經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)融資策略思考

張健俊

（湖北榮國(guó)發(fā)展置業(yè)有限公司，湖北 武漢 430000）

引言

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說，融資問題是應(yīng)當(dāng)解決的一個(gè)關(guān)鍵性問題。如果融資問題得不到妥善的解決和處理，則房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展都會(huì)受到很直接的影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀的分析

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，融資是維持企業(yè)運(yùn)行的一項(xiàng)非常重要的工作，但融資問題在實(shí)際的操作中，會(huì)受到多方面因素的影響。只有針對(duì)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀進(jìn)行準(zhǔn)確分析，才能找到具體的問題，提出有效的融資策略。

（一）國(guó)家政策對(duì)企業(yè)的影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，國(guó)家政策是影響企業(yè)發(fā)展的一個(gè)非常宏觀的重要因素，且國(guó)家的宏觀政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響。在深刻性上也是比較強(qiáng)的。從具體的政策上來(lái)看，國(guó)家的相關(guān)正常的也在隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和建設(shè)而不斷的產(chǎn)生變化，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，初步發(fā)展的階段在20世紀(jì)80年代。從融資的角度來(lái)看，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給房地產(chǎn)的融資渠道也帶來(lái)了一定的變化[1]。從集中融資的角度來(lái)看，在2006至2009年這三年的時(shí)間內(nèi)，上市融資成為了最為核心的融資渠道。在這一階段，有大量的房地產(chǎn)企業(yè)都通過這一融資渠道獲得了充足的企業(yè)融資。隨后，國(guó)家政策發(fā)生了進(jìn)一步的變化，例如“國(guó)十條”“國(guó)四條”的出臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資權(quán)益進(jìn)行了一定的限制。這種限制激發(fā)的“非標(biāo)融資”方式的出現(xiàn)，隨后，到了2014年度，國(guó)家政策進(jìn)行了進(jìn)一步的優(yōu)化和調(diào)控，這時(shí)定增模式開始出現(xiàn)，取代了非標(biāo)融資。到了2017年度，融資渠道和融資政策的強(qiáng)限制性表現(xiàn)更為明顯。從這個(gè)角度觀察和分析，可知國(guó)家政策對(duì)企業(yè)融資的影響，具有限制性特征。

（二）融資渠道廣泛性的影響

融資渠道的廣泛性之所以能夠影響到房地產(chǎn)企業(yè)，主要是由于這類企業(yè)本身從性質(zhì)上來(lái)看，就屬于資金需求密集的企業(yè)。這類企業(yè)在建設(shè)和運(yùn)行的過程中，都是通過先期投入資金，獲得土地資源，隨后進(jìn)入進(jìn)一步的開發(fā)建設(shè)融資環(huán)節(jié)，且其主要的融資途徑仍然以貸款為主。從國(guó)家的貨幣政策出發(fā)，貨幣政策的發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)出收緊狀態(tài)[2]。具體針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策和規(guī)范主要是在審批制度上更加嚴(yán)格，在融資成本上逐步提升。這實(shí)際上也是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資行為的一種限制，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)可用的融資渠道范圍縮小。另外，從金融市場(chǎng)的角度分析，由于市場(chǎng)運(yùn)行本身的完善性和有效性不高，使得具體的房地產(chǎn)資金往來(lái)的過程，受到金融工具的影響。另外，房地產(chǎn)金融體系也存在完善性不足的問題，這些問題給房地產(chǎn)融資帶來(lái)了更大的阻力。

二、房地產(chǎn)融資渠道的障礙分析

首先，關(guān)于造成障礙的具體因素，主要包括了信托機(jī)構(gòu)、股權(quán)融資以及企業(yè)債券三個(gè)方面的內(nèi)容。其中，信托機(jī)構(gòu)的問題在于，這種機(jī)構(gòu)的起步較晚，發(fā)展經(jīng)驗(yàn)不足，使得機(jī)構(gòu)內(nèi)部缺乏專業(yè)的信托業(yè)務(wù)人員，這一方面影響了信托機(jī)構(gòu)作用的發(fā)揮，一方面也反映出我國(guó)的信托管控體系不完善的問題，這些問題都會(huì)影響資金運(yùn)行中的順暢性。

其次，關(guān)于股權(quán)融資方面，由于證監(jiān)會(huì)提出了非常嚴(yán)格的要求，例如企業(yè)規(guī)模，企業(yè)資金儲(chǔ)備等。這使得一部分中小企業(yè)無(wú)法因無(wú)法滿足這方面的要求而無(wú)法正常運(yùn)用這方面的融資渠道[3]。使得這些企業(yè)不得不選擇一些風(fēng)險(xiǎn)性更高的融資方式，對(duì)于企業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展實(shí)際上會(huì)造成阻礙。

再次，關(guān)于債券比重方面的障礙。從總體的占比方面分析，企業(yè)的債券比重較低。這種問題也與債券市場(chǎng)的發(fā)展以及企業(yè)本身的債券規(guī)模有一定的關(guān)系，當(dāng)企業(yè)的債券融資能力水平低，則意味著其可能承擔(dān)的債券風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨之提升，這影響了投資者的選擇。并且阻礙了企業(yè)對(duì)融資債券工具的應(yīng)用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資優(yōu)化策略

在了解了房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀和具體面臨的障礙后，下文重點(diǎn)提出幾方面有效的優(yōu)化策略。

（一）不斷完善金融體系建設(shè)

即針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的實(shí)際需求，在金融體系的建立上，本著多層次、多角度的原則，建立起不同維度的金融體系平臺(tái)，在完善的金融體系支持下，進(jìn)一步進(jìn)行融資渠道的拓展，這不僅能夠?yàn)榍劳卣沟男袨樘峁┮欢ǖ闹С趾捅Ｕ?，在渠道拓展的過程中，也能夠獲得更多的有效支持。除此之外，還應(yīng)當(dāng)通過相應(yīng)的信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)的建立為融資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避提供一定的支持。在具體的企業(yè)運(yùn)行模式方面，也可以開發(fā)政府與民營(yíng)合作的方式，達(dá)到拓展融資渠道的目的。

（二）加大直接和間接融資的力度

直接融資方式是指一種資金直供的方式，這一概念是相對(duì)于間接融資的方式提出的。在具體應(yīng)用到的金融工具方面，以股票和債券為主，這種方式的主要優(yōu)勢(shì)在于分散風(fēng)險(xiǎn)。另外，在融資形式的多元化過程中，也可以建筑金融體系的多元性，達(dá)到從外部引進(jìn)資金的效果[4]。而間接融資的方式，是在直接融資的基礎(chǔ)上達(dá)到一種輔助性的融資方式，需要企業(yè)結(jié)合具體的需求酌情選擇應(yīng)用。

（三）應(yīng)用組合式的融資方式

這種融資方式的主要特點(diǎn)是靈活性強(qiáng)，主要是指從實(shí)際出發(fā)，選擇靈活的融資方式，這從本質(zhì)上來(lái)說，也屬于融資渠道的一種拓展。在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境和融資風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)下，這種組合式的靈活融資方式，更能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的降低和企業(yè)價(jià)值的最大化效果，是一種從根本上提出的融資創(chuàng)新策略。

四、結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為是行業(yè)發(fā)展和進(jìn)步的主要?jiǎng)恿?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的發(fā)展需求，從優(yōu)化融資渠道，解決融資問題的角度出發(fā)，適當(dāng)?shù)牟呗院头椒?，達(dá)到通過融資輔助房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的目的。