不動(dòng)產(chǎn)登記中的幾個(gè)具體問題

瞿桂云 馮冠軍

【摘 要】不動(dòng)產(chǎn)登記需要將有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事件進(jìn)行一定的記載，要將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事件記錄到不動(dòng)產(chǎn)登記簿當(dāng)中。不動(dòng)產(chǎn)登記具有一定的性質(zhì)，其主要分為三種方法，第一種是公法行為說，第二種是正面行為說，第三種是司法行為說。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)工作時(shí)，也存在著一定的問題，要對(duì)問題進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，這樣才能根據(jù)問題找出相應(yīng)的解決措施。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn);問題;房屋

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候存在著一定的權(quán)利，比如說集體土地所有權(quán)、房屋等建筑構(gòu)造物所有權(quán)有權(quán)等。不動(dòng)產(chǎn)登記存在于社會(huì)當(dāng)中是有一定的作用的，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是市場經(jīng)濟(jì)的需要，與人們的切身利益有著緊密的聯(lián)系。不動(dòng)產(chǎn)登記制度要充分發(fā)揮出自身的優(yōu)勢與價(jià)值。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，要對(duì)問題進(jìn)行科學(xué)合理的分析，從而找到最佳的解決方案。

某市進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作的時(shí)候存在著幾個(gè)具體的問題：

一、前提是已經(jīng)對(duì)抵押的債券進(jìn)行了有效的確定，再對(duì)債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過程當(dāng)中需不需要征求抵押人的同意？原抵押權(quán)要按照轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行辦理，還是變更登記進(jìn)行有效的辦理？

根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)與規(guī)定對(duì)問題進(jìn)行科學(xué)合理的分析。債權(quán)轉(zhuǎn)讓不用征求抵押人的同意。但是根據(jù)《合同法》第80條規(guī)定，債權(quán)人在對(duì)權(quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過程當(dāng)中，要通知債務(wù)人。所以從這一點(diǎn)規(guī)定可以看來，債權(quán)人在對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，要及時(shí)告知債務(wù)人。另外《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》當(dāng)中也對(duì)這一問題進(jìn)行了有效的分析與介紹。申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)候，在提交相關(guān)的材料過程當(dāng)中，要把債務(wù)人已經(jīng)得知抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓這一信息的材料作為申請(qǐng)登記的一個(gè)重要的材料上交。在對(duì)債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，抵押權(quán)也進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，所以要對(duì)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行有效地辦理。

在抵押債券的過程當(dāng)中，債權(quán)轉(zhuǎn)讓需要通知抵押，人將這一事件進(jìn)行告知，另外原抵押權(quán)需要按照轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行辦理。

二、在購買商品房的過程當(dāng)中，買受人已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)告登記，契稅已經(jīng)繳納，但是后來出現(xiàn)了債務(wù)糾紛，法院要將該房進(jìn)行拍賣，同時(shí)，法院擁有執(zhí)行裁定和協(xié)助執(zhí)行的通知書，那么問題就是是否可以將產(chǎn)權(quán)直接登記為競拍人？

預(yù)告登記對(duì)于進(jìn)行登記的權(quán)利人來說，使其行使權(quán)利的一種限制。那些無法登記的在建商品房屬于預(yù)告登記當(dāng)中的一種特殊情況，商品房建造人會(huì)被視為權(quán)利人。對(duì)于限制來說，并不存在著其他的效力，另外也不能與國家法律對(duì)抗。問題當(dāng)中說明了法院擁有裁定書和協(xié)助執(zhí)行的通知書，所以法院需要按照相關(guān)要求直接辦給裁定書和協(xié)助通知書當(dāng)中所指的權(quán)利人。登記機(jī)構(gòu)將房屋的所有權(quán)登記為競拍人之后，這就會(huì)使原來的預(yù)告登記失效。

三、房屋繼承是否可以使用律師事務(wù)所的律師見證來替代公證書？

律師事務(wù)所的執(zhí)行律師作為見證人被稱為律師見證，是以律師事務(wù)所的名義進(jìn)行有效的工作。雖然說律師見證具有一定程度上的證明效力，但是也沒有辦法代替公證書進(jìn)行相關(guān)的工作。在進(jìn)行相關(guān)工作的過程當(dāng)中，還是需要按照相應(yīng)的法律法規(guī)和規(guī)章制度進(jìn)行。應(yīng)采取相應(yīng)的方式對(duì)公證書進(jìn)行有效的辦理，從而完成房屋繼承的相關(guān)登記工作。

通過相關(guān)的規(guī)定可以看出，房屋繼承不能夠通過律師見證來對(duì)公證書進(jìn)行代替。

四、目前房管部門是不是還可以對(duì)預(yù)查封進(jìn)行簽收辦理工作？

在對(duì)這一問題進(jìn)行分析之前，某市產(chǎn)權(quán)交易管理部門和不動(dòng)產(chǎn)登記部門網(wǎng)絡(luò)并沒有進(jìn)行相關(guān)的對(duì)接工作。預(yù)查封與查封的效力相似，甚至說是相同的，所以辦理的是查封登記。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的過程當(dāng)中，要在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)該事件進(jìn)行有效的辦理與登記工作。所以說產(chǎn)權(quán)和交易管理部門不能對(duì)不定產(chǎn)登記進(jìn)行辦理。每一部門都有每一部門的職能與作用，要按照相關(guān)的要求進(jìn)行工作，做到各司其職。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)工作當(dāng)中，可以發(fā)現(xiàn)有一些地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)缺少基礎(chǔ)知識(shí)，這樣就會(huì)導(dǎo)致相關(guān)的工作人員沒有能力或者不愿意對(duì)不定產(chǎn)登記進(jìn)行受理工作，同時(shí)還會(huì)出現(xiàn)查封機(jī)關(guān)對(duì)某一環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)交易的完成進(jìn)行了阻礙。在這些背景之下，當(dāng)查封機(jī)關(guān)要求產(chǎn)權(quán)和交易管理部門對(duì)此項(xiàng)受理工作進(jìn)行幫助的話，產(chǎn)權(quán)和交易管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)此事件進(jìn)行受理工作，并且將查封的結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。如果兩個(gè)部門網(wǎng)絡(luò)沒有進(jìn)行對(duì)接的話，應(yīng)該將預(yù)查封的結(jié)果與情況及時(shí)有效的傳達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

五、在對(duì)申請(qǐng)人或者代理人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記詢問的時(shí)候，需不需要由登記官進(jìn)行？

《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》當(dāng)中說明“審查崗位”應(yīng)該是由登記機(jī)關(guān)對(duì)該崗位的事件進(jìn)行受理與承擔(dān)。另外，該章程也把受理與審查兩個(gè)部門進(jìn)行了明確的劃分，兩個(gè)部門對(duì)自身的工作進(jìn)行了明確，這樣就可以看到受理并不屬于審查崗位，因此在對(duì)申請(qǐng)人或護(hù)理人進(jìn)行詢問的時(shí)候，不需要由登記官進(jìn)行該項(xiàng)工作。

六、婚姻關(guān)系存續(xù)期間會(huì)擁有房屋所有權(quán)，但是當(dāng)時(shí)沒有對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行另行的規(guī)定，同時(shí)房屋登記為雙方共同財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在要將雙方共同財(cái)產(chǎn)改為單方所有，請(qǐng)問是否需要按更正登記或者變更登記對(duì)此件事情進(jìn)行辦理？

登記的時(shí)候房屋屬于夫妻雙方共同的財(cái)產(chǎn)，那么就說明登記簿當(dāng)中對(duì)權(quán)利的狀況和實(shí)際的狀況是相同的。當(dāng)?shù)怯洸井?dāng)中事件記載存在著一定的問題時(shí)，才可以對(duì)其進(jìn)行更正登記，如果沒有存在錯(cuò)誤，就不能對(duì)其進(jìn)行更正登記。在問題當(dāng)中申請(qǐng)人要求將房屋的所有權(quán)更改為單方所有，房屋所有權(quán)的權(quán)利主體出現(xiàn)了改變，但是從相關(guān)的法律法規(guī)與規(guī)定當(dāng)中可以得知，不能進(jìn)行變更登記，而是應(yīng)該進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記辦理，對(duì)房屋權(quán)利主體進(jìn)行有效的改變。

七、問題的前提是2012年12月5日，張某將自己的房屋抵押給趙某，抵押期限到期后，張某與趙某并沒有辦理過延期手續(xù)。他項(xiàng)權(quán)證標(biāo)注的抵押期限到期后雙方?jīng)]有辦理他項(xiàng)權(quán)展期手續(xù)的，抵押權(quán)人還有沒有享有優(yōu)先受償權(quán)？

在很早的時(shí)候，最高人民法院就對(duì)抵押期限進(jìn)行了有效的解釋，當(dāng)事人約定或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)于擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)來說并不具備法律約束力，這項(xiàng)解釋是因?yàn)槲餀?quán)如果沒有經(jīng)過法定原因進(jìn)行處理的話不會(huì)消失。所以說到期后，趙某與張某沒有對(duì)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行變更登記手續(xù)，抵押權(quán)仍然存在。就算抵押權(quán)人沒有在主債權(quán)訴訟的時(shí)候?qū)Φ盅簷?quán)進(jìn)行使用，人民法院對(duì)抵押權(quán)不存在保護(hù)的作用，但是抵押權(quán)也沒有消失。

八、個(gè)體工商戶向?qū)⒆约旱姆课莸盅航o銀行，在進(jìn)行抵押權(quán)申請(qǐng)登記的過程當(dāng)中，需不需要個(gè)體工商戶的配偶在登記的時(shí)候簽字？如果前提不是個(gè)人工商戶而是改為了個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的話，配偶是否需要簽字？

個(gè)體工商戶在法律方面的地位屬于自然人，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押或者不定資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的過程當(dāng)中，就需要個(gè)體工商戶的配偶共同申請(qǐng)辦理，除非可以證明房屋所有權(quán)是由該個(gè)體經(jīng)營者自己所有。但是個(gè)人獨(dú)資企業(yè)與個(gè)體工商戶存在著一定的差異，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)屬于投資者所有，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)適以組織的方式出現(xiàn)的，同時(shí)它還可以存在分支機(jī)構(gòu)，在企業(yè)出現(xiàn)解散需要對(duì)其進(jìn)行清算處理的時(shí)候，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)在進(jìn)行民事活動(dòng)的過程當(dāng)中，是以企業(yè)的名義進(jìn)行的的，所以個(gè)人獨(dú)資企業(yè)在處理房產(chǎn)的時(shí)候，也需要按照其他組織受理登記的方式進(jìn)行申請(qǐng)，毋需投資人的配偶共同申請(qǐng)。

九、結(jié)束語

不動(dòng)產(chǎn)登記在我國起到了十分重要的作用，同時(shí)她也在一定程度上為人們提供了一定的便利與幫助，在對(duì)不定產(chǎn)進(jìn)行登記的過程當(dāng)中，還存在著一定的問題，要對(duì)問題進(jìn)行科學(xué)合理的研究，從而選擇最佳的解決方案，要根據(jù)法律法規(guī)與相關(guān)的規(guī)章制度進(jìn)行。

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