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    從地產(chǎn)角度談住宅立面的重要性

    2019-12-27 04:16:07劉煜洲陳亮
    中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2019年11期
    關(guān)鍵詞:未來發(fā)展

    劉煜洲 陳亮

    【摘要】在房地產(chǎn)近40年的發(fā)展歷程中,住宅的立面也發(fā)生著翻天覆地的變化,從單一功能型立面到現(xiàn)在人們對住宅的美學要求。隨著未來居住理念的更新,住宅的立面也將有更多的發(fā)展空間。站在地產(chǎn)的角度,我們應(yīng)充分認識到住宅立面對房企的重要性,帶有自身強烈風格印記,標識性強的立面風格將是房企天然的宣傳展示平臺。同時站在商業(yè)的角度,平衡效果和成本也是房企在立面研發(fā)設(shè)計和項目開發(fā)中需要面對和解決的問題。

    【關(guān)鍵詞】立面發(fā)展歷程;標識性;效果和成本;未來發(fā)展

    1、住宅立面的發(fā)展歷程

    住宅立面的發(fā)展歷程離不開中國房地產(chǎn)的發(fā)展,整個房地產(chǎn)從1980年發(fā)展至今已近40年,整個過程大致可分為四個階段:

    第一階段:萌芽與起步階段(1980年至1991年),住房開始商品化;

    第二階段:爆發(fā)與調(diào)整階段(1991年-1997年),改革開放初期,房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落;

    第三階段:穩(wěn)定發(fā)展階段(1998年-2002年),“房改”的政策,房地產(chǎn)市場規(guī)范化,市場化;

    第四階段:發(fā)展與調(diào)控階段(2003年-至今),樓市的發(fā)展與政府調(diào)控并行。

    對于住宅立面而言,在房地產(chǎn)發(fā)展的不同時期也體現(xiàn)出獨特的時代特征。在此,我們將住宅立面的發(fā)展分為二個階段:

    第一階段:單一型功能型立面

    無論是80年代的磚混的多層住宅,還是90年代初期采用預(yù)制墻板體系的高層住宅,其建筑立面基本都是根據(jù)內(nèi)部功能生成,建筑的外立面就是滿足遮風避雨的需求。

    住宅外立面幾乎沒有任何裝飾性元素,窗臺、窗套以及外墻的結(jié)構(gòu)分縫可以看作是僅有的裝飾,住宅整體的顏色也較為單一,以灰色、灰黃色等為主。

    在90年初期房地產(chǎn)快速建設(shè)時期,地產(chǎn)商為了對土地的集約化利用,建造了許多一層6戶,8戶的高層住宅(20-30層),住宅整體體量較大,形態(tài)方正,“方盒子”、“火柴盒”是百姓對當時高層住宅的形象比喻(圖1)。

    第二階段:風格化立面盛行時期

    1998年的“房改”政策中,政府宣布停止了“福利分房”,即單位分房改為貨幣化分房,中國的房地產(chǎn)由此進入活躍期,人們開始盛行購買商品房。

    隨著國外先進住宅理念進入中國和人們對現(xiàn)代化生活的向往,住宅產(chǎn)品也進行了迭代升級,獨立的廚衛(wèi)空間,房間全明等都悄然改變了原有的住宅居住模式。而在住宅立面方面,由于居住功能的變革,住宅的立面也悄然改變,設(shè)計師們開始講究立面美學,住宅立面開始注重裝飾線條、注重顏色的劃分,尤其是對屋頂突出機房、樓梯間的處理,流行加入頂部構(gòu)架等裝飾構(gòu)件。

    從2000年開始,中國住宅立面進入了強風格時代,從早期流行的地中海風格到ART-DECO風格,再到現(xiàn)今市面上流行的新古典、新亞洲風格等,中國的住宅在最近的20年中,可以說是嘗遍了各種風格設(shè)計,設(shè)計師和地產(chǎn)商們也似乎在此方面樂此不疲(圖3)。

    2、住宅立面對房企的重要性

    2.1對企業(yè)和品牌的宣傳作用

    從前文我們可以看到,人們開始真正重視住宅立面的設(shè)計是從2000年以后開始的,固然這與人們對居住有了更高需求和期望有關(guān),但另一重要原因是各大地產(chǎn)公司,尤其是國內(nèi)地產(chǎn)公司的快速崛起發(fā)展,中國房地產(chǎn)從以港資企業(yè)為主慢慢進入到百花齊放時期。地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的快速增長必然導(dǎo)致競爭更加激烈,因此各大地產(chǎn)公司開始更加關(guān)注自身產(chǎn)品,好的產(chǎn)品才能在市場中取得優(yōu)勢。

    住宅的建筑立面是地產(chǎn)項目開發(fā)中對城市界面最天然的展示平臺,也自然成為了各大地產(chǎn)公司重點關(guān)注對象,設(shè)計研發(fā)具有自身強烈風格印記,標識性強的立面風格也成為了房企們的目標。我們以綠城和萬科兩大標桿房企為例:

    2.1.1綠城的極簡新古典

    從2003年杭州綠園開始,綠城開啟其第一代高層住宅時代。在隨后的一系列項目中,綠城帶有自身強烈標識性的住宅立面,令人對其印象深刻,綠城的住宅立面風格也成為了各大房企爭相效仿的對象。

    2008年,綠城進入了“第二代高層住宅”,在原有的新古典風格基礎(chǔ)上,綠城對其進行了升級,其中兩個最大的特點是:大面積的玻璃窗戶和立面的中心軸對稱,整體立面更加簡潔,細節(jié)做工更加考究。雙層玻璃的運用,在滿足了保溫節(jié)能的同時,讓人們擁有了更大的玻璃面積,更加適合現(xiàn)代住宅的居住需求,“綠城風”也成為其獨有的立面風格,同時也奠定了綠城豪宅的地位。

    2.1.2萬科的大都會風格

    萬科雖然一直在房企中名列前茅,但其在涉獵高端住宅的道路上并不順利,其推出的翡翠系列作為萬科的高端產(chǎn)品線也一直沒有達到預(yù)期效果。

    在此基礎(chǔ)上,萬科開拓了其升級產(chǎn)品——萬科大都會系列,而最先試驗的是上海萬科翡翠濱江二期(圖4),由美國古典主義大師羅伯特.斯特恩操刀?!按蠖紩憋L格一經(jīng)推出,收到了良好的市場反映,萬科也在隨后高端項目中延續(xù)了此風格,固化其產(chǎn)品印象。

    2.2住宅立面效果和成本的平衡

    從地產(chǎn)開發(fā)的角度而言,住宅立面永遠是效果和成本的平衡過程,在限定的成本內(nèi),如何將立面效果最大化,是房企應(yīng)該思索解決的問題。

    首先我們應(yīng)明確成本在住宅立面的幾大關(guān)注點:單元平面、立面材料、窗墻比、欄桿和空調(diào)機位百葉這五部分是成本的主要內(nèi)容。因此,我們在立面研發(fā)設(shè)計中,應(yīng)當有針對性的原則:

    (1)單元平面是基礎(chǔ),包括核心筒和戶型兩部分,首先整體的平面應(yīng)當盡量方正,減少外墻的面積,對成本控制有直接的作用;其次整體平面應(yīng)充分考慮空調(diào)機位和設(shè)備平臺的位置,盡量減少這兩部分功能外突于整體外輪廓,減少百葉或欄桿的用量。

    (2)立面材料是成本中比例最大項,我們將住宅立面分為遠觀、近人和觸碰三部分,這三分部分分別針對立面的主體、基座和門廳。對于各部分內(nèi)容,我們在材料的使用方面有其針對性,越近人,易觸碰部分材料選擇方面更好,對于遠觀部分,我們強調(diào)通過色彩的變化突出建筑體塊關(guān)系,淡化材料的質(zhì)感,對成本進行合理的分配。

    (3)窗墻比是客戶重要敏感點之一,在保證保溫節(jié)能的前提下,客戶均希望有更大的窗戶面積和更好的采光,因此我們加大對窗戶的成本投入,尤其是針對南向功能房間的窗戶,在增大窗戶面積的同時盡可能設(shè)置飄窗,提高品質(zhì),大面積的玻璃面,也能體現(xiàn)立面的品質(zhì)感(圖5)。

    (4)欄桿也是立面的重要組成部分,我們也根據(jù)功能區(qū)別對待:針對住戶南向陽臺,我們盡量采用玻璃欄桿,提升品質(zhì),而對于分離式核心筒的連廊等次要空間,則采用鐵藝欄桿,控制成本。

    (5)空調(diào)百葉應(yīng)充分考慮到對空調(diào)管,甚至是落水管的遮擋,保證整體立面品質(zhì)。在百葉材質(zhì)的選擇上,采用鋁合金百葉,保證長時間使用不易生銹,另外對百葉的寬度、疏密都應(yīng)設(shè)置合理的尺寸,保證美觀和通風兩方面要求。

    3、住宅立面的未來發(fā)展方向

    未來隨著人們對住宅的更高需求和新技術(shù)新材料的運用,住宅的立面也將有更新的發(fā)展方向:

    3.1裝配化

    裝配式建筑這幾年也逐漸開始普及,未來隨著技術(shù)的成熟,住宅的裝配化率將越來越高,預(yù)制構(gòu)件的大量使用可大大提高住宅立面品質(zhì),同時也能節(jié)約成本,加快建設(shè)周期和改善施工環(huán)境。

    3.2去風格化

    隨著人們審美意識的提高,住宅戶型的不斷迭代和新材料和工藝的普及,住宅的發(fā)展將越來越趨于現(xiàn)代化的生活需求,住宅立面也必然會跟隨發(fā)生改變,未來住宅立面將更多的回歸功能需求,風格化的立面特色也將成為一個時代的印記慢慢淡去。未來住宅的形象將更符合現(xiàn)代城市的面貌。

    3.3人性化

    人性化在住宅立面上主要體現(xiàn)在節(jié)能和智能化兩方面。外墻保溫隔熱技術(shù)的不斷提高,將滿足更高的保溫隔熱需求,光伏智能建筑玻璃,利用光伏電池將太陽的光能轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔?,這些都使得我們的住宅更加節(jié)能。智能化電動遮陽系統(tǒng),不僅讓建筑更具科技感,也給人們帶來更好的居住體驗。

    3.4綠色生態(tài)

    近兩年來,“第四代住宅”的理念不斷提出,也有一些房企進行了實踐,“第四代住宅”的核心理念便是綠色住宅、生態(tài)住宅,滿足人們對田園生活的向往,在這個鋼筋混泥土的城市里,人們都渴望擁有自己的一片花園??罩谢▓@,垂直綠化將是未來住宅的重要發(fā)展特點之一,也必然給住宅立面帶來全新的改變。

    結(jié)語:

    隨著人們對美好生活的不斷追求,對住宅立面的關(guān)注也將越來越多,作為地產(chǎn)開發(fā)人員,重視住宅立面的設(shè)計和發(fā)展方向,對企業(yè)的宣傳和產(chǎn)品品質(zhì)的提高都能起到良好的助推作用。

    參考文獻:

    [1]呂風勇.房地產(chǎn)與中國宏觀經(jīng)濟:歷史與未來[M].廣東經(jīng)濟出版社,2019.

    [2]尉雯.新三板互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)價值評估方法研究[J].經(jīng)貿(mào)實踐,2018(24).

    [3]李一銘.我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的實證研究[D].山東大學,2018.

    作者簡介:

    劉煜洲,1984年生,現(xiàn)供職于上海中建東孚投資發(fā)展有限公司產(chǎn)品研發(fā)部,擔任建筑設(shè)計研發(fā)經(jīng)理,主要研究方向為建筑設(shè)計。

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