某房屋買賣合同糾紛辦案記

文/劉華健 編輯/一帆

當(dāng)陪同當(dāng)事人在浦東新區(qū)房產(chǎn)交易中心辦理完全部房產(chǎn)過(guò)戶事宜，交易中心的工作人員給出一張收件回單時(shí)，當(dāng)事人說(shuō)了句：“唉，總算放心了，劉律師你的壓力也可以釋然了?！碑?dāng)時(shí)深以為是，總算可以釋然了！回想辦理這個(gè)歷時(shí)1年半的房產(chǎn)合同糾紛案件的全部經(jīng)過(guò)，其中經(jīng)歷的各種艱辛與壓力，心中不免有些感慨，而如今能坐在辦公桌前寫辦案總結(jié)心得，是一件多么幸福的事情。

一、接案

2015年9月初的時(shí)候，當(dāng)事人和朋友及房產(chǎn)中介，一行四人第一次來(lái)事務(wù)所找到我們。當(dāng)時(shí)他們的心情比較著急，因?yàn)樗麄冑I的房子錢都付了，就差過(guò)戶，而現(xiàn)在房子卻被法院查封準(zhǔn)備拍賣，不知道該怎么辦。我們坐下來(lái)談了大概一個(gè)小時(shí)左右，了解到他們的情況大概是：在2013年10月的時(shí)候，當(dāng)事人通過(guò)中介簽合同購(gòu)買了上海浦東的房子，由于他是外地戶口，按照當(dāng)時(shí)的購(gòu)房政策社保繳納須滿一年，所以約定的過(guò)戶日期是2014年10月份。不曾想，購(gòu)房合同簽訂后沒多久，上海出臺(tái)購(gòu)房新政（滬七條），外地人購(gòu)房要求社保的繳納年數(shù)由1年變更為2年。所以，他們只能簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定將過(guò)戶時(shí)間推遲到2015年10月份。就在2015年9月他們準(zhǔn)備去辦理過(guò)戶的時(shí)候，卻又發(fā)現(xiàn)那時(shí)房子竟然已經(jīng)被法院查封，過(guò)不了戶。通過(guò)他們提供的產(chǎn)調(diào)信息可以看到，所購(gòu)房產(chǎn)已被南京秦淮區(qū)法院首封、宜興市法院輪候查封，且上面還有工商銀行浦東分行登記的357萬(wàn)元的抵押債權(quán)。而當(dāng)事人的購(gòu)房余款只有130萬(wàn)元尚未支付（已經(jīng)支付644萬(wàn)元），所幸的是房子早在2013年11月份就已經(jīng)交付。

鑒于案情復(fù)雜，我們當(dāng)時(shí)給當(dāng)事人提供的意見是法院從查封到拍賣是有一個(gè)時(shí)間過(guò)程的，讓當(dāng)事人不要太著急；考慮到房東個(gè)人資信能力的嚴(yán)重惡化及上海房?jī)r(jià)的整體上漲趨勢(shì)，不建議以解除合同追回購(gòu)房款作為訴訟方向。但如何實(shí)現(xiàn)過(guò)戶，具體的操作步驟與風(fēng)險(xiǎn)成本如何，我們需要再查詢一些材料及綜合考慮研究后形成書面的意見。第二天，當(dāng)我們以PPT的形式介紹了整體訴訟方案及律師費(fèi)報(bào)價(jià)時(shí)，當(dāng)事人當(dāng)場(chǎng)便決定與我們簽訂了委托代理合同。

二、訴前解封

按照既定訴訟方案，第一步是解決涉案房產(chǎn)被兩家法院查封的問(wèn)題?；舅悸肥翘崞饒?zhí)行異議之訴（按照法院的要求支付剩余房款，然后解除查封），為節(jié)省時(shí)間，盡可能以協(xié)商為主。我們首要工作一方面盡快查詢及聯(lián)系執(zhí)行案件的承辦法官并告知其相關(guān)情況；另一方面是形成書面的異議申請(qǐng)及相關(guān)證據(jù)材料交郵并保存回單；同時(shí)，還要與法官及執(zhí)行案件的債權(quán)人約見時(shí)間面談。本想兩家法院的協(xié)商工作一起進(jìn)行，但由于宜興法院的案件剛審結(jié)完畢尚未進(jìn)入執(zhí)行階段，審判法官不愿協(xié)調(diào)處理?？紤]案件實(shí)際情況，我們決定集中時(shí)間先處理較為緊迫的南京法院的查封問(wèn)題。通過(guò)前一階段的聯(lián)系與面談，已經(jīng)大概了解到兩家法院內(nèi)部的訴訟情況及債權(quán)數(shù)額。我們手上的購(gòu)房款余額是130萬(wàn)元，以此為基數(shù)與秦淮區(qū)法院的債權(quán)人及法官多次協(xié)商，最后對(duì)方同意我方支付70萬(wàn)元到法院賬戶然后解除查封。為盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，商討的操作方式是法院以協(xié)助執(zhí)行通知書的形式讓我們把70萬(wàn)元房款支付至秦淮區(qū)法院執(zhí)行專戶，支付時(shí)間是執(zhí)行法官來(lái)上海提交解封材料時(shí)。據(jù)此，南京法院的查封問(wèn)題解決，協(xié)商過(guò)程相對(duì)順利。

在宜興法院這邊，之前為了解情況已經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)去過(guò)宜興和橋法庭和宜興法院執(zhí)行局。后經(jīng)多次與執(zhí)行法官電話協(xié)商及提交書面材料，他最終同意協(xié)調(diào)處理此事。當(dāng)時(shí)最初與債權(quán)人協(xié)商的結(jié)果是支付50萬(wàn)元（我們想預(yù)留點(diǎn)尾款），他們同意解除查封，但在后面操作的時(shí)候又發(fā)現(xiàn)宜興法院內(nèi)部還有其他執(zhí)行案件。執(zhí)行法官的意思是，這一塊也必須考慮。由于跟其他執(zhí)行案件債權(quán)人的協(xié)商進(jìn)展緩慢及考慮操作上的法律風(fēng)險(xiǎn)，執(zhí)行承辦法官也曾想放棄協(xié)商，讓我們按照正常的執(zhí)行異議程序走。后又經(jīng)過(guò)與當(dāng)事人溝通及與兩個(gè)案件的債權(quán)人和執(zhí)行法官的再次協(xié)商，最終形成的操作方案是我們將剩余房款60萬(wàn)元以履行法院協(xié)助執(zhí)行通知書的形式支付，執(zhí)行法官在支付房款的當(dāng)天辦理解封手續(xù)，至于法院內(nèi)部債權(quán)人如何分配我們不再考慮。

事實(shí)上，這些協(xié)商過(guò)程與結(jié)果，雖然獲得了各方的一致同意，但卻無(wú)法形成書面的協(xié)議文件（即使形成意義也不大），更多是基于彼此的信任及以確認(rèn)具體的操作履行方式、履行順序來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。但這樣，律師就需要獲得當(dāng)事人更多的信任，同時(shí)也承擔(dān)著更多的法律風(fēng)險(xiǎn)。還好在約定時(shí)間的當(dāng)天，我們匯入相應(yīng)款項(xiàng)的同時(shí)，兩地法院的執(zhí)行法官也都按約辦理了解封手續(xù)。我們第一階段的律師工作完成。

三、訴訟過(guò)戶

時(shí)間到了2016年的4月份，接下來(lái)是第二階段的任務(wù)，訴訟過(guò)戶。為保證我們的主動(dòng)地位及防止房產(chǎn)再被其他法院直接執(zhí)行拍賣，我們當(dāng)時(shí)的首要任務(wù)是搶首封權(quán)。所以，在陪同宜興執(zhí)行法官辦理解封手續(xù)時(shí)，我們已經(jīng)提前預(yù)備了訴訟材料。解封一旦完成，便立馬向浦東新區(qū)法院提出消除抵押及協(xié)助過(guò)戶的訴訟主張，同時(shí)提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，搶占首封權(quán)。在這一過(guò)程中，由于時(shí)間上比較緊，客戶也比較著急，所以，不停地催促承辦律師，而我們也只能不斷地聯(lián)系法院查詢財(cái)產(chǎn)保全進(jìn)程。

當(dāng)?shù)弥课菀呀?jīng)被我們首封后，心里算是短暫松了口氣，但是新的問(wèn)題又接踵而至。第一個(gè)問(wèn)題，上海（2016年3月25日）又出臺(tái)購(gòu)房新政（滬九條），外地人購(gòu)房要求社保的繳納年數(shù)由2年變更為5年，并明確關(guān)于購(gòu)房資格的審查確定的時(shí)間點(diǎn)是網(wǎng)簽合同時(shí)。如果嚴(yán)格按照現(xiàn)有的政策，我們當(dāng)事人2013年的網(wǎng)簽合同是有瑕疵的，而且在后面的2年多的時(shí)間里沒有且后續(xù)也不可能再進(jìn)行新的網(wǎng)簽了，這個(gè)是我們擔(dān)心的訴訟實(shí)體上的問(wèn)題。第二個(gè)是訴訟程序上的問(wèn)題，法院的兩次開庭傳票送達(dá)，被告這邊都是他人代為簽收的，第一次便由于他們沒有出庭而法官又不能缺席判決，只能再行安排時(shí)間；為了不至于再出現(xiàn)前面的情況，我們一直在跟法官和書記員聯(lián)系，他們回復(fù)說(shuō)如果第二次開庭仍未到，只能是公告送達(dá)了。而作為當(dāng)事人這一邊，由于在做訴訟保全的時(shí)候繳納了150余萬(wàn)元的保證金，訴訟成本較高，另也想盡快解決這件事，所以不想把時(shí)間拖得太久。當(dāng)時(shí)為解決這個(gè)問(wèn)題，我們考慮法院是否可以現(xiàn)場(chǎng)送達(dá)，但法官和書記員回復(fù)外地的被告，他們不可能現(xiàn)場(chǎng)送達(dá)的，怎么說(shuō)也沒用；那我們又考慮先以電話聯(lián)系被告的方式同時(shí)錄音，在通話過(guò)程中談及開庭事項(xiàng)，但法官講這個(gè)也不保險(xiǎn)，不能缺席判決；最后，我們只能建議當(dāng)事人考慮去宜興當(dāng)?shù)卣蚁聝杀桓娌⒈４孀C據(jù)。后來(lái)，當(dāng)事人這邊通過(guò)在宜興朋友，找到了被告，以委婉友好的態(tài)度與其協(xié)商，被告同意開庭的時(shí)候過(guò)來(lái)。

在開庭前一天的晚上，我們雙方組織了一次協(xié)商，當(dāng)時(shí)的想法是盡量協(xié)商解決，調(diào)解結(jié)案，以節(jié)省時(shí)間及訴訟風(fēng)險(xiǎn)；考慮到被告現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)情況，我方可以先行墊付銀行貸款，但相關(guān)操作細(xì)節(jié)做模糊處理以保留余地，方便讓被告在第二天開庭的時(shí)候準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)。在開庭的那天上午，我們庭前跟法官溝通希望調(diào)解，雙方差距不大，違約金訴訟費(fèi)都可以商量。但因?yàn)楸桓嫦Ｍ曳酱鸀閴|付的銀行貸款不要再向其追償，而我方當(dāng)事人無(wú)法接受，最終調(diào)解不成，法官開庭。

關(guān)于社保的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)一方面盡量避免法官去考慮和審查這一塊，同時(shí)也做了積極應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備，因?yàn)檫@個(gè)案件真的是很極端的特例，如果不能過(guò)戶，導(dǎo)致的結(jié)果就是極端的不合理與不公正。在立案時(shí)（2016年4月12日），出于訴訟的便利及主張更多的違約金，有一份（2015年9月簽訂，由于法院查封的問(wèn)題，雙方同意延遲過(guò)戶時(shí)間至2016年4月30日）補(bǔ)充協(xié)議并未作為證據(jù)提交，經(jīng)過(guò)審慎的考慮我們?cè)谡酵彽臅r(shí)候決定提交。當(dāng)法官和被告把關(guān)注的重點(diǎn)放在對(duì)我們不利的違約金的計(jì)算日期的時(shí)候，于我們而言反而松了口氣。

開庭進(jìn)展的比較順利，然后是漫長(zhǎng)的等待判決時(shí)間。在這期間，客戶仍舊焦急，而律師要做好安撫當(dāng)事人心理的工作。終于等來(lái)了判決，支持了我方要求消除抵押權(quán)及協(xié)助過(guò)戶的訴訟主張，接著是擔(dān)心對(duì)方是否會(huì)上訴。還好在最后的期限經(jīng)過(guò)后，與法官電話確認(rèn)被告沒有上訴，一審判決生效。

四、執(zhí)行階段

在執(zhí)行環(huán)節(jié)，雖然事先也大概知曉，但我們還是跟執(zhí)行法官提出先查詢一下兩被告名下的財(cái)產(chǎn)情況。結(jié)果是沒有銀行存款等現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)，其他的房產(chǎn)等固定資產(chǎn)都是被多重查封短期內(nèi)無(wú)法變現(xiàn)。鑒于此，經(jīng)與當(dāng)事人溝通，一方面要求法院輪候查封被告名下的其他資產(chǎn)，另一方面按照之前的方案由我方先行墊付銀行的貸款，過(guò)戶后再行追償。

在執(zhí)行程序，我們?nèi)匀粨?dān)心再有對(duì)本案房產(chǎn)的其他查封進(jìn)來(lái)，后經(jīng)法官查詢還是發(fā)現(xiàn)了一條查封信息。經(jīng)過(guò)核查，幸好這條查封信息是由本案房產(chǎn)的貸款銀行申請(qǐng)的。接下來(lái)的工作便是和銀行協(xié)商還貸、消除抵押及解除查封的事情。本來(lái)以為是件簡(jiǎn)單的事情，但是，由于執(zhí)行法官不直接主導(dǎo)處理這一塊，所有具體內(nèi)容及步驟只能由我們與銀行協(xié)商處理。所以，就還款的具體金額、操作方式、履行步驟、時(shí)間安排與風(fēng)險(xiǎn)保障等問(wèn)題經(jīng)過(guò)了多次的協(xié)商與溝通確認(rèn)（一邊是工商銀行浦東分行，另一邊是浦東法院執(zhí)行局，而客戶常住鄭州，其中的協(xié)調(diào)難度可想而知）；單就這一項(xiàng)工作前后耗時(shí)近3周的時(shí)間，總算按協(xié)調(diào)好的時(shí)間與步驟一步步落實(shí)下來(lái)。法院出具協(xié)執(zhí)書銀行派人去拿、當(dāng)事人本人還清貸款及簽字確認(rèn)、銀行安排工作人員去房管局辦理消除抵押及向法院申請(qǐng)解封。

在銀行那一塊的工作完成后，我們一邊追蹤銀行解封與消除抵押的進(jìn)展，一邊提前告知當(dāng)事人準(zhǔn)備辦理審稅事宜。為保險(xiǎn)起見，我們建議己方的查封在過(guò)戶前才解除。等審稅通過(guò)，推算差不多的時(shí)間再與法官聯(lián)系解除已方的解封及要求出具協(xié)助過(guò)戶的執(zhí)行裁定的事情。整體的想法是希望各個(gè)環(huán)節(jié)盡量無(wú)縫對(duì)接，因?yàn)槿魏我粋€(gè)環(huán)節(jié)時(shí)間延遲導(dǎo)致整個(gè)過(guò)戶事情的延期對(duì)我們來(lái)講都會(huì)面臨后續(xù)無(wú)限延期的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)事人同意代為墊付300余萬(wàn)元貸款的主要目的就是想盡快過(guò)戶，如果這個(gè)目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，那作為代理律師的我們心里也不會(huì)好過(guò)。截至過(guò)戶前，我方已累計(jì)支付房款、銀行貸款、訴訟費(fèi)等費(fèi)用合計(jì)1100余萬(wàn)元，近一半費(fèi)用的支出都是按照律師的訴訟方案要求進(jìn)行，其中的壓力可想而知。

在最后的階段，幸好執(zhí)行法官這邊也比較配合，時(shí)間上也在幫助我們。所以，當(dāng)我們的解封申請(qǐng)法院保全組送交房產(chǎn)交易中心后，法官便將過(guò)戶的協(xié)執(zhí)及裁定給我們了。第二天也就是周五上午（每周一次）便可以去辦理過(guò)戶了，這比之前的預(yù)期提前了2周。周四早上接到法官的電話后，便立即通知當(dāng)事人晚上趕到上海，第二天一早我們來(lái)到交易中心，繳稅過(guò)戶。接下來(lái)是等拿房產(chǎn)證和后續(xù)向?qū)Ψ阶穬?，但就目前而言全案最主要的訴訟目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，作為全程承辦律師的我總算可以釋放一些壓力了。

五、結(jié)語(yǔ)

回首全案所有的流程與環(huán)節(jié)，雖然整體大方向上都在既定的訴訟方案框架內(nèi)，但具體實(shí)施的每一步似乎都在經(jīng)歷風(fēng)險(xiǎn)與不確定，但幸好全部都安穩(wěn)地走過(guò)來(lái)了。心得總結(jié)如下。

1.“方向指引行為”優(yōu)先確定訴訟方案：面對(duì)相對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)糾紛，先理清法律關(guān)系與了解案件詳細(xì)情況，綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與成本，結(jié)合當(dāng)事人的想法，制定整體訴訟方案，后面所有的工作都服從于整體上的方案與當(dāng)事人最主要的訴訟目的。

2.“以正合，以奇勝”的思維方式：如果所有的流程都按正常的程序和形成書面協(xié)議的形式走，雖然法律風(fēng)險(xiǎn)與律師風(fēng)險(xiǎn)都較小，但時(shí)間就無(wú)法保障，于當(dāng)事人的整體訴訟利益不利。所以，在訴前解封階段我們的思路就是一面提出書面的申請(qǐng)及證據(jù)，但精力更多放在協(xié)調(diào)上面，在訴訟過(guò)戶環(huán)節(jié)也是想盡可能地調(diào)解結(jié)案。

3.“有信任、就有責(zé)任”的處事原則：在辦案的全部環(huán)節(jié)，獲得當(dāng)事人的深切信任是首要的前提，我們一方面在盡力節(jié)省時(shí)間，但同時(shí)也要控制法律風(fēng)險(xiǎn)。所以，在確定具體的操作方式時(shí)，以各方彼此的信任為前提，安排了各方都能接受的履行方式與順序，避免了繁雜的協(xié)議起草、方案審查與蓋章環(huán)節(jié)。以此思路，在與兩地法院執(zhí)行局及工商銀行的協(xié)調(diào)過(guò)程中，有效地推動(dòng)了問(wèn)題的解決，同時(shí)也節(jié)省了很多時(shí)間。

4.“窮盡所有的方式及做最壞的打算”：在遇到問(wèn)題的時(shí)候，當(dāng)開啟我們的大腦，考慮所有可能的解決方式，有時(shí)候問(wèn)題不一定真的發(fā)生或者能解決，但要讓當(dāng)事人看到律師的努力。例如在第二次開庭送達(dá)的問(wèn)題上，我們當(dāng)時(shí)就是按照這個(gè)思路進(jìn)行的。另外，關(guān)于最為擔(dān)心的購(gòu)房新政對(duì)社保問(wèn)題的影響，在訴訟實(shí)體上及程序上我們也都提前做了應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。