淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制分析與應(yīng)用

馮杰

（上海建工房產(chǎn)有限公司，上海 200080）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的意義

任何一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施都是需要考慮到它帶來(lái)的成本和收益的，而作為房地產(chǎn)項(xiàng)目，更是需要切實(shí)考慮到成本及收益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制直接與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)目的相關(guān)聯(lián)。無(wú)論在什么樣的情況之下，降低全過(guò)程的成本都是可以增加利潤(rùn)的。全過(guò)程的成本包括有初期的規(guī)劃成本，過(guò)程當(dāng)中的實(shí)施成本，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工之后的維護(hù)成本等等。對(duì)全過(guò)程中每一階段的成本進(jìn)行有效的控制，嚴(yán)格按照相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化控制成本工作，以保證全過(guò)程成本的有效進(jìn)行，從而使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀

就目前來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與利用過(guò)程中，對(duì)于成本的控制不盡人意，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一開(kāi)始的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃就有遺漏，所以導(dǎo)致之后的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本受到較大影響。甚至有的企業(yè)只是在乎施工的時(shí)間，施工過(guò)程當(dāng)中的費(fèi)用以及質(zhì)量，而沒(méi)有考慮到開(kāi)發(fā)階段所需要的成本。我國(guó)現(xiàn)今對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃并不完善，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺少科學(xué)合理的管理方式，最重要的是絕大部分企業(yè)忽視了對(duì)成本的管理。正是因?yàn)檫@種不理想的狀態(tài)的存在，所以需要盡早對(duì)成本的控制做出規(guī)劃，建立相關(guān)制度對(duì)成本的控制進(jìn)行有效的管理，這樣才能夠讓房地產(chǎn)項(xiàng)目得到更大的提升。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成

（一）土地成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在決定開(kāi)發(fā)一片土地的時(shí)候，首先要獲得土地的使用權(quán)，如果沒(méi)有得到土地的使用權(quán)，那么這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目將沒(méi)有辦法繼續(xù)下去。而爭(zhēng)取到土地的使用權(quán)是需要資金的，主要包括有土地的征用費(fèi)，或者拆遷賠償費(fèi)用，對(duì)人員的安置費(fèi)用，以及土地出讓金，城市建設(shè)費(fèi)用等等。

（二）工程成本

在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行施工之前，需要準(zhǔn)備一定的資金，用于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，可行性分析，對(duì)土地進(jìn)行勘探，保證用水用電的暢通以及規(guī)劃平整施工場(chǎng)地等費(fèi)用。[1]這是屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的工程成本，也是在開(kāi)發(fā)之前必不可少的成本費(fèi)用。

（三）管理成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是必須通過(guò)當(dāng)?shù)卣块T(mén)同意的，所以在開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，需要按照相關(guān)規(guī)定，向當(dāng)?shù)匦姓块T(mén)繳納房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)管理費(fèi)[2]，以及經(jīng)營(yíng)和組織過(guò)程中產(chǎn)生的其他費(fèi)用。

（四）銷(xiāo)售成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，銷(xiāo)售成本主要是在房產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中以及建成后需要企業(yè)投入的廣告宣傳費(fèi)用，銷(xiāo)售人員的業(yè)績(jī)工資費(fèi)用，還有售樓部修建維護(hù)的費(fèi)用等等。廣告宣傳是為了讓這個(gè)項(xiàng)目走進(jìn)大眾，讓人們了解到這個(gè)項(xiàng)目，從而吸引更多的客流量，在進(jìn)行銷(xiāo)售成本的規(guī)劃時(shí)，與媒體對(duì)接，要想辦法盡量降低成本。

（五）其他成本

除開(kāi)以上四種費(fèi)用，還包括有稅費(fèi)、借貸費(fèi)用、建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)，以及其他一些不可預(yù)見(jiàn)的額外費(fèi)用，例如在施工過(guò)程當(dāng)中人員的傷亡費(fèi)用、材料浪費(fèi)導(dǎo)致的額外成本等等。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制應(yīng)用

（一）如何控制土地成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，需要對(duì)土地的價(jià)格進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，一般來(lái)說(shuō)對(duì)土地的評(píng)估辦法有比較法、收益法等等，在合理采用這些方法進(jìn)行估算，然后得到的價(jià)格就是最后獲得土地使用權(quán)后的目標(biāo)土地價(jià)格。如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打算將目標(biāo)土地修建成住宅區(qū)，那么一般就采用成本法，該方法是在對(duì)以往已竣工住宅項(xiàng)目各項(xiàng)成本總結(jié)分析的基礎(chǔ)上，先形成成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)，然后在對(duì)新的目標(biāo)土地估價(jià)時(shí)，調(diào)用該經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)，并結(jié)合新項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、設(shè)計(jì)指標(biāo)對(duì)成本模塊進(jìn)行調(diào)整，最終形成新住宅項(xiàng)目的目標(biāo)土地價(jià)格；如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打算將目標(biāo)土地修建成商業(yè)區(qū)，今后用來(lái)租賃，那么就采用收益法，預(yù)估自己的成本和收益，然后做出權(quán)衡。在進(jìn)行成本的預(yù)估時(shí)，要考了多方面的因素，仔細(xì)研究，站立在傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)的方法之上，進(jìn)行科學(xué)周全的分析。

（二）如何控制實(shí)施成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程中，最開(kāi)始的決策是很有必要的，應(yīng)當(dāng)對(duì)所有的費(fèi)用進(jìn)行一個(gè)綜合的分析考慮，設(shè)計(jì)出多個(gè)方案來(lái)進(jìn)行選擇分析，以減少之后的成本。與此同時(shí)，我們應(yīng)該根據(jù)最終選擇的方案，來(lái)確定整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本是指導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的紅線。在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中要做好對(duì)目標(biāo)成本的監(jiān)督工作，采用一種更加經(jīng)濟(jì)可行的方法，避免以后發(fā)生一系列相關(guān)問(wèn)題。工程建設(shè)這一部分的耗費(fèi)是最大的，在施工階段應(yīng)當(dāng)招募相關(guān)方面的人才，對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行有效的管理，杜絕出現(xiàn)偷工減料或者浪費(fèi)材料的事情發(fā)生。在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)之上節(jié)約成本，避免不必要的損失。在房產(chǎn)項(xiàng)目竣工之后，要做好總結(jié)，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為以后的工程建設(shè)奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

（三）如何控制銷(xiāo)售成本

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)處在考慮銷(xiāo)售成本的階段，那么就證明這項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)走近尾聲，在對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管的同時(shí)[3]，應(yīng)當(dāng)于市場(chǎng)相互協(xié)調(diào)，廣告的宣傳費(fèi)用是必要的，只有借助媒體網(wǎng)絡(luò)這個(gè)平臺(tái)，比如：微信公眾號(hào)、微博等，才會(huì)有更多的人關(guān)注到這個(gè)項(xiàng)目，然后將房源銷(xiāo)售出去。在銷(xiāo)售的過(guò)程當(dāng)中，銷(xiāo)售人員有著很重要的作用，他們決定著這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值是否能夠有力的表現(xiàn)出來(lái)，控制銷(xiāo)售成本的同時(shí)，要關(guān)注到是否有合作的伙伴，內(nèi)外的合作營(yíng)銷(xiāo)可能會(huì)更好的控制銷(xiāo)售成本。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，本文研究了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中需要考慮到的成本形式，包括土地成本、銷(xiāo)售成本、管理成本、工程成本以及其他成本。還介紹了如何對(duì)成本進(jìn)行有效控制的措施，對(duì)于成本的控制其實(shí)是無(wú)處不在的，而這個(gè)過(guò)程是需要經(jīng)過(guò)多次商討，是復(fù)雜煩瑣的，但確實(shí)是必要的，無(wú)論是在項(xiàng)目開(kāi)始之前對(duì)資金的規(guī)劃，還是項(xiàng)目過(guò)程中對(duì)資金的合理運(yùn)用，這些成本管理的環(huán)節(jié)都是相互聯(lián)系，密不可分的，只要掌握了科學(xué)合理的成本控制方法，才能使得企業(yè)對(duì)自身進(jìn)行調(diào)整，使得項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的效果，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)發(fā)展。