對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理模式研究

鄧光燕

（廣州富力地產(chǎn)（重慶）有限公司財(cái)務(wù)部，重慶 400020）

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越多，為了提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益就必須進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與財(cái)務(wù)管理相結(jié)合，讓項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金數(shù)額及用途能夠有跡可循，最大程度地節(jié)省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，以使經(jīng)濟(jì)效益最大化，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理基本論述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理是企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然選擇，利用財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)情況實(shí)時(shí)監(jiān)控，讓原本靜態(tài)化的數(shù)據(jù)信息能夠在財(cái)務(wù)管理下實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化的轉(zhuǎn)變，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的既定目標(biāo)。同時(shí)明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，控制開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)支出，制定科學(xué)合理的財(cái)務(wù)分析模式，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金情況及時(shí)了解。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及部門多、資金投入大，其復(fù)雜性不言而喻，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中，如果某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤，便會(huì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，影響其他環(huán)節(jié)的正常進(jìn)行。因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要詳細(xì)地記錄，讓財(cái)務(wù)管理人員對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，以給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供關(guān)鍵性決策建議，讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠高效率、低成本的開發(fā)，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重要性

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展已久，其經(jīng)營(yíng)建設(shè)模式在不斷的實(shí)踐過程中已經(jīng)初步完善，形成適合中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)體系。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采用的管理模式基本相同，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革，其管理方式也只是稍做變動(dòng)，并無大的創(chuàng)新舉措，其原因是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，許多企業(yè)對(duì)于創(chuàng)新抱有一定的懷疑態(tài)度，為了不讓企業(yè)陷入創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)，部分企業(yè)仍然在原地踏步式地發(fā)展。但是，部分企業(yè)經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)分析和了解，發(fā)現(xiàn)了提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，便是進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理革新后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模開始逐漸擴(kuò)大，讓復(fù)雜的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠在科學(xué)的財(cái)務(wù)管理模式下順利開展，可見提升財(cái)務(wù)管理水平是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。

（二）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化發(fā)展

我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入信息化時(shí)代，“互聯(lián)網(wǎng)+”的應(yīng)用讓眾多企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，同時(shí)也衍生了較多的新行業(yè)。作為中國(guó)近代發(fā)展較快的房地產(chǎn)行業(yè)，也必須跟隨時(shí)代的變化，讓企業(yè)進(jìn)行信息化管理，在大數(shù)據(jù)支持下進(jìn)行數(shù)據(jù)化的財(cái)務(wù)管理。地產(chǎn)行業(yè)覆蓋區(qū)域廣，若按照傳統(tǒng)的方式將財(cái)務(wù)信息從基層傳遞至領(lǐng)導(dǎo)層，可能會(huì)產(chǎn)生信息傳遞不及時(shí)的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致高層領(lǐng)導(dǎo)依據(jù)失效的信息做出錯(cuò)誤的決策。將現(xiàn)代化技術(shù)融入財(cái)務(wù)管理中，能使財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理，避免了財(cái)務(wù)管理過程中重復(fù)的數(shù)據(jù)收集，減少財(cái)務(wù)管理人員的時(shí)間成本，提升工作效率且降低人工操作的錯(cuò)誤率。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理模式的構(gòu)建

（一）現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理方式的原理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理過程中，財(cái)務(wù)管理人員需要制定明確的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，比如整個(gè)項(xiàng)目的凈利率、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流、項(xiàng)目回正周期等指標(biāo)。有了明確的目標(biāo)，才能利用現(xiàn)代化技術(shù)進(jìn)行設(shè)計(jì)和規(guī)劃?，F(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理方式所需要解決的核心問題是構(gòu)建完善的信息共享平臺(tái)，通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)及大數(shù)據(jù)技術(shù)讓信息共享平臺(tái)能夠及時(shí)反饋房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息，讓財(cái)務(wù)管理人員及時(shí)了解項(xiàng)目資金的使用情況以及項(xiàng)目開展情況。財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)反饋信息制定反饋報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步發(fā)展制定規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與市場(chǎng)之間的緊密結(jié)合，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防工作，避免房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受到重大損失。

（二）財(cái)務(wù)管理模式的具體思路

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用現(xiàn)代化技術(shù)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，需要以企業(yè)自身資金情況作為重要依據(jù)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)制定具體的規(guī)劃。想要將現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理模式融入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，就需要遵循全局性原則，讓參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工作人員全部參與到財(cái)務(wù)管理中來。將財(cái)務(wù)管理的總體指標(biāo)分解成各個(gè)部門的細(xì)節(jié)指標(biāo)，如工程人員嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)施工，銷售人員按照既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù)，財(cái)務(wù)管理人員加快銷售回款等。同時(shí)對(duì)完成任務(wù)的部門進(jìn)行實(shí)時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)，以挖掘每個(gè)員工的最大潛能。財(cái)務(wù)管理人員實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目的資金情況，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理下的內(nèi)部控制，讓項(xiàng)目與企業(yè)能夠得到更好的發(fā)展。為了達(dá)成項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，財(cái)務(wù)人員可多向其他領(lǐng)域的同事學(xué)習(xí)，進(jìn)行業(yè)財(cái)融合，以在合適的時(shí)機(jī)提出建議，讓各個(gè)部門協(xié)助完成目標(biāo)。

（三）財(cái)務(wù)管理的原則

財(cái)務(wù)管理必須要遵循以下三個(gè)原則：合法性原則、適應(yīng)性原則、整體性原則。合法性原則是任何行業(yè)、企業(yè)、項(xiàng)目都必須要遵循的，這是其發(fā)展的基礎(chǔ)原則，在財(cái)務(wù)管理過程中幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，就必須要在中國(guó)法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理過程中，必須要根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)制定科學(xué)有效的財(cái)務(wù)管理方式，將國(guó)際企業(yè)財(cái)務(wù)管理方式本土化是企業(yè)財(cái)務(wù)管理適應(yīng)性原則的重點(diǎn)；企業(yè)財(cái)務(wù)管理必須要與參與項(xiàng)目的部門之間進(jìn)行密切的聯(lián)系，否則財(cái)務(wù)管理人員很難用全局性的眼光看待項(xiàng)目的發(fā)展，因此財(cái)務(wù)管理方式必須要具有整體性。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理模式的實(shí)施策略研究

（一）明確財(cái)務(wù)管理建設(shè)的正確思路

企業(yè)在發(fā)展過程中會(huì)逐漸形成自身的特點(diǎn)，是屬于企業(yè)自身的特征，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，也需要注重項(xiàng)目的特征，根據(jù)項(xiàng)目特性制定科學(xué)的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行模式及財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。構(gòu)建前的準(zhǔn)備工作需要從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特征入手，要求各個(gè)部門配合財(cái)務(wù)管理部門的工作，制定每個(gè)部門的業(yè)績(jī)指標(biāo)，并對(duì)各個(gè)部門的執(zhí)行情況進(jìn)行考核，將考核的結(jié)果直接與績(jī)效掛鉤，形成良性的循環(huán)系統(tǒng)，確保每個(gè)部門之間能夠?qū)崿F(xiàn)快速對(duì)接。

（二）科學(xué)設(shè)立財(cái)務(wù)管理理念

財(cái)務(wù)管理的目的是為了構(gòu)建有效的財(cái)務(wù)信息共享平臺(tái)，增強(qiáng)企業(yè)各部門之間的黏合度，以完成整個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)。但在此之前需要科學(xué)地分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展過程中可能會(huì)遇到的各種問題，設(shè)置具有解決問題的系統(tǒng)模塊，讓財(cái)務(wù)管理更加系統(tǒng)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理，然后根據(jù)各部門工作的不同進(jìn)行細(xì)致化調(diào)整，建立有效的財(cái)務(wù)管理模式，促進(jìn)企業(yè)項(xiàng)目的開展。

（三）提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

財(cái)務(wù)管理需要財(cái)務(wù)管理人員的配合，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行之前，需要對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，確定參與項(xiàng)目的人員都具備良好的專業(yè)素質(zhì)。同時(shí)，企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展情況，聘請(qǐng)優(yōu)秀、高能力水平的專業(yè)財(cái)務(wù)人員，建立財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，讓企業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理更加合理規(guī)范，并制定科學(xué)的激勵(lì)措施，激發(fā)財(cái)務(wù)管理人員的工作激情，不斷提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作效率。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)管理是當(dāng)下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要手段，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，因此必須要根據(jù)市場(chǎng)變化制定有效的項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理計(jì)劃。運(yùn)用合理的財(cái)務(wù)管理模式，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中立于不敗之地。