房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略

牛鴻斌

（緯業(yè)地產(chǎn)控股（深圳）有限公司，廣東 深圳 518000）

一、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的意義

（一）有助于降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)自身就是一個(gè)資金密集程度高、風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要可以分為兩個(gè)方面：一方面就是國(guó)家宏觀政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，主要以行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為主。房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展與國(guó)家的政策導(dǎo)向之間關(guān)系密切，政策的小幅調(diào)整就有可能帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)劇烈震蕩情況的發(fā)生，國(guó)家政策調(diào)整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是屬于不可控風(fēng)險(xiǎn)。另一個(gè)方面就是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到的各種經(jīng)營(yíng)問(wèn)題以及風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)屬于可控風(fēng)險(xiǎn)。作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理有助于企業(yè)降低可控風(fēng)險(xiǎn)，以保證企業(yè)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）有助于增強(qiáng)自身的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，逐漸走向正規(guī)、理性化的發(fā)展道路上。整個(gè)行業(yè)態(tài)勢(shì)也更加趨于平穩(wěn)。曾經(jīng)的那種“占地為王”的盈利方式早已經(jīng)不適應(yīng)新時(shí)代的要求。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展也已經(jīng)日趨成熟，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)要想更好地在競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)，企業(yè)就需要提供更好的服務(wù)、質(zhì)量更高的產(chǎn)品、更嚴(yán)格的管理，只有充分提升自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力才能在越發(fā)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持自己的地位甚至于更進(jìn)一步。全面預(yù)算管理作為比較成熟和完善的管理體系，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力十分有效。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

（一）全面預(yù)算脫離企業(yè)發(fā)展實(shí)際與目標(biāo)

全面預(yù)算管理作為現(xiàn)代企業(yè)中比較重要的管理模式，對(duì)于任何企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都有著巨大的影響。實(shí)施全面預(yù)算管理，也是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)落地到年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的一項(xiàng)有效的管控工具。很多房地產(chǎn)企業(yè)在年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)還沒(méi)有明確情況下，就急于開(kāi)始以歷史數(shù)據(jù)、行業(yè)數(shù)據(jù)等做參考編制次年的預(yù)算。這種缺乏主線(xiàn)、與經(jīng)營(yíng)脫節(jié)的預(yù)算編制，只會(huì)舍本逐末，事倍功半。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)如果制訂的不合理，好高騖遠(yuǎn)。那么按這種經(jīng)營(yíng)目標(biāo)編制的預(yù)算，也會(huì)脫離實(shí)際，缺乏實(shí)施的可行性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年擬投資項(xiàng)目的預(yù)算編制和管理的問(wèn)題

當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)中項(xiàng)目基本上都可以分為在建以及擬投資兩種，其中問(wèn)題最大的就是擬投資項(xiàng)目的預(yù)算管理。如果當(dāng)年的企業(yè)年度計(jì)劃包含新項(xiàng)目投資的情況下，這些擬投資項(xiàng)目的預(yù)算編制就包含了較多的不確定性。例如項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)體量有多大？預(yù)計(jì)什么時(shí)間投資該項(xiàng)目？這些不確定性給房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算的編制和管控帶來(lái)了難度和風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)確定的在建項(xiàng)目的預(yù)算可以做到比較精準(zhǔn)的編制。但對(duì)于擬投資項(xiàng)目，由于其不確定性，就使得該類(lèi)項(xiàng)目的預(yù)算編制及管理很難進(jìn)行控制。如果企業(yè)不能合理編制該類(lèi)預(yù)算并做好控制，例如，實(shí)際投資金額大于預(yù)算投入金額或?qū)嶋H投入時(shí)間點(diǎn)早于預(yù)算預(yù)期時(shí)點(diǎn)，就會(huì)造成公司資金鏈的緊張；反之，會(huì)造成企業(yè)資金的浪費(fèi)。

（三）全面預(yù)算的信息化建設(shè)水平較低

當(dāng)前，信息技術(shù)也正日趨成熟，社會(huì)轉(zhuǎn)型成為信息性社會(huì)。但在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息化水平依舊沒(méi)有明顯提升，大致呈現(xiàn)出一種半自動(dòng)化的現(xiàn)象。在這個(gè)信息大爆炸的時(shí)代，半自動(dòng)化的信息水平對(duì)企業(yè)外部信息的采集、分析以及使用來(lái)說(shuō)是完全不滿(mǎn)足的。企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的目的就是讓企業(yè)在減少內(nèi)部可控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，更好地去面對(duì)企業(yè)外部不斷變化的環(huán)境，借此來(lái)保證企業(yè)的穩(wěn)定與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。全面預(yù)算管理的信息水平過(guò)低，就意味著無(wú)法對(duì)企業(yè)外部瞬息多變的環(huán)境做到很好地適應(yīng)，也就無(wú)法更好的發(fā)展。

（四）全面預(yù)算全員性不足

全面預(yù)算管理的一個(gè)重要支撐就是全面預(yù)算管理的全員化，也就是全員預(yù)算管理，也就是說(shuō)企業(yè)中的全體員工都必須自覺(jué)參加到企業(yè)的預(yù)算管理中，通過(guò)每個(gè)環(huán)節(jié)的預(yù)算管理工作水平的提升來(lái)提升整體的預(yù)算管理水平，借此來(lái)保證企業(yè)預(yù)算的精確程度。但在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)中，仍然有著這樣一種意識(shí)：預(yù)算管理單單只是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，與自己無(wú)關(guān)。在這種意識(shí)的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的全員性就被大大削弱，使得企業(yè)整體的全面預(yù)算管理工作的水平始終得不到提升，進(jìn)一步制約房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（五）全面預(yù)算的評(píng)價(jià)體系不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目煩瑣復(fù)雜，并且與其他因素結(jié)合較為緊密，又加重房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的工作負(fù)擔(dān)。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較晚，但是發(fā)展勢(shì)頭卻是十分兇猛。這就導(dǎo)致了早些時(shí)候的全面預(yù)算的評(píng)價(jià)體系根本沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為參考，人為主觀性較大。評(píng)價(jià)體系的不合理，就很容易造成預(yù)算管理的失敗。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

（一）將預(yù)算與戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，采用合理的預(yù)算編制方法

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略作為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展、全面預(yù)算管理制定的重要基礎(chǔ)，在開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的時(shí)候，必須將企業(yè)預(yù)算和企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略進(jìn)行結(jié)合。企業(yè)需要從自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況出發(fā)，對(duì)政策方面的宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化進(jìn)行細(xì)致的研究，制定出適用于本企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。全面預(yù)算管理的開(kāi)展也需要借助合理科學(xué)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，同時(shí)從自身實(shí)際出發(fā)，選取合適的預(yù)算編制方法，制定出一個(gè)合理可行的全面預(yù)算管理方案。

（二）將已有項(xiàng)目與擬投資項(xiàng)目預(yù)算統(tǒng)一編制，分開(kāi)管控

房地產(chǎn)企業(yè)的在建項(xiàng)目和擬投資項(xiàng)目都是全面預(yù)算管理中不可缺少的一部分，開(kāi)展全面預(yù)算管理的時(shí)候，要把這兩種項(xiàng)目的預(yù)算進(jìn)行統(tǒng)一的編制，以全面平衡企業(yè)的資金供需。但二者的預(yù)算需要分開(kāi)進(jìn)行管控，本著重要性和權(quán)變性原則，應(yīng)對(duì)企業(yè)擬投資項(xiàng)目實(shí)施單項(xiàng)動(dòng)態(tài)管控和對(duì)全企業(yè)集團(tuán)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行合并動(dòng)態(tài)管控。確保及時(shí)把控企業(yè)資金鏈條風(fēng)險(xiǎn)，并最大程度上使得企業(yè)內(nèi)部的各種資源得到最大程度上的利用，保證各個(gè)部門(mén)之間的合理配合以及運(yùn)轉(zhuǎn)。其次，如果不實(shí)行分開(kāi)管控的話(huà)，企業(yè)全面預(yù)算的執(zhí)行數(shù)據(jù)會(huì)因擬投資項(xiàng)目的數(shù)據(jù)基數(shù)的影響而產(chǎn)生失真，誤導(dǎo)企業(yè)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的決策判斷。

（三）建立科學(xué)的信息化預(yù)算平臺(tái)

在當(dāng)下的我信息化社會(huì)中，信息平臺(tái)的合理建立以及使用就變得十分重要。通過(guò)信息平臺(tái)與大數(shù)據(jù)的相互結(jié)合使用，可以讓整個(gè)企業(yè)及時(shí)掌握與本行業(yè)有關(guān)的信息，隨后對(duì)這些信息進(jìn)行細(xì)致的分析，制定出符合市場(chǎng)環(huán)境變化的預(yù)算方案，從而讓企業(yè)在市場(chǎng)日趨激烈的今天提升自身的市場(chǎng)占有率，以達(dá)到進(jìn)一步提升企業(yè)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益的目的。

（四）全員參與

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作的質(zhì)量是必須由全體員工的自覺(jué)參加作為保證的。全體員工自覺(jué)參與到全面預(yù)算管理，能夠使得企業(yè)中各個(gè)部門(mén)的聯(lián)系變得更加緊密協(xié)同，為企業(yè)提供最為真實(shí)有效的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。通常情況下可以采用實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)策略，對(duì)于一些提升全面預(yù)算管理質(zhì)量的工作人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，提升全體員工的自覺(jué)性以及積極性，以達(dá)到不斷提升全面預(yù)算管理工作質(zhì)量的目的。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算考核評(píng)價(jià)體系

企業(yè)需要借鑒國(guó)外的全面預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)，盡快完善自身的全面預(yù)算考核評(píng)價(jià)體系。通過(guò)這種方式對(duì)各個(gè)部門(mén)的工作進(jìn)行嚴(yán)格的考核，同時(shí)進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的懲處。在企業(yè)內(nèi)部形成一種良性競(jìng)爭(zhēng)的氛圍，讓員工的積極性得以充分調(diào)動(dòng)，使得全面預(yù)算管理方案得到徹底的執(zhí)行。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)想要得到更好更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，首先就需要做好全面預(yù)算管理。但就目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有達(dá)到很好的全面預(yù)算管理的效果。本文就從全面預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義出發(fā)，詳細(xì)地分析了目前房地產(chǎn)行業(yè)中全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題提出了具體舉措。