房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城中村改造項目中的財務(wù)風(fēng)險控制

柯雅琴

引言：

隨著我國城市化建設(shè)的不斷發(fā)展，城中村改造項目受到了更多的重視?，F(xiàn)階段，我國大部分城市在進(jìn)行城中村改造項目時，都是由政府來進(jìn)行主導(dǎo)，其他各個方面力量廣泛參與其中，而其中的主要參與方和項目開發(fā)的實際操作方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。想要保證城中村改造項目的順利完成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具備良好的風(fēng)險意識，提升項目各個階段的財務(wù)風(fēng)險控制力度。因此，企業(yè)相關(guān)人員需要結(jié)合實際情，并通過合理有效的手段，來加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險控制，提升控制質(zhì)量和水平，進(jìn)而為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城中村改造項目中的財務(wù)風(fēng)險控制意義

城中村改造項目屬于一項民生工程，該工程具有龐大且復(fù)雜的特點，并且很難在短時間內(nèi)完成，涉及到較多環(huán)節(jié)，如征地拆遷、土地整合、財務(wù)融資、手續(xù)辦理、規(guī)劃設(shè)計、管理維護(hù)、項目建設(shè)等等。并且，由于城中村改造項目自身復(fù)雜性和重要性的特點，在項目各個階段中都會存在一些無法預(yù)測和可預(yù)測的風(fēng)險。在該過程中，房地產(chǎn)作為主要的參與方與項目開發(fā)實際操作方，若沒有做好財務(wù)風(fēng)險控制工作，會對項目造成嚴(yán)重影響，導(dǎo)致項目停滯與沖突，影響到企業(yè)的發(fā)展，甚至還會對社會造成不利的影響。因此，在城中村改造項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要做好財務(wù)風(fēng)險控制工作，進(jìn)而保證項目可以順利實施和完成，促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，促進(jìn)新型城市化建設(shè)的良好發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城中村改造項目中的財務(wù)風(fēng)險控制策略

（一）加強(qiáng)對土地整合的控制

房地產(chǎn)開放企業(yè)在對土地使用權(quán)進(jìn)行獲取前，先期需要對大量的資金和人力進(jìn)行投入，和政府進(jìn)行配合，整合和收儲現(xiàn)有區(qū)塊的土地。在完成收儲區(qū)塊土地后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有獲得這些土地的使用權(quán)，還需要經(jīng)過招拍掛形式，對土地使用權(quán)進(jìn)行獲得。在該過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會存在一些財務(wù)風(fēng)險。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，在土地整合過程中，因為需要對城中村動遷相關(guān)配套進(jìn)行配合，企業(yè)通常需要投入較多的資金。但是由于拆遷安置方案的調(diào)整、政府政策的變動，以及受到土地使用權(quán)不明確和土地規(guī)劃條件變動等因素的影響，企業(yè)投入的資金通常都要大于預(yù)算。在動遷時，部分村民不滿意補(bǔ)償條件，會針對補(bǔ)償條件進(jìn)行協(xié)商，提升補(bǔ)充；或者是部分村民由于自身的考慮，拒絕對征地補(bǔ)償安置協(xié)議書進(jìn)行簽署。這些問題都會給企業(yè)帶來一定的資金壓力。第二，因為土地使用權(quán)沒有確定，企業(yè)在完成土地整合后有可能會因為沒有獲得使用權(quán)限，只能根據(jù)協(xié)議中獲得的補(bǔ)償，或者是和其他企業(yè)進(jìn)行合作，來對土地使用權(quán)進(jìn)行獲得，這會在一定程度上影響到項目預(yù)期的投資回報，并且有可能會斷裂先前的融資渠道，甚至?xí)痦椖苛鳟a(chǎn)。想要有效解決上述問題，房地產(chǎn)開放企業(yè)需要做好前期的財務(wù)風(fēng)險控制。想要保證資金投入連續(xù)性，企業(yè)相關(guān)人員在進(jìn)行項目規(guī)劃時，需要結(jié)合市場規(guī)律以及項目的開發(fā)規(guī)模，和政府多進(jìn)行溝通和交流，針對相關(guān)事宜達(dá)成一致，進(jìn)而保證項目在前期可以穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）把政府政策作為導(dǎo)向

在城中村改造項目中，政府屬于建設(shè)主體。針對城中村改造項目的定位和運(yùn)營來講，政府政策導(dǎo)向是非常重要的。針對單地塊來講，政策通常會以土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、園區(qū)規(guī)劃方案、配套社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施、容積率、項目性質(zhì)等內(nèi)容為基礎(chǔ)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。而針對整個行業(yè)來講，政策通常會以經(jīng)濟(jì)政策、土地制度改革、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動向、資金市場等內(nèi)容為基礎(chǔ)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要結(jié)合政府特殊政策扶持、政府參與范圍、承諾配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容，和政府之間進(jìn)行合約化的協(xié)議，以便于項目可以正常進(jìn)行，以防因為政策變化，出現(xiàn)項目受阻、資金鏈斷裂等問題。此外，在城中村改造項目中，通常都是政府區(qū)域定位改造區(qū)域，并結(jié)合市政道路和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要緊緊結(jié)合政府政策的實際變化情況，以及項目規(guī)劃融入?yún)^(qū)域發(fā)展情況，來開發(fā)項目，保證項目的順利實施和完成。

（三）加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)塊的控制

在城中村改造項目中，由于面積相對較大，項目基本上都是分期分批進(jìn)行開發(fā)的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要整體把控項目，對各個階段的資金控制和項目管理進(jìn)行合理、科學(xué)的協(xié)調(diào)，進(jìn)而保證項目可以順利進(jìn)行。相關(guān)人員需要對首期投資的占比進(jìn)行限制，并且還需要統(tǒng)籌安排拆遷、拿地、開發(fā)、預(yù)售等環(huán)節(jié)，以防一次性投資壓力相對較大，進(jìn)而影響到資金回籠，拖延工期，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂，工程停工。并且，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要做好土地整合和獲得土地使用權(quán)以后的項目規(guī)劃工作，分批分期回遷安置后期居民，進(jìn)而做好村民拆遷補(bǔ)償。此外，企業(yè)還需要嚴(yán)格根據(jù)工程節(jié)點，做好項目配套建設(shè)工作，其中包括附屬幼兒園和小學(xué)、園區(qū)規(guī)劃綠地和道路、園區(qū)配套市政管網(wǎng)等等，以防出現(xiàn)群體性事件風(fēng)險，延誤工期，而使企業(yè)形象和項目形象受到損害。

（四）加強(qiáng)對拆遷補(bǔ)償?shù)目刂?/h3>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拆遷補(bǔ)償工作中，需要制定詳細(xì)、有針對性的方案。相關(guān)人員可以結(jié)合當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件、社會發(fā)展情況，對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理制定。并且需要針對制定的標(biāo)準(zhǔn)和政府相關(guān)部門、村民代表大會進(jìn)行協(xié)商，對各方意見進(jìn)行綜合，并進(jìn)行細(xì)化的調(diào)整，保證拆遷方案可以獲得各方的認(rèn)同，且具有較強(qiáng)的操作性。并且，企業(yè)需要對應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行制定，以防部分村民阻擾拆遷，出現(xiàn)漫天要價的問題。針對拒絕拆遷，且對拆遷工期、進(jìn)度計劃進(jìn)行造成嚴(yán)重影響的村民，需要結(jié)合政府和法院等部門，利用法律訴訟等途徑，進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。在強(qiáng)制拆遷過程，不要出現(xiàn)一戶一價的問題，以防部分村民覺得利益受到損害，要求進(jìn)行二次補(bǔ)償。此外，企業(yè)需要嚴(yán)密測算，進(jìn)行全面調(diào)查，不能為了自身的利益，忽略了村民的基本保障，也不要和惡勢力進(jìn)行勾結(jié)，進(jìn)行暴力強(qiáng)拆，這樣不僅會激化矛盾，還會觸犯法律，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（五）加強(qiáng)對融資渠道的控制

最近幾年，受到國家宏觀調(diào)控、政策導(dǎo)向的影響，銀行貸款渠道變得越來越難，進(jìn)而致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城中村改造項目中的融資風(fēng)險加大。因此，企業(yè)需要創(chuàng)建長期、短期融資渠道，創(chuàng)建以銀行、地產(chǎn)同行、信貸公司為基礎(chǔ)的融資鏈條，以防資金出現(xiàn)斷裂的問題。并且，企業(yè)需要保證原有資金渠道的基礎(chǔ)上，對不同資金來源進(jìn)行尋求，保證資金鏈安全。還需要和政府進(jìn)行積極主動的協(xié)商，獲得政府政策扶持與金融導(dǎo)向，在政策的引導(dǎo)下，避免流出不必要的資金。此外，企業(yè)可以創(chuàng)建項目資金流動管理制度，把前期開發(fā)獲得的回籠資金，科學(xué)合理投入到后期，進(jìn)而有效提升資金流動性。

三、結(jié)束語

總而言之，在新時代背景下，在城中村改造項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注重財務(wù)風(fēng)險控制是非常重要的，不僅可以有效避免財務(wù)風(fēng)險發(fā)生，還可以為項目的順利完成奠定堅實基礎(chǔ)。因此，在實際工作中，企業(yè)相關(guān)人員需要結(jié)合實際情況，全面掌握項目各個階段中可能存在的風(fēng)險。并且，需要結(jié)合市場變化，對項目的方案進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和優(yōu)化。此外，還需要結(jié)合政府政策的調(diào)整，對項目定位進(jìn)行不斷修訂，進(jìn)而保證項目順利實施和完成，提升財務(wù)風(fēng)險控制力度，給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。