探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資管理

左曉琴

摘要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）增長(zhǎng)的重要因素，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不可或缺的一部分，也是典型的資金密集型企業(yè)。怎樣做到合理高效進(jìn)行融資，成為當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的重中之重，因其優(yōu)厚的利潤(rùn)讓眾多開(kāi)發(fā)商覺(jué)得只要融資環(huán)節(jié)成功就必定利益頗豐。實(shí)際上，隨著近年來(lái)各大企業(yè)之間的激烈的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，并不是成功融資后就一定可以從中獲取可觀的利潤(rùn)。所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以進(jìn)行融資工作的前提下，要合理的控制融資成本，并且還要兼顧融資過(guò)程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的融資管理是關(guān)系到生存與發(fā)展最主要的工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司;融資;資金管理

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)公司需要大量的資金，怎樣做好融資管理以及如何將融資渠道拓寬都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展有著舉足輕重的作用，也就成為當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須要解決的關(guān)鍵問(wèn)題。為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的利潤(rùn)目標(biāo)，就要保證房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)在一個(gè)科學(xué)合理的水平之上，也才有機(jī)會(huì)讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)劇烈的背景下占據(jù)一隅之地。本篇文章在探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資管理的基礎(chǔ)上，還對(duì)其中存在的漏洞進(jìn)行分析并給出相對(duì)建議，希望可以為今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資管理上起到促進(jìn)作用。

一、融資問(wèn)題原因剖析

現(xiàn)階段，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，融資管理中出現(xiàn)的問(wèn)題原因主要為以下幾個(gè)方面。

（一）金融市場(chǎng)不完善

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的背景下，雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但是其行業(yè)金融市場(chǎng)發(fā)展并不完善，隨著信托以及住房抵押貸款等一系列的金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，也對(duì)其金融市場(chǎng)良好發(fā)展開(kāi)了一個(gè)好頭，但是在政府的宏觀調(diào)控政策和銀行的緊縮政策實(shí)施，再一定程度上給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資金籌集方面帶來(lái)了巨大壓力。

（二）房地產(chǎn)成本高

由于增加了在土地的獲得成本，也就導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在拿地時(shí)成本也隨之增加，這種情況下就會(huì)更多的占據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)行資金，從中使得獲得的利潤(rùn)減少，慢慢地資金積累能力也就隨之下降。

（三）競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈

在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)代背景下，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)變得愈來(lái)愈激烈，隨著海外一些企業(yè)的進(jìn)入，使得原本就很激烈的房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)又帶來(lái)一些壓力。作為海外企業(yè)來(lái)講他存在的優(yōu)勢(shì)就在于，融資經(jīng)驗(yàn)豐富以及各項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作的模式較為成熟，在資金實(shí)力這方面也有很大優(yōu)勢(shì)。在未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，擁有豐厚的資金實(shí)力是提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力的核心關(guān)鍵，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司想要在眾多競(jìng)爭(zhēng)之中脫穎而出，擁有一席之地，必須要加強(qiáng)融資管理提高資金使用效率，為壯大自身實(shí)力做準(zhǔn)備。

二、對(duì)于加強(qiáng)融資管理的建議

（一）拓寬渠道，完善金融市場(chǎng)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中想要有效加強(qiáng)對(duì)融資的管理，主要可以從以下方面著手。第一，要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況以及整個(gè)行業(yè)的實(shí)際承擔(dān)能力從而來(lái)推動(dòng)金融對(duì)象的發(fā)展，就像信托以及抵押貸款，合理有效的減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的融資成本。第二，可以學(xué)習(xí)外企先進(jìn)的理念吸取成功經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的金融國(guó)際化的發(fā)展，還可以將國(guó)外先進(jìn)的金融工具以及成熟的操作模式或者是已經(jīng)發(fā)行的債券科學(xué)合理的引入我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)。最后不斷完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的金融法律法規(guī)，一邊將已有的法律法規(guī)進(jìn)行升級(jí)革新，另一邊還可以依據(jù)當(dāng)下實(shí)際情況，有效時(shí)間內(nèi)出臺(tái)一部必要的金融立法，法律規(guī)范制度等。

（二）提高資金使用率，增強(qiáng)自身管理

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的提高對(duì)于資金的使用率以及增強(qiáng)自身管理這一點(diǎn)上可以從各個(gè)層面進(jìn)行思考。第一，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司運(yùn)行過(guò)程中要盡可能的確保資金可以流轉(zhuǎn)順暢，盡力將資金的周圍周期進(jìn)行縮短。另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司還可以建立一套專門的關(guān)于資金的管理流程體系，這樣不僅可以保證資金的合理利用以及確保各項(xiàng)環(huán)節(jié)的準(zhǔn)確運(yùn)行，在過(guò)程中還要不斷提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)能力，仔細(xì)的處理好整個(gè)資金管理流程，做好細(xì)化每一個(gè)具體細(xì)節(jié)。第二，資金的合理使用非常重要，所以要嚴(yán)格把控成本費(fèi)用的各項(xiàng)支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)要構(gòu)建一個(gè)科學(xué)合理正確高效的成本費(fèi)用控制系統(tǒng)，創(chuàng)立高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的審批制度，在企業(yè)的運(yùn)行中做到各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支都要有法可依，禁止鋪張揚(yáng)厲，做到這一點(diǎn)在一定程度上也是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增加盈利空間。最后，要嚴(yán)格把控企業(yè)預(yù)支，主要避免費(fèi)用透支。舉個(gè)例子如果某公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是靠借貸以及負(fù)債為主經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，如果在公司運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，那發(fā)生這種情況會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司造成相當(dāng)大的威脅。所以想要使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司安穩(wěn)定運(yùn)行，一定要杜絕大肆浪費(fèi)，切忌好高騖遠(yuǎn)，要根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況將負(fù)債規(guī)模控制在合理水平。

（三）科學(xué)合理的控制工期

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，最基本的就是要加強(qiáng)對(duì)工期的合理控制，因此來(lái)縮短資金的周期，降低資金成本。通俗來(lái)講施工工期的時(shí)間長(zhǎng)短，可以很直接的影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的融資資金成本，資金的流轉(zhuǎn)也會(huì)有所影響，所以科學(xué)合理的控制工期長(zhǎng)短，可以在一定程度上減少資金的投入。

三、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資方式的途徑

現(xiàn)階段金融市場(chǎng)以及多元化融資渠道的建設(shè)上，已經(jīng)有部分的知名大企業(yè)尋找出有效途徑，就像北京的首創(chuàng)集團(tuán)的成功融資管理經(jīng)驗(yàn)就很值得現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)。北京的首創(chuàng)集團(tuán)的融資方式除了傳統(tǒng)的方法外還有六個(gè)有效渠道。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，巨量的資金是一個(gè)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，所以要借助于多種多樣的融資管理技術(shù)，借鑒成功先進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中融資管理的經(jīng)驗(yàn)，將一系列的正確方法做整理，取其精華，做好融資管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理過(guò)程分析

清楚了我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資管理方式中所存在的問(wèn)題，還有了解了能夠合理有效的解決出現(xiàn)的這些問(wèn)題的途徑方法以后，現(xiàn)在要做的就是仔細(xì)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行融資時(shí)，所帶來(lái)的資金管理與融資管理風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際情況。

資金流動(dòng)和房地產(chǎn)的融資管理關(guān)系密切，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在提升自身管理能力的同時(shí)，還要加強(qiáng)公司內(nèi)部資金的流動(dòng)速度。關(guān)鍵的是要提高建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中關(guān)于資金的周期周轉(zhuǎn)，用低成本大力推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司各項(xiàng)目的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，從根源解決融資需求。想要有效的提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的自身融資管理能力，可以從以下兩點(diǎn)進(jìn)行分析：

第一，設(shè)立一個(gè)資金管理流程體系，摸清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資金管理中的環(huán)節(jié)以及其中包含的重要節(jié)點(diǎn)，最關(guān)鍵的還要提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力與個(gè)人素養(yǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)階段還有很多的房地產(chǎn)公司資金流轉(zhuǎn)不順利存在一定阻礙，提高資金的流轉(zhuǎn)速度，將整個(gè)流程進(jìn)行落實(shí)。

第二，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，進(jìn)行融資不僅僅是表面意義上的資金融通過(guò)程，而是在資金融通過(guò)程中將資源進(jìn)行整合不斷的升級(jí)完善，從而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資源整合能力，另外在房地產(chǎn)公司進(jìn)行融資管理時(shí)要制定出于公司實(shí)際情況以及整體架構(gòu)相匹配的企業(yè)戰(zhàn)略并加以落實(shí)實(shí)施，最大程度上提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。還要依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目的整體情況從而來(lái)選擇適合的高效的融資路徑。

五、結(jié)束語(yǔ)

站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資管理的角度來(lái)說(shuō)，建立科學(xué)融資機(jī)制，開(kāi)拓合理融資渠道，兩者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提高融資效率保證融資工作順利進(jìn)行都有著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)需要大量的資金支撐，與其他行業(yè)相比較，房地產(chǎn)行業(yè)的融資管理水平顯得尤為重要。在此基礎(chǔ)上想要確保融資工作順利進(jìn)行以及獲得豐厚的利潤(rùn)，就一定要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中的融資管理，建立嚴(yán)格融資管理體系，合理利用資金，禁止鋪張浪費(fèi)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行融資時(shí)高標(biāo)準(zhǔn)要求的對(duì)待每一項(xiàng)環(huán)節(jié)，不斷完善整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資管理。

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