談房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策

劉勝平

（北京城建興泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京 102442）

一、 引言

自1998年以來，隨著我國住房建設(shè)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也取得了較大的成果，并已成為推動國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的關(guān)鍵因素。但是，房地產(chǎn)行業(yè)具有獨特的性質(zhì)，企業(yè)的發(fā)展極易遭受外部條件的影響。目前，市場需求的變化及國家政策的導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，促使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展要向內(nèi)部管理要效益轉(zhuǎn)變，要努力生存下去。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期拐點臨近，現(xiàn)階段為防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，要改進(jìn)內(nèi)部的管理效率一定要從內(nèi)部控制管理入手，重點探討內(nèi)部控制在當(dāng)前企業(yè)中所存在的問題，并針對問題的具體解決對策進(jìn)行實質(zhì)分析，已具備較強(qiáng)的現(xiàn)實意義。

二、 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）內(nèi)部控制環(huán)境不佳，缺乏文化建設(shè)意識

內(nèi)部控制環(huán)境能夠較大程度地影響到整個企業(yè)的運(yùn)營，它不僅能規(guī)范企業(yè)紀(jì)律、影響企業(yè)目標(biāo)，還能美化企業(yè)文化以及改變內(nèi)部職員的控制行為，最終為企業(yè)實行以及創(chuàng)建內(nèi)部控制打下了堅實的基礎(chǔ)[1]。假如企業(yè)并未建立完善的監(jiān)管體系、合理的人力資源策略、單獨的審計部門為其作為組織保障，并借助優(yōu)秀的企業(yè)文化作為思想指導(dǎo)，會導(dǎo)致內(nèi)部控制的失效。

1、內(nèi)部控制主體素質(zhì)仍需提高

企業(yè)的管理人員并未充分意識到內(nèi)部控制的真正含義，而是以片面的想法對內(nèi)部控制管理體系進(jìn)行了分割，使之喪失了整體性、系統(tǒng)性，變成了相互獨立的微小控制單元。這一膚淺認(rèn)知對企業(yè)日后發(fā)展產(chǎn)生很大傷害，內(nèi)部控制各環(huán)節(jié)開展十分混亂，業(yè)務(wù)活動效率很低，所以，無法保障企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)的安全性以及完整性，各類舞弊現(xiàn)象不能有效預(yù)防，內(nèi)部控制的效力得不到有效的運(yùn)用。

2、內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)欠缺、內(nèi)部審計工作不獨立

內(nèi)部審計體制是企業(yè)實行獨立評判的管理與控制機(jī)制，對企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立與實施發(fā)揮著監(jiān)督管理的作用，并能直觀的體現(xiàn)內(nèi)部控制的實行效果與效率[2]。然而企業(yè)管理層卻沒有意識到內(nèi)部審計的強(qiáng)大作用，因此并未設(shè)立單獨的審計機(jī)構(gòu)，即使設(shè)立此類部門，但大多的管理決策也是依靠企業(yè)董事會與管理者，形同虛設(shè)、并未得到真正的獨立。另外，內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)在企業(yè)的掌管的范圍非常狹小，企業(yè)僅僅將財務(wù)審計范圍分配至審計機(jī)構(gòu)，而沒有意識到內(nèi)部審計在企業(yè)中的管理作用，以上問題的出現(xiàn)將在很大程度上阻礙了內(nèi)部審計以及內(nèi)部監(jiān)督的順利展開，從而導(dǎo)致當(dāng)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題時不能及時發(fā)現(xiàn)、處理，制約了內(nèi)部控制的正常開展。

（二）缺乏風(fēng)險管理意識，風(fēng)險控制機(jī)制缺失

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營期間所承擔(dān)的風(fēng)險種類相較于其他行業(yè)要多，風(fēng)險量大，這些問題的根源主要在于企業(yè)組織架構(gòu)不完善，風(fēng)控管理人員數(shù)量和素質(zhì)偏低。另外企業(yè)往往會忽視風(fēng)險管理，原因在于企業(yè)通常比較重視土地獲取、投融資、產(chǎn)品銷售等方面，對經(jīng)營風(fēng)險不能夠及時有效的防范，沒有機(jī)制制度對降低風(fēng)險起到行之有效的作用。

在當(dāng)前階段，國家已出臺相關(guān)政策抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此在這種形式下，企業(yè)要想能夠順利持續(xù)發(fā)展就需提升自身的適應(yīng)能力，而此種能力也要依附于風(fēng)險控制才能正常起到作用[3]。

（三）內(nèi)控運(yùn)營效率偏低，審計監(jiān)督制度混亂

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都會有比較完善的內(nèi)部管控機(jī)制，而且管理人員對這一制度都比較重視。可是，實際執(zhí)行過程中由于人員層層的安排，個人執(zhí)行能力的不足，致使內(nèi)控整體效率長期處于低水平。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的成因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

1、最主要的原因是房地產(chǎn)企業(yè)并未認(rèn)識到內(nèi)部控制體系所能發(fā)揮的重大作用，沒有擺正內(nèi)部控制在企業(yè)中的位置。企業(yè)高管沒有意識到有效的實施內(nèi)部控制不僅能夠給企業(yè)帶來更多的利潤、創(chuàng)造更大的價值，還能為企業(yè)擴(kuò)展更大的市場空間，并為企業(yè)的運(yùn)營發(fā)展做了堅實的鋪墊。

2、企業(yè)需要根據(jù)實際需要合理設(shè)立內(nèi)控部門，并在此基礎(chǔ)上授予以上部門一定的權(quán)限，由此內(nèi)部控制制度才能在企業(yè)發(fā)揮應(yīng)有的作用。另外，企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)框架的不科學(xué)是抑制內(nèi)控發(fā)展環(huán)境的關(guān)鍵要素。目前大量企業(yè)并未成立內(nèi)控部門，即便有些企業(yè)成立了內(nèi)控部門，由于對授權(quán)的責(zé)任與本身的義務(wù)不均等，很多是賦予了全面的責(zé)任，但并未授予和義務(wù)與責(zé)任相平等的權(quán)限，從而較大程度上阻礙了內(nèi)控的實行效率。從組織結(jié)構(gòu)方面來說，例如企業(yè)出現(xiàn)員工與崗位不符合、權(quán)利人與責(zé)任人不照應(yīng)的問題，會導(dǎo)致企業(yè)人資不能充分配置，所以企業(yè)就無法在良好的環(huán)境有效運(yùn)作，不同部之間也無法高效配合，最終降低了企業(yè)內(nèi)控運(yùn)營的銜接度。

3、企業(yè)的管理方式和經(jīng)營模式可直接呈現(xiàn)出企業(yè)的文化，因此企業(yè)文化可直觀的顯示出企業(yè)的發(fā)展氣氛，并影響了企業(yè)高管們的價值觀與實際行為，同時在企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展以及內(nèi)部控制方面產(chǎn)生了重大的作用[4]。企業(yè)文化的不盡相同會使形成的企業(yè)精神各不相同，從而構(gòu)成風(fēng)格差異的內(nèi)控環(huán)境，最終使得內(nèi)控效果以及內(nèi)控模式也各有不同。然而目前，企業(yè)高管不夠重視企業(yè)文化建設(shè)，忽視了文化精神的引導(dǎo)作用，進(jìn)而造成企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)混亂不規(guī)范，使內(nèi)控效果較低，影響企業(yè)工作效率。

（二）企業(yè)缺乏風(fēng)險意識

1、提升企業(yè)對風(fēng)險管理效率的關(guān)鍵點在于對企業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行有效控制和評估。然而目前對房地產(chǎn)企業(yè)有針對性的識別、分析和管理風(fēng)險的體系較為匱乏，企業(yè)單純地追求投資高收益卻忽略經(jīng)營風(fēng)險的概率就大了許多。對風(fēng)險管理缺乏足夠重視，企業(yè)并未對其經(jīng)營風(fēng)險有過多的關(guān)注，對風(fēng)險的管理還是初級階段。企業(yè)僅重視增長率和收益率，使它們與風(fēng)險的關(guān)系失去平衡。風(fēng)險管理工作進(jìn)行的并不是很積極。企業(yè)開展的風(fēng)險管理沒有持續(xù)性，想到就管理，想不到就不再管理放之不顧。

2、針對房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計的風(fēng)險管理體系較晚，現(xiàn)行的規(guī)章制度也是近幾年才設(shè)計出并實施的，然而目前企業(yè)面對的市場環(huán)境變化較快，它已不能滿足企業(yè)現(xiàn)在的需求。變化迅速的市場環(huán)境會對沒有發(fā)展的風(fēng)險管理機(jī)制在應(yīng)對風(fēng)險上其能力大幅度下降，甚至起不到預(yù)警作用。

3、企業(yè)對風(fēng)險管理部門設(shè)置較為簡單，未進(jìn)行系統(tǒng)化配置，相關(guān)人員的職能劃分模糊和承擔(dān)的風(fēng)險責(zé)任不明確，它都會對風(fēng)險管理工作造成負(fù)面影響，使其監(jiān)督職能被弱化。

（三）運(yùn)營效率低下，審計監(jiān)督監(jiān)督不完善

內(nèi)部控制制度執(zhí)行力是企業(yè)經(jīng)常遇到難題，并需要企業(yè)多次談?wù)撗芯浚S多企業(yè)之所以發(fā)生風(fēng)險事件并不是因為制度沒有詳細(xì)規(guī)定，而是在詳細(xì)規(guī)定的制度下企業(yè)卻并沒有嚴(yán)格執(zhí)行。

1、企業(yè)未認(rèn)識到內(nèi)部控制的重要性，員工也對其認(rèn)知較為片面，因此在統(tǒng)籌和執(zhí)行相關(guān)制度細(xì)節(jié)上，使得企業(yè)各個部門無法協(xié)調(diào)和相互配合工作，從而使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益無法得到有效提高。并且大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在重視制度建設(shè)，卻忽視執(zhí)行的問題。把內(nèi)控重心放在了規(guī)章制度的制定上，不對規(guī)章制度的執(zhí)行情況產(chǎn)生重視，員工沒有太強(qiáng)的責(zé)任心，對法律缺乏敬畏感，風(fēng)險意識薄弱，同時加上不完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制都會造成內(nèi)控的執(zhí)行效率低，產(chǎn)生的直接后果是多么健全的規(guī)章制度，因執(zhí)行力問題，使其發(fā)揮作用不高。

2、制定的制度本就存在不合理性，或者太過追求理想化，或者在新情況出現(xiàn)時，現(xiàn)行制度已不能滿足需求卻并未更新完善，從而使制度落后于現(xiàn)實需要，也就最終造成不被執(zhí)行的情況發(fā)生。

3、未構(gòu)建保障相關(guān)規(guī)章制度執(zhí)行的體系，企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制時不對執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查監(jiān)督，也未設(shè)置獎懲措施，從而使內(nèi)控制度僅是墻上的擺設(shè)和空洞的規(guī)定。因此企業(yè)需一方面加強(qiáng)內(nèi)控的可執(zhí)行性，另一方面需強(qiáng)化制度在執(zhí)行力方面的力度，不能將制度僅停留在制度上。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策建議

（一）完善房地產(chǎn)內(nèi)控環(huán)境治理

1、加強(qiáng)內(nèi)部控制意識

首先要端正態(tài)度，提升內(nèi)部控制在管理思想中的地位，對內(nèi)控制度要進(jìn)行全方位了解，從基層員工到管理層都要全面重視，尤其是管理層。

一是企業(yè)需發(fā)揮企業(yè)員工的主觀能動性，努力提升員工的道德素質(zhì)和法律意識，調(diào)動控制者和被控制者兩方的主觀積極能動性和創(chuàng)造力，采取培訓(xùn)和講座的形式，培養(yǎng)員工的重內(nèi)控、提前發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險的意識。

二是企業(yè)內(nèi)部控制取得的效果，根本在于企業(yè)員工具備的控制意識大小和日常工作行為，而它的關(guān)鍵在于企業(yè)管理層，企業(yè)管理層如對內(nèi)部控制要求不嚴(yán)格，將會使內(nèi)部控制效果大大降低，甚至更嚴(yán)重的會危害到企業(yè)的整體發(fā)展。

2、重視員工培訓(xùn)、推動企業(yè)文化建設(shè)

通過舉辦相關(guān)的內(nèi)部控制管理活動，提高企業(yè)工作人員的認(rèn)識及思想覺悟，調(diào)動企業(yè)工作人員學(xué)習(xí)內(nèi)部控制知識的學(xué)習(xí)積極性，創(chuàng)造主動學(xué)習(xí)新觀念的氛圍。目前市場競爭非常開放，房地產(chǎn)企業(yè)如想更好的發(fā)展，占據(jù)優(yōu)勢地位，需要企業(yè)的每個員工都加強(qiáng)學(xué)習(xí)，培養(yǎng)自身的創(chuàng)新意識，學(xué)習(xí)其他行業(yè)的優(yōu)秀管理方法，并將學(xué)到的知識文化融入到企業(yè)自身的文化建設(shè)中。

3、健全內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)

企業(yè)的內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)需具備獨立性，為了實現(xiàn)此目標(biāo)需進(jìn)一步健全和完善機(jī)構(gòu)配置，來保障內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)的監(jiān)督職能。企業(yè)的審計在獨立情況下才能發(fā)揮其監(jiān)督職能，才能對企業(yè)事務(wù)進(jìn)行客觀、公正的評價。另外企業(yè)也需制定人才引進(jìn)和培養(yǎng)計劃，向社會上招聘或內(nèi)部培養(yǎng)審計人員，從而讓審計員工有相應(yīng)的專業(yè)能力和職業(yè)道德，以此來保障內(nèi)審工作的獨立和客觀。

4、大力建設(shè)企業(yè)文化

企業(yè)需加大自身文化建設(shè)的力度，在內(nèi)部需將奮發(fā)向上、積極樂觀的工作態(tài)度和誠信經(jīng)營、提倡創(chuàng)新、互幫互助的精神傳遞給企業(yè)員工，使其養(yǎng)成科學(xué)的工作態(tài)度和風(fēng)險意識。企業(yè)的高級管理層在建立企業(yè)文化上起著重要的作用，他們將企業(yè)文化影響到每個員工的日常工作中，并形成正確的工作價值觀，如此為企業(yè)內(nèi)部控制營造良好的內(nèi)部環(huán)境。

（二）加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險管理的職能機(jī)構(gòu)建設(shè)，預(yù)防經(jīng)營風(fēng)險的出現(xiàn)

1、完善機(jī)構(gòu)配置，建立領(lǐng)導(dǎo)管理小組

領(lǐng)導(dǎo)管理小組需了解企業(yè)和行業(yè)環(huán)境，小組成員需具備一定程度的文化和道德素質(zhì)，具備對潛在風(fēng)險進(jìn)行識別的能力。因此需對高管人員進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險管理培訓(xùn)，提升他們的風(fēng)險管理意識，增強(qiáng)對風(fēng)險管理的信心，這為企業(yè)開展內(nèi)部控制管理提供便利條件。

對企業(yè)內(nèi)部職員需要加強(qiáng)風(fēng)險培訓(xùn)與教育，改變內(nèi)部工作人員對風(fēng)險管理的錯誤看法，由于很多企業(yè)高管法律觀念不強(qiáng)，職業(yè)素質(zhì)較低，因此強(qiáng)化人資配置，加強(qiáng)企業(yè)員工風(fēng)險意識的培訓(xùn)是企業(yè)所面臨的重要任務(wù)。

2、創(chuàng)建風(fēng)險預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)，建立風(fēng)險防御的堅實堡壘

企業(yè)必須密切關(guān)注企業(yè)的情況及變化趨勢，增加檢測系統(tǒng)投資。設(shè)立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，首要任務(wù)是合理的預(yù)估風(fēng)險并加強(qiáng)分析，并準(zhǔn)確的預(yù)估出風(fēng)險出現(xiàn)的形態(tài)；另外，還需高度關(guān)注影響企業(yè)的環(huán)境、目標(biāo)、技術(shù)等不同要素進(jìn)展情況，依據(jù)動態(tài)的發(fā)展要素預(yù)估、探究企業(yè)可能存在的風(fēng)險，所以需要提高對風(fēng)險研究、區(qū)分以及環(huán)境技能的投入。

（三）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督完善審計考核、監(jiān)督管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系中，內(nèi)部監(jiān)督的作用是約束制度的執(zhí)行，能夠較為準(zhǔn)確直觀的呈現(xiàn)出內(nèi)部控制制度的實施效果和具體的進(jìn)展，對于已找出的問題，需要制定出相應(yīng)的解決方案，全面減少財務(wù)與業(yè)務(wù)中的違規(guī)行為，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)引入先進(jìn)管理理念，不斷完善內(nèi)部監(jiān)督體系與內(nèi)部控制體系。在內(nèi)部監(jiān)督工作中，合理應(yīng)用管理制度，將收集到的財務(wù)信息、業(yè)務(wù)信息作為后期審計依據(jù)，在真實數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上開展分析與評價工作，以此保障房地產(chǎn)企業(yè)管理機(jī)制、內(nèi)部控制應(yīng)用的可持續(xù)性，提升內(nèi)控制度的執(zhí)行力度，為內(nèi)控體系的完善提供更具價值的建議。為確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠順利、有序的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)開展持續(xù)性的監(jiān)管， 做到政權(quán)分離，真正落實內(nèi)部監(jiān)管，不斷優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境，推動房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)開展的項目規(guī)模一般比較大，流程復(fù)雜，工序煩瑣，項目能夠順利開展需要有效的財務(wù)管理在后方作保障，審計考核、監(jiān)督管理的等機(jī)構(gòu)制度的建設(shè)都是重要環(huán)節(jié)，缺一不可。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對漏洞進(jìn)行有效的查詢與管理，審計考核體制就是針對這一問題的解決措施，責(zé)任重大。企業(yè)內(nèi)控制度能否得到強(qiáng)有力執(zhí)行需要審計作為行為基礎(chǔ)，內(nèi)控建設(shè)也離不開審計為之服務(wù)。其次，企業(yè)需要針對內(nèi)部工作人員制定績效考核機(jī)制，方便解決職員的工資問題以及崗位晉級問題，這一機(jī)制一定要具有實用性，可操作性，行之有效，此種機(jī)制能體現(xiàn)出企業(yè)對待每位員工的公平公正，可有效激發(fā)員工的工作積極性以及增強(qiáng)對企業(yè)的忠誠度。企業(yè)合理的績效考核制度能在激勵員工全心全意為公司付出方面發(fā)揮著重要作用。