基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析

楊柳燕

一、引言

在市場和政策的雙向調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)近年來面臨嚴(yán)重的革新和轉(zhuǎn)型壓力；與此同時(shí)，各項(xiàng)成本增長趨勢明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐漸被擠壓至臨界點(diǎn)，優(yōu)化成本控制是其必不可少的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。引入以目標(biāo)成本管理為代表的先進(jìn)成本管理方法，為企業(yè)優(yōu)化成本控制尋找新思路或突破口顯得尤為迫切。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該客觀分析目標(biāo)成本管理的基本特征，思考目標(biāo)成本管理與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展管理的契合性，并在目標(biāo)成本管理理論指引下，分析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的現(xiàn)存問題，作出優(yōu)化對(duì)策思考，從而助力企業(yè)加速成本管理轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。

二、目標(biāo)成本管理的特征分析

（一）以人為本的未來型成本管理

不同于過分注重短期成本控制的傳統(tǒng)成本管理方法，目標(biāo)成本管理屬于鼓勵(lì)型的長效成本管理方法，在以企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃為依據(jù)確定成本控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，考慮所有人員在管理過程中的角色定位（職責(zé)劃分到個(gè)人），通過集體利益與個(gè)人利益的協(xié)同捆綁，激勵(lì)企業(yè)全體人員的積極性、創(chuàng)造性和主動(dòng)性，從而凝聚強(qiáng)大的內(nèi)驅(qū)力量，齊心協(xié)力推動(dòng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。即目標(biāo)成本管理是通過充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，有目標(biāo)、有組織、有計(jì)劃地開展成本管控工作，致力于實(shí)現(xiàn)企業(yè)未來某一階段成本降低的一項(xiàng)先進(jìn)管理方法。

（二）形成閉路循環(huán)的管理體系

目標(biāo)成本管理是貫穿企業(yè)經(jīng)營管理全過程的成本管理活動(dòng)，從目標(biāo)的確定、分解、實(shí)施、監(jiān)管、考核、評(píng)價(jià)到結(jié)果應(yīng)用的每一步驟缺一不可，且環(huán)環(huán)相扣，緊密聯(lián)系，進(jìn)而形成了以目標(biāo)確定、目標(biāo)實(shí)施、目標(biāo)評(píng)價(jià)為關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本管理模型。該模型在具體實(shí)踐過程中體現(xiàn)出實(shí)施方案可實(shí)時(shí)改進(jìn)、具體環(huán)節(jié)可循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)、成本控制可持續(xù)優(yōu)化、成本管理效能螺旋式提升等優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)成本管理形成一個(gè)閉路循環(huán)的成本管理體系。該體系高度契合房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”形勢下的成本控制需求。

（三）具有全面性和預(yù)測性

目標(biāo)成本管理需要對(duì)市場、行業(yè)及企業(yè)內(nèi)部發(fā)展情況做大量的科學(xué)預(yù)測，才能制定可行性較高的成本目標(biāo)。該管理模式能夠?qū)⒊Ш屠速M(fèi)等成本管理問題扼殺在成本發(fā)生之前，充分彌補(bǔ)了企業(yè)成本“事前控制”方面的不足，且具有較強(qiáng)的預(yù)測性。同時(shí)，目標(biāo)成本管理從目標(biāo)確定到目標(biāo)實(shí)施到考核評(píng)價(jià)，是一項(xiàng)完整的綜合性管理過程，期間參與人員囊括企業(yè)所有層級(jí)、部門和人員，其管理的全面性較強(qiáng)。而加強(qiáng)對(duì)未來成本的預(yù)測和實(shí)現(xiàn)全面成本管理都是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段優(yōu)化成本控制的迫切需求。

三、目標(biāo)成本管理視角下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)存問題分析

（一）成本控制相對(duì)粗放，整體成本控制水平較低

在行業(yè)調(diào)控收緊之前，房地產(chǎn)行業(yè)處于市場廣闊，需求旺盛，政策寬松的良好形勢下，企業(yè)發(fā)展高歌猛進(jìn)，呈爆發(fā)式增長；而巨大的利潤空間和快餐式的發(fā)展節(jié)奏使得很多企業(yè)沉浸于規(guī)模擴(kuò)張和房產(chǎn)開發(fā)，而忽視了成本控制。種種因素導(dǎo)致很多企業(yè)在起步階段就奠定了粗放式的成本管理基調(diào)，在二十多年的發(fā)展歷史中，因成本控制不力導(dǎo)致破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不計(jì)其數(shù)，但除了部分龍頭企業(yè)外，鮮少有企業(yè)在強(qiáng)化成本控制方面“下苦工”。成本控制既是永恒的管理話題，也是隱形的管理環(huán)節(jié)，時(shí)至今日，成本控制水平與企業(yè)發(fā)展步調(diào)不一致的現(xiàn)象依然普遍存在于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展當(dāng)中。

（二）成本預(yù)算不足，成本管理的預(yù)測性相對(duì)缺失

現(xiàn)階段，在利潤空間收窄的背景下，迫于市場生存和行業(yè)競爭壓力，很多房地產(chǎn)企業(yè)已紛紛著手強(qiáng)化成本控制，但其手段相對(duì)武斷和片面。例如將成本控制簡單理解為成本壓縮、成本減少，通過降低費(fèi)用和支出來節(jié)省成本，而忽視了成本效益。更值得注意的是，很多企業(yè)始終在成本發(fā)生之后進(jìn)行管理，無異于“亡羊補(bǔ)牢”，存在極大的局限性。同時(shí)，這些粗放的“事后控制”方法很大程度上說明一些企業(yè)成本管理過程中存在成本預(yù)算缺失，無法科學(xué)分析預(yù)測企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中存在的成本因素，導(dǎo)致成本控制落后于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其實(shí)效性不足。

（三）尚未構(gòu)建完善的成本控制體系，成本控制缺少全面性

在長期的粗放式成本管理模式影響下，現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作依然相對(duì)粗放，且尚未搭建完善的成本控制體系。目前很多企業(yè)成本控制活動(dòng)呈板塊化開展，由財(cái)務(wù)部門全權(quán)負(fù)責(zé)，圍繞采購、施工等基本環(huán)節(jié)中普遍發(fā)生的成本因素進(jìn)行管控。因此，企業(yè)成本控制并未貫穿經(jīng)營發(fā)展全過程，且成本控制的點(diǎn)、線、面均存在缺失、重合、覆蓋、無效等問題，導(dǎo)致全面成本控制框架搭建過程中存在必要因素缺失，無法科學(xué)合理地構(gòu)成完整的框架體系，使得現(xiàn)階段企業(yè)成本控制依然形式粗放、遺漏重重、水平低下。

（四）監(jiān)督考核失效，企業(yè)成本控制缺少約束和效果反饋

很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)制定了相對(duì)完善的管理制度，致力于引導(dǎo)、約束和監(jiān)督企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)，但令人抱憾的是，一些企業(yè)所制定的制度觀賞性大于功能性，缺少實(shí)際考慮，導(dǎo)致其規(guī)章制度無法在實(shí)際執(zhí)行中發(fā)揮作用。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部組織體系紊亂，人員之間權(quán)利制衡、職權(quán)分離不足，所制定的成本目標(biāo)無法切實(shí)實(shí)現(xiàn)層層分解和落地，導(dǎo)致企業(yè)的成本控制過程阻塞、矛盾頻發(fā)，最終使得成本控制活動(dòng)無法有序開展，遑論其控制效果。

四、基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的優(yōu)化對(duì)策思考

（一）加強(qiáng)成本的精細(xì)化管理，致力于全面提升企業(yè)成本控制水平

企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部宣傳力度，將全面成本管理理念內(nèi)部為企業(yè)文化，從文化視角將成本精細(xì)化管理的意愿自上而下傳達(dá)至個(gè)人，助力企業(yè)人員全面脫離粗放式成本管理模式，樹立精細(xì)化管理理念。要加強(qiáng)教育培訓(xùn)，提升財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，組建精英人才團(tuán)隊(duì)，鞏固企業(yè)成本控制的核心人才驅(qū)動(dòng)，為落實(shí)全面成本控制做好充分準(zhǔn)備。要建立完善的信息系統(tǒng)，搭建完善的成本信息網(wǎng)絡(luò)，為成本控制提供充分的信息和數(shù)據(jù)支撐等等。通過文化宣傳、人才培養(yǎng)、信息建設(shè)和日常經(jīng)營等方面的精細(xì)化管理，為實(shí)現(xiàn)全面成本控制和提升成本控制水平奠定良好基礎(chǔ)。

（二）加強(qiáng)成本預(yù)算管理，提升成本管理的預(yù)測性

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本的預(yù)算管理，通過成本預(yù)算提升對(duì)成本的預(yù)測性，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)成本的“事前控制”和“始終控制”，充分彌補(bǔ)傳統(tǒng)成本管理模式的短板，提升成本控制水平。要優(yōu)化企業(yè)全面預(yù)算管理制度，著重對(duì)成本預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行完善優(yōu)化，明確成本預(yù)算的地位和作用，為成本預(yù)算管理落地實(shí)施奠定基礎(chǔ)和提供導(dǎo)向。要重塑成本預(yù)算流程，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本預(yù)算管理規(guī)范化，保證成本預(yù)算科學(xué)有序開展，發(fā)揮其實(shí)效性。要積極引入應(yīng)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、云會(huì)計(jì)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，提升相關(guān)成本數(shù)據(jù)的核算效率和數(shù)據(jù)分析能力，為成本預(yù)算提供充分的數(shù)據(jù)依據(jù)。進(jìn)而保證成本預(yù)算結(jié)果的科學(xué)合理性，以期在實(shí)際執(zhí)行中有效發(fā)揮預(yù)測功能，及時(shí)消除不必要的成本控制風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)成本控制水平提升。

（三）加快構(gòu)建和完善成本控制體系，促進(jìn)成本全面管理

在實(shí)施精細(xì)化管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其成本展開了全過程的追蹤管理，及時(shí)填補(bǔ)了很多環(huán)節(jié)的成本管理空白，并將很多隱性成本因素納入成本管理的考慮范圍。同時(shí)優(yōu)化了企業(yè)內(nèi)部組織體系和信息系統(tǒng)，基本實(shí)現(xiàn)了企業(yè)全面成本管理點(diǎn)、線、面的完善布局，推動(dòng)企業(yè)成本控制步入新階段。則下一階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在目標(biāo)成本管理的要求和指引下，將現(xiàn)有的點(diǎn)、線、面進(jìn)行科學(xué)合理鏈接，搭建成全面成本控制模型。對(duì)照目標(biāo)成本管理特征對(duì)該模型進(jìn)行檢驗(yàn)，確保其科學(xué)性；進(jìn)而通過實(shí)踐測驗(yàn)，評(píng)估該模型的可行性和適用性；并再對(duì)模型進(jìn)行二次優(yōu)化完善，賦予其企業(yè)特色，使之最終確定為企業(yè)成本控制的固定體系，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)全面成本控制，提升成本效益。

（四）創(chuàng)新搭建監(jiān)督考核體系，加快促進(jìn)成本控制優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新搭建監(jiān)督考核體系，完善成本控制體系的監(jiān)管環(huán)節(jié)，增強(qiáng)對(duì)企業(yè)成本控制的監(jiān)督約束效力，從而促進(jìn)成本控制體系優(yōu)化和成本控制水平提升，最終助力企業(yè)提質(zhì)增效。由于全面成本控制貫穿于企業(yè)活動(dòng)的全過程，則企業(yè)在構(gòu)建監(jiān)督考核體系時(shí)，要優(yōu)先考量監(jiān)督考核機(jī)制的覆蓋范圍，確保體系的全面性。同時(shí)，在體系的頂層設(shè)計(jì)方面要要基于企業(yè)實(shí)際發(fā)展需求，確定監(jiān)督考核的著力點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)，保證監(jiān)督考核工作有的放矢開展，充分合理發(fā)揮其監(jiān)督效力，并始終圍繞企業(yè)發(fā)展需求作出結(jié)果反饋。為成本控制提供有效約束的同時(shí)，切實(shí)促進(jìn)成本控制優(yōu)化。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入目標(biāo)成本管理探索，通過創(chuàng)新成本管理模式、加強(qiáng)成本預(yù)算、搭建和完善成本管理體系、優(yōu)化監(jiān)督考核機(jī)制等方法，落實(shí)目標(biāo)成本管理，強(qiáng)化目標(biāo)成本管理方法在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用，從而助力房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全面成本控制和經(jīng)濟(jì)效益增長。