論房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)存問(wèn)題與應(yīng)對(duì)措施

任金萍

摘 要 目前，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了微利的發(fā)展時(shí)代。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)自身的內(nèi)部控制，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的目標(biāo)。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀，提出內(nèi)部控制現(xiàn)存問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施，希望有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的效率、質(zhì)量和水平，為企業(yè)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展保駕護(hù)航。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 問(wèn)題 應(yīng)對(duì)措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)存問(wèn)題分析

（一）企業(yè)管理層缺乏建設(shè)內(nèi)部控制的觀念和意識(shí)

國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展在一定程度上帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。但是，國(guó)內(nèi)的很多房地產(chǎn)企業(yè)是家庭式的經(jīng)營(yíng)模式，從管理層到基層都存在一定沾親帶故的關(guān)系。因此，以“家庭式”為經(jīng)營(yíng)模式的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏建設(shè)內(nèi)部控制建設(shè)的意識(shí)和觀念，企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有形成一個(gè)體系完善的管理制度。這使得內(nèi)部控制管理的體系無(wú)法科學(xué)、合理地發(fā)展下去。

（二）資金運(yùn)營(yíng)缺乏科學(xué)性和合理性

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，銀行貸款在一定程度上可以降低融資風(fēng)險(xiǎn)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款過(guò)度依賴，會(huì)在一定程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)因運(yùn)營(yíng)問(wèn)題而產(chǎn)生流動(dòng)資金短缺的問(wèn)題。而不合理的資金運(yùn)營(yíng)、單一的融資渠道也會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張和資金鏈斷裂的問(wèn)題，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)許多不利因素，在一定程度上也增加了房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏完善的內(nèi)部控制信息溝通機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資過(guò)程來(lái)說(shuō)，由于國(guó)家對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控而忽視了融資的過(guò)程和渠道，所以一些相應(yīng)的法律法規(guī)不完善。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過(guò)程中存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與實(shí)施產(chǎn)生了不利的影響，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)、信息的快速傳播，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。

（四）缺乏完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的缺乏使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨一些發(fā)展的問(wèn)題，如企業(yè)內(nèi)部由于缺乏內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制而存在受賄、賬實(shí)不符的問(wèn)題。此外，即使一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立了監(jiān)督機(jī)制，但是由于內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制缺乏科學(xué)性和相應(yīng)的懲罰機(jī)制，使得內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制缺乏一定的執(zhí)行力。同時(shí)，內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制有積極的促進(jìn)作用。內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的缺乏不利于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效執(zhí)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)存問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施分析

（一）加大資金活動(dòng)的控制力度，提升投融資的科學(xué)性

提高投資決策的科學(xué)性、合理性，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)和充足的論證，并對(duì)投資的項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析，分析投資項(xiàng)目的可行性，提高對(duì)投資項(xiàng)目收益和風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注與重視。而一些重大的項(xiàng)目，必須進(jìn)行集體班子的共同分析和討論，通過(guò)聯(lián)簽制度以降低決策失誤的風(fēng)險(xiǎn)，有效降低盲目投資、沖動(dòng)項(xiàng)目決策的概率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方案一定要根據(jù)資本結(jié)構(gòu)的實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)、合理的制定，要提高財(cái)務(wù)杠桿的利用率，并對(duì)重大籌資方案的可行性進(jìn)行深入、充分的分析;而針對(duì)重大籌資方案的可行性分析要充分反映方案實(shí)行過(guò)程中可能產(chǎn)生的一些風(fēng)險(xiǎn)，以此降低債務(wù)的危機(jī)和籌資的成本。

（二）提高對(duì)項(xiàng)目成本的控制率，有效降低開(kāi)發(fā)成本

制度流程的規(guī)范是企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，科學(xué)、完善的成本控制機(jī)構(gòu)可以有效提高成本控制的執(zhí)行力和質(zhì)量。而決策與設(shè)計(jì)階段的成本控制工作是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段成本控制工作的關(guān)鍵和重點(diǎn)。因此，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前要對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行深入的分析與評(píng)估，做好充足的前期準(zhǔn)備工作。同時(shí)，要提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量，對(duì)設(shè)計(jì)招標(biāo)與設(shè)計(jì)的全過(guò)程進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，提高價(jià)值工程的優(yōu)選率;利用限額和標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，對(duì)工程的造價(jià)進(jìn)行有效的控制，對(duì)工程的造價(jià)進(jìn)行科學(xué)合理的降低。而在建設(shè)階段，要加大招投標(biāo)工作的執(zhí)行力度，對(duì)設(shè)備與材料等原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行嚴(yán)格的把控和管理。充分做好變更現(xiàn)場(chǎng)簽證、竣工結(jié)算以及決算工作的準(zhǔn)備，在可以充分保證工程質(zhì)量的前提下，對(duì)工期的進(jìn)度進(jìn)行合理、科學(xué)、有效的把控。營(yíng)銷階段的成本主要是根據(jù)產(chǎn)品的成本通過(guò)營(yíng)銷方式、促銷手段的選擇來(lái)進(jìn)行有效的控制。

（三）建立并完善信息交流、溝通平臺(tái)

房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊的性質(zhì)，其內(nèi)部有許多職能部門，不同的職能部門具有不同的作用。各職能部門之間既是相互獨(dú)立的，又是相互關(guān)聯(lián)和相互影響的。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立一個(gè)信息交流與溝通的平臺(tái)是非常有必要的。加強(qiáng)各職能部門的溝通與交流，加快效果、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)信息的反饋速度，這有利于房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)內(nèi)部控制制度的質(zhì)量與效率。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要重視內(nèi)部信息的安全管理，防止出現(xiàn)一些重要信息外露的現(xiàn)象，提高信息系統(tǒng)的安全性和有效利用率，以此來(lái)有效防范房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立健全內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督機(jī)制，提高內(nèi)部控制度的執(zhí)行力

房地產(chǎn)企業(yè)在建立健全內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督機(jī)制時(shí)，管理層首先要提高建立健全內(nèi)部審計(jì)制度的重視程度，并在企業(yè)內(nèi)部宣傳相關(guān)的管理理念。由專門的部門對(duì)內(nèi)部控制制度與相關(guān)執(zhí)行流程進(jìn)行專業(yè)、科學(xué)、合理的制定，并對(duì)內(nèi)部控制制度具體的執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)督。內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督機(jī)制可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的方方面面進(jìn)行監(jiān)督和診斷，發(fā)現(xiàn)和找出在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中產(chǎn)生的一些問(wèn)題，并依據(jù)診斷的問(wèn)題提出一些有針對(duì)性的解決建議和意見(jiàn)，以此來(lái)提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力。

（作者單位為嵊州市中昊文創(chuàng)投資有限公司）

參考文獻(xiàn)

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