投資房地產(chǎn)項目的風(fēng)險控制

徐劭華

（盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司，北京 100020）

引言

近年來，隨著地產(chǎn)基金在國內(nèi)的蓬勃發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專項投資在逐年增多，而隨著近幾年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的起浮，整個房地產(chǎn)市場的格局和金融環(huán)境都發(fā)生了很大的變化，在有些地產(chǎn)基金取得豐碩成果的同時，有更多的產(chǎn)基金在經(jīng)歷了最初的鼓噪后變得銷聲匿跡，甚至有的不規(guī)范的基金因項目處理不當(dāng)，走上與投資人之間或與項目之間的糾紛或司法處理途徑。本文筆者結(jié)合多年的地產(chǎn)基金投資和風(fēng)控管理經(jīng)驗，淺析風(fēng)控措施，以拋磚引玉的方式，給同行以探討和參考，希望促進地產(chǎn)基金投資業(yè)務(wù)的更好發(fā)展。

一、相關(guān)理論闡述

（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本內(nèi)涵

理論界和實務(wù)界將對可能產(chǎn)生破壞的事件進行定量分析，并將其稱之為風(fēng)險。目前國際上關(guān)于風(fēng)險的定義并沒有一個權(quán)威性的解釋，不論如何對風(fēng)險進行定義，風(fēng)險的標準主要包括：風(fēng)險的發(fā)生具有一定的隨機性、一旦發(fā)生風(fēng)險將為人們帶來嚴重的后果。進行房地產(chǎn)投資是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)、經(jīng)營的基本前提，房地產(chǎn)項目的投資的最終結(jié)果是對原有的房地產(chǎn)進行改造、形成新的可用房地產(chǎn)。在整個投資過程中收益與風(fēng)險并存，因此，房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要是指：由于受到各種隨機因素的影響而引發(fā)的投資房地產(chǎn)項目的收益與預(yù)期收益產(chǎn)生偏離?？梢?，為了有效降低房地產(chǎn)投資項目帶來的風(fēng)險、削弱風(fēng)險帶來的影響，必須對房地產(chǎn)投資項目進行深入的研究與分析。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本特征

投資這對房地產(chǎn)項目進行投資所引發(fā)的風(fēng)險具有較強的隱匿性，想要對投資風(fēng)險的直接判斷存在很大難度，因此，必須先正確認識房地產(chǎn)投資風(fēng)險存在的特征，這對減少由于風(fēng)險發(fā)生帶來的損失、構(gòu)建科學(xué)完善的風(fēng)險控制體系、降低風(fēng)險發(fā)生的概率、提高投資者的投資效率有較為重要的實際意義。通過對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的基本特征進行梳理后有如下幾方面：

1、多樣性

很多因素都會對房地產(chǎn)投資項目的投資結(jié)果產(chǎn)生影響，比如：投資環(huán)境、資金問題、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、國家政策調(diào)控、消費者的消費心理等，這些因素都可能使房地產(chǎn)公司風(fēng)險出現(xiàn)波動，由于各種影響因素之間是相互獨立的，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險具有多樣性的特征。

2、潛伏性

投資者投資房地產(chǎn)所以放的風(fēng)險一開始并不明顯，各種風(fēng)險隱患也是在潛伏一段時間后才會出現(xiàn)，而潛伏期過后產(chǎn)生的實際破壞作用較大?？梢?，投資者進行房地產(chǎn)投資前不能只對當(dāng)前階段的投資風(fēng)險進行調(diào)查，而是應(yīng)該面對房地產(chǎn)項目的整體生命周期，站在綜合的角度進行考慮。

3、激勵性

雖然投資房地產(chǎn)項目會存在一定的風(fēng)險，但是風(fēng)險也能為投資者帶來一定的經(jīng)濟利益，一般而言投資風(fēng)險越大獲利越高。雖然房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險可以為投資者帶來巨額利潤，但是也對有效規(guī)避項目投資風(fēng)險提出了全新的挑戰(zhàn)，一旦出現(xiàn)投資決策效果不好的情況，如果不能及時排除風(fēng)險隱患必然會造成巨額虧損；反之則會帶來巨大的投資效益。

4、預(yù)測性

在一定的理論和預(yù)測方法做支撐的情況下可以實現(xiàn)對風(fēng)險的預(yù)測與有效防范。房地產(chǎn)投資項目具有一定的隨機性、不確定性，但是通過對造成投資房地產(chǎn)項目風(fēng)險原因的分析，可以從源頭真正縮小和把控風(fēng)險，最終實現(xiàn)對風(fēng)險的預(yù)測和規(guī)避。

二、投資房地產(chǎn)項目的風(fēng)險識別和分析

有效分析和識別房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險主要是針對不同概率、不同規(guī)模、不同類型的風(fēng)險采取相應(yīng)的措施，從而有效規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險的發(fā)生，或者將風(fēng)險帶來的損失降到最低。在洞悉各種風(fēng)險后，以利于采取相應(yīng)的風(fēng)險管理控制與手段，以求達到實現(xiàn)控制風(fēng)險的目的。

（一）投資決策階段的風(fēng)險

1、政策風(fēng)險

政府部門根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的實際狀況和需求，及時修正和調(diào)整當(dāng)前不符合發(fā)展規(guī)律的相關(guān)政策，同時對建筑工程項目相關(guān)的技術(shù)進行合理限定，并且大力推廣符合房地產(chǎn)開發(fā)項目實際需求的新型技術(shù)。政策風(fēng)險是無法實現(xiàn)100%規(guī)避的，這些政策，在整個社會發(fā)展的大環(huán)境中可能是屬于利好政策，但對于房地產(chǎn)投資基金而言政策的變化也可能就會導(dǎo)致前期投資效益受損。必須隨時掌握政府政策的新走向，并且在投資房地產(chǎn)項目決策中充分發(fā)揮前瞻性作用，從而有效規(guī)避政策風(fēng)險的發(fā)生。

2、房地產(chǎn)市場風(fēng)險

當(dāng)房地產(chǎn)項目在交易、出售變現(xiàn)的期間內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系、市場價格等環(huán)境因素的影響，或者是售價你購買人收入之間的比例發(fā)生變化而形成交易市值所產(chǎn)生負面變化的一種風(fēng)險，稱之為房地產(chǎn)市場風(fēng)險。例如：由于不同因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅波動從而為投資者帶來的風(fēng)險；投資者準備將房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)出或出租時，如果遇不到恰當(dāng)?shù)馁I家或者租賃者必然會引發(fā)風(fēng)險。

3、投資方式風(fēng)險

目前我國房地產(chǎn)投資方式呈現(xiàn)出多元化的趨勢，通過獨立方式進行的投資結(jié)果上也獨立享有收益，但是這種投資方式所承擔(dān)的項目風(fēng)險較大，必須具備豐富的建設(shè)經(jīng)驗、資金充足、承擔(dān)風(fēng)險能力較強。通過聯(lián)合投資方式對投資基金而言自身的獲利水平并不是很高，但是相對承擔(dān)的風(fēng)險較小。多個公司共同對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)，并且通過協(xié)商的方式確定各自的投資比例，在進行研究后，共同達成一個建設(shè)目標，這種投資方是屬于聯(lián)合投資。聯(lián)合投資的方式是多樣化的，例如：投資基金、土地投資、品牌投資、人工投資等都屬于聯(lián)合投資的方式。在進行聯(lián)合投資前必須達成相關(guān)的、一致的協(xié)議，確定項目風(fēng)險由各方共同承擔(dān)。

4、投資項目類型風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)具有住宅、別墅、廠房、寫字樓等不同的開發(fā)形式。針對不同的建設(shè)形式應(yīng)采用不同的風(fēng)險管控方式。因此，投資基金在進行投資前必須對投資項目的類型進行分析，如果投資項目為普通住宅項目，所涉及的風(fēng)險影響因素主要包括：教育配套、生活設(shè)施配套、活動場所配套等；如果投資的項目為寫字樓項目，那么所涉及的風(fēng)險影響因素主要包括：交通位置、地理位置等；如果投資的項目和廠房建設(shè)，在投資過程中必須充分考慮土地的價格、園區(qū)的配套設(shè)施等。由此可見，針對不同類型的房地產(chǎn)投資項目，要求投資基金必須有針對性地對各種風(fēng)險的敏感因素進行科學(xué)而詳盡的分析，并結(jié)合具體的實際情況制定出適合的投資方案、風(fēng)險管理機制。

（二）房地產(chǎn)投資項目建設(shè)前期階段的風(fēng)險

1、獲取土地的風(fēng)險

土地是進行房地產(chǎn)項目的重要載體，我國主要是通過：協(xié)議、拍賣、行政劃撥、招標等不同的方式來獲得商業(yè)用地。獲得土地的不同方式存在著不同的風(fēng)險，其中行政劃撥風(fēng)險最小，但是其應(yīng)用面也最窄。雖然通過協(xié)議方式獲得的土地價格較低，但是前期準備時間太長，而且在投資過程中還會產(chǎn)生很多不可控因素，這將在很大程度上增加對土地的管理難度，并加大管理成本。拍賣和招標也是獲得商業(yè)用地的主要方式，但是這兩種獲得土地的方式成交價格較高，相對成本較高，一旦對市場出現(xiàn)誤判很可能導(dǎo)致項目出現(xiàn)大額虧損。

2、融資風(fēng)險

投資房地產(chǎn)項目需要大量的資金，如果只依靠自有資金是遠遠不夠的，融資成為項目建設(shè)資金的主要來源。因此，要求投資者必須對融資風(fēng)險進行準確的評估，一旦在融資環(huán)節(jié)中出現(xiàn)問題很可能導(dǎo)致投資項目資金鏈斷裂，嚴重的還將導(dǎo)致破產(chǎn)。

3、投資項目選址選型的風(fēng)險

房地產(chǎn)投資項目在一次成型后具有區(qū)域固定型特征。因此，在前期區(qū)域選擇階段必須結(jié)合建筑產(chǎn)品的自身情況慎重進行考慮。例如：項目的交通位置、行政區(qū)域的劃分、人群的密集度等。投資基金在投資前必須對相關(guān)資料進行準確搜集，開展調(diào)研，準確處理這方面的數(shù)據(jù)，最終形成完整而全面的區(qū)域分析方案。

4、勘察設(shè)計風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案如果不恰當(dāng)很可能會給投資者的投資帶來損失。例如：在項目前期并沒有對環(huán)境、人流量、所處地理位置等因素進行細致的勘察，從而導(dǎo)致項目的設(shè)計階段出現(xiàn)一些缺陷，引發(fā)了勘察設(shè)計風(fēng)險。再例如：由于項目設(shè)計單位與開發(fā)商之間缺乏良好的溝通，使得設(shè)計產(chǎn)品，與開發(fā)商的預(yù)期存在很大出入，如果對設(shè)計方案頻繁進行修改必然會延誤工期，從而帶來損失。

5、合同風(fēng)險

投資基金投資房地產(chǎn)項目時，在對合同的執(zhí)行過程中很可能會出現(xiàn)由于合同條款不嚴密、合作伙伴權(quán)責(zé)不明等引發(fā)的合同糾紛和爭議。

（三）投資項目建設(shè)實施階段的風(fēng)險

1、成本管理風(fēng)險

在投資房地產(chǎn)項目時一定要注意項目開發(fā)涉及的各種成本，對于投資基金而言，企業(yè)成本風(fēng)險存在于項目的各個環(huán)節(jié)中。必須構(gòu)建系統(tǒng)性強、高效率的成本管理體系，因為任何一個環(huán)節(jié)的變動都可能導(dǎo)致成本管理戰(zhàn)略的失敗。

2、安全風(fēng)險

現(xiàn)場施工安全對項目投資也至關(guān)重要，在施工過程中必須嚴格要求施工方按照合同約定的方案或國家標準來執(zhí)行。如果安全事故的發(fā)生，會造成人員傷亡、經(jīng)濟損失，嚴重的還會造成不良社會影響，導(dǎo)致項目投資的失敗。

3、工期風(fēng)險

投資基金最關(guān)心的是項目能否按期完成交付，作為項目成功的三要素，投資基金必須對房地產(chǎn)投資項目的進度、成本、質(zhì)量等進行全程掌控，這也充分彰顯出投資管理能力。如果房地產(chǎn)投資項目由于進度受阻而延誤工期，不僅會對項目的銷售帶來影響，更會對投資基金的資金回籠造成較大的影響。

4、質(zhì)量風(fēng)險

質(zhì)量是產(chǎn)品的生命線，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有獨特性，它主要是用于人們居住和工作，對人們的生命財產(chǎn)安全起到至關(guān)重要的作用。因此，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量不僅對投資基金的經(jīng)濟利益造成影響，更與人們的生命安全密切相關(guān)。落后的技術(shù)水平、施工中偷工減料都是引發(fā)質(zhì)量風(fēng)險的安全隱患。

5、技術(shù)風(fēng)險

投資房地產(chǎn)項目時技術(shù)風(fēng)險主要出現(xiàn)在項目的施工過程中，例如：設(shè)計變動風(fēng)險、建筑材料和建筑施工技術(shù)的變更帶來的風(fēng)險、由于信息收集失敗帶來的風(fēng)險。

6、市場供求風(fēng)險

房地產(chǎn)這種特殊的商品與其他商品存在很大的差別，對于大部分老百姓而言一生擁有一套房屋很困難。房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性導(dǎo)致投資房地產(chǎn)項目面臨著較高風(fēng)險。投資基金在投資前如不能對房地產(chǎn)市場進行調(diào)研、不對當(dāng)?shù)叵M者的購買力需求進行分析就會造成經(jīng)濟損失,對于房地產(chǎn)項目的購買力和銷售風(fēng)險必須予以高度關(guān)注,結(jié)合實際情況，制定出合理的銷售方案。

7、物業(yè)風(fēng)險

物業(yè)管理的好壞在很大程度上直接決定著消費者購買房屋的欲望和居住的舒適度，投資基金在進行房地產(chǎn)項目投資時應(yīng)選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司，來保證物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（四）投資項目退出階段的風(fēng)險

1、逾期風(fēng)險

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)工程延期、設(shè)計變更延期、發(fā)生安全事故、銷售未達預(yù)期等原因造成投資項目比原計劃延期，從而導(dǎo)致投資逾期引起風(fēng)險。

2、資金歸集風(fēng)險

投資到期后原計劃的資金不能合理到位，無法歸集到足額的退出資金，最終引發(fā)了資金歸集風(fēng)險，引起不能如約退出風(fēng)險。

3、退出方式變動風(fēng)險

房地產(chǎn)項目的投資時間一般較長，由于期間國家政策的變動原方式已不符合國家政策，或由于合作方關(guān)系變動原來協(xié)議約定的退出方式不再適用，從而引發(fā)投資風(fēng)險。

三、投資房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理與控制策略

投資基金投資房地產(chǎn)項目時需建立完善嚴謹?shù)娘L(fēng)險管理與控制體系，并形成流程化、體系化的投資前、投資后的風(fēng)險控制應(yīng)對策略與手段，從而規(guī)避、削弱或杜絕各類投資風(fēng)險，保證投資目標和投資收益的實現(xiàn)。

（一）投資前風(fēng)險控制與管理

1、完善項目評估階段的風(fēng)險控制評分體系，通過在前端設(shè)立完善的評估體系，嚴把項目篩選關(guān)。

項目篩選評判階段，要加強融資人信譽、抵押物價值、原始投資的鑒別、調(diào)查、認定工作，將其提升到與項目可行性的評判同樣的高度，突出項目的投資安全。同時，在項目盡職調(diào)查和項目測算過程中，不粉飾、不回避問題，力求真實的反映項目存在的問題，將其作為談判重點，尋求開發(fā)商對此進行安全保證，并反映到具體的監(jiān)管措施上，力求問題觸發(fā)時監(jiān)管有據(jù)可執(zhí)行。

2、從評判標準上把好前端風(fēng)險控制，同時在評判過程中上堅持統(tǒng)一標準，統(tǒng)一流程管理，對開發(fā)商進行名單制管理，對區(qū)域城市、物業(yè)類型有嚴格約定。

3、選擇有盈利空間的優(yōu)質(zhì)項目。投資基金應(yīng)本著審慎的原則，在眾多項目中，要選擇資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、抗風(fēng)險能力強的項目。

4、選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y合作方式。

在合作方式中，選擇適合項目的恰當(dāng)方式，并創(chuàng)新合作模式。尋找真實股權(quán)投資機會，通過相應(yīng)的投資管理能力在項目判斷上和后期管理上獲取超額收益。在做好風(fēng)險預(yù)判和控制的前提下，與大開發(fā)商共同并購優(yōu)質(zhì)項目，分享高額收益。在核心城市的核心地段，尋找價值被低估的成熟物業(yè)，進行物業(yè)升級改造，提升其價值，并擇機出售或出租，實現(xiàn)投資回報的最大化。

5、正確評估投資期，為投資退出預(yù)留足夠的活動空間。

投資文件一旦簽署，那么投資人就會要求約定的期限實現(xiàn)投資退出，一旦拖延，即使項目資產(chǎn)本身是安全的也會引起投資人的恐慌情緒，同時也對投資基金的信譽造成不利影響。所以在最初設(shè)計投資期和方案時應(yīng)多方考慮，避免延期的發(fā)生。

（二）投資后風(fēng)險控制與管理

1、建立完善的投后管理體系，實現(xiàn)對關(guān)鍵節(jié)點的控制，偏離計劃處罰修正的新模式。建立分級監(jiān)管體系，項目公司一旦偏離計劃較大就觸發(fā)更嚴格的監(jiān)管，作為標準條款寫進相關(guān)協(xié)議中，從根本上為投資過程中的風(fēng)險控制提供標準的操作模式。

2、全方位參與項目運作各過程，準確掌握信息。深入到項目運作的各個環(huán)節(jié)，及時掌握項目運營動態(tài)。專業(yè)深入的投資監(jiān)管是投資基金的生命，必須要將投資項目當(dāng)作自己的項目，真正抓好開發(fā)計劃與現(xiàn)金流監(jiān)管，抓好重大工程招投標監(jiān)管。

3、嚴格成本、資金監(jiān)管，確保出有所去，入有所歸。要實現(xiàn)收益，成本控制乃重中之重。成本控制的主要因素，在于對招標流程各流程的把控，在招標文件、投標候選人以及合同審批環(huán)節(jié)都需要根據(jù)自身的專業(yè)知識與對當(dāng)?shù)厥袌鲂星榈牧私膺M行分析判斷，對于不合規(guī)不合理的招標或者虛報價格、簽訂陰陽合同轉(zhuǎn)移資金的行為，必須堅持原則，堅決制止。

4、嚴格過程管理，促進項目公司規(guī)范運營管理行為。監(jiān)管團隊在涉及付款、計劃、借款、抵押等事項方面，嚴格按照制度流程管理，對項目運營過程中出現(xiàn)的問題及時提出糾正的合理意見和解決思路，并幫助項目公司不斷提高工作能力。除每月計劃深入?yún)⑴c制訂，還要對每季度的工作進度偏差進行研究，采取糾偏措施、防止風(fēng)險積累。

5、完備監(jiān)管過程檔案體系，管理中做好資料臺賬，OA辦公體系中審批留痕，以備投資合作方面萬一產(chǎn)生糾紛，提供有力證據(jù)。

6、時刻以順利退出作為首要目標，保證現(xiàn)金流的正常運轉(zhuǎn).在風(fēng)險露頭之時提前預(yù)警，并提前謀劃退出路徑和方式，給項目退出留出充足時間。

四、結(jié)語

綜上所述，通過分析和識別投資房地產(chǎn)各方面各階段的風(fēng)險，建立完善嚴謹?shù)耐顿Y風(fēng)險管理與控制體系，并形成體系化的風(fēng)險控制應(yīng)對策略從而規(guī)避、削弱或杜絕各類投資風(fēng)險，以求保證投資目標和投資收益的實現(xiàn)。