房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理優(yōu)化探析

賈麗芳

（銀川建發(fā)集團(tuán)股份有限公司，寧夏 銀川 750004）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的研究背景

市場(chǎng)形勢(shì)多變，一個(gè)企業(yè)想要健康發(fā)展必定要有雄厚的資金作為后備支撐。資金的有效管理關(guān)乎整個(gè)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，與企業(yè)最終獲取收益存在密切關(guān)聯(lián)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保障在市場(chǎng)中的發(fā)展地位，就要重視對(duì)企業(yè)資金的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理主要是存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中，項(xiàng)目運(yùn)行周期較長(zhǎng)，占用資金的時(shí)間也就相對(duì)較長(zhǎng)，因此對(duì)資金進(jìn)行合理有效的管理，關(guān)乎企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵。目前國(guó)家針對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)化管理已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

案例:中民投誕生于2014年8月21日，成立伊始便被冠以“民營(yíng)投資航母”。當(dāng)時(shí)中民投手中的幾把“金字鑰匙”分別是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、全國(guó)工商聯(lián)牽頭發(fā)起、59家行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)聯(lián)合設(shè)立和3000億元的授信。2014年11月18日，中民投聯(lián)合外灘投資、佳渡置業(yè)以248.5億元的總價(jià)、35392元/平方米的樓板價(jià)拿下董家渡項(xiàng)目，為上?？們r(jià)“地王”、全國(guó)總價(jià)第二高的地塊。該項(xiàng)目占地面積12.67萬(wàn)平方米，容積率5.54。項(xiàng)目總建筑面積119.9萬(wàn)平方米。但由于不斷出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，中民投最終失去了董家渡項(xiàng)目。2017年的一場(chǎng)流動(dòng)性危機(jī)，使得中民投變賣了項(xiàng)目公司45%股權(quán)予安信信托；2018年下半年，中民投再遇流動(dòng)性危機(jī)，再度變賣50%股權(quán)給綠地。這個(gè)項(xiàng)目剩余的5%股權(quán)，則屬于上海黃浦區(qū)國(guó)資委旗下的上海外灘投資開發(fā)有限公司。這個(gè)案例反映了即使有強(qiáng)勁的資金實(shí)力，也一定要有契合的現(xiàn)金流管理與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃相匹配，如果資金不進(jìn)行合理分配，一旦遇到風(fēng)險(xiǎn)因素，極易造成企業(yè)投資功虧一簣。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特殊之處

1、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)融入風(fēng)險(xiǎn)性考量

首先，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金需求量大、資金周期性長(zhǎng)的資金密集型企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)輒上億元的巨額資金量的投入，從土地獲取到工程建設(shè)階段再到銷售回款，資金周期較長(zhǎng)，期間需要金融機(jī)構(gòu)提供穩(wěn)定的資金來(lái)源。而融資政策是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的有效手段，所以融資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)資金預(yù)算中的必要要素。再則，因房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為不動(dòng)產(chǎn)，不能移動(dòng)的特性使房產(chǎn)的變現(xiàn)受地方人口、經(jīng)濟(jì)、政策、同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等市場(chǎng)因素的影響非常大。例如有些地區(qū)出臺(tái)了相關(guān)限購(gòu)政策，導(dǎo)致房產(chǎn)銷售陷入困境，資金回流遇到阻礙。企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金預(yù)算應(yīng)充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不預(yù)先進(jìn)行有效的預(yù)防以及解決，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理陷入困境。

2、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理復(fù)雜多變

因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目的類型不同，如常見的住宅、商業(yè)、寫字樓、綜合體，新生代項(xiàng)目如產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)等等，不同項(xiàng)目類型的投資方式和變現(xiàn)方式不同，產(chǎn)生的資金流特性不同，所以房地產(chǎn)資金管理復(fù)雜多變。資金管理的多變性和復(fù)雜性，市場(chǎng)行情的不可預(yù)測(cè)性，都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提出的挑戰(zhàn)。

3、資金往來(lái)較為特殊

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中依靠的不只企業(yè)自身的能力，還需要憑借業(yè)務(wù)鏈行業(yè)企業(yè)的助力。例如為了推動(dòng)項(xiàng)目的完成，就要同建筑建材、鋼鐵冶金等行業(yè)建立合作關(guān)系，以及在工程招標(biāo)談判中提出墊資具體要求。市場(chǎng)環(huán)境下，一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目可能涉及多方參與者，例如投資方、策劃運(yùn)營(yíng)方、購(gòu)房人，房地產(chǎn)企業(yè)，彼此間頻繁的資金往來(lái)。在這個(gè)過(guò)程中如果資金關(guān)系處理不當(dāng)將會(huì)給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理中存在較多問題

1、投資決策的分析過(guò)程缺乏合理性，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)從80年代起步至今發(fā)展30余年，在進(jìn)入21世紀(jì)后更是蓬勃發(fā)展，黨中央、國(guó)務(wù)院一系列指示將房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，企業(yè)流動(dòng)資金相對(duì)寬松，行業(yè)企業(yè)對(duì)資金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠，投資者在投資選擇的過(guò)程中偏重關(guān)注營(yíng)利性，資金管理能力提升意識(shí)不強(qiáng)。但市場(chǎng)和國(guó)家管控政策已發(fā)生巨大變化。目前國(guó)家確定“房只住不炒”導(dǎo)向。國(guó)家救助房地產(chǎn)的可能性基本不存在。企業(yè)若還存在于盲目擴(kuò)張投資的戰(zhàn)略，忽視現(xiàn)金流情況的變化，就很可能面臨現(xiàn)金流的壓力。2019年10月銀保監(jiān)督局發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等禁止性領(lǐng)域，受影響最大的是中小房企，企業(yè)現(xiàn)金流受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。

2、現(xiàn)金平衡預(yù)算編制缺乏全程控制、脫離實(shí)際經(jīng)營(yíng)

造成問題的主要原因之一是企業(yè)沒有預(yù)算管理體系，業(yè)務(wù)部門沒有參與資金預(yù)算編制過(guò)程，僅憑財(cái)務(wù)部門閉門造車。企業(yè)資金預(yù)算管理浮于表面，成為財(cái)務(wù)部門報(bào)表報(bào)送的一個(gè)過(guò)場(chǎng)。其二，現(xiàn)金流管理考核機(jī)制不健全。企業(yè)因考核指標(biāo)不明確或不科學(xué)，沒有有效調(diào)動(dòng)業(yè)務(wù)口融入現(xiàn)金流管理的積極性。

3、自有資金不足缺乏償債能力

房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，企業(yè)自有資金占比是企業(yè)在市場(chǎng)中經(jīng)濟(jì)實(shí)力的體現(xiàn)，同時(shí)也代表企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)時(shí)的抗壓能力。我國(guó)的房產(chǎn)企業(yè)的自有資金一般都在滾動(dòng)投資，流動(dòng)資金不斷壓縮，所以缺乏風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)上行階段，銷售回款較快，經(jīng)營(yíng)資金流量較充裕；在經(jīng)濟(jì)放緩的情況下，銷售市場(chǎng)不理想，企業(yè)資金沉淀在存貨上，面對(duì)金融政策收緊，企業(yè)或加大房產(chǎn)抵工程款比例，甚至采取拖欠工程款的形式，導(dǎo)致合作關(guān)系惡化、信譽(yù)受損，形成經(jīng)營(yíng)惡性循環(huán)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的具體優(yōu)化措施

（一）加強(qiáng)資金的預(yù)算管理能力

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)行后需要大量的資金投入，實(shí)行資金在企業(yè)的循環(huán)使用，需要企業(yè)加強(qiáng)資金的預(yù)算管理能力，重點(diǎn)做到以下幾點(diǎn)：其中，房地產(chǎn)要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行合理規(guī)劃，從而制定出科學(xué)合理的資產(chǎn)管理體系，不僅能夠?qū)ζ髽I(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)能夠進(jìn)行有效的預(yù)防，而且也能利用這些資金實(shí)現(xiàn)更多的收益，這也是對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行優(yōu)化管理的主要原因。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)營(yíng)業(yè)資金進(jìn)行優(yōu)化管理是要把企業(yè)的“現(xiàn)金流”作為重點(diǎn)，建立起一個(gè)包含預(yù)算資金的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、考核項(xiàng)目的管理體系。

資金在進(jìn)行預(yù)算編制過(guò)程的中，要注意切合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際，把資金管理作為主要考慮因素，將企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中都加入預(yù)算因素，對(duì)項(xiàng)目中每個(gè)環(huán)節(jié)的資金投入都實(shí)行嚴(yán)格地把控，將企業(yè)的成本降到最低，從而降低風(fēng)險(xiǎn)輸出。在預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程中，通過(guò)專門的執(zhí)行部門實(shí)施，并且嚴(yán)格按照計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)資金的執(zhí)行進(jìn)行嚴(yán)格的控制。如果某些項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行數(shù)額超出預(yù)算，就要針對(duì)預(yù)算外部分的資金投入進(jìn)行嚴(yán)格的審批。

（二）對(duì)資金集中管控、嚴(yán)格監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，投資集中在開發(fā)前期，回款集中開發(fā)后期，對(duì)于項(xiàng)目滾動(dòng)式開發(fā)的企業(yè)，采用集團(tuán)內(nèi)資金調(diào)撥集權(quán)模式，是提升資金使用效率的有效手段。這就要求企業(yè)首先在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置時(shí)，將融資、財(cái)務(wù)、投資納入統(tǒng)一資金管控體系，才能在整體戰(zhàn)略下，錯(cuò)峰投資，提高資金周轉(zhuǎn)速度。其次，企業(yè)可按自身?xiàng)l件選擇采用銀行自動(dòng)歸集方式和下級(jí)公司主動(dòng)歸集方式，以收支兩條線形式控制資金，以達(dá)到積少成多，集中優(yōu)勢(shì)資源多收益的作用。并且要求企業(yè)的各個(gè)部門保證資金的利用效率。通過(guò)運(yùn)用資金結(jié)算系統(tǒng)和資金管理模塊，嚴(yán)格把控資金流向，在幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)不同于其他行業(yè)，它受到較多外部限制，這些不確定的因素給企業(yè)的資金帶來(lái)一定的威脅，優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)必須建立科學(xué)的資金管理制度，在資金管理中考慮風(fēng)險(xiǎn)。要求企業(yè)各部門對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行摸底調(diào)查，進(jìn)而研究出相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施，保障企業(yè)資金都能夠平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)。

建立引進(jìn)內(nèi)外部審計(jì)模式，對(duì)資金使用情況、計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行定期核查，保障資金管理的力度。

（三）精進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷手段

項(xiàng)目建成之后進(jìn)入市場(chǎng)銷售階段，這也是市場(chǎng)投入資金回流的最主要方式，所以要著重注意房產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)，只有將建造完成的房產(chǎn)項(xiàng)目成功銷售出去，項(xiàng)目的價(jià)值才能夠得實(shí)現(xiàn)，企業(yè)的營(yíng)業(yè)資金才能夠進(jìn)行下一環(huán)節(jié)的運(yùn)轉(zhuǎn)。所以企業(yè)在市場(chǎng)中要對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行精準(zhǔn)定位，制定特色的營(yíng)銷模式，將建造完成的商品房盡快銷售出去，促進(jìn)資金的回流速度，從而能夠保障企業(yè)擁有一定的資金預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)能力，優(yōu)化企業(yè)的資金管理水平。

（四）優(yōu)化房產(chǎn)企業(yè)中的資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)能否有一個(gè)科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)關(guān)系到企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)及未來(lái)發(fā)展。一方面，因負(fù)債的節(jié)稅效應(yīng)，企業(yè)通過(guò)負(fù)債達(dá)到財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，降低企業(yè)綜合資本成本，所以企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身?xiàng)l件綜合考慮適度的長(zhǎng)短期負(fù)債以及配比。同時(shí)，調(diào)控之下，房企必須通過(guò)創(chuàng)新型融資方式拓寬融資渠道。要實(shí)現(xiàn)最佳資本結(jié)構(gòu)，擁有多元化的融資渠道是最重要的環(huán)節(jié)。目前，按融資工具監(jiān)管部門不同，融資方式可以分為兩類，一類為銀保監(jiān)會(huì)監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品，包含銀行貸款、信托、保險(xiǎn)資金、ABN和融資租賃；另一類為證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的融資產(chǎn)品，如公司債券、房地產(chǎn)私募基金、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ABS、CMBS、REITS）。隨著存量市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，許多優(yōu)秀房企已在嘗試運(yùn)用資產(chǎn)證券化方式激活存量資產(chǎn)，使缺乏流動(dòng)性的存量資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，并達(dá)到優(yōu)化資本負(fù)債結(jié)構(gòu)的目的。

四、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前市場(chǎng)化境下，資金對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)猶如“血脈”一樣重要，是每個(gè)房產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵，所以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金進(jìn)行優(yōu)化管理是大勢(shì)所趨。目前房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間越來(lái)越小，在銷售凈利率一定的情況下，按杜邦分析原理，要提高凈資產(chǎn)收益率，必須在通過(guò)項(xiàng)目管理快速推進(jìn)建設(shè)的同時(shí)，重視資金周轉(zhuǎn)率。但是發(fā)展過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在資金的優(yōu)化管理方面很多都存在不足，這也是今后每個(gè)企業(yè)都要著重關(guān)注的問題。