房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制策略

文/黃緒琛，青島環(huán)灣置業(yè)有限公司

在房地產(chǎn)工程的每一項(xiàng)內(nèi)容之中，都需要對(duì)成本造價(jià)進(jìn)行控制和管理，只有從細(xì)節(jié)入手，才可以真正地實(shí)現(xiàn)成本的控制。目前來看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過于激烈，而且在市場(chǎng)發(fā)展的過程之中也出現(xiàn)了諸多的問題和漏洞，對(duì)工程造價(jià)成本的控制管理工作產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響，不僅影響到了房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，也影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)工程造價(jià)控制的概述

房地產(chǎn)工程造價(jià)指的是房地產(chǎn)單位自項(xiàng)目決策至工程竣工時(shí)期所耗費(fèi)的資金費(fèi)用總和，而房地產(chǎn)工程造價(jià)控制指的是房地產(chǎn)企業(yè)派遣專門的工作人員對(duì)項(xiàng)目總體階段的造價(jià)進(jìn)行設(shè)計(jì)、管理的工作，最終保證成本與預(yù)算的偏離度較低，避免原材料價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致的成本遠(yuǎn)超預(yù)算的情況。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目在完成工程造價(jià)控制后，可以保證資本消耗速度與數(shù)量都處于控制的范圍內(nèi)，因此當(dāng)項(xiàng)目在進(jìn)行過程中出現(xiàn)某些意外事故，工程單位也能有更大的調(diào)整空間，進(jìn)而避免房地產(chǎn)工程停滯不前。其次，對(duì)房地產(chǎn)工程實(shí)行工程造價(jià)控制以后，工程的施工周期能夠適當(dāng)降低，規(guī)劃提高工人的工作效率、在可控范圍內(nèi)提升房地產(chǎn)質(zhì)量，使得社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益協(xié)調(diào)統(tǒng)一。最后，必要的工程造價(jià)控制是降低生產(chǎn)成本的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)借助此項(xiàng)工作可以實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，在成本一定的前提下獲取更高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因而在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力更大，在價(jià)格戰(zhàn)中獲利的機(jī)會(huì)也更多。

2 成本造價(jià)控制存在的問題

2.1 造價(jià)估算不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)工程初期的一項(xiàng)重要工作就是造價(jià)的估算，造價(jià)估算的結(jié)果也會(huì)對(duì)造價(jià)的成本帶來一定的影響。然而，由于房地產(chǎn)工程的復(fù)雜性不斷的加強(qiáng)，越來越多的隱蔽工程出現(xiàn)在工地之中。因此，在估算的過程之中，很容易忽略隱蔽工程的存在，從而導(dǎo)致整體的預(yù)測(cè)和實(shí)際情況之間產(chǎn)生了較大的出入。不僅會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行削減，而且還會(huì)增大企業(yè)的成本投入。

2.2 材料方面的問題

房地產(chǎn)工程所需的材料性能是否可靠，與工程質(zhì)量能否提高密切相關(guān)，它關(guān)系著造價(jià)成本方面的控制效果。在選用房地產(chǎn)工程材料的過程中，由于對(duì)新材料的功能特性、成本費(fèi)用等缺乏深入思考，導(dǎo)致該工程材料成本費(fèi)用增加，制約著這方面成本控制水平的提升，可能會(huì)出現(xiàn)超出預(yù)算的情況。同時(shí)，在房地產(chǎn)工程材料選擇與使用過程中，由于對(duì)工程的施工要求、市場(chǎng)上材料價(jià)格變動(dòng)等考慮不充分，導(dǎo)致材料造價(jià)成本控制缺乏科學(xué)性，也會(huì)影響房地產(chǎn)工程在這方面的造價(jià)成本控制效果，會(huì)減少其經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 成本造價(jià)控制人員的專業(yè)素養(yǎng)不高

成本造價(jià)控制人員專業(yè)素質(zhì)不高會(huì)導(dǎo)致造價(jià)控制失衡，造價(jià)所算取的數(shù)據(jù)與實(shí)際市場(chǎng)狀況偏差較大，成本造價(jià)失去其作用效果。就工程建筑安裝造價(jià)本身而言，前期的土地成本費(fèi)用一般占總項(xiàng)目成本的 25%－30%，而開發(fā)成本僅占 3%，工程造價(jià)主要集中在建筑安裝費(fèi)用，占比高達(dá) 40%－60%，因此造價(jià)計(jì)算人員只有更好地處理各造價(jià)之間的關(guān)系，才能完成工程造價(jià)預(yù)算任務(wù)，保證后續(xù)工作進(jìn)展的穩(wěn)定性。然而現(xiàn)如今我國(guó)某些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)性強(qiáng)的預(yù)算人員，這些工作人員對(duì)信息化、智能化軟件與平臺(tái)的掌握熟悉度較低，不能很好地運(yùn)用工程造價(jià)成本計(jì)算軟件，如廣聯(lián)達(dá)等軟件，因此降低造價(jià)的統(tǒng)計(jì)效率，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)工程成本造價(jià)控制的有效策略

3.1 加強(qiáng)造價(jià)估算的準(zhǔn)確性

估算結(jié)果的準(zhǔn)確程度，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)工程的成本帶來較為顯著的影響。因此，必須采取相應(yīng)的方法，對(duì)造價(jià)的估算準(zhǔn)確性進(jìn)行合理的控制，提高估算的精度。首先，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)工程的進(jìn)度進(jìn)行全面的調(diào)研，無論是隱蔽工程還是地下工程，都應(yīng)該進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，避免出現(xiàn)遺漏的情況。其次，在估算的過程之中，一定要將實(shí)際和記錄之間進(jìn)行仔細(xì)的核對(duì)，避免出現(xiàn)錯(cuò)報(bào)和漏報(bào)的問題。最后，在施工工藝和施工方案的管理中應(yīng)該加強(qiáng)審核，要對(duì)行業(yè)和國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的落實(shí)，確保成本估算的誤差在合理的范圍之內(nèi)。

3.2 選用性價(jià)比良好的施工材料

房地產(chǎn)工程施工材料在工程整體造價(jià)成本中占有很高的比例，且施工材料質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)工程整體的質(zhì)量影響較大。因此，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)成本的有效控制，則需要重視對(duì)性價(jià)比良好的建筑材料的選用。具體表現(xiàn)為：（1）在選擇房地產(chǎn)工程施工材料的過程中，需要通過對(duì)市場(chǎng)中材料價(jià)格變動(dòng)狀況的深入分析、功能特性的充分考慮等，選擇出性價(jià)比良好的建筑裝飾材料并加以使用，使得房地產(chǎn)工程在這方面的造價(jià)成本控制水平逐漸提高；（2）在選用房地產(chǎn)工程新材料的過程中，需要考慮其成本經(jīng)濟(jì)性、應(yīng)用效果等，且在有效的造價(jià)成本控制機(jī)制支持下，為房地產(chǎn)工程材料造價(jià)成本控制工作開展提供制度保障，確保其造價(jià)成本控制狀況良好性。

3.3 組建一支綜合素質(zhì)較高的團(tuán)隊(duì)

例如企業(yè)在招收員工時(shí)應(yīng)當(dāng)更加重視招聘人員的專業(yè)素質(zhì)，并確保招收來的員工能合理地融合知識(shí)與實(shí)踐工作。除此之外，企業(yè)還需開展部分培訓(xùn)會(huì)，借助培訓(xùn)會(huì)來提升員工的綜合素質(zhì)，工作人員借助培訓(xùn)平臺(tái)互相溝通經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的工程造價(jià)成本控制理念與技巧，最終在實(shí)際工作中運(yùn)用這方面的知識(shí)、提升成本控制的效果。

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)需要企業(yè)投入大量的資金來完成，房地產(chǎn)工程建設(shè)過程中各個(gè)方面都需要運(yùn)用資金，其所用的資金量也根據(jù)項(xiàng)目本身的規(guī)模以及施工條件等因素的影響而有所不同。工程造價(jià)控制在房地產(chǎn)企業(yè)中，應(yīng)合理的利用資金，在保證工程質(zhì)量的前提下，合理有效的完成工作。繼續(xù)完善工程造價(jià)控制應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)常抓不懈的工作。