土地增值稅清算過程中的主要問題和對策

伍道穩(wěn)

（貴州六盤水立信會計師事務所，貴州 六盤水 553001）

近年來，我國對土地增值稅的管理工作給予了較高的重視，并且在最近幾年的發(fā)展過程中，又陸續(xù)出臺了一系列的新型土地增值稅發(fā)展政策。在各種政策的落實工作當中，并沒有達到理想的工作效果，新型的土地增值稅政策在開展過程中遇到了一系列問題和阻礙，不但關(guān)系到了整個土地增值稅的清算工作質(zhì)量，同時也對建筑工程單位以及整個社會效益都產(chǎn)生了不良影響。因此，這一問題受到了各大相關(guān)單位的高度關(guān)注，并針對土地增值稅清算工作當中產(chǎn)生的影響因素及其相關(guān)問題進行了深入性的研究和分析，有效提出了問題的解決對策，保證房產(chǎn)土地在交易和使用工作中，符合我國法律的相關(guān)規(guī)定，對提高土地的使用質(zhì)量和程度都有著積極的推動作用。

一、土地增值稅清算過程中的主要問題分析

土地增值稅的清算工作屬于一項比較復雜同時又相對嚴謹?shù)墓ぷ?，在實際工作中，相關(guān)清算工作人員必須要充分結(jié)合法律條款當中的相關(guān)規(guī)定，對房產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)工作內(nèi)容加以有效的了解，同時針對土地增值稅稅率的大小進行科學全面的清算，得出相應的清算結(jié)果之后需要向相關(guān)的管理單位遞交材料，然后辦理后續(xù)的結(jié)算手續(xù)對稅款進行有效的收取。土地增值稅是我國稅收政策中非常重要的工作環(huán)節(jié)，相關(guān)工作人員必須要充分做好增值稅的清算工作，來有效規(guī)范土地的交易工作流程，提高土地資源的使用效率，對實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益和社會效益有重要作用。但是從現(xiàn)階段的土地增值稅清算工作的開展狀況來看，還存在一系列問題沒有加以完善，具體表現(xiàn)為以下幾個方面：

（一）土地使用權(quán)問題

在我國社會市場經(jīng)濟的發(fā)展形勢下，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，并且也受到了社會大眾廣泛的關(guān)注和重視。當前我國城市化的建設(shè)發(fā)展規(guī)模不斷擴張，城市內(nèi)部的人口數(shù)量也在不斷上漲，因此城市內(nèi)部的土地資源使用出現(xiàn)了異常緊缺的狀態(tài)，并且這一問題越來越嚴重。在這一發(fā)展形勢下，城市內(nèi)部的相關(guān)土地管理單位，對土地增值稅的清算工作開展就顯得尤為重要，政府單位為了有效控制相關(guān)的房地產(chǎn)廠商進行土地資源的惡意炒作行為，從宏觀調(diào)控工作上對土地資源的流程進行了合理的控制，并且在土地的使用過程中制定出了一系列的限制措施來加以保障。但是這一系列措施在實施過程中卻沒有達到理想的效果，很多房地產(chǎn)單位在經(jīng)濟效益的趨勢下，通過違規(guī)開發(fā)的方式，從一些非法渠道來獲取大量的土地資源，并且對土地資源的轉(zhuǎn)讓沒有辦理相應的土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，直接造成了土地增值稅的大量流失，對整個增值稅的清算工作結(jié)果產(chǎn)生了嚴重的影響。

（二）建筑工程成本計量問題

隨著當前我國建筑行業(yè)的發(fā)展速度不斷加快，建筑工程在建設(shè)完成之后需要對土地增值稅的清算工作來加以落實，但是相關(guān)工作人員在進行清算工作中仍然存在一些問題，沒有得到有效解決。比如，在清算工作中缺乏理論數(shù)據(jù)的支撐，并且清算工作無法對工程施工當中的土地使用以及建造成本進行合理的評估，進而造成一些房地產(chǎn)開發(fā)商在土地增值稅的上報方面存在一定的漏洞，經(jīng)常會存在一些虛本增值稅上報等不良問題，清算工作人員無法對土地增值稅的稅收工作進行有效的實施，這一問題產(chǎn)生的根本原因是因為建筑工程在開展過程中，一些施工材料的使用量相對較小，同時部分材料是從一些個體開發(fā)商當中來進行購入，沒有具備相應的增值稅發(fā)票，因此造成了這一部分的工程成本，沒有被有效地列入到最終的清算清單當中。

二、土地增值稅清算問題的解決對策

針對土地增值稅清算工作中所產(chǎn)生的問題，相關(guān)管理單位采取了一系列的解決措施來加以保障，有效提高增值稅清算工作的準確度和合理性，具體涉及到以下幾點：

（一）規(guī)范土地使用權(quán)

相關(guān)管理單位必須要制定出土地增值稅清算工作的相關(guān)標準，對土地的使用權(quán)來進行合理的劃分，對相關(guān)建設(shè)單位存在非法用地等不良情況進行有效的監(jiān)管和處罰。國土管理單位作為土地交易的重要管理部門，在實際的工作過程中需要對土地資源的使用，進行合理的盤查以及監(jiān)控，對土地的二次轉(zhuǎn)讓工作流程進行嚴格的規(guī)范，防止土地資源出現(xiàn)使用權(quán)的頻繁轉(zhuǎn)移以及存在較強的不確定性。建設(shè)單位需要對土地開發(fā)商的土地開發(fā)資質(zhì)證明進行嚴格的審查，如果存在手續(xù)不完全需要立即加以制止。工程管理單位還需要對房地產(chǎn)開發(fā)商進行有效的監(jiān)管，在對土地資源股權(quán)轉(zhuǎn)移工作中，需要保證開發(fā)商提前向相關(guān)的稅務機關(guān)來辦理手續(xù)，主要是針對土地增值稅等相關(guān)清算工作來加以保障，相關(guān)的稅務機關(guān)單位需要對交易過程中的應有征收稅款數(shù)額來進行有效的確認，并且對開發(fā)商需要繳納的稅收項目進行有效的補充，對相關(guān)的責任單位需要收取一定的滯納金，有效保證整個土地增值稅清算工作的準確度和合理性。

（二）注重成本管理

針對稅務清算工作人員來講，在清算房地產(chǎn)土地增值稅工作中，必須要對內(nèi)部的成本費用管理工作充分重視。該項工作在開展過程中屬于一項基礎(chǔ)性工作，而不是單純需要使用的環(huán)境下才對房地產(chǎn)的整體增值稅數(shù)額來進行計算，相關(guān)成本管理人員需要對房地產(chǎn)的開發(fā)成本有著充分的了解，要明確開發(fā)費用的具體數(shù)額，有效防止在土地增值稅的清算工作中出現(xiàn)不良的漏記或者是多記等問題。在日常工作開展過程中，稅務人員需要不斷提高監(jiān)管工作強度，相關(guān)人員所提供的數(shù)據(jù)進行詳細的分析和了解，充分了解建筑工程中的相關(guān)管理工作成本，不能將建筑成本和土地增值稅之間進行混淆，防止出現(xiàn)清算工作出現(xiàn)不良誤差問題。所生成的成本核查結(jié)果，需要上交到相關(guān)的管理單位來進行審核，以此來提高土地增值稅清算工作的準確度。

（三）明確計稅價格

針對部分房地產(chǎn)開發(fā)商來講，建筑工程施工完成之后如果沒有針對同類的商品房進行有效的對比，那么將無法準確地估算到建筑產(chǎn)品在售后市場當中的具體價格。因此，基于這一問題，如果所估算的稅價相對較高，那么很有可能會造成納稅人出現(xiàn)異議和不滿，如果估算的稅值相對較低，那么會直接影響到整個土地增值稅的征收工作質(zhì)量，這對土地管理單位以及建筑工程單位的經(jīng)濟效益以及社會效益都產(chǎn)生了不良的影響。因此針對這一問題，相關(guān)稅務單位必須要充分考慮到每一個環(huán)節(jié)的影響因素，對土地增值稅的清算工作，要從多角度多方向來進行了解和判斷，以此來有效保證計稅價格的科學性與合理性，有效預防開發(fā)商產(chǎn)品由于商品計稅價格過高而產(chǎn)生不良的經(jīng)濟影響，同時還可以提高整個土地增值稅的清算工作的有效開展。

三、結(jié)束語

土地增值稅屬于涉及我國國有土地使用權(quán)以及建筑工程產(chǎn)業(yè)用地的重要稅法，土地增值稅可以有效規(guī)范房屋建筑的土地使用權(quán)以及土地交易環(huán)節(jié)當中的各種行為，以此來有效保證建筑單位以及相關(guān)的個人土地所有權(quán)的合法權(quán)益得到充分的保障。