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    論棚戶區(qū)改造開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險管理
    ——以眉山市彭山區(qū)北外街改造項(xiàng)目為調(diào)研對象

    2020-01-01 11:18:26
    四川建材 2020年1期
    關(guān)鍵詞:棚戶區(qū)建設(shè)

    郭 芮

    (四川武陽文化旅游股份有限公司,四川 彭山 620860)

    0 前 言

    四川省眉山市彭山區(qū)自2014年底撤縣改區(qū)以來,其城市規(guī)劃定位由縣級農(nóng)業(yè)城市提升為眉山市中心城區(qū)之一,其城市小、舊、破的城市形象亟待改造,近年來,彭山區(qū)的城市化改造速度在加快,本文就以眉山市彭山區(qū)北外街改造項(xiàng)目作為調(diào)研對象,就棚戶區(qū)改造開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險管理進(jìn)行探討。

    1 項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險

    棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一般位于城市中心地段,其由于城市提檔升級,是改變棚戶區(qū)臟、亂、差既有形象,改善百姓居住環(huán)境、提高生活水平的重大項(xiàng)目。其項(xiàng)目建設(shè)意義十分巨大,但仍然存在決策風(fēng)險。

    1.1 政策風(fēng)險

    棚戶區(qū)改造項(xiàng)目不同于單純的凈地開發(fā)項(xiàng)目,其需要經(jīng)過模擬簽約、協(xié)商拆遷、工程建設(shè)、后續(xù)銷售幾個環(huán)節(jié),其周期較長,而政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全方位的如土地拍賣政策、城市規(guī)劃政策、融資貸款政策、稅收減免政策、環(huán)境保護(hù)政策的各個層面。其開發(fā)建設(shè)周期越長,政府政策變動的風(fēng)險概率越大。

    1.2 投資風(fēng)險

    1.2.1 項(xiàng)目地區(qū)的區(qū)域發(fā)展

    棚戶區(qū)改造項(xiàng)目本質(zhì)屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目,在投資中需要考慮本地區(qū)的區(qū)域發(fā)展前景,如該地區(qū)的地理區(qū)位優(yōu)勢、項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)布局形式等。地理區(qū)位好的地產(chǎn)類項(xiàng)目能夠吸引外來投資資注資或消費(fèi)該類地產(chǎn)項(xiàng)目。

    1.2.2 項(xiàng)目地區(qū)的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力

    需要考慮該地區(qū)乃至有消費(fèi)潛力的周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)潛力,經(jīng)濟(jì)消費(fèi)潛力大的城市,其地產(chǎn)類項(xiàng)目就繁榮。

    1.2.3 項(xiàng)目地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局

    需要考慮該類地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局形式,如第一產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū),其工業(yè)化程度低,城市人口少,地產(chǎn)類消化能力不足。而第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū),其城市化率較大,地產(chǎn)類消化能力強(qiáng)。

    1.2.4 項(xiàng)目地區(qū)的地產(chǎn)價格波動

    因棚戶區(qū)改造周期長,從立項(xiàng)到資金回籠需要3~5年,所以需要考慮未來的地產(chǎn)類項(xiàng)目的價格波動風(fēng)險。

    1.2.5 項(xiàng)目定位風(fēng)險

    棚戶區(qū)改造項(xiàng)目不同于一般地產(chǎn)類項(xiàng)目,一般需要修建配套安置房,其項(xiàng)目在定位中,單一的安置房建設(shè)配套加商業(yè)銷售模式,還是安置房建設(shè)加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式,是值得決策者思考的問題。

    2 項(xiàng)目拆遷階段的風(fēng)險

    2.1 拆遷進(jìn)度風(fēng)險

    政府的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)一般由企業(yè)負(fù)責(zé)投資建設(shè)開發(fā),其企業(yè)在政府拆遷階段就已經(jīng)進(jìn)行資本投入,比如安置過渡費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)、拆遷工作經(jīng)費(fèi)等,其拆遷中不確定因素多,拆遷難度越大,拆遷進(jìn)度滯后,都會提高安置過渡費(fèi)的給付,甚至嚴(yán)重影響到后續(xù)工程建設(shè)推進(jìn)。

    2.2 拆遷安全風(fēng)險

    國有土地上房屋的拆遷,以公司作為開發(fā)主體的,拆遷主體仍舊是公司,政府主要起協(xié)調(diào)作用。所以,拆遷階段的安全是必須得以考量的因素,因?yàn)椴疬w爆破工程本身就是一個需要重點(diǎn)考慮的專項(xiàng)重點(diǎn)工程,在拆遷階段的安全風(fēng)險,一般包括兩種,一是被拆遷群眾的安全風(fēng)險,二是拆遷隊伍自身的安全風(fēng)險。

    2.3 拆遷維穩(wěn)風(fēng)險

    拆遷過程中的維穩(wěn)不僅是政府應(yīng)關(guān)注的事,作為項(xiàng)目業(yè)主的開發(fā)公司,在拆遷過程中,維穩(wěn)也是全程參與的,公司在拆遷過程中維穩(wěn)的信心和決心是決定項(xiàng)目成敗的重要因素。

    3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險

    3.1 合同風(fēng)險

    項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)后,與中標(biāo)單位的建設(shè)方簽訂工程建設(shè)合同,因?yàn)楣こ堂慷啵婕皢雾?xiàng)工程多,資金撥付量大。如果合同考慮不全面、規(guī)定不具體、發(fā)生漏項(xiàng)缺項(xiàng)、表述錯誤等就很容易發(fā)生合同糾紛,一旦發(fā)生合同糾紛,就會造成影響工程正常開展,甚至導(dǎo)致工程停滯,最終使得相關(guān)利益方權(quán)益受損。一般來說合同風(fēng)險主要有兩種:一是未制定科學(xué)、規(guī)范化的合同條約,合同條款敘述模棱兩可,甚至部分與法律相抵觸;二是合同本身不存在表述及法律問題,但是合同沒有做到開發(fā)方的合理利益最大化,造成的非主觀性權(quán)益受損。

    3.2 工期進(jìn)度風(fēng)瞼

    由于客觀上的天氣因素、政策環(huán)境等,主觀上的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度管理不善等。會造成工程建設(shè)進(jìn)度存在滯后現(xiàn)象,而工期延長則會帶來兩大風(fēng)險:①地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在不確定性,尚若延期工程,很可能錯過預(yù)計的最佳營銷時機(jī);②工期延長,會使得增加開發(fā)方的投融資成本增加、安置過度給付增加、項(xiàng)目管理成本提高。常見導(dǎo)致工程進(jìn)度風(fēng)險的因素大致有:①未能正確評估項(xiàng)目的特點(diǎn)以及項(xiàng)目的施工條件,如地質(zhì)條件不好、地下管線協(xié)調(diào)不力等;②項(xiàng)目建設(shè)管理方管理不善造成失誤;③不可預(yù)見事件,如環(huán)保政策變動、地震、非正常天氣等。

    3.3 項(xiàng)目成本控制風(fēng)險

    項(xiàng)目成本控制包含了兩大內(nèi)容,一是開發(fā)方的項(xiàng)目建設(shè)成本控制,二是承包方的項(xiàng)目建設(shè)成本控制。

    3.4 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險

    項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險一般指的是房屋工程質(zhì)量風(fēng)險。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的房屋質(zhì)量一直是被安置的百姓關(guān)心的問題,同時棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中開發(fā)方配套建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)也是需要著重考慮工程質(zhì)量。同時也要知道,質(zhì)量保障和成本控制的兩者之前并不矛盾。在合理控制成本的前提下,影響項(xiàng)目質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段和施工建設(shè)階段。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段中設(shè)計理念的優(yōu)劣關(guān)乎項(xiàng)目質(zhì)量好壞。如涉及設(shè)計理念保守,未設(shè)計采用新型環(huán)保健康材料或者未考慮節(jié)能減排綠色設(shè)計理念,必然導(dǎo)致照圖施工的質(zhì)量不好。而在施工建設(shè)階段,承包方未采用合理的工程施工工序,或采購合格的建材,才能保證施工的工程質(zhì)量優(yōu)良。

    4 項(xiàng)目營銷階段的風(fēng)險分析

    4.1 銷售風(fēng)險

    房產(chǎn)銷售時間通常分為三種,即現(xiàn)房出售、期房預(yù)售以及捂盤銷售。上述三種銷售都有著不同的風(fēng)險。現(xiàn)階段國內(nèi)開發(fā)商對于房地產(chǎn)的銷售通常是采取預(yù)售。所謂預(yù)售,具體是指開發(fā)商的樓盤還正處于建設(shè)過程中,達(dá)到主管部門要求的預(yù)售條件后就提前進(jìn)行開盤預(yù)售。 開發(fā)商進(jìn)行預(yù)售主要目的減少投資時間效應(yīng)成本所帶來的壓力。但是預(yù)售同樣會帶來一定風(fēng)險,比如在房地產(chǎn)市場走向趨高走勢情況下,預(yù)售制無法享受趨高走勢下的利益。而現(xiàn)房銷售制和捂盤銷售制度,由于開發(fā)方資金回籠壓力大,所采用的很少。

    4.2 自持風(fēng)險

    公司自持資產(chǎn),一般分自持租賃和自持經(jīng)營兩種。

    4.2.1 物業(yè)管理風(fēng)險

    由于考慮是公司自持資產(chǎn),不管資產(chǎn)進(jìn)行全租賃還是招商運(yùn)營。均對物業(yè)環(huán)境要求較高,物業(yè)環(huán)境的好壞直接關(guān)系到租賃收益高低和招商運(yùn)營的成敗。而打造良好的物業(yè)環(huán)境一般可以以公司自主打造和雇傭市場上口碑良好的物業(yè)公司兩種模式進(jìn)行打造。

    4.2.2 自持租賃的風(fēng)險

    自持租賃在前期工程建設(shè)完工后,便可通過對外租賃的形式獲得一定穩(wěn)定的租金收益回報,其運(yùn)營和招商風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁承租人,公司不需要投入更多的運(yùn)營團(tuán)隊的人力物力,但是不利于整個項(xiàng)目的品牌推廣和口碑打造,其社會效益一般。

    4.2.3 自持經(jīng)營的風(fēng)險

    自營是在自建和自持的基礎(chǔ)上,由公司組織運(yùn)營團(tuán)隊,進(jìn)行市場調(diào)研分析,產(chǎn)品定位等前期工作,進(jìn)而通過豐富的行業(yè)資源引進(jìn)品牌進(jìn)駐,其運(yùn)營難度比自持租賃大,運(yùn)營周期長,但是自營優(yōu)勢在于,自營的最終目的是通過后期的管理水平,提高服務(wù)質(zhì)量,打造公司地產(chǎn)類項(xiàng)目品牌知名度,擴(kuò)大市場占有率,實(shí)現(xiàn)公司的無形資產(chǎn)和品牌溢價,具有良好的社會效益。

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