雄安構(gòu)建新型住房供給體系的政策研究

陳永國，張鵬云，馬秀紅

（1.河北經(jīng)貿(mào)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)研究所，河北 石家莊 050061；2.河北經(jīng)貿(mào)大學(xué) 信息技術(shù)學(xué)院，河北 石家莊 050061；3.河北經(jīng)貿(mào)大學(xué) 管理科學(xué)與工程學(xué)院，河北 石家莊 050061）

一、引言

中國特色社會主義進(jìn)入新時代后，以習(xí)近平同志為核心的黨中央對雄安新區(qū)未來發(fā)展的頂層設(shè)計，既涵蓋在“兩個百年”的奮斗目標(biāo)中，又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出“兩個百年”的設(shè)想[1]。實(shí)現(xiàn)這一高水平社會主義現(xiàn)代化城市的頂層設(shè)計，需要制定科學(xué)合理的政策體系來推動?！逗颖毙郯残聟^(qū)總體規(guī)劃（2018—2035年）》的公布，表明雄安的住房開發(fā)進(jìn)入了施工建設(shè)階段，如何構(gòu)建新型住房供給體系便成為當(dāng)下政策的重點(diǎn)。

從大歷史觀看，設(shè)立雄安新區(qū)是黨中央的重大歷史性戰(zhàn)略選擇，因而雄安新型住房供給體系應(yīng)放在全國政策演進(jìn)的歷史背景下進(jìn)行構(gòu)建。雄安的新型住房供給體系既要發(fā)揮以往政策的積極作用，也要為重點(diǎn)解決過去政策造成的重大共性問題探索出路，更要前瞻未來，彰顯中國特色社會主義制度優(yōu)越性，發(fā)揮“典范城市”的引領(lǐng)作用和示范效應(yīng)。

二、住房供給體系的政策演進(jìn)綜述

政策對競爭領(lǐng)域的作用是一個有爭議的話題，但政策對國民基本需求的作用是肯定的。住房具有必需品的特征，不同類型的國家都在一定程度上重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策[2]。

自新中國成立以來，就高度重視對住房開發(fā)建設(shè)的管理。改革開放以前，住房開發(fā)建設(shè)的主要特征是“福利化”。改革開放以后，尤其是黨的十五大以后，要求停止住房實(shí)物分配，重點(diǎn)是“商品化”。在中國特色社會主義進(jìn)入新發(fā)展階段后，習(xí)近平總書記高屋建瓴地指出“房子是用來住的，不是用來炒的”。

（一）審批化：建國之初的強(qiáng)制管理

新中國成立之初，各單位都需要住房，出現(xiàn)了高價搶購的風(fēng)氣，給普通居民購房造成嚴(yán)重困難，影響了人民政府在群眾中的威信。針對這種與民爭利的不良現(xiàn)象，1949年11月1日，周恩來以政務(wù)院總理的身份發(fā)布了第一道通令：要求一切需要購買房屋者，都要向政務(wù)院呈報房屋情況和價目，經(jīng)批準(zhǔn)才能購買，否則以違法論處。該通令函告全國政協(xié)、中央軍委、最高人民法院和最高人民檢察署，通知所屬遵照辦理。周恩來隨后又主持召開政務(wù)院第四次政務(wù)會議，確定了具體解決住房的原則。通令和會議精神傳達(dá)后，迅速制止了各機(jī)關(guān)搶購之風(fēng)。通過行政審批，最大化平衡了不同機(jī)構(gòu)和市民的需求。

（二）福利化：改革開放以前的分房制度

改革開放前的住房制度是與計劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的。在“國家高積累、低消費(fèi)，民眾先生產(chǎn)、后生活”的指導(dǎo)下，形成了“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的福利分房制度[3]。

這種住房制度的主要內(nèi)容是：建設(shè)環(huán)節(jié)，所需的土地全部由國家無償劃撥取得，所需資金來源于國家財政和企業(yè)福利基金，是一種純粹的財政支出，職工不承擔(dān)住房建設(shè)投入的責(zé)任。分配環(huán)節(jié)，住房分配采用無償?shù)膶?shí)物福利分配制，分房標(biāo)準(zhǔn)主要以工齡、廠齡、家庭人員的結(jié)構(gòu)等非經(jīng)濟(jì)性因素為依據(jù)。分配給職工的住房采用低租金制，房租不能抵償住房維修和管理成本的虧損部分，由國家和企事業(yè)單位補(bǔ)貼。

這種福利分房制度在執(zhí)行之初，平衡了全國較低生產(chǎn)力和消費(fèi)水平的關(guān)系，較好地滿足了廣大城市職工的住房基本需求。但在執(zhí)行的中后期，沒有適應(yīng)人口增速遠(yuǎn)超住房建設(shè)的速度，逐漸使得“房荒”問題不斷突出，“人口多、住房面積少、三代同堂”是這一制度后期的典型不足。

（三）商品化：改革開放以后的市場調(diào)控

改革開放初期，住房開發(fā)建設(shè)所需要的土地仍然實(shí)行單一行政劃撥制度。國家將土地使用權(quán)無償、無期限提供給用地者，因此并不是真正意義上的市場化改革。

住房制度的實(shí)質(zhì)性市場化，起始于鄧小平關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話。黨的十一屆三中全會閉幕不久，1980年鄧小平指出城鎮(zhèn)住房體制改革的基本走向，他認(rèn)為建筑業(yè)是可以盈利的生產(chǎn)性部門，這就為住房開發(fā)建設(shè)的市場化掃除了制度層面的認(rèn)知障礙。他認(rèn)為“過去我們很不重視建筑業(yè)，只把它看成是消費(fèi)領(lǐng)域的問題。建設(shè)起來的住宅，當(dāng)然是為人民生活服務(wù)的。但是這種生產(chǎn)消費(fèi)資料的部門，也是發(fā)展生產(chǎn)、增加收入的重要產(chǎn)業(yè)部門?！痹谌绾瓮苿诱呗涞厣?，鄧小平基于西方國家把建筑業(yè)作為三大支柱產(chǎn)業(yè)之一的典型事實(shí)，把握建筑業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)系的特征，認(rèn)為通過借鑒國際經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國的具體實(shí)際，既可以推動建筑業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也可以提高城鄉(xiāng)居民的生活福祉。由此他得出結(jié)論“在長期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要地位”。建筑業(yè)發(fā)展起來的好處，他歸納為，在城鄉(xiāng)居民生活福祉方面，可以“解決大量人口的就業(yè)問題，就可以多蓋房，更好地滿足城鄉(xiāng)人民的需要”。在與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系上，他認(rèn)為“隨著建筑業(yè)的發(fā)展，也就帶動了建材工業(yè)的發(fā)展”。

鄧小平制定了住房建設(shè)開發(fā)的基本方向后，國務(wù)院迅速頒發(fā)了《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》，宣布將實(shí)行住宅商品化的政策。此后幾年住宅商品化的政策不斷深入。《中華人民共和國憲法修正案》（1988年）將第十條第四款“任何組織和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。修改為：“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這標(biāo)志著土地作為生產(chǎn)要素可以進(jìn)行合法流通，從而突破了房地產(chǎn)業(yè)走向市場的土地瓶頸。1990年國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，為土地使用權(quán)流通開辟了現(xiàn)實(shí)途徑。1992年鄧小平同志南方談話后，房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。

黨的十五大以后，1998年7月國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求停止住房實(shí)物分配，穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會化，促使房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。停止住房實(shí)物分配后，如果房價收入比①在4倍以上，且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積仍未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。

經(jīng)過幾年發(fā)展后，2003年國務(wù)院18號文件首次明確指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2008年時任國務(wù)院總理溫家寶在美國的次貸危機(jī)影響世界各國的背景下，再次指出“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)”。

（四）長效化：新發(fā)展階段的總體指導(dǎo)思路

2017年習(xí)近平總書記在“7·26”重要講話中指出，黨的十八大以來，黨和國家事業(yè)發(fā)生歷史性變革，我國發(fā)展站到了新的歷史起點(diǎn)上，中國特色社會主義進(jìn)入了新的發(fā)展階段。

在新的發(fā)展階段，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，完善一攬子政策組合，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，加快建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的“共有產(chǎn)權(quán)”“租售并舉”等促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，其目的是既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止出現(xiàn)大起大落。

三、住房供給體系的政策效果評價

住房開發(fā)建設(shè)事關(guān)民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從民生看，居住權(quán)是人的基本權(quán)利。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，住房開發(fā)需要從少到多，從劣到優(yōu)不斷演進(jìn)。從經(jīng)濟(jì)看，住房開發(fā)建設(shè)是一個國家推動工業(yè)化和實(shí)現(xiàn)城市化的重要途徑，其政策演變是隨著工業(yè)化和城市化的演進(jìn)而進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。我國的住房開發(fā)建設(shè)政策與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的客觀規(guī)律有時存在偏差，因此，政策的最終效果并非是政府單方面可以直接決定的，而是政府與市場共同博弈的結(jié)果。既有積極作用，也有負(fù)面效應(yīng)。

（一）積極作用

1.改善了城鄉(xiāng)居民的居住質(zhì)量。隨著我國住房開發(fā)建設(shè)政策的演變，城鄉(xiāng)居民的住房水平和質(zhì)量都有較大程度的提高。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字顯示，從居住面積看，2016年全國人均住房建筑面積為40.8平方米，其中城鎮(zhèn)為36.6平方米，農(nóng)村為45.8平方米。從生活環(huán)境看，城鎮(zhèn)通公路、通電、通電話、通有線電視已接近全覆蓋，農(nóng)村的“四通”覆蓋面不斷擴(kuò)大。城鎮(zhèn)94.2%的社區(qū)飲用水經(jīng)過了集中凈化處理，97.7%的垃圾能夠做到集中處理，農(nóng)村53.6%的自然村的飲用水經(jīng)過了集中凈化處理，66.9%的垃圾能夠做到集中處理。從醫(yī)療文化教育服務(wù)水平看，城鎮(zhèn)83.6%的社區(qū)有衛(wèi)生站，農(nóng)村87.4%的自然村有衛(wèi)生站；城鎮(zhèn)97.8%的社區(qū)可以便利地上幼兒園或?qū)W前班，農(nóng)村81.8%的自然村可以便利地上幼兒園或?qū)W前班[4]。

2.延伸了工業(yè)化初、中期進(jìn)程中的產(chǎn)業(yè)鏈。工業(yè)化初、中期，由于房地產(chǎn)涉及到鋼材、水泥、玻璃、家具等多個產(chǎn)業(yè)，直接或間接地引導(dǎo)和影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)的這種廣影響、長鏈條，直接推動了我國的工業(yè)化進(jìn)程[5]。尤其是1998年亞洲金融危機(jī)和2008年美國次貸危機(jī)時，我國將房地產(chǎn)市場作為拉動內(nèi)需的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，保障了工業(yè)化平穩(wěn)過渡。

具體來看，我國工業(yè)化的初期和中期，每增加1億元的住宅投資，23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加投入1.479億元，帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個[6]。此外，住宅消費(fèi)，還能帶動諸如鋼鐵、建材、化工、汽車、交通、家電、裝飾、家具和文化市場等生產(chǎn)資料和生活資料消費(fèi)的相應(yīng)增長。

3.為工業(yè)化后期優(yōu)化結(jié)構(gòu)騰出了發(fā)展空間。工業(yè)化后期，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)演進(jìn)的規(guī)律看，為了提升國家的綜合競爭力，各個國家都充分利用國家政策的引導(dǎo)作用[7]，將房地產(chǎn)的支柱地位逐步向高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變。這個階段，從房地產(chǎn)業(yè)中釋放出的訓(xùn)練良好的勞動力和豐富的資本，是房地產(chǎn)業(yè)對工業(yè)化后期優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的直接貢獻(xiàn)。

（二）負(fù)面效應(yīng)

我國住房開發(fā)建設(shè)過程中，城市房價普遍漲幅過高是廣受詬病的問題[8]。這個問題造成了城鄉(xiāng)居民的畸形消費(fèi)，誤導(dǎo)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和制約了城市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的活力。

1.造成了城鄉(xiāng)居民的畸形消費(fèi)。房地產(chǎn)泡沫能有多大？受什么影響？以什么方式被刺破？學(xué)術(shù)界認(rèn)為是一個復(fù)雜的問題，有不同的解讀答案[9]。但是過快上漲的房價導(dǎo)致住房消費(fèi)占用了人們大部分可支配收入，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)強(qiáng)調(diào)次優(yōu)決策的近似理性消費(fèi)假說表明，當(dāng)收入一定、消費(fèi)不確定時，就有可能造成畸形消費(fèi)。[10]在我國，為了買房，居民只能削減其他消費(fèi)支出，有的甚至是健康生活的必須消費(fèi)。尤其是20世紀(jì)90年代以后，包含住房商品化在內(nèi)的一系列不確定性支出，整體上改變了居民的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，居民有錢不敢花，導(dǎo)致了我國居民消費(fèi)率的下降[11]。

具體來看，在農(nóng)村，結(jié)婚需要男方在縣城買房幾乎成了“標(biāo)配”，有些家庭因此而重返貧困。農(nóng)村的這種現(xiàn)象要辯證地看，既有相互攀比的不正風(fēng)氣在作祟，但也有符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的地方。農(nóng)村的父母希望女兒嫁到城市或者靠近城市的農(nóng)村，這符合人往城市去的城市化規(guī)律，符合勞動力資源離開農(nóng)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的規(guī)律。因此，從制定政策所需的經(jīng)濟(jì)邏輯看，降低女方的要求從道德上可以要求，但根本還是要解決肆無忌憚上漲的房價。在城市，相當(dāng)一部分中間階層必須長期償還房貸，這原本是消費(fèi)能力最強(qiáng)的群體，但因?yàn)楦叻績r，他們只能減少其他方面的消費(fèi)。

總體上看，無論城鄉(xiāng)，買房是一種剛性支出，有一些困難家庭的長輩有病不輕易去醫(yī)院，其目的就是將有限的家庭財力用于子女的結(jié)婚，其他消費(fèi)支出都變成了彈性支出。因此，在中國特有的畸形消費(fèi)背景下，單純考慮依靠市場力量來抑制高房價，這在我國會比想象中的難度更大和來得更慢。我國之所以屢屢突破國際上的房價收入比而沒有造成相應(yīng)的社會動蕩，這種畸形消費(fèi)是重要原因之一。

2.誤導(dǎo)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向。高房價對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊主要體現(xiàn)在對企業(yè)發(fā)展的不良導(dǎo)向。在企業(yè)戰(zhàn)略選擇上，引誘企業(yè)脫實(shí)向虛；在決定企業(yè)人才流動的原因中，導(dǎo)致大多數(shù)人才是為了買房而非是否適合本人事業(yè)發(fā)展來判斷工作的去留。

在企業(yè)戰(zhàn)略選擇上，引誘實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛。2003年房地產(chǎn)被國務(wù)院文件正式定位為“支柱產(chǎn)業(yè)”后，從海爾、海信、雅戈?duì)?、?lián)想，到七匹狼、美的、蘇寧、國美，從五糧液、郎酒、水井坊到阿里巴巴等都或多或少地進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年主營業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)的至少百余家上市公司通過“賣房”獲利[12]。2017年初我國部分上市公司更是出現(xiàn)了以賣房扭虧為盈的案例，如青海華鼎的主營業(yè)務(wù)是生產(chǎn)機(jī)床工具，公司最近9年累計凈利潤虧損了1 500萬元，但其出售位于上海等地的12套物業(yè)卻帶來超過2 000萬元的收益。

在企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展上，造成人才隊(duì)伍的不正常流動。企業(yè)員工需要住房，當(dāng)工資較低時，員工自然不會安心于工作，據(jù)調(diào)查，由此造成的青年員工更換工作的比例超過五成[13]。

3.制約了城市的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力。2018年我國人均GDP已超過9 000美元，按照世界銀行人均GDP的標(biāo)準(zhǔn)，我國是中高收入國家向高收入國家邁進(jìn)的重要成員。從其他國家的發(fā)展歷程看，從中高收入邁向高收入國家的過程中，存在“中等收入陷阱”現(xiàn)象。從能夠順利發(fā)展成為發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)看，提高全要素生產(chǎn)率是走出“中等收入陷阱”的重要途徑。影響提高全要素生產(chǎn)率的因素眾多，其中城市適宜創(chuàng)業(yè)的程度是影響全要素生產(chǎn)率提高程度的重要空間因素。

學(xué)術(shù)界曾對房價的高低是否影響市民的安居，進(jìn)而影響城市的創(chuàng)新力有爭議。持反對意見學(xué)者的依據(jù)是，紐約、東京、香港等世界上著名的城市，還沒有出現(xiàn)因高房價而衰落的現(xiàn)象，即高房價與城市之間的競爭力并無必然關(guān)系[14]。持贊成意見學(xué)者觀察到的現(xiàn)象是，一、二線城市的房價持續(xù)快速上漲，對企業(yè)經(jīng)營成本造成了持續(xù)上升的壓力，這既不利于各類人才的集聚和大城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的發(fā)揮，也不利于大城市在區(qū)域一體化中發(fā)揮積極的龍頭作用[15]。還有一類學(xué)者用統(tǒng)計推斷的方法，認(rèn)為兩種可能都存在，他們用面板數(shù)據(jù)的實(shí)證結(jié)果表明，房價和人口遷移之間呈倒U型關(guān)系，在房價尚未達(dá)到頂峰時，不影響城市活力，達(dá)到頂點(diǎn)后就影響[16]。

綜合來看，在我國尚未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、進(jìn)入發(fā)達(dá)國家行列之前，高房價與城市的發(fā)展有直接的關(guān)系，其機(jī)理是：高房價限制了市民的創(chuàng)業(yè)能力，而創(chuàng)業(yè)水平的下降會直接降低城市的發(fā)展活力。當(dāng)房價漲幅過大時，“逃離北上廣”就成為最富有活力的青年一代的無奈選擇。城市只有讓市民安居了，市民才能創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)才能提高全要素生產(chǎn)率，從而城市才有足夠的活力帶動整個國家跳出“中等收入陷阱”。

四、雄安構(gòu)建新型住房供給體系的政策建議

雄安是我國的“未來之城”。資本在利益的驅(qū)使下，在這個住房開發(fā)建設(shè)的巨大市場中自然會內(nèi)生“上有政策下有對策”的博弈。我國以往出現(xiàn)的城市房價“政府越控，房價越高”的現(xiàn)象，就是政府與市場博弈的典型反應(yīng)。這種改革措施不能真正實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)，在雄安住房開發(fā)建設(shè)的整個過程中，政策制定者要有充分的心理準(zhǔn)備和足夠多的應(yīng)對工具。

與西方城市更多采用“無形之手”進(jìn)行住房開發(fā)建設(shè)相比，作為新時代的社會主義現(xiàn)代化城市，雄安住房開發(fā)建設(shè)的一個突出特點(diǎn)是，政府通過平衡市民的獲得感和未來城市活力的需求出發(fā)，從而發(fā)揮政策“有形之手”的積極引導(dǎo)作用。

今后雄安住房開發(fā)建設(shè)的政策面臨雙重任務(wù)。一方面要繼續(xù)滿足城鄉(xiāng)居民生活福祉提升的現(xiàn)實(shí)需要，并致力于消除可能引起高房價的各種影響因素，進(jìn)而為其他城市的住房改革提供可資借鑒的政策經(jīng)驗(yàn)；另一方面要立足于我國城市活力從勞動力和投資向創(chuàng)新過渡的未來需要，住房開發(fā)建設(shè)的政策要為各類人才能夠安心于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，提供優(yōu)良的城市環(huán)境和生活條件。為此，需要在拆遷環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)積極發(fā)揮政策的統(tǒng)籌作用。

（一）統(tǒng)籌拆遷補(bǔ)償和提供社會福利的整體效用

在拆遷環(huán)節(jié)，我國其他新區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)表明，新區(qū)建設(shè)初期，與原住民協(xié)調(diào)土地問題是核心，征地拆遷關(guān)乎以后建設(shè)的毀譽(yù)是非。原住民圍繞土地所提的各項(xiàng)要求，既是其現(xiàn)實(shí)利益的直接體現(xiàn)，也是未來收獲的重要折現(xiàn)途徑。

雖然經(jīng)過不斷深化改革，農(nóng)民的處境有了很大改善，但總體上還是弱勢群體。農(nóng)民看病時醫(yī)療資源比較少、失去土地以后就業(yè)相對難、拆遷安置點(diǎn)的教學(xué)質(zhì)量還不高、生活配套設(shè)施不便利等問題，他們對美好生活的期盼都寄托在要出讓的土地上，其本質(zhì)是要以土地為載體一攬子解決這些問題。即，表面上看是出讓土地問題，實(shí)質(zhì)是原住民廣義的社會福利問題。

我們應(yīng)該在通盤考慮老百姓住有所居、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)的這些社會福利需求的基礎(chǔ)上，才能制定出雄安新區(qū)原住民滿意的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。只有充分尊重了原住民的感情和發(fā)展權(quán)，才能最大限度地保障新住民的合法利益。因此，在土地征遷補(bǔ)償方面要依法合理補(bǔ)償，防范要素配置扭曲和市場機(jī)制無法有效發(fā)揮作用。[17]

總體上看，統(tǒng)籌考慮拆遷補(bǔ)償和提供社會福利，既實(shí)現(xiàn)了社會福利在新市民和原住民間的均等化發(fā)展目標(biāo)，也降低了雄安新區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)初期的財務(wù)成本。

（二）統(tǒng)籌新型住房供給與城市活力的有效互動

市民生活與城市活力的關(guān)系是一個永恒話題。早在二千多年前亞里士多德就有論述“人們來到城市是為了生活，人們居住在城市是為了生活得更好”。生活更好的前提是市民在住房方面能夠住得舒心，從而安心于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，而創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)是城市能夠保持長久活力的主要驅(qū)動力。

1.建立與傳統(tǒng)文化相契合的住房擁有率。準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，并不是要借著雄安新區(qū)建設(shè)的機(jī)會，把房價一步到位定到符合國際通行做法（國外房價收入比在3～6倍認(rèn)為是合理區(qū)間）。我國“百年的買賣，千年的宅業(yè)”等傳統(tǒng)文化，決定了無論是販夫走卒還是社會精英，無論在國內(nèi)還是在海外，都渴望有屬于自己的房子。而與東方文化不同的西歐、北歐等國家，其住房自有率只在30%左右。綜合來看，我國對擁有房子的需求要比國外更旺盛，這是不同文化影響房地產(chǎn)發(fā)展的顯著特點(diǎn)之一。

在文化背景短期內(nèi)不會有較大改變的前提下，雄安市民的住房擁有率應(yīng)在實(shí)踐的基礎(chǔ)上，盡可能逼近合理值，而不是簡單地套用國外的經(jīng)驗(yàn)。通過實(shí)踐驗(yàn)證的合理值，讓居民真正能夠“安居”，從而讓市民能夠放下居無定所的思想負(fù)擔(dān)，將精力真正投入到創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中，為高端高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供不竭的動力，從而讓雄安這座新城充滿活力。

2.建立與雄安新區(qū)人口特征相適應(yīng)的住房供應(yīng)體系。新區(qū)移民的數(shù)量和收入是影響住房開發(fā)建設(shè)的功能和房價的重要市場因素。就人口來說，2017年雄安有本地原住民約105萬人。摩根士丹利認(rèn)為，未來10到20年間，新區(qū)人口將達(dá)到340萬至670萬；京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓預(yù)計，到2030年，人口最高可達(dá)200萬～300萬。由此可見，如果原住民不大量外遷，將來不到1/3的是原住民，大多數(shù)是新居民。就收入來說，按現(xiàn)在情況看，一個當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)工人的年收入大多數(shù)是四五萬元，從北京疏解出的五類新住民（行政事業(yè)單位、總部企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、高等院校、科研院所等）的收入是他們的四五倍以上，收入的不同，決定了對房價的負(fù)擔(dān)能力和居住功能要求的不同。

總體上，新區(qū)住房按居住者分為兩類：一類是提供給由原住民轉(zhuǎn)化的新市民，另一類是遷移到新區(qū)的新市民。根據(jù)這兩類市民的不同特征和不同需求，再決定房地產(chǎn)的開發(fā)模式和住房類型的比重。

3.打造綠色智慧社區(qū)。社區(qū)是城市居民生存和發(fā)展的載體，其綠色智慧化程度是城市活力的集中體現(xiàn)。綠色智慧社區(qū)是以人與自然和諧共生為主旨，堅(jiān)持綠色發(fā)展理念的一種社區(qū)發(fā)展模式。其重點(diǎn)是今后要充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的發(fā)展，將其具體應(yīng)用到社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、智能樓宇、智能醫(yī)院、路網(wǎng)監(jiān)控、智能家居、食品藥品管理、家庭護(hù)理、個人健康與數(shù)字生活等諸多領(lǐng)域，從而為市民提供安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化生活環(huán)境。

4.落實(shí)職住平衡。職住平衡（Jobs-Housing Balance）是指要合理處理城市居民的職業(yè)地點(diǎn)和居住地的關(guān)系，但職住平衡規(guī)劃理念的實(shí)際效果，在學(xué)術(shù)界有爭議[18]。該政策的關(guān)鍵是要“以人為本”，從市民的獲得感出發(fā)進(jìn)行規(guī)劃，能夠有效地在城市交通擁堵、空氣污染與居住地之間找到平衡。

（三）統(tǒng)籌價格管控與政策性金融機(jī)構(gòu)的分工合作

在交易環(huán)節(jié)，遏制房價收入比不合理的住房價格，是新區(qū)住房開發(fā)過程中需要政策制定者高度關(guān)注的問題。這包含兩方面內(nèi)容：一是采用網(wǎng)絡(luò)化的方式對價格漲幅超過預(yù)期的房價進(jìn)行干涉，二是通過發(fā)展政策性金融機(jī)構(gòu)對社會弱勢群體的住房進(jìn)行扶持。

1.建立網(wǎng)絡(luò)化的價格管控體系。當(dāng)房價出現(xiàn)不同幅度的變化時，新區(qū)政府應(yīng)有相應(yīng)的一系列價格管控政策，這些政策應(yīng)向社會提前公開、透明公布，引導(dǎo)市場合理預(yù)期。具體思路為，市場以超過指導(dǎo)價格上限進(jìn)行成交時，即啟動預(yù)警管理政策，預(yù)警分為4個級別。按超出的比例，由小到大依次為藍(lán)色預(yù)警、黃色預(yù)警、橙色預(yù)警和紅色預(yù)警。政策的力度由輕到重分別為倡議性政策、引導(dǎo)性政策和強(qiáng)制性政策。

2.設(shè)立“雄安政策性住房開發(fā)金融公司”?！靶郯舱咝宰》块_發(fā)金融公司”是京津冀三地為主的政策性金融機(jī)構(gòu)，主要目標(biāo)是保障低收入者能夠擁有與社會整體相一致的居住物質(zhì)條件。該公司通過京津冀三地政府的出資以及發(fā)行債券等方式籌集資金，以住房貸款和保險等形式支持低收入者獲得自有住房，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，參與房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，尤其當(dāng)前階段要參與長租房項(xiàng)目建設(shè)，幫助房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，從住房供給側(cè)合理管控房價變動的幅度。

注釋：

①即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比。