論商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體） 運營期全面預算管理

趙麗麗

（濟南格致機械有限公司，山東 濟南 250031）

一、引言

俗話說“凡事預則立，不預則廢”。全面預算管理作為重要的企業(yè)管控工具，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展具有重要作用。當前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多都實行了全面預算管理，全面預算管理可以使企業(yè)目標具體化，并從企業(yè)經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)進行控制，保證企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。但是，由于制度、管理水平及人員等因素的限制，當前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理過程中仍存在很多問題，致使全面預算管理難以充分發(fā)揮其應有的效用。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應結合行業(yè)特點及企業(yè)自身狀況，從全面預算管理出現(xiàn)的問題入手，優(yōu)化全面預算管理工作，將全面預算管理工作的作用落到實處，以提升企業(yè)管理水平，對保證企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，具有重要的現(xiàn)實意義。

二、商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）運營期全面預算管理的特點及現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）項目分為建設期和運營期，這是兩個截然不同的階段。在運營期，商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)的全面預算管理除具備一般企業(yè)全員、全方位、全過程的特點外，還有其行業(yè)的特殊性。運營期全面預算工作一般包括業(yè)務預算和資金預算，其現(xiàn)狀如下：

（一）業(yè)務預算中，收入預算是基礎

在城市綜合體的運營期內(nèi)，業(yè)務預算主要分為收入預算和成本費用預算兩大類。其中，收入預算是整個業(yè)務預算的基礎，也是成本費用預算開支的重要依據(jù)，包括銷售收入、租賃收入、物業(yè)管理收入等。收入狀況決定了公司贏利能力及資金回籠速度，在制定收入預算時，要結合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，不能脫離實際。在當前的實際工作中，由于影響因素過多，收入預算的制定也是最難把握的，過于激進或過于保守的情況都時有發(fā)生。

（二）資金預算是重點

商業(yè)地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，雖然運營期相比之前建設期的巨額資金投入，資金需求量已大幅度降低。但由于其行業(yè)特殊性，大額資金的支出項還是很多，如：為保持項目的競爭力，定期翻新及二次裝修；整體及單元內(nèi)部的改造；宣傳推廣費用；維持日常運營的費用支出等。尤其在運營初期，入不敷出的情況時有發(fā)生。而進入成熟期后，又會出現(xiàn)資金閑置的情況。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，就要不斷開發(fā)新項目，而開發(fā)新項目所需的大量資金，又需要現(xiàn)有項目資金積累的支持。因此，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，制定合理的投、融資計劃、周密的資金預算管理至關重要。

三、當前商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）運營期全面預算管理中存在的問題

（一）對全面預算管理的認識不全面，缺乏大局觀

在實際工作中，有些商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)對全面預算管理的認識不夠全面，缺乏大局觀。沒有將全面預算與企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略有機結合起來，更多的是把全面預算當作下一年工作計劃或業(yè)績目標。因此，在為突出業(yè)績的情況下，追求短期效益，急功近利的情況時有發(fā)生，導致企業(yè)實際情況與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略出現(xiàn)偏差。

（二）各部門對全面預算管理參與度不高

長久以來，很多企業(yè)的管理人員對全面預算的重視程度不夠，并且經(jīng)常有這樣一種錯覺，認為預算就是財務部門的工作，其他部門的參與是在協(xié)助財務部門完成工作。在這種思想的驅使下，預算編制的積極性和準確性都不高，預算編制結果不理想；在預算執(zhí)行中，由于其約束性較強，還會經(jīng)常遇到一些抵觸情緒。這些問題，都造成全面預算管理工作參與度不高，工作進展緩慢且經(jīng)常出現(xiàn)誤差，導致全面預算流于形式，難以達到預期效果。

（三）預算目標的制定脫離實際

在制定預算目標時，對環(huán)境分析不夠，沒有很好地結合企業(yè)實際情況。目標制定缺乏科學性，數(shù)據(jù)填寫過于隨意。在編制預算時，經(jīng)常出于自身利益著想，首先考慮的不是企業(yè)整體目標，而是更有利于實現(xiàn)自己的業(yè)績。例如：招商租賃部門在編制收入預算時，有意將收入目標降低；而推廣部門為了下一年度有足夠的費用預算，降低推廣活動的談判難度，有意多做費用等。導致預算編制完成后，預算指標與實際情況偏離較大，需經(jīng)過多次反復修改才能達到預期效果。

（四）預算編制不符合行業(yè)特點，導致執(zhí)行不力

商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)有很強的行業(yè)特殊性，一般通用型全面預算管理體系很難適用于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。即使同行業(yè)企業(yè)由于管理方式不同，關鍵性預算指標選擇也不盡相同，生搬硬套舶來之物，會導致指標脫離業(yè)務，使預算無法正常執(zhí)行。

（五）預算分析、控制不到位，缺乏必要的考核機制

有些商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)的管理人員，認為預算編制完成，就完成了一項大工程，預算審批通過即萬事大吉。沒有真正在思想上形成足夠的預算分析和控制意識，在實際工作中，也沒有真正將預算指標當成自己必須實現(xiàn)的工作目標。企業(yè)缺乏相應的預算執(zhí)行考核標準，部門及員工的績效考核不與預算的達成效果掛鉤，全面預算工作非但起不到激勵作用，也無法引起員工的重視及參與積極性。殊不知，完成預算編制僅僅是開始，而接下來的日常執(zhí)行、監(jiān)督、控制、分析，才是全面預算管理中最重要的一環(huán)，它直接導致企業(yè)是否能走向實現(xiàn)戰(zhàn)略目標之路。因此，沒有相應的考核機制，做不到的事中監(jiān)督控制和事后分析，全面預算管理就變成了一紙空文。

（六）預算調整過于隨意，影響企業(yè)戰(zhàn)略達成

不可否認商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境影響因素眾多，預算實現(xiàn)起來確有一定難度。但有些企業(yè)沒有相應的預算調整制度和標準，預算調整過于隨意和頻繁。更有甚者，一旦感覺預算目標不好實現(xiàn)，就要求調整預算。有的企業(yè)雖然不經(jīng)常大張旗鼓地調整預算，但在實際執(zhí)行階段，卻經(jīng)常會有費用超預算或收入低于預算的特殊審批。如果沒有客觀全面的分析及嚴格的預算調整審批制度，為了實現(xiàn)短期目標，完不成預算就去調整或特批，不但發(fā)現(xiàn)不了工作中存在的真正問題，預算工作也就失去了意義。

（七）參與預算編制的人員綜合素質參差不齊

由于預算的編制需要各部門員工的共同參與，參與預算編制人員的責任心、工作能力和專業(yè)素質的高低直接影響到預算的編制結果。各部門提供的原始數(shù)據(jù)是預算編制的基礎，如果此時的數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大偏差，那以此為基礎編制出來的預算一定會出現(xiàn)問題。

四、加強商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）運營期全面預算管理的對策措施

（一）正確認識全面預算，以企業(yè)戰(zhàn)略目標為全面預算管理導向

首先，企業(yè)領導者要從思想上對全面預算工作有足夠的認識，高度重視并直接領導這項工作。把企業(yè)戰(zhàn)略目標作為全面預算管理工作的導向，緊密結合戰(zhàn)略規(guī)劃，制定全面預算管理的方案及指標體系，落實具體的工作任務及目標。

（二）成立預算小組，提高全面預算參與度

在年度預算編制工作開始前，組織全面預算會議，企業(yè)中高層領導，各部門負責人及參與預算編制的人員必須參加。要讓管理層及全體員工意識到，全面預算是保障企業(yè)達成戰(zhàn)略目標的管理工具，應該是全公司所有部門全員參與，并非只是財務部門的工作。

為了保證全面預算工作的順利推進，需成立預算小組，由公司負責人擔任組長，以提高預算管理的權威性。預算小組由財務部門牽頭，其他部門抽調對本部門業(yè)務熟悉的骨干人員加入。

（三）結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，制定三到五年科學可行的預算目標

全面預算應在考慮政策因素及市場環(huán)境變化，結合企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境的基礎上，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略及長短期發(fā)展規(guī)劃，制定科學合理，切實可行的預算目標。以滾動三到五年為期，后期結合環(huán)境變化定期調整。杜絕在制定預算目標時，以個人業(yè)績達成為預算目標的情況。

（四）根據(jù)行業(yè)特點，制定適合企業(yè)自身的預算編制方法

運營期的商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)，應結合運營期的特點及企業(yè)具體情況，制定預算指標，同時根據(jù)本公司的業(yè)務管理模式制定適合企業(yè)自身的預算編制方法。

與預算目標的制定相一致，采用三至五年滾動預算編制方式。根據(jù)全面預算目標制定詳細可行的預算指標，并將預算指標層層分解，橫向到邊，縱向到底，使全面預算工作落實到各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位。在預算編制階段，財務部下發(fā)預算模版，各部門預算小組成員負責本部門預算組織工作。對本部門基礎數(shù)據(jù)進行整理、填寫及初步審核，財務部門負責匯總、整理分析數(shù)據(jù)。

（五）做好預算分析與控制工作，建立健全的預算考核機制

在預算執(zhí)行階段，業(yè)務部門需以預算數(shù)為基準推進各項業(yè)務開展，各部門預算小組成員需及時對本部門的預算執(zhí)行情況進行差異對比分析，對于差異較大的，需由具體業(yè)務執(zhí)行人做出詳細說明，并作為預算調整的依據(jù)。財務部門負責監(jiān)督各部門預算執(zhí)行情況，對于與預算指標偏離較大的情況，及時進行預警，并定期提供預算執(zhí)行情況報告。

為促進預算目標的實現(xiàn)，激發(fā)員工參與預算的積極性，應將各部門預算執(zhí)行情況納入考核范圍。選擇合理的關鍵考核指標，明確指標標準，建立相應的獎懲機制。將預算執(zhí)行部門及員工預算執(zhí)行情況與績效考核掛鉤，并作為年度考核、薪資調整及晉升的標準之一。

（六）規(guī)范預算調整制度

國家政策、市場環(huán)境不斷變化，預算也不是一成不變的。在全面預算管理的過程中，需定期根據(jù)實際情況，對預算進行調整。但預算調整必須在規(guī)范的流程下進行，不可隨意、盲目的調整。企業(yè)可根據(jù)自身情況，按季度或半年度進行預算調整。企業(yè)應在充分考慮國家政策、市場環(huán)境及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，綜合分析內(nèi)、外部影響因素，結合企業(yè)實際情況及當前預算執(zhí)行結果，在規(guī)定的時間點進行全面調整。除此之外，對個別特殊超預算的情況，應嚴格按規(guī)定流程進行特批。

（七）組織相關培訓，提升參與預算編制人員綜合素質

為保證預算編制質量，在年度預算工作開始前，要對公司員工認真做一次全面預算管理培訓，原則上要求全體員工參加，使全面預算工作深入人心。

為提高基礎數(shù)據(jù)的準確性，首先，要求參與預算編制的各部門預算小組成員必須非常熟悉本部門工作，對本部門的工作職責及各個工作環(huán)節(jié)了如指掌。部門負責人在指定人選時，一定要做好相關培訓工作。另外，在預算工作開始之前，財務部要負責做好各部門預算數(shù)據(jù)報送的相關培訓工作，如預算模版的使用及填寫說明、注意事項等。

五、結論

在商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)運營期，完善的內(nèi)部管理是商業(yè)地產(chǎn)項目能否運作成功的關鍵。而全面預算管理能夠把控企業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，是保證企業(yè)順利實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的重要工具。因此，重視和加強全面預算管理，不但可以提升企業(yè)管理水平，還可以使企業(yè)各項資源實現(xiàn)合理配置，提升資源使用效率，為企業(yè)創(chuàng)造更高的效益，最大限度地保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。