房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制影響因素及體系優(yōu)化分析

梁穎路

（長(zhǎng)沙市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司，湖南 長(zhǎng)沙 410000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)中內(nèi)部控制的影響因素

（一）自身因素。主要是對(duì)內(nèi)控體系缺乏重視，另外就是企業(yè)文化沒(méi)能與員工有效融合，最好是管理制度不合理，權(quán)職不分。

（二）內(nèi)控體系沒(méi)能有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)地提出解決措施。

（三）在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中執(zhí)行力度不夠，對(duì)項(xiàng)目的管理以及資金的使用不夠到位，尤其是資金的預(yù)算分配不合理，沒(méi)有完整的預(yù)算體系。

（四）在信息交流中沒(méi)有完善的信息系統(tǒng)，上下級(jí)沒(méi)能及時(shí)相互交流，縱向上部門之間缺乏溝通。

（五）在內(nèi)部控制實(shí)施過(guò)程中缺乏有效的監(jiān)督控制，監(jiān)督?jīng)]有與實(shí)際相結(jié)合，缺乏審計(jì)制度，沒(méi)能保證企業(yè)有效地實(shí)現(xiàn)內(nèi)控目標(biāo)。

二、完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制體系

（一）完善內(nèi)控環(huán)境

1、正確的認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)

在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中遇到的風(fēng)險(xiǎn)一直都伴隨著企業(yè)的發(fā)展，它不隨著時(shí)代的改變而改變，但是風(fēng)險(xiǎn)唯一不變的就是不斷地變化，企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)決定了企業(yè)發(fā)展。

2、居安思危

企業(yè)在選擇發(fā)展機(jī)遇同時(shí)也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，因此企業(yè)除了看到自身發(fā)展的同時(shí)，還應(yīng)該保持警惕態(tài)度應(yīng)對(duì)即將發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

3、把重視風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)建設(shè)成企業(yè)文化中的一部分

通過(guò)企業(yè)文化，可以提高員工應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的自覺(jué)性和共同感，從而更好地提高員工應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，加強(qiáng)在企業(yè)管理中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)定的目標(biāo)。

4、房地產(chǎn)應(yīng)該完善自身組織管理結(jié)構(gòu)

只有有效的管理自身組織結(jié)構(gòu)，是企業(yè)的激勵(lì)和重要事件的決策以及監(jiān)督有效進(jìn)行，保證內(nèi)控的有效實(shí)施。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在強(qiáng)化懂事的決策作用還應(yīng)該重視對(duì)高層人員聘用機(jī)制，其三設(shè)立專門負(fù)責(zé)內(nèi)控管理的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理，最后完善激勵(lì)約束機(jī)制，從而更好地強(qiáng)化員工責(zé)任和義務(wù)。

（二）完善整體風(fēng)險(xiǎn)的管理機(jī)制

1、對(duì)資金的管理

（1）完善資金預(yù)算以及擔(dān)保機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)在針對(duì)資金使用用途制定詳細(xì)的計(jì)劃預(yù)算時(shí)，除了包括資金款項(xiàng)、付款的時(shí)間以及金額和項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)之外還應(yīng)該把整個(gè)房產(chǎn)銷售的情況、租金的收益以及物業(yè)的管理這些業(yè)務(wù)上的收益和支出包含在內(nèi)，另外還應(yīng)該在制定資金預(yù)算和計(jì)劃同時(shí)，應(yīng)該從資金的融資渠道考慮保證資金合理利用處于平衡狀態(tài)。

房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中，應(yīng)該為實(shí)力懸殊的子公司在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)候提供擔(dān)保，不僅能保證子公司項(xiàng)目資金充足、順利進(jìn)行，還能減少子公司與銀行不對(duì)等因素。

（2）完善資金的結(jié)算程序。在跨區(qū)域、組織數(shù)量多的房地產(chǎn)，面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。因此，這樣大型跨區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該建立以集團(tuán)總部為中心，對(duì)各個(gè)子公司在資金上的收支進(jìn)行雙線模式管理。及時(shí)掌握資金使用情況，合理控制資金流向、數(shù)量以及存量，減少財(cái)政上風(fēng)險(xiǎn)。

2、強(qiáng)化預(yù)算的全面控制

所謂的全面控制，是指在對(duì)資金籌資、融資以及投資等還同時(shí)包括資金的使用渠道等進(jìn)行全面管理。一切以保證利潤(rùn)為宗旨。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)嚴(yán)格預(yù)算，加強(qiáng)資金使用監(jiān)管。由于房地產(chǎn)資金使用的種類和構(gòu)成復(fù)雜，要想合理的預(yù)算控制資金，首先企業(yè)應(yīng)明確責(zé)任，確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，其次在經(jīng)過(guò)授權(quán)下，資金按照嚴(yán)格審批下，保證使用靈活性。其三，定期反饋資金使用情況，為管理層下一步?jīng)Q定資金使用提供依據(jù)，從而降低成本。

3、增加融資渠道

除了簡(jiǎn)單的股東融資、收益再利用等融資方式，還應(yīng)該擴(kuò)寬融資方式，例如上市融資、通過(guò)信托融資以及夾層融資等各種融資方式，保證資金充足，為企業(yè)制定下一步經(jīng)營(yíng)目標(biāo)解除后顧之憂。

（三）對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)式的監(jiān)控

1、針對(duì)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)制度化管理

為了保證項(xiàng)目負(fù)責(zé)人能夠及時(shí)的掌握項(xiàng)目進(jìn)行狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并針對(duì)問(wèn)題提出解決措施，保證項(xiàng)目能繼續(xù)進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)制定相應(yīng)管理制度，嚴(yán)格控制在項(xiàng)目投資的決策、規(guī)劃直到實(shí)施中出現(xiàn)的漏洞，保證項(xiàng)目按照計(jì)劃有效進(jìn)行。

首先，因?yàn)闆Q策是整個(gè)項(xiàng)目中最重要階段，影響著后續(xù)對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)以及投資回報(bào)，因此，項(xiàng)決策者應(yīng)該在這之前做好項(xiàng)目可行性研究、對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查以及進(jìn)行投資回報(bào)分析，根據(jù)自身情況確定合理的項(xiàng)目。另外，針對(duì)資金的使用應(yīng)設(shè)置最高額度，造價(jià)人員要做好項(xiàng)目?jī)r(jià)格上的估算、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估以及確定融資渠道和償還能力，從而杜絕在項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)無(wú)法控制情況，保證項(xiàng)目具有合理性以及。

其次，在項(xiàng)目工程的實(shí)施中，要制定科學(xué)的授權(quán)審批制度，明確不同崗位人員的職責(zé)和對(duì)應(yīng)的權(quán)值范圍。嚴(yán)格按照內(nèi)部控制程序進(jìn)行審批，在資產(chǎn)使用和控制中做好授權(quán)，嚴(yán)肅獎(jiǎng)罰制度，杜絕員工出現(xiàn)濫用職權(quán)現(xiàn)象。另外，進(jìn)行職責(zé)分離管理，減少統(tǒng)一職責(zé)不同人員擔(dān)任。最后，針對(duì)財(cái)政使用有財(cái)務(wù)部統(tǒng)一管理制度，調(diào)動(dòng)員工積極性的同時(shí)，嚴(yán)格控制費(fèi)用支出。

2、加強(qiáng)信息溝通

信息的有效溝通，是企業(yè)能否決策正確，保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有效地防范風(fēng)險(xiǎn)的重要依據(jù)。而有效的溝通渠道是保證信息的及時(shí)性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分地使用ERP、ORACLE等各種現(xiàn)代化的信息管理系統(tǒng)對(duì)信息進(jìn)行科學(xué)的管理。在建立管理信息系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)的安全性，保證信息在內(nèi)外部有效傳遞和相互交流。建立相對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)制度，信息的標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)的集成化是現(xiàn)在業(yè)務(wù)流程合理化和對(duì)績(jī)效嚴(yán)格控制管理，保證內(nèi)部控制在管理上有效進(jìn)行，減少不必要的人為因素對(duì)內(nèi)控的影響。

（四）強(qiáng)化組織內(nèi)部的審計(jì)監(jiān)督

1、保證審計(jì)人員的獨(dú)立自主

在保證審計(jì)人員的獨(dú)立性不僅要保證在形式上的獨(dú)立性，而且還應(yīng)該保證實(shí)質(zhì)性的獨(dú)立。所謂的形式獨(dú)立主要要保證審計(jì)部門與其他部門相互區(qū)分開(kāi)來(lái)，在職能上是一個(gè)獨(dú)立的管理部門。審計(jì)部門應(yīng)由董事會(huì)或者高層決策者直接獨(dú)立領(lǐng)導(dǎo)，直接對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)。在實(shí)質(zhì)上應(yīng)賦予審計(jì)部門實(shí)質(zhì)性的權(quán)利和地位，使得審計(jì)部門對(duì)企業(yè)在內(nèi)部所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行系統(tǒng)性的評(píng)估管理。對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行日?；?、舉報(bào)等，對(duì)獲得的數(shù)據(jù)分析整理，以財(cái)務(wù)報(bào)表手段向董事會(huì)上報(bào)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的監(jiān)督管理。

2、提高審計(jì)人員的職業(yè)道德和專業(yè)技能

審計(jì)作為內(nèi)部控制的核心職能，審計(jì)人員的職業(yè)道德水平以及專業(yè)技能直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制。因此，要定期和不定期對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行思想上和對(duì)立行為進(jìn)行考察評(píng)價(jià)，杜絕審計(jì)人員利用職務(wù)之便造成的違法行為。同時(shí)，加強(qiáng)審計(jì)人員的職業(yè)道德修養(yǎng)，提升自我約束力，自覺(jué)地遵守和執(zhí)行公司制度和相關(guān)的法律法規(guī)，使自己做到自律守法。

另外，加強(qiáng)道德教育同時(shí)，也應(yīng)該通過(guò)各種培訓(xùn)方式增強(qiáng)審計(jì)人員專業(yè)技能，提高職業(yè)技能，使其有足夠的能力勝任工作，避免因?qū)I(yè)知識(shí)技能不足帶來(lái)工作失誤，造成企業(yè)不必要的損失。