淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策

王海濤

摘 要 隨著社會主義經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，我國的房地產(chǎn)事業(yè)也迎來了新的機遇和挑戰(zhàn)。近幾年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)競爭變得越來越激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理都出現(xiàn)了各式各樣的問題。為了更好地推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各大房地產(chǎn)企業(yè)需要提高企業(yè)財務部門工作人員的資金管理意識，豐富融資方式、拓寬外部融資渠道、創(chuàng)建資金平臺、集中管控資金。本文就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題進行研究并提出了相應的對策。

關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 資金管理 問題 對策

很多城市的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)到了飽和狀態(tài)，但是企業(yè)的資金管理問題也逐漸暴露出來。因此房地產(chǎn)行業(yè)也應該順應時代的發(fā)展改變?nèi)谫Y方式，提高資金管理意識。但是在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)對資金的管理意識比較單薄，一旦房地產(chǎn)行業(yè)有什么行情變動可能就會對企業(yè)的整體發(fā)展帶來一定的阻礙。

一、資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性

（一）資金管理有助于項目管理和決策

資金對任何公司來說都是至關重要的，公司的發(fā)展和運轉離不開資金的支持。資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營的核心因素，尤其在國家相關制度的監(jiān)督下，資金的有效管理就顯得尤為重要。所謂的資金管理就是對房地產(chǎn)企業(yè)各個項目、各個環(huán)節(jié)內(nèi)部資金的調(diào)控，對資金實現(xiàn)優(yōu)化配置，提高企業(yè)對資金的使用率，降低企業(yè)的資金風險。對企業(yè)的資金統(tǒng)一調(diào)控管理也是為了可以讓企業(yè)的領導者對資金的流動有更好的了解，從而有助于對項目的管理和進行正確決策。

（二）資金管理有助于合理規(guī)避資金風險

房地產(chǎn)企業(yè)的資金有效管理是企業(yè)正常經(jīng)營和項目開展的先決條件，在企業(yè)項目投資中有舉足輕重的作用。企業(yè)發(fā)展每一個階段每一個環(huán)節(jié)都需要大量的資金，但是同時也會面對各種各樣的風險。只有合理的管理企業(yè)資金才能更好地解決企業(yè)在發(fā)展當中遇到的各種問題，合理規(guī)避各種風險，保證企業(yè)項目順利完成，提升企業(yè)核心競爭力。

（三）能夠增強企業(yè)市場競爭力，提升企業(yè)整體管理水平

資金管理工作是企業(yè)財務的主要工作內(nèi)容，資金的管理會影響到企業(yè)的整體發(fā)展以及項目的正常進行，同時資金的管理水平會直接影響到企業(yè)的整體管理水平?？茖W、合理、高效的資金管理方案可以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供最基礎的資金保障，合理的規(guī)劃企業(yè)資金可以加快企業(yè)的資金周轉，提高資金的利用率，還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢，以及促進房地產(chǎn)企業(yè)整體的管理水平。企業(yè)的領導者需要加強企業(yè)資金的管控力度，明確的了解每一筆資金的動向，科學的運用每一筆資金，降低企業(yè)的運營成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足

（一）缺乏全面的資金管理意識

隨著科技技術的不斷發(fā)展，我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)管理模式都在不斷地變化和改進，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)還是會遇到很多資金方面的問題，主要就是因為企業(yè)缺乏全面的資金管理意識。其實很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者和財務人員都很清楚資金對企業(yè)的發(fā)展有多重要，但是通過各個渠道融資之后資金的管理意識跟不上企業(yè)的發(fā)展，使得很多資金使用不合理，以此造成了資金周轉時間比較長，使用率比較低為企業(yè)創(chuàng)作的價值比較少。房地產(chǎn)管理人員資金管理意識比較薄弱還有一方面原因就是，大多數(shù)的管理者都把精力放在建設管理和銷售方面，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)都發(fā)生了資金挪用的情況。

（二）缺乏先進的資金管理模式

很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理觀念和管理理念都處于落后階段，企業(yè)的管理者比較重視企業(yè)的建設管理，在管理當中也沒有使用先進的資金管理模式。大多數(shù)企業(yè)的財務部門是直接歸企業(yè)負責人直接領導的，不具有獨立性，這種管理模式已經(jīng)非常落后了，已經(jīng)無法順應時代的發(fā)展。還有一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)商，有很多的子公司和一些零零散散的項目部，這些子公司和項目部是分散到各個城市當中。為了保障各項目部和子公司的經(jīng)營需求，總公司一般會采用項目承包責任制的方式。這樣子公司的經(jīng)理和項目負責人就具有自主經(jīng)營和財務管理的權利。這些子公司的項目部可能會為了配合當?shù)劂y行的工作開展把資金存放在各個銀行賬戶中，但是這樣的存放方式會導致公司的資金分散，不能發(fā)揮聚合優(yōu)勢，賬戶資金閑置與短缺的現(xiàn)象并存。如果公司需要大量的資金，在第一時間內(nèi)就沒有辦法精準的掌控資金池流量和存量情況。

（三）融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道就是銀行貸款，或者是以收取客戶定金、預付款、按揭貸款等形式。但是，近幾年來我國對房地產(chǎn)的融資要求越來越高，特別是在前期投標買地的階段，這個階段因為沒有任何的實物抵押，所以銀行一般不會給房地產(chǎn)企業(yè)放貸;在項目啟動建設階段，房地產(chǎn)公司四證不全的情況是不允許收取客戶任何押金以及預收款，所以大多數(shù)的城市都是在有預售條件的情況下或是工程完成了百分之八十以上，或者是房屋主體封頂之后才可以進行辦理，這也就意味著前期融資比較困難，渠道比較單一。房地產(chǎn)企業(yè)一般融資渠道分為三種：一種是自身資金，第二種就是銀行借貸;第三種就是股權融資。大多數(shù)的小型房地產(chǎn)企業(yè)都是依靠銀行進行融資。

（四）難以有效落實資金計劃

資金計劃屬于預算的具體執(zhí)行，制定和執(zhí)行過程是企業(yè)預算的完成過程。資金計劃的關鍵節(jié)點為計劃的匯總平衡，審批下達及執(zhí)行。資金計劃難以有效率的落實執(zhí)行，在資金計劃管理中具有普遍性，一方面任何計劃都是面向未來的計劃，未來存在不可預料的事項發(fā)生;另一方面具體執(zhí)行人（包括各管理層級的人員）的主觀因素，特別是企業(yè)項目的主管領導對資金計劃的干預，這種人為因素對資金計劃管理的干擾，造成資金計劃落實難度大增;再一方面企業(yè)收入來源的不穩(wěn)定性及支出的隨意性，造成資金收支預測準確性差。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的對策

（一）提升資金風險管理的意識，健全管理制度

在進行企業(yè)的資金管理工作時經(jīng)常會出現(xiàn)各種不同的資金風險和財務漏洞，想要提高企業(yè)資金風險管理意識首先需要健全完整的管理制度。所以企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展首先要對企業(yè)的財務管理部門進行改革，加強企業(yè)管理，改變傳統(tǒng)的管理模式提高企業(yè)員工的風險管理意識，建立多元化、全方位的財務管理部門以及健全管理制度。財務人員也要對企業(yè)的各項投資提前做好預算和預防措施，保持企業(yè)的流動資金充足，降低企業(yè)內(nèi)部原因給企業(yè)投資帶來的損失。為了提高企業(yè)的資金管理工作效率，首先需要完善相應的資金管理制度，制定合理的資金監(jiān)督制度，嚴格要求企業(yè)的財務人員按照企業(yè)管理制度展開工作。企業(yè)內(nèi)部需要建立合理的預算制度和投資標準、資金使用計劃、資金融資管理制度等等，只要和企業(yè)資金有關的制度都需要加強完善。

（二）創(chuàng)建資金平臺，集中管控資金

對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，創(chuàng)建資金平臺集中管理資金是一個比較合理的資金管理模式。創(chuàng)建資金平臺之后公司的資金可以得到財務部門的統(tǒng)一調(diào)配和管理，每一個項目當中每一個環(huán)節(jié)資金運用都需要按照公司的相關流程進行申請。在審核通過之后由公司的財務部門和資金控制部門進行資金撥付。這樣的管理方式不僅可以提高資金的利用率，還可以達到資源共享。同時企業(yè)的領導者還可以通過網(wǎng)絡去監(jiān)督每一筆款項的資金流動情況，財務部門也可以通過網(wǎng)絡平臺及時向上級領導報告，一旦發(fā)現(xiàn)資金有任何問題可以及時解決降低資金的使用風險。

（三）豐富融資方式，拓寬外部融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)資金使用量大、占用時間長，企業(yè)想要實現(xiàn)真正的投融資發(fā)展，必須實現(xiàn)對融資渠道及方式的拓寬，降低銀行融資依賴性。

首先，要合理利用企業(yè)內(nèi)部資源融資，主要包括兩方面：一是利用公司貨幣資金外的長期占用應收賬款及票據(jù)融資，通過金融公司等中介機構貼現(xiàn)增加企業(yè)現(xiàn)金流。二是加強資金計劃管理，提升項目運作及規(guī)范化水平，選擇能夠快速實現(xiàn)回款的銷售方式，減少資金占用，提高資金周轉率。

其次，要積極拓展多元化外部融資。主要方式包括房地產(chǎn)投資信托基金、債券融資、私募股權融資、“互聯(lián)網(wǎng)+”的合作形式、產(chǎn)業(yè)基金等，投資信托基金屬于證券融資的一種，其準入門檻低、便于管理、買賣自由，較適合中小地產(chǎn)企業(yè)進行融資。私募股權融資通過讓投資者入股或者以合作的方式進行融資，既優(yōu)化股權結構，降低資產(chǎn)負債率，又以靈活變動入股方式，使股權比例自由分配。企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng)招商、合作的形式進行融資，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”的形式進行合作、參股，以達到資本融合、實現(xiàn)雙贏的目的。還有一些企業(yè)屬于創(chuàng)業(yè)初期，這些企業(yè)可以采用產(chǎn)業(yè)基金的方式進行融資，達到產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)融合發(fā)展。

（四）加強部門管理，落實資金計劃

房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的管理資金，首先要加強財務部門的管理，落實資金管理計劃，其次讓其他部門更多地參與到計劃的制定及執(zhí)行中，公司審批通過的預算計劃，公司各部門要嚴格執(zhí)行。因計劃與實際始終存在一些差異，應當根據(jù)實際情況不斷地修正計劃，房地產(chǎn)企業(yè)應注意資金計劃環(huán)節(jié)，在工作中需要結合企業(yè)的投資項目、工程施工、前期工作以及財務人員對企業(yè)資金的了解進行系統(tǒng)化分析，以盡量與實際情況相吻合。加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)督，企業(yè)需要安排專門的人員對資金后期運行進行監(jiān)督和檢查，嚴格的監(jiān)督資金在執(zhí)行當中的每一個環(huán)節(jié)，根據(jù)本年度的項目計劃、銷售計劃、月度資金計劃保證資金可以落到實處，對資金計劃執(zhí)行的質(zhì)量和效率負責。

四、結語

資金管理對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有很大的影響。但是當前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在管理人員資金管理意識比較薄弱、融資渠道比較單一、缺乏先進的資金管理模式等問題。因此企業(yè)需要加強部門管理落實資金計劃、豐富融資方式拓寬外部融資渠道、創(chuàng)建資金平臺集中管控資金、提升資金風險管理的意識健全管理制度。

（作者單位為青島中聯(lián)建業(yè)股份有限公司）

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