關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)交易過程中財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的研究

黃艷霞

摘要：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正由重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)的高質(zhì)量發(fā)展新階段，為具有強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力及創(chuàng)新能力的企業(yè)帶來更多的并購機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額大，沉淀期長(zhǎng)，更應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)股權(quán)交易前期的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，梳理防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文就商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)收購前期財(cái)務(wù)盡職調(diào)查過程中應(yīng)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)給出建議，以確保資本投資的資金安全，風(fēng)險(xiǎn)可控，預(yù)期收益達(dá)成。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);股權(quán)交易;財(cái)務(wù)盡職調(diào)查;研究

一、引言

商業(yè)地產(chǎn)兩級(jí)分化明顯，存量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)正由重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)的高質(zhì)量發(fā)展新階段，具有強(qiáng)品牌、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力企業(yè)通過股權(quán)兼并的方式實(shí)現(xiàn)資本的擴(kuò)張，縮短開發(fā)周期減少資金占用成本，以更快的獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流。股權(quán)交易前期的盡職調(diào)查是對(duì)目標(biāo)公司的資產(chǎn)和負(fù)債情況、經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)情況、法律關(guān)系以及目標(biāo)公司所面臨的機(jī)會(huì)與潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的一系列調(diào)查。涉及戰(zhàn)略定位、市場(chǎng)調(diào)研、環(huán)境分析、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、法律風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)及稅務(wù)等諸多方面，任何一項(xiàng)成功的收購交易，需要前期大量的調(diào)查分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，用以評(píng)價(jià)購并優(yōu)劣，作為管理層決策支持。本文通過對(duì)盡職調(diào)查財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)的分析總結(jié)，對(duì)應(yīng)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)給出建議，為企業(yè)的資本保值增值保駕護(hù)航。

二、盡職調(diào)查的范圍

（一）標(biāo)的范圍

股權(quán)交易的目標(biāo)公司是盡職調(diào)查的范圍，涉及股東出資及資信應(yīng)延伸至交易標(biāo)的股東或其關(guān)聯(lián)方層面;

（二）時(shí)間范圍

時(shí)間期限最少三年一期（年初至基準(zhǔn)日未滿一個(gè)會(huì)計(jì)年度的，視為一期）的財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表）、會(huì)計(jì)賬簿及財(cái)務(wù)相關(guān)資料，涉及資產(chǎn)購建及股東出資情況等基本信息，盡職調(diào)查的時(shí)間范圍應(yīng)予以追溯。

三、盡職調(diào)查的方法

盡職調(diào)查的方法應(yīng)不拘泥于形式，指在通過多渠道獲取資料、信息，使信息交叉印證，以確保資料的真實(shí)可靠性。

（一）收集資料

以進(jìn)場(chǎng)前開具的盡職調(diào)查清單為基礎(chǔ)，結(jié)合目標(biāo)公司提供資料的情況以及審閱過程中發(fā)現(xiàn)的線索，不斷向目標(biāo)公司開具補(bǔ)充清單。獲取相關(guān)資料后，需要核對(duì)資料的原件，以保證資料的真實(shí)性、完整性和權(quán)威性。對(duì)于不能通過原件驗(yàn)證的，應(yīng)通過查詢、函證等方式核實(shí)。實(shí)踐中，對(duì)方出于種種原因消極對(duì)待的資料。要重點(diǎn)關(guān)注，往往會(huì)有意想不到的收獲。

（二）訪談

可以與目標(biāo)公司的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員、業(yè)務(wù)人員、法律顧問、關(guān)鍵技術(shù)人員、關(guān)鍵崗位的人員以及普通員工進(jìn)行多層面的訪談。對(duì)訪談內(nèi)容做互相印證。對(duì)于同一事項(xiàng)各方表述有矛盾的地方重點(diǎn)關(guān)注。

（三）向政府部門調(diào)查

對(duì)在政府部門如工商、稅務(wù)、房產(chǎn)、法院登記、備案的資料，需要到政府部門進(jìn)行走訪查詢，以保證信息的權(quán)威性。了解其權(quán)屬及抵押、查封等情況。

（四）現(xiàn)場(chǎng)考察

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)所在現(xiàn)場(chǎng)的土地、資產(chǎn)、內(nèi)部構(gòu)建等事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查。一方面，確認(rèn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)現(xiàn)狀;另一方面，通過對(duì)實(shí)物的查看可以了解商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，是否開業(yè)，客流、車流時(shí)否正常等證照所不能反映的情況。

（五）通過網(wǎng)絡(luò)等公開渠道了解相關(guān)信息

了解目標(biāo)公司或其股東、法定代表人、關(guān)鍵管理人員的社會(huì)評(píng)價(jià)，有無違反誠(chéng)信、嚴(yán)重違規(guī)違紀(jì)等事項(xiàng)，檢索社會(huì)媒體對(duì)目標(biāo)公司的報(bào)道?？梢酝ㄟ^中國(guó)法院網(wǎng)“被執(zhí)行人查詢”欄目查詢，了解目標(biāo)公司是否存在被人民法院執(zhí)行的情況。

（六）聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)參與盡職調(diào)查

重大的股權(quán)并購事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)律師、財(cái)務(wù)顧問、審計(jì)、稅務(wù)、評(píng)估等多方面專業(yè)中介機(jī)構(gòu)同步展開盡職調(diào)查，以各司其職，從各自專業(yè)角度發(fā)表意見。

四、盡職調(diào)查應(yīng)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)出具內(nèi)容詳盡的報(bào)告，通過核實(shí)資產(chǎn)負(fù)債情況，充分揭示財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或危機(jī)，分析企業(yè)盈利能力，當(dāng)前的現(xiàn)金流情況，未來的經(jīng)營(yíng)前景。筆者從事商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作多年，結(jié)合過往工作經(jīng)驗(yàn)，就商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)交易財(cái)務(wù)盡職調(diào)查應(yīng)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)建議如下：

（一）目標(biāo)公司基本情況

歷史沿革，如目標(biāo)公司設(shè)立方式、歷次股本形成及股權(quán)變化情況;公司經(jīng)營(yíng)概況，在當(dāng)?shù)匦袠I(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析;歷年審計(jì)情況;以關(guān)注項(xiàng)目是否存在股權(quán)頻繁變更，股東出資不實(shí);歷年審計(jì)報(bào)告是否存在保留意見事項(xiàng)或披露有重大權(quán)屬瑕疵及重大擔(dān)保、抵押及未決訴訟等或有事項(xiàng)。

（二）目標(biāo)公司租賃合同及租約臺(tái)賬

目標(biāo)公司為運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)對(duì)租約臺(tái)賬進(jìn)行深入分析，包括租戶品牌、品類、租金水平、租金收繳方式，租期等相關(guān)信息;特別對(duì)大額合同針對(duì)租賃期未滿的終止條款應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，考慮自有品牌入駐發(fā)生撤鋪行為是否存在大額的違約賠償責(zé)任，以及可能的損失賠償金額。

（三）目標(biāo)公司債權(quán)情況

包括不限于應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、長(zhǎng)期應(yīng)收款項(xiàng)等。重點(diǎn)關(guān)注賬齡長(zhǎng)、余額較大的款項(xiàng)，結(jié)合合同中約定的付款期、信用政策分析判斷是否在正常信用期內(nèi);對(duì)已超過信用期的款項(xiàng)獲取核實(shí)未收回的原因并關(guān)注壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提情況。該部分不良應(yīng)收款項(xiàng)的占比情況，以判斷目標(biāo)公司的業(yè)務(wù)運(yùn)作是否優(yōu)良;同時(shí)關(guān)注是否存在應(yīng)收股東及其關(guān)聯(lián)方的款項(xiàng)，了解款項(xiàng)形成的原因，是否有息，利率是否公允，期限等基本信息，了解股東是否占用目標(biāo)公司資金情況。

（四）目標(biāo)公司往來負(fù)債情況

包括不限于預(yù)收賬款，應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款等應(yīng)付款項(xiàng)。重點(diǎn)關(guān)注應(yīng)付款項(xiàng)性質(zhì)是否合理，有無金額較大、賬期較長(zhǎng)的應(yīng)付款項(xiàng)，是否存在惡意拖欠供應(yīng)商款項(xiàng)的行為。檢查重要的采購合同，是否存在賬外負(fù)債。重點(diǎn)關(guān)注是否存在應(yīng)付股東及其關(guān)聯(lián)方的款項(xiàng)，了解款項(xiàng)形成的原因，是否有息，利率是否公允，期限等基本信息，判斷目標(biāo)公司與股東方資金流動(dòng)情況。

（五）目標(biāo)公司長(zhǎng)短期銀行借款、應(yīng)付債券情況

重點(diǎn)關(guān)注借款方式、資金來源，借款期限，利率水平，抵押擔(dān)保情況，以了解目標(biāo)公司自身融資能力。是否存在即將到期債務(wù)，結(jié)合目標(biāo)公司貨幣資金情況，判斷公司還款壓力及還款能力。

（六）目標(biāo)公司物業(yè)資產(chǎn)情況

包括不限于目標(biāo)公司是否存在多業(yè)態(tài)資產(chǎn)、資產(chǎn)成本劃分是否清晰，標(biāo)的資產(chǎn)成本構(gòu)成（土地、建安成本及其他），資產(chǎn)權(quán)屬是否清晰，證照是否齊全（權(quán)屬證、建筑許可證、施工許可證），有無抵押。土地出讓金及契稅發(fā)票是否齊全，資產(chǎn)購建支出合同、發(fā)票是否完整，有無虛增資產(chǎn)。

（七）目標(biāo)公司現(xiàn)金流情況

關(guān)注過往三年一期現(xiàn)金流情況，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流是否為正，是否能自身造血;投資活動(dòng)現(xiàn)金流支出方向，用于資產(chǎn)購建或股權(quán)投資，是否可以向股東回流現(xiàn)金;籌資活動(dòng)現(xiàn)金流依賴股東借款還是外部融資，各期現(xiàn)金流表現(xiàn)是否一致，有無異常事項(xiàng)影響，結(jié)合期末貨幣資金規(guī)模，及到期負(fù)債及應(yīng)付工資、應(yīng)繳稅費(fèi)情況，衡量目標(biāo)公司現(xiàn)金流是否健康。

（八）目標(biāo)公司三年一期經(jīng)營(yíng)情況

重點(diǎn)關(guān)注收入結(jié)構(gòu)、成本構(gòu)成，毛利率、EBITDA及回報(bào)率;結(jié)合人員情況調(diào)研，關(guān)注人均成本費(fèi)用、人工成本總額及人均薪酬等情況。通過經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)對(duì)比分析，評(píng)估目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)效益。同時(shí)關(guān)注費(fèi)用開支合理性，有無虛假合同、虛假發(fā)票，與公司經(jīng)營(yíng)無關(guān)的費(fèi)用開支情況，以衡量目標(biāo)公司的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)及依法納稅情況。

（九）關(guān)注或有事項(xiàng)

包括不限于資產(chǎn)或股權(quán)的抵押、擔(dān)保、質(zhì)押，以及未決訴訟事項(xiàng)，與商戶、現(xiàn)有員工解約或解除雇傭關(guān)系可能存在的潛在補(bǔ)償。

（十）關(guān)注項(xiàng)目公司長(zhǎng)期超額虧損

應(yīng)當(dāng)了解虧損的原因，可彌補(bǔ)虧損的規(guī)模，是否計(jì)提遞延稅資產(chǎn)，若計(jì)提遞延稅資產(chǎn)未來是否有足夠的應(yīng)納稅所得額。關(guān)注是否存在虛增資產(chǎn)。

（十一）對(duì)稅務(wù)事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理是否符合相關(guān)會(huì)計(jì)制度或準(zhǔn)則以及相關(guān)法律法規(guī)。

（十二）過去三年是否依法納稅、是否存在偷稅、騙稅、漏稅行為;是否接受過稅務(wù)行政機(jī)關(guān)的稅務(wù)稽查，是否存在稅務(wù)稽查未決事項(xiàng)，是否存在稅務(wù)行政機(jī)關(guān)的納稅擔(dān)保和行政處罰行為。

（十三）目標(biāo)公司適用的所有稅種、稅率及當(dāng)?shù)卣哒f明，包括但不限于增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等。

（十四）增值稅新老項(xiàng)目劃分問題，是否存在增值稅發(fā)票虛開及三流不一致等重大問題;企業(yè)所得稅和土地增值稅的相關(guān)土地及建安成本認(rèn)定和劃分問題，如目標(biāo)公司涉及多個(gè)地塊或不同業(yè)態(tài)，應(yīng)關(guān)注相關(guān)地塊或業(yè)態(tài)的清算情況，審核土地清算相關(guān)資料的完整性，審核清算報(bào)告及申報(bào)表;房產(chǎn)稅屬地征收政策及未來政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

（十五）目標(biāo)公司主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所涉及的主要稅種的全國(guó)性及所在地稅收政策近三年的重大變化;目標(biāo)公司的稅種及稅收政策與投資方之間的差異。

（十六）目標(biāo)公司過去三年是否存在重大交易事項(xiàng)，相關(guān)交易事項(xiàng)的納稅義務(wù)是否已經(jīng)履行完成，是否存在重大未決事項(xiàng)及未來涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)束語

綜上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額大，沉淀期長(zhǎng)，通過審慎的盡職調(diào)查，發(fā)現(xiàn)的問題將作為交易雙方是否進(jìn)入實(shí)質(zhì)交易的重要參考依據(jù)及判斷標(biāo)準(zhǔn)，符合收購方收購意愿的標(biāo)的項(xiàng)目，盡調(diào)中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)在雙方合作協(xié)議中就風(fēng)險(xiǎn)與義務(wù)、責(zé)任與賠償進(jìn)行明確約定，以減少事后的法律風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]中指研究院2018中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)[R].