬科。其后，在2016年一季度末，險(xiǎn)資創(chuàng)紀(jì)錄地成為35家地產(chǎn)上市公司的10大流通股東，持倉(cāng)市值合計(jì)645億元，遠(yuǎn)超同期公募重倉(cāng)市值（286億元）。

其后，在2016年三季度末、2017年一季度末及三季度末、2018年一季度末及三季度末，險(xiǎn)資持倉(cāng)市值分別為720億元、647億元、818億元、926億元和831億元，同期公募重倉(cāng)市值僅在237億元至447億元。

2019年一季度末，險(xiǎn)資持倉(cāng)市值首次超過1000億元，達(dá)到1193億元，同期公募重倉(cāng)市值為599億元。

正是在這個(gè)季度，中證地產(chǎn)指數(shù)迎來2016年以來的最大一波漲幅（33.58%）。其后至2022年三季度末，在14個(gè)季度中，中證地產(chǎn)指數(shù)漲幅為正的季度只有4個(gè)，漲幅最高的一個(gè)季度也只有10.81%，期間該指數(shù)跌幅為36.74%。

正是從2019年三季度開始，險(xiǎn)資持倉(cāng)市值逐漸下降，同年三季度末為1012億元，2020年一季度末及三季度末分別為885億元和883億元，2021年一季度末及三季度末分別為732億元和590億元。2022年一季度末及三季度末分別為574億元和493億元。

在險(xiǎn)資的股票資產(chǎn)組合中，地產(chǎn)的地位自2015年三季度末以來一直穩(wěn)居第三，排在前兩位的主要是保險(xiǎn)II和股份制銀行II。

除了險(xiǎn)資，還有一類機(jī)構(gòu)投資者對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響力不容小覷，即基金資產(chǎn)管理計(jì)劃，其持有人五花八門，有的是私募基金，有的是員工持股平臺(tái)，有的甚至是國(guó)資，例如2015年三季度進(jìn)入保利發(fā)展10大流通股東名單的博時(shí)中證金融資產(chǎn)管理計(jì)劃、工銀瑞信中證金融資產(chǎn)管理計(jì)劃等。

歷史數(shù)據(jù)顯示，基金資產(chǎn)管理計(jì)劃第一次成為地產(chǎn)上市公司10大流通股東是2013年四季度。

不過，到了2015年三季度末，其持倉(cāng)市值（297億元）已超過公募基金的重倉(cāng)市值（204億元）。直至2017年三季度末，其持倉(cāng)市值一直超過公募基金。

自2016年一季度末至2018年一季度末，地產(chǎn)行業(yè)是基金資產(chǎn)管理計(jì)劃的第一大重倉(cāng)行業(yè)。

不過，2018年一季度以后，基金資產(chǎn)管理計(jì)劃對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的投資力度逐漸下降。

盡管如此，截至2022年三季度末，基金資產(chǎn)管理計(jì)劃仍然是17家地產(chǎn)上市公司的10大流通股東，持倉(cāng)市值合計(jì)41億元。

現(xiàn)在的問題是，險(xiǎn)資、基金資產(chǎn)管理計(jì)劃等機(jī)構(gòu)投資者會(huì)否跟上公募基金的節(jié)奏，加大對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的投資力度？如若不能，公募基金能否帶動(dòng)其他投資者再創(chuàng)地產(chǎn)牛市？