房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理優(yōu)化探討

趙紅茹

（寧夏鴻豐投資置業(yè)有限公司，寧夏 銀川 750002）

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本通常包括項(xiàng)目直接成本、項(xiàng)目間接成本、其他成本費(fèi)用。項(xiàng)目直接成本又可細(xì)分為土地征用及拆遷補(bǔ)償成本費(fèi)、前期工程成本費(fèi)、建筑安裝工程成本費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)等。項(xiàng)目間接成本包括工程管理費(fèi)用、項(xiàng)目融資費(fèi)用、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)以及項(xiàng)目人員的行政管理費(fèi)用等，其他成本費(fèi)用包括當(dāng)期企業(yè)員工的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)等。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理優(yōu)化策略

（一）轉(zhuǎn)變成本管理觀念，制定成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變成本管理觀念，不能簡(jiǎn)單認(rèn)為成本管理就是盡可能降低成本，而要在保障工程質(zhì)量和價(jià)值創(chuàng)造的基礎(chǔ)上以提升項(xiàng)目綜合效益水平作為成本管理的主要目標(biāo)。企業(yè)管理人員要基于戰(zhàn)略角度思考構(gòu)建成本管理體系框架，通過(guò)價(jià)值鏈分析以及全流程優(yōu)化確保成本管理的全面性和有效性[1]。要逐步從過(guò)去事后的成本管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槿^(guò)程的動(dòng)態(tài)成本管控，從經(jīng)營(yíng)性的成本核算管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃性的成本控制，增強(qiáng)成本管理的效果，確保企業(yè)進(jìn)行的持續(xù)性和穩(wěn)定性。

（二）完善成本核算體系，實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí)要求財(cái)務(wù)人員深入了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全貌，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的用途、地點(diǎn)、時(shí)間、結(jié)構(gòu)等因素合理進(jìn)行設(shè)置，確保便于管理、核算清晰[2]?？筛鶕?jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的某一關(guān)鍵特征要素將所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分割成多個(gè)部分，然后分別對(duì)每部分進(jìn)行成本核算。或根據(jù)其中某一關(guān)鍵特征要素將多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合并，整合為一個(gè)成本核算對(duì)象。為了確保后期科學(xué)地進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，要嚴(yán)格按照現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則設(shè)置成本核算科目，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本設(shè)置為一級(jí)科目，在此基礎(chǔ)上依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)需求細(xì)化科目設(shè)置，落實(shí)明細(xì)成本核算。為了避免設(shè)置過(guò)多成本核算科目，可合并核算一些發(fā)生次數(shù)較少的成本科目，對(duì)于部分發(fā)生金額相對(duì)較大的科目可單獨(dú)設(shè)置科目進(jìn)行核算。另外，在核算間接費(fèi)用時(shí)按照現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度規(guī)定，將財(cái)務(wù)、銷售以及管理費(fèi)用等在內(nèi)的期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益。但為了確保費(fèi)用支出的真實(shí)性，符合費(fèi)用配比原則，將部分受益對(duì)象明顯的管理費(fèi)用、貸款利息費(fèi)用以及銷售費(fèi)用等作為資本性支出進(jìn)行核算。

房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理加強(qiáng)全面成本管控，在項(xiàng)目的立項(xiàng)設(shè)計(jì)階段要做好充分的前期調(diào)查，組織企業(yè)各部門(mén)負(fù)責(zé)人就所調(diào)查的數(shù)據(jù)進(jìn)行成本分析，合理預(yù)估項(xiàng)目成本。企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)要在此基礎(chǔ)上對(duì)具體的生產(chǎn)作業(yè)單元進(jìn)行成本預(yù)算的編制和分解，制定項(xiàng)目工程各項(xiàng)材料、設(shè)備以及人員的資源消耗量標(biāo)準(zhǔn)。在編制成本預(yù)算時(shí)可通過(guò)研究同行業(yè)相似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理情況綜合考慮市場(chǎng)環(huán)境以及稅收政策變化，結(jié)合企業(yè)自身項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)盡可能收集全面、準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)作為成本預(yù)算編制參考。在執(zhí)行成本預(yù)算時(shí)要制定嚴(yán)格的預(yù)算支出費(fèi)用報(bào)銷制度以及標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用支出流程，規(guī)范項(xiàng)目人員的成本費(fèi)用支出行為。在考核成本預(yù)算執(zhí)行效果時(shí)企業(yè)要制定相應(yīng)的預(yù)算績(jī)效考核指標(biāo)，將指標(biāo)考核結(jié)果同項(xiàng)目各部門(mén)及崗位人員下一項(xiàng)目周期的預(yù)算額度、績(jī)效工資、職位升遷等掛鉤，提高項(xiàng)目人員對(duì)成本預(yù)算的重視程度，主動(dòng)配合成本管控工作。

（三）改進(jìn)成本管理方法，促進(jìn)成本精細(xì)化管理

企業(yè)要改進(jìn)成本管理方法，可引入多元化的管理會(huì)計(jì)工具方法提高企業(yè)成本管理的水平。如企業(yè)可將目標(biāo)成本法與作業(yè)成本法進(jìn)行有效融合[3]，通過(guò)制定成本目標(biāo)，并將目標(biāo)逐級(jí)分解落實(shí)到項(xiàng)目各個(gè)部門(mén)及崗位，規(guī)劃和指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目成本控制活動(dòng)。在目標(biāo)分解的過(guò)程中要明確各個(gè)工程環(huán)節(jié)具體的工程數(shù)量、施工圖數(shù)量以及驗(yàn)工計(jì)價(jià)數(shù)量等，為之后成本控制路徑的規(guī)劃、成本控制方向以及成本考核等提供依據(jù)。通過(guò)作業(yè)成本法下對(duì)資源動(dòng)因以及成本動(dòng)因的分析合理地進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，從而精準(zhǔn)的識(shí)別非增值生產(chǎn)環(huán)節(jié)與高資源消耗環(huán)節(jié)，盡可能消除非增值環(huán)節(jié)，并確保各個(gè)環(huán)節(jié)資源消耗在可控范圍之內(nèi)，有效的控制關(guān)鍵成本費(fèi)用，從而促進(jìn)整個(gè)生產(chǎn)價(jià)值鏈的增值，提升綜合效益水平。

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理。一方面在規(guī)劃成本控制路徑時(shí)要按照計(jì)劃、核算、分析等多個(gè)階段進(jìn)行細(xì)化，分階段設(shè)計(jì)成本管理流程，明確各個(gè)階段的成本控制重點(diǎn)，以項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段為例展開(kāi)說(shuō)明。在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)工程造價(jià)成本起著奠基作用，直接影響后續(xù)各個(gè)階段成本費(fèi)用是否科學(xué)、合理。設(shè)計(jì)階段成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)主要包括規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、報(bào)批設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、銷售包裝設(shè)計(jì)、裝修方案設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更、材料設(shè)備等。針對(duì)各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)制定有效的成本控制措施，明確成本責(zé)任部門(mén)，通過(guò)作業(yè)流程控制、授權(quán)審批控制以及限額成本控制等方法在各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)強(qiáng)化成本管理，避免后續(xù)成本超支以及成本預(yù)算外支出行為。

（四）健全成本管理體系，強(qiáng)化成本動(dòng)態(tài)監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)要健全成本管理體系首先要制定完善的成本管理制度，具體包括物資采購(gòu)制度、合同管理制度、供應(yīng)商管理制度、全面預(yù)算管理制度、不相容崗位分離制度、收支管理制度等。制度要全面覆蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)成本相關(guān)環(huán)節(jié)，要細(xì)化制度條例，確保為企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員開(kāi)展成本管控工作提供切實(shí)的指導(dǎo)和支持。其次要完善成本組織結(jié)構(gòu)，建立成本從計(jì)劃、核算到分析的三級(jí)組織架構(gòu)，第一級(jí)由企業(yè)負(fù)責(zé)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本進(jìn)行統(tǒng)籌管控；第二級(jí)由各個(gè)項(xiàng)目指揮部負(fù)責(zé)，對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行分解，制定具體的成本控制措施，落實(shí)成本管控責(zé)任；第三級(jí)由項(xiàng)目各個(gè)部門(mén)及崗位負(fù)責(zé)，執(zhí)行上級(jí)下達(dá)的成本控制措施，確保各項(xiàng)成本管控活動(dòng)高效、有序開(kāi)展。最后，加強(qiáng)成本風(fēng)險(xiǎn)管理。為了降低企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可在工程量清單審核、簽證變更、定額價(jià)格編制、工程結(jié)算等一些重要的成本環(huán)節(jié)實(shí)行雙軌制度，安排專人通過(guò)對(duì)比審核、抽查審核等方法強(qiáng)化成本審核，避免成本失誤或徇私操作行為，降低成本風(fēng)險(xiǎn)隱患。

房地產(chǎn)企業(yè)要形成動(dòng)態(tài)的成本監(jiān)管機(jī)制，在確保成本監(jiān)管獨(dú)立性和權(quán)威性的基礎(chǔ)上將監(jiān)管中心前移。針對(duì)成本消耗過(guò)程開(kāi)展日常審計(jì)和不定期專項(xiàng)審計(jì)監(jiān)管活動(dòng)，確保成本支出的合理性以及成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。成本動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制可結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，如在項(xiàng)目前期建設(shè)階段可根據(jù)招標(biāo)結(jié)合以及戰(zhàn)略協(xié)議等方法設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本指標(biāo)，要給予指標(biāo)一定的彈性空間，避免指標(biāo)過(guò)于剛性，不利于后續(xù)成本預(yù)算的執(zhí)行。在根據(jù)工程量清單編制成本預(yù)算后，將其同市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，避免單價(jià)水分過(guò)高，減少設(shè)計(jì)變更所導(dǎo)致的成本虛高現(xiàn)象。在項(xiàng)目施工階段要強(qiáng)化對(duì)工程造價(jià)調(diào)整、材料詢價(jià)等關(guān)鍵流程的跟蹤監(jiān)管，可借助信息化的管理工具將目標(biāo)成本、作業(yè)成本、實(shí)際成本等統(tǒng)一錄入數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)，實(shí)時(shí)更新成本數(shù)據(jù)，通過(guò)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析全面掌握成本實(shí)際消耗與其限定額度的偏差情況，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和控制。在竣工結(jié)算階段對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行審查核實(shí)后編制竣工結(jié)算報(bào)告，按照工程成本管理要求對(duì)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行收集統(tǒng)計(jì)和總結(jié)分析，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的持續(xù)改進(jìn)和完善。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員一定要樹(shù)立正確的成本管理理念，積極探索構(gòu)建完善的成本管理體系，強(qiáng)化項(xiàng)目成本控制約束，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。