房地產行業(yè)成本核算問題淺析

陳麗麗

摘 要 近年來，我國房地產行業(yè)得到了飛速的發(fā)展，成為我國經(jīng)濟的重要支柱行業(yè)之一。然而隨著近年來國家宏觀調控政策的出臺，房地產價格受到很大的限制，銷售情況不樂觀，競爭環(huán)境日益激烈。在這一背景下，降低企業(yè)成本已成為影響企業(yè)發(fā)展的重要因素之一，房地產企業(yè)做好成本管理和成本核算極其重要。所以房地產企業(yè)必須要轉變觀念，對成本進行有效合理控制，以實現(xiàn)經(jīng)營效益最大化。本文就目前房地產企業(yè)成本核算中存在的問題進行探討，并提出一些有針對性的改進建議。

關鍵詞 房地產企業(yè) 成本核算

在以往的一段時期中，房地產行業(yè)取得了長足的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)之一，但其簡單粗放的經(jīng)營管理模式也給企業(yè)的發(fā)展帶來諸多問題。近年來，由于宏觀政策的影響，以及內外環(huán)境壓力不斷增大，房地產的利潤空間不斷變小，只有規(guī)范成本核算管理，進一步減少經(jīng)營風險，才能提升獲利能力。因此房地產企業(yè)要充分認識到成本管控的重要性，及時發(fā)現(xiàn)成本管控過程中存在的問題。

一、房地產行業(yè)成本核算的重要性

房地產企業(yè)開發(fā)項目具有涉及周期長，資金需求量大，風險高，涉及的業(yè)務種類繁多，核算復雜等特點，房地產成本管理內容包括成本預測、成本核算、成本分析、成本控制和成本決策。成本分析、成本控制和成本決策是建立成本核算數(shù)據(jù)準確的基礎上，是后面各個環(huán)節(jié)的基礎，準確的成本核算數(shù)據(jù)能為決策者提供關鍵的數(shù)據(jù)支持，在房地產企業(yè)成本管理的過程具有舉足輕重的作用。

二、房地產行業(yè)成本核算存在的問題

（一）成本管理意識薄弱，成本管控水平低

在先前的一段時期內，房地產行業(yè)處于快速發(fā)展期，房地產企業(yè)將工作重點放在橫向的業(yè)務擴張方面，房地產行業(yè)的管理者更關注銷售額、利潤、凈現(xiàn)金流量等指標，將銷售指標作為公司的中心指標，對成本核算工作不重視，也忽視了對成本核算的管理。某些公司的管理層和部分員工認為成本核算管理工作只是公司財務部門的工作，不積極參與，導致無法對成本管理進行事前、事中的全過程控制。房地產行業(yè)是高利潤行業(yè)，會吸引很多其他行業(yè)經(jīng)營者陸續(xù)加入，而他們對房地產行業(yè)的特殊性認識不到位，管理意識還停留在原行業(yè)的經(jīng)驗中，也造成這部分房地產公司成本管理意識較差。

（二）成本核算對象確定標準不統(tǒng)一

首先，房地產企業(yè)開發(fā)的產品會伴隨各種配套設施同時建設，使房地產企業(yè)的產品開發(fā)具有規(guī)模大、多樣性、周期長、復雜性的特點。其次，因為房地產項目開發(fā)要經(jīng)過獲取土地、規(guī)劃設計、工程建設、竣工交付等多個環(huán)節(jié)，要保證開發(fā)管理的順利進行，尤其是人員、資金和資源的有序銜接，房地產企業(yè)往往采用分期滾動的形式進行房地產開發(fā)，以避免開發(fā)期被延長，而分期滾動開發(fā)和產品形態(tài)復雜性，使得房地產成本核算對象不能實現(xiàn)統(tǒng)一。還有，我國的會計準則中沒有將成本核算對象進行明確的定義，導致實際工作中核算對象的確定各不相同，這也是房地產企業(yè)之間成本核算標準存在差異的原因。

（三）成本項目歸集與分配不規(guī)范，成本科目劃分不合理

1.工程的成本支出具有專業(yè)性，開發(fā)產品的建設期長，需要分期進行，而財務人員對建筑工程方面的知識了解甚少，對基礎設施費、建安工程費、前期工程費的劃分不明確使得一致的成本支出會在不同期間和不同的類別中歸集和分類。且在這些科目下還會設置明細科目，導致核算科目更加復雜。實際工作中，房地產企業(yè)歸集和分配的方法多樣，甚至一家企業(yè)對不同項目在成本費用的歸集分配上方法都不一致。沒有統(tǒng)一的標準，操作空間過大，成本核算也必然會出現(xiàn)較大的差距。另外，財務人員因工作崗位的變動會產生成本歸集前后不一致的情況。

2.房地產企業(yè)工程款的支付和工程完成量不一致。一般首先由施工單位上報工程量，然后由工程或成本部門核實工程量，進入審批程序，再發(fā)放工程款，由于整個過程時間較長，因此工程款的支付一般要比工程完工進度慢。另外，施工單位在沒有確定核算前不會提前開具發(fā)票，以合理延遲繳納稅款。這就造成其完工進度不能真實體現(xiàn)工程成本。

成本核算的準確性下降，成本核算就會失真，給企業(yè)經(jīng)營和土地增值稅清算工作帶來影響，直接影響房地產企業(yè)的銷售方案，給企業(yè)的發(fā)展帶來負面影響。

三、房地產行業(yè)成本核算管理的改進方法

（一）不斷提高成本核算管理意識和相關人員的專業(yè)核算能力

房地產企業(yè)的管理者要站在全局的戰(zhàn)略角度出發(fā)，突破狹隘的成本管理模式。首先，更新管理層和員工的成本管理理念，提高管理層對成本管理的重視程度，其次，成本管理不僅是成本部門或財務部門的工作，而是要讓全員參與到成本管理工作中去。

再次，企業(yè)要根據(jù)工作的需要，不斷組織人員培訓和學習，可通過網(wǎng)絡課程、現(xiàn)場培訓，組織成本管理人員共同討論研究工作過程中的問題，使房地產企業(yè)成本核算相關人員熟悉工程開發(fā)內容，還有行業(yè)專業(yè)知識，參與到設計部門的規(guī)劃、工程預算和工程合同簽訂等工作，在核算過程中要統(tǒng)籌兼顧各方的要求，合理運用分配方法，形成企業(yè)完善的成本管理制度，讓成本管理與績效考核掛鉤，落實崗位責任制，使成本真正有效的得到控制。

（二）明確成本核算對象，合理設置成本科目

房地產項目具有多樣性和復雜性的特點。尤其是大型房地產企業(yè)，可能同時開發(fā)多個項目，業(yè)態(tài)復雜，成本核算對象的準確劃分就更為重要。因此，在項目開發(fā)前期就要提前做好調查工作，深入了解核算對象，確定好成本核算對象的劃分標準和原則，保持成本核算對象的統(tǒng)一性，避免任意變更。

1.成本核算項目是指為了計算開發(fā)產品成本而確定的各項成本費用歸集和分配的范圍，確定成本核算對象是成本核算的最初步驟。隨著房地產市場的深入發(fā)展，其會開發(fā)各種形式的商業(yè)中心、旅游型綜合體，養(yǎng)老度假村等，這些多樣態(tài)的開發(fā)產品往往是綜合性的。如按居住功能分類，可分為普通住宅、公寓樓、寫字樓、商業(yè)用房或可單獨出售的配套設施等建筑物。按建筑高度分類，可分為普通多層、小高層、高層、別墅、或裙樓等等。按是否裝修分類，分為毛坯房、簡單裝修、或精裝修房等，劃分標準復雜多樣。

房地產業(yè)成本歸集對象要以政府批準立項的單個項目為核算對象，按照《建設工程規(guī)劃許可證》上的“項目名稱”確定最終成本對象。應按照規(guī)劃的要求，從整體上綜合性考慮項目的建筑密度、容積率、綠化覆蓋率、人防設計標準、配套設施的建設，才能將整個項目的成本正確歸集完畢。

2.在確定了成本核算對象后，就要選定成本核算項目。在開發(fā)成本一級科目下設置“土地成本、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、配套設施費、開發(fā)間接費”等二級科目。再在二級科目下設三級明細科目，對各個二級科目進行細化。設立三級成本明細時，對各工程項目應分類進行核算，可以借助于工程或前期部門所編制的項目預算書，與項目審批、規(guī)劃、預算內容盡量保持一致，以上內容要在所設置的三級明細成本中合理地歸集，同時對于相近的開發(fā)產品可以適當合并歸集。對于受益對象較多的公共成本，在核算時要做詳細的記錄，以便進一步分配計算。開發(fā)企業(yè)成本核算也應借鑒工業(yè)、制造企業(yè)的產品核算方法，比如品種法、分步法、分批法等等，確定開發(fā)產品的類別，進行歸類匯總，借助于現(xiàn)代相關軟件，對成本明細費用項目進行準確的分類，計算出可售單個開發(fā)產品的實際成本，客觀地反映企業(yè)的經(jīng)營成果。

3.房地產開發(fā)成本主要由開發(fā)成本、開發(fā)費用、開發(fā)稅金三大部分構成。企業(yè)應結合自身的情況，根據(jù)土增稅清算的要求，以及企業(yè)所得稅在計算扣除成本項目和房地產開發(fā)費用準予扣除的形式、土地款的分攤方法、借款利息和加計扣除等方面的差異，在成本歸集時準確劃分成本的核算對象，并設置合理的成本科目，使其能夠客觀反映產品的成本結構，降低成本。

（三）設計科學、合理的成本管控制度

房地產企業(yè)應根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標及企業(yè)所處的內外環(huán)境和市場環(huán)境，制定科學合理的成本管控制度。因為企業(yè)取得土地成本的可控空間很小，而建筑安裝工程成本的控制空間較大，因此，可以從這方面著手，做好整個成本體系的控制工作，降低開發(fā)成本。在制定成本控制制度前，要提前規(guī)劃設計，注重設計合同的合理、合規(guī)性，降低成本到最小，調動起全員的積極性，積極創(chuàng)造，建立適合企業(yè)的成本管理體系。

（四）設計科學、合理的成本核算周期

在具體實施成本核算時，需要相關部門建立完善的規(guī)章制度，保障后期工作循序進展。還需要成立專門的組織機構對房地產企業(yè)成核算本工作，合理安排結算工作的時間，在工程項目即將結束時，要設置會計科目“預提費用”來記錄項目尚未發(fā)生的成本費用，將預計發(fā)生的成本費用計入開發(fā)成本，使項目預算費用能按預算進行，使成本核算周期前后一致，降低核算量，提高工作效率。

（五）對項目竣工決算要重視

制約項目竣工的因素眾多，由于這些因素的影響會導致企業(yè)延長項目決算時間。對于這種情況，企業(yè)可以通過設置“預提費用”會計科目來記錄尚未發(fā)生的工程預算成本，保證工程能按預算如期進行，在項目竣工后可根據(jù)實際成本支出調整項目“預提費用”科目。在結轉完所有實際成本后，再分別計算各個獨立的成本明細。

四、結語

對于房地產企業(yè)而言，其涉及業(yè)務非常復雜，建設周期長，資金量較大，在開發(fā)成本核算過程中面臨著許多難點。有效地進行成本核算管理工作，對房地產企業(yè)的經(jīng)營管理起到重要的作用，也能夠對房地產企業(yè)的資金使用情況進行有效監(jiān)督，保障房地產企業(yè)資金的流動性，使得企業(yè)獲取最大的經(jīng)濟利益。因此，房地產企業(yè)在實際工作中，應深入研究成本核算存在的問題并積極解決，總結經(jīng)驗，以不斷提升成本核算工作的質量。

（作者單位為三亞天恒房地產開發(fā)有限公司）

參考文獻

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